臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
112年度重簡字第1409號
原 告
即反訴被告 莊淇源即博思診所
訴訟代理人 古清華律師
被 告
即反訴原告 胡敏蘭
上列當事人間請求確認租賃關係存在等事件，本院於民國112年1
1月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、原告之訴駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、確認反訴原告與反訴被告間就門牌號碼新北市○○區○○路00號
1樓房屋之租賃關係不存在。
二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確
，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以
對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或
不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法
律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得
提起。本件原告主張兩造間就系爭房屋之租賃關係存在與否
處於不明確之狀態，能以本件確認判決除去之，是原告提起
本件訴訟自有即受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，
如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連
者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定
有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽
連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係
兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法
所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴
標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴
標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一
法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴
標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者
間有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）
。查本件被告對於原告提起反訴，並當庭撤回原聲明之第2
項，其反訴標的與本訴標的均係因同一租賃標的物所生，兩
訴訟顯有相牽連之關係，是被告於本訴言詞辯論終結前，對
原告提起反訴，自屬合法，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠訴外人胡述貞與被告為姊妹關係，並同時為門牌號碼新北市○
○區○○路00號1樓房屋及新北市○○區○○段000地號土地（下稱
系爭房屋）之共有人，而原告與訴外人胡述貞為配偶關係。
原告因有開業需求，遂於民國109年7月30日就系爭房屋與被
告簽立租賃契約書，約定自109年8月1日起至114年7月1日止
每月給付租金5萬元（下稱系爭租賃契約），嗣因對租金仍
須商議，遂先向稅捐單位表示無償使用系爭房屋，而後兩造
協議調降租金為2萬元，原告並已按約定給付溯及自109年10
月起至111年4月之租金及溢繳裝潢費共16萬元予被告，惟被
告自112年4月起莫名關閉受款帳戶，致原告無法繼續給付租
金，日後恐遭被告主張原告違反土地法第100條第3款之規定
，為此起訴請求確認租賃關係存在等語。
㈡對被告答辯之陳述：
被告並不否認系爭租賃契約書為其所簽名，且時間為109年7
月30日，後被告109年10月8日簽立房屋無償使用同意書，說
無償使用，另111年3月被告開始說要收取租金，可見租賃契
約存在於兩造間。主張兩造合意就系爭房屋租金二萬元，但
因被告持分二分之一，故為一萬元。
㈢聲明：
請求確認原告就坐落於新北市○○區○○段000地號土地即門牌
號碼新北市○○區○○路00號1樓，與被告自109年8月1日起至11
4年7月31日止，每月應給付原告1萬元之房屋租賃關係存在
。
二、被告則以：
㈠訴外人胡述貞要求被告與原告簽定5萬元定期租賃契約，嗣又
為規避診所稅金問題而撤回5萬元租賃契約，而改以無償使
用，是此，租賃契約當事人自始為訴外人胡述貞，而非原告
。
㈡原證十一、十二部分是伊跟訴外人胡述貞之間的對話。莊淇
源即博思診所跟原告間就系爭房屋租賃關係無任何接觸，伊
沒有他的電話號碼。針對本訴部分，原告所提LINE對話截圖
，都是伊跟他們商討過程，但最後訴外人胡述貞都不同意，
不應以商討過程作為結果論，唯一雙方同意的只有錄音檔內
容，所有錄音也都是跟訴外人胡述貞。伊主張所有關於系爭
房屋，無論對話、租賃關係，皆存在於被告與訴外人胡述貞
之間。房屋租賃契約書部分，前面第一頁不是伊寫的，最後
一頁是伊親自簽名的，因為權狀在伊名下，由伊代位簽名，
為了節稅的問題，形式上兩造有簽立房屋租賃契約書，但僅
