臺灣高雄地方法院民事判決
112年度重訴字第11號
原 告 楊宜奮
訴訟代理人 劉嵐律師
被 告 陳文慧
陳文齡
共 同
訴訟代理人 楊富強律師
黃士龍律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告陳文慧應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○地號土地上如附圖 編號Ａ、Ｂ所示（使用面積依序為三十五點五五、三十七點六 三平方公尺）之建物、定著物（不含編號ａ之大樓水塔使用 鐵箱，含編號Ｂ之地磚）拆除、物品清空並回復原狀後，將 上開土地騰空返還予原告及其他全體共有人。
二、被告陳文齡應將坐落高雄市○鎮區○○段○○○地號土地上如附圖 編號Ｃ、Ｄ所示（使用面積依序為三十六點六五、三十七點六 三平方公尺）之建物、定著物（含編號Ｄ之地磚）拆除、物 品清空並回復原狀後，將上開土地騰空返還予原告及其他全 體共有人。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰柒拾參萬貳仟元為被告 陳文慧供擔保後，得假執行；但被告陳文慧以新臺幣伍佰壹 拾玖萬伍仟柒佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。五、本判決第二項，於原告以新臺幣壹佰柒拾伍萬捌仟元為被告 陳文齡供擔保後，得假執行；但被告陳文齡以新臺幣伍佰貳 拾柒萬參仟捌佰捌拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：原告所有門牌號碼高雄市○鎮區○○○路00巷0弄0號0樓為公寓式建物（該棟0號及0號建物下稱系爭公寓），系爭公寓0號0樓（0000建號）、0號0樓（0000建號）建物分別為被告陳文慧、陳文齡所有。系爭公寓所坐落高雄市○鎮區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為兩造與其他共有人共有，惟其中如附圖編號Ａ、Ｂ所示部分為陳文慧占用，編號Ｃ、Ｄ所示部分為陳文齡占用，分別於其上搭蓋建物、圍牆、棚架、鋪設地磚及堆置私人物品。查系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分，自始即設計為供全體共有人共用之空地，其上並設置有共用之排水溝，以利系爭公寓排放廢水，而被告未經原告及其他共有人同意，亦無1樓住戶得以專用之分管協議，即予占用並排除、妨礙其他共有人利用，係屬無權占有，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告騰空返還占用之土地予原告及其他共有人等語。並聲明：㈠陳文慧應將坐落系爭土地上如附圖編號Ａ部分所示土地上（面積35.55平方公尺）之建物拆除、物品清空、編號Ｂ部分所示土地上（面積37.63平方公尺）之定著物（如棚架、圍牆、大門、地磚等）拆除、物品清空後，將土地騰空並回復原狀返還予原告及其他共有人；㈡陳文齡應將坐落系爭土地上如附圖編號Ｃ部分所示土地上（面積36.65平方公尺）之建物拆除、編號Ｄ部分所示土地上（面積37.63平方公尺）之定著物（如棚架、圍牆、大門、地磚等）拆除、物品清空後，將土地騰空並回復原狀返還予原告及其他共有人；㈢原告願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：系爭公寓之0號及0號0樓為被告之父母購買，嗣 登記為被告所有；系爭公寓0號0樓之最初承購戶為原告之父 ，後登記為原告所有。系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分 ，業經系爭公寓之建商與各承購戶訂立分管契約，約定專供 1樓承購戶管理使用。建商就系爭公寓6號及8號1樓所定售價 最高，而於公寓大廈管理條例施行前之臺灣集合住宅，類此 在第1層樓銷售，常因售價高承購戶可多使用地面空地，而
有1樓空地分管情形，為社會普遍存在現象。其次，兩造自7 0餘年起即居住在系爭公寓而為鄰居，迄今至少30年，自被 告父母購買系爭公寓0號及0號0樓以來，系爭土地如附圖編 號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分即為被告父母自行使用，包含原告在內之 系爭公寓2至5樓住戶均知悉此情，而任何無異議或反對，應 認已有默示分管契約存在。是系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ 、Ｄ部分，依前揭分管契約係專供被告使用，被告並非無權 占有，原告應受分管契約拘束，其請求被告拆除清空建物及 地上物，並騰空返還占用之土地，均無理由等語置辯。並聲 明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准 宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項及本件爭點（見重訴卷第103至104、233至2 35頁）：
㈠兩造不爭執事項：
⒈系爭公寓之門牌0號0樓建物為原告所有（買賣原因發生日期 ：民國101年12月20日，登記日期：102年1月3日），0號0樓 建物為陳文慧所有（買賣原因發生日期：76年3月11日，登 記日期：76年4月30日）、0號0樓建物為陳文齡所有（買賣 原因發生日期：83年2月3日，登記日期：83年5月4日）。 ⒉系爭公寓所坐落系爭土地為兩造及其他第三人共有。 ⒊系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分為陳文慧占用，編號Ｃ、Ｄ部分 為陳文齡占用。
⒋系爭公寓為高雄市政府興建之國民住宅。
⒌原告自幼與父母共同居住在系爭公寓0號0樓。 ⒍兩造所提出證據資料，形式上均為真正。
⒎系爭公寓建造完成、領有使用執照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、 Ｄ部分為法定空地，並未搭蓋建物、圍牆、棚架，如附圖編 號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為0號0樓及0號0樓房屋所有權人事後所增 建。
㈡本件爭點：
⒈被告有無占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之合法權 源？
⒉原告得否請求被告將上開占用土地之建物及地上物拆除清空 ，並騰空返還占用土地予原告及其他共有人？
四、得心證之理由：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三 人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物 之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條第1項 前段、中段、第821條分別定有明文。次按各共有人按其應
有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權（民法第818 條），惟共有人如欲對共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任 何一部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利 益而就共有物之全部或一部，任意為使用收益，即屬侵害他 共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照 ）。復按共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立 之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全體共同協 議訂定之；共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其 他共有人全體同意（最高法院99年度台上字第1553號、100 年度台上字第1776號判決可資參照），換言之，所謂分管契 約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管 理之契約，此種契約須為共有人全體訂定，始能成立（最高 法院105年度台上字第1733號判決足參）。又按以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實 無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土 地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有 係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120 號、91年度台上字第2182號、92年度台上字第312號判決可 參）。
㈡經查，本件系爭公寓所坐落系爭土地為兩造及其他第三人共 有，且系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ部分為陳文慧占用，編號Ｃ 、Ｄ部分為陳文齡占用，又系爭公寓建造完成、領有使用執 照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為法定空地，並未搭蓋建 物、圍牆、棚架，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為0號0樓及0 號0樓房屋所有權人事後所增建等節，為兩造不爭執（兩造 不爭執事項⒉、⒊、⒎），則自應由被告就其占有係有正當權 源之事實予以證明。
⒈被告有無占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之合法權 源？
①按共有物分管契約，雖不以訂立書面為要件，明示或默示均 無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人之舉動或其他 情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沈默，則 除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得 謂為默示之意思表示（最高法院107年度台上字第2467號、1 09年度台上字第2118號判決足參）。
②被告固主張：系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分，業經系 爭公寓之建商與各承購戶訂立分管契約，約定專供1樓承購 戶管理使用云云，然並未提出證據以實其說。況參以兩造不 爭執系爭公寓為高雄市政府興建之國民住宅，系爭公寓建造
完成、領有使用執照時，如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分為法定 空地等節（兩造不爭執事項⒋、⒎），而系爭公寓建築完成日 期為72年8月18日（見審重訴卷第67、69頁），依當時有效 之國民住宅條例第22條第1項前段規定「政府直接興建之國 民住宅不得改建、增建」（該法條嗣於94年1月26日刪除之 理由為：國民住宅管理維護回歸公寓大廈管理條例，國民住 宅之改建、增建及室內裝修依照建築法及建築物室內裝修管 理辦法有關規定辦理），復觀諸原告所提出其母親官金連於 74年3月11日向高雄市政府購買系爭公寓8號4樓之國民住宅 買賣契約內容（見重訴卷第89至95頁），亦未見記載系爭公 寓1樓住戶專用前方或後方共有土地之約定，且該份契約第7 條前段並約明「甲方（買方）不得將國民住宅改建、增建」 等語，該約定內容與上開當時有效之國民住宅條例規定相同 。再者，1樓住戶出入固須通行共有之1樓空地，然此與搭蓋 建物、設置定著物、地上物占用以排除其他共有人使用之情 形有異，自不能因有通行必要而認可進一步占用共有之空地 。因此，實難認興建系爭公寓之高雄市政府有違反上開規定 及契約內容與各承購人約定系爭公寓1樓法定空地由1樓住戶 使用之可能，被告此部分主張難認可採。
③被告復主張其就系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分之使用 已有默示分管契約云云，惟被告並未舉證證明其他共有人有 何具體舉措或情事，足以推知渠等已默示同意被告可占用如 附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分坐落之系爭土地特定部分，而 單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之 使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效 果，亦非默許同意繼續使用，自難僅因其他共有人遲未請求 之單純沈默，遽為推論有默示分管契約存在。況參以系爭土 地所有權人約有41人，除其中2人因分割繼承致權利範圍為1 /120、1/60外，其餘共有人權利範圍均為1/40乙情，有系爭 土地登記謄本在卷可稽（見審重訴卷第75至93頁），且依高 雄市政府工務局112年4月20日高市工務建字第11233257000 號函所檢附之使用執照及竣工圖說等資料所示，高雄市政府 於70年至72年間在系爭土地上共起造8棟公寓（集合住宅） ，分別為0號、0號、0號、0號、00號、00號、00號、00號， 每棟均各5層樓（見重訴卷第33至61頁），亦即系爭土地共 有人中僅有8戶使用1樓區分所有建物，僅佔共有人數中之1/ 5，且1樓住戶購買1樓之價款係給付予出售國宅之高雄市政 府，非1樓住戶亦未因容忍1樓住戶使用1樓空地而獲有金錢 或可管領其他土地之相對利益，衡情尚難遽認1樓住戶使用1 樓空地一事可獲共有人全體之同意，亦尚難認選擇購買2樓
以上之共有人即有同意1樓住戶使用1樓法定空地之意思存在 。是縱被告主張系爭公寓6號1樓、8號1樓所定售價最高一事 為真，亦尚難依此逕認已得系爭土地全體共有人同意分管使 用共有之法定空地。
④基上，被告所辯殊無足採，應認系爭土地之共有人間並無分 管契約存在，本件系爭土地既屬多人共有，於被告無法舉證 證明有占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ特定部分合法權 源之情形下，應認被告屬無權占用。
⒉從而，被告占有系爭土地如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示部分既 屬無權占有，原告本於共有人之權利依民法第767條第1項規 定，請求被告將上開占用土地之建物及定著物、地上物拆除 、清空，並騰空返還占用土地予原告及其他共有人，即屬有 據，應予准許。
五、綜上所述，原告為共有人全體之利益，依民法第767條、第8 21條規定，請求被告將如附圖編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示區域之建 物、定著物（不含編號ａ之大樓水塔使用鐵箱，含編號Ｂ及編 號Ｄ之地磚）拆除、物品清空並回復原狀後，將上開無權占 有之土地騰空返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應 予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均 與規定相符，故分別酌定相當擔保金額予以宣告。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻防方法及所提證據， 經審酌後認與判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 民事第五庭法 官 鄭靜筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 書記官 李方云