為供原告診所避稅使用。申請說明書上面，原告也自承沒有
付任何費用給被告，系爭租約也沒有實際履行。簽立合約的
時間點，租賃契約起始非開業日期，他們裝潢時間前後至少
半年，原告所述時間不對。金額部分，原本講好五萬元，是
因為原告不停提出不平等條約，針對租金，是原告反悔要往
下降，伊講的二萬五到三萬是查實價登錄，LINE都是溝通過
程。就對話內容中訴外人胡述貞所提出之書面內容，原告都
是不同意的。
㈢聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告：
系爭租賃契約存在於反訴原告與訴外人胡述貞間，與反訴被
告莊淇源即博思診所毫無關係，為此提起反訴請求確認租賃
關係不存在等語。並聲明：請求確認反訴原告就系爭房屋，
與反訴被告無租賃關係存在。
二、反訴被告則以：
反訴程序不合法，請依法駁回。其餘援引本訴歷次書狀。並
聲明：反訴原告之訴回。
參、本院之判斷：
一、按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，蓋契約成立
生效後，因契約所生之債權債務關係即存在於該締約之當事
人間（最高法院106年度台上字第2331號判決意旨參照）。
次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民
事訴訟法第277條定有明文。原告主張兩造間就系爭房屋之
系爭租賃契約關係存在等情，既為被告所否認，則依首揭說
明，則原告即應就兩造系爭房屋出租予原告之租金價額、租
賃期限等租賃契約必要之點意思表示合致，且原告有依約支
付租金等事實，負舉證責任。經查：
㈠本件原告就系爭租賃契約為直接利害關係人，保管系爭租賃
契約書要屬易事，然其於起訴時未能立即提出與被告之定期
租賃契約書，反而於起訴狀中主張兩造因未定有租約而依民
法第422條成立不定期租賃契約（本院卷第14頁），後經被
告答辯質疑，而由本院依職權向財政部北區國稅局調取原告
診所申請稅籍登記資料到院後，原告始具狀提出系爭租賃契
約書一份為憑（本院卷第139至144頁），則原告先於起訴狀
主張兩造間為「不定期」租賃契約，後又改稱為「定期」租
賃契約，其前後所言之憑信性，已屬有疑。
㈡而觀諸系爭租賃契約書雖記載出租人為「胡敏蘭」、承租人
為「莊淇源」，及（第二條）租期為自109年8月1日至114年
7月31日止，（第三條）租金為每月5萬元，（第五條）押租
保證金為10萬元等情，然就「租賃標的及使用範圍」卻付之
闕如，並未詳細填載（本院卷第141頁），則系爭租賃契約
之租賃標的是否為系爭房屋，即難遽認。而原告於起訴狀自
承其於111年4月18日始依被告要求一次性給付每月1萬元計
算共16個月租金予被告，適足以推認原告於109年7月30日系
爭租賃契約簽立時，顯然既未依系爭租賃契約書第5條約定
給付10萬元押租金予被告，亦未曾依約定給付每月租金5萬
元予被告。再者，原告主張其已給付予被告之租金價額每月
1萬元亦與系爭租賃契約書第三條約定內容顯不相符，與一
般租賃常情及經驗法則均有違。佐以原告於109年10月8日向
財政部北區國稅局新莊稽徵所提出「更改房屋使用方式申請
暨說明書」，自承：「本人莊淇源，109年9月26日於新北市
○○區○○路00號1樓設立博思診所，原與房屋所有人胡敏蘭小
姐，以租賃關係訂定自中華民國109年8月1日起至114年7月3
1日之房屋契約書，但因雙方尚於討論階段，自109年8月1日
至今本人尚未給付房租予所有權人…期間亦無資金往來行為
，如今房屋所有人同意以無償方式供本人使用現址房屋，故
向貴單位提出更改由租賃使用更改為無償使用。」等語（本
院卷第115頁）、被告亦親自簽立「房屋無償使用同意書」
，內載「本人坐落新北市○○區○○路00號1樓房屋，無償提供
博思診所使用，若有不實，願負法律責任。」等語（本院卷
第113頁），則被告所辯簽立系爭租賃契約書僅係配合原告
基於避稅考量而進行稅務申報事宜使用，系爭租賃契約書也
沒有實際履行等情，堪認屬實，則原告據此主張兩造間就系
爭房屋存有定期租賃合意云云，顯屬無據。
㈢至原告另主張兩造間有口頭就系爭房屋成立不定期租約乙節
，依卷存對話紀錄可知被告雖曾於111年3月28日及同年4月1
0日曾提及收取租金乙情（本院卷第150至151頁），然因系
爭對話紀錄之對象均為訴外人胡述貞，此為兩造所不爭執，
自無從以此遽認訴外人胡述貞係代理原告與被告進行系爭房
屋租賃契約之磋商。另細譯對話前後文意，被告及訴外人胡
述貞對於租金金額及租賃期限等租賃契約必要之點是否意思
表示合致，亦難以認定，尚無從以訴外人胡述貞曾匯款共21
1,500元予被告（本院卷第29頁）即遽認兩造間確實就系爭
房屋定有租賃契約。此外，原告復未提出其他證據證明兩造
間確實曾就系爭房屋租賃之租賃範圍、租金、租賃期間等契
約必要之點意思表示合致，是原告請求確認兩造間就系爭房
屋之系爭租賃契約關係存在，要屬無據。
二、綜上所述，兩造間既未就系爭房屋成立租賃契約，則原告訴
請確認兩造間就系爭房屋之租賃關係存在，為無理由，應予
駁回。另被告即反訴原告請求確認與原告即反訴被告間就系
爭房屋之租賃契約不存在，為有理由，應予准許。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列。
伍、本件反訴雖係屬民事訴訟法第427條第1項規定之簡易訴訟事
件，所為反訴被告敗訴之判決，然該判決內容性質上不適宜
為假執行，爰不依職權宣告假執行。
陸、本訴、反訴之訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 21 日
書記官 李采錡