臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第65號
上 訴 人 江文仁
江宗哲
共 同
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
李亭萱律師
被上訴人 林韋伶
訴訟代理人 黃敏哲律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國111年12
月27日臺灣屏東地方法院111年度訴字第64號第一審判決提起上
訴，本院於112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等前於民國101年2月1日以共有坐落屏東縣○ ○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）與訴外人廣進矽能股 份有限公司簽訂土地租賃契約書（下稱系爭甲租約）供其作 為建置太陽能光電發電系統發電廠等使用，再於同年6月18 日換與訴外人全球綠能農業股份有限公司(下稱全球公司） 簽立土地租賃契約（下稱系爭乙租約）以興建搭載太陽能設 備建物，約定每月租金新臺幣（下同）8,618元，於每月10 日前匯入指定帳戶給付。嗣全球公司於系爭土地上興建同段 建號9建物（門牌號碼：屏東縣○○鄉○○路00○00號，下稱系爭 建物）並為所有權登記，後系爭建物因遭強制執行而由被上 訴人承受，並於107年9月21日經原法院核發不動產權利移轉 證書，且於同年10月15日完成所有權登記，依民法第426條 之1規定，系爭乙租約即對被上訴人繼續存在。惟被上訴人 於取得系爭建物所有權後拒不給付租金已達2年以上，經伊 等於110年6月28日限期催告給付租金後仍不置理，伊等已於 同年7月8日發函對之為終止租約之意思表示且經其收受，兩 造間之租約自已合法終止，被上訴人即無權繼續占有系爭土 地，應依約拆屋回復原狀並返還土地，及給付積欠自107年1 0月15日起至110年10月15日止之租金共310,248元，及至返 還土地之日止的相當於租金損害，併依租約所定賠償違約金
50萬元。爰依民法第767條、第455條、第179條規定提起本 件訴訟，聲明：㈠被上訴人應將系爭建物（如原判決附圖所 示130⑴磚造建物面積49.35平方公尺、130⑵建物面積4,736.7 平方公尺）拆除，返還系爭土地予被上訴人；㈡被上訴人應 各給付上訴人405,124元及均自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息，並應自110年10月16日起至返 還土地之日止按月各給付上訴人4,309元；㈢願供擔保請准宣 告假執行。
二、被上訴人則以：伊取得系爭建物依規定繼受之租賃關係為系 爭乙租約，惟上訴人卻援引系爭甲租約對伊為催告，自不發 生催告給付租金之效力，且系爭乙租約第4條第6項已特別約 定「未於約定日前給付租金，經催促未果，並雙方協商仍未 達共識，次數有三次以上…」始得終止租約，上訴人未經協 商，自不得逕為終止租約，況上訴人於伊取得系爭建物後竟 拒絕配合提出建置太陽能設備所需文件，且於系爭建物對外 聯絡道路上設置門鎖，致伊無法為該處設置目的之通常使用 ，伊亦得以拒絕給付租金為同時履行抗辯，且至發現未再有 門鎖之限制後，伊亦已依法向法院提存3年之租金，上訴人 請求自無理由等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭建物拆除返還占有之土地 予被上訴人；㈢被上訴人應各給付上訴人405,124元及均自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，並應 自110年10月16日起至返還土地之日止按月各給付上訴人4,3 09元；㈣願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上 訴駁回。
四、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠上訴人於110年6月28日寄發限期被上訴人給付未付租金之存 證信函（下稱系爭存證信函）是否發生催告效力？ ⑴按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之 性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，而 民法第95條第1項係規定：「非對話而為意思表示者，其意 思表示以通知達到相對人時發生效力」，而所謂達到，係僅 使相對人已居可了解之地位即為已足。
⑵上訴人於系爭存證信函固係表示「據『系爭甲租約』主張被上 訴人自107年10月15日起未按約給付每月租金8,618元，限於 文到後7日內將所欠租金280,257元匯入指定帳戶，否則將終 止租約」等語，惟被上訴人取得系爭建物所有權時，其基地 租賃契約即系爭乙租約依法仍對之繼續存在，此為兩造所不 爭執（本院卷第290頁）。而核系爭甲、乙租約就租賃期間
（20年）、年租金103,410元以每月匯款方式支付之約定均 同，有該2租約可稽（原審卷第31、305頁），則被上訴人就 繼受系爭乙租約及按月應給付租金當為明知，此觀其於寄予 上訴人之存證信函中稱：「本人於107至108年間多次委託高 泰山與江文仁洽談系爭土地租賃契約乙事」等語（原審卷第 251頁）即明，且被上訴人亦不爭執其自取得系爭建物所有 權後即未付租，則上訴人就被上訴人明知之「未繳付租金」 乙情對之為限期給付之意思通知，且此通知之意思於其收受 後亦可為其所了解，此自已生催促履行債務及請求給付之催 告效力，且該單純意思通知之事實並不因其係載以系爭甲租 約為據而有異，被上訴人所辯系爭存證信函不生付租催告之 效力云云並無可採。
㈡被上訴人於上訴人催告前未給付租金是否有據？上訴人終止 系爭乙租約有無理由？
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第423條定有明文，此項租賃物之交付與合於約定使 用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，即出租人不僅有 忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依 約定使用、收益租賃物（指該租賃物在客觀上合於約定使用 、收益之狀態）之積極義務，此與承租人支付租金之義務， 彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物 合於約定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者， 承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付。 ⑵上訴人主張被上訴人於取得系爭建物後未給付租金且達2年以 上乙節，固為被上訴人所不爭執，惟其則以前詞為辯。而查 ：
①依系爭乙租約第2條、第4條第2、4項約定：「租賃系爭土 地用途為依法令辦理農業用地容許作農業設施使用及經政 府許可之發電業相關設備裝置」、「甲方（即承租人）於 各項申請作業期間，如遇須乙方（出租人）提供相關證件 或資料等，乙方不得推諉拒絕或要求收取其任何費用，並 應於甲方提出一定期程內協助提供..乙方應無條件配合甲 方依相關法令提供必要文件，如申請農業設施審查及建置 太陽能設備所需文件等向相關單位進行必要程序之申請， 乙方不得推諉拒絕」（原審卷第305至307頁），故系爭乙 租約之主要目的乃在使承租人於承租系爭土地後得裝置農 業設施及建置太陽能設備，以全球公司於簽立系爭乙租約 後已據之興建系爭建物即一層鋼骨、鋼筋混凝土構造之農 業設施（溫室），有建物登記謄本、照片可稽（原審卷第
49、193至194頁），則被上訴人於取得系爭建物後，系爭 乙租約所存在之主要目的，即僅餘於系爭建物上建置太陽 能設備至明。
②被上訴人抗辯上訴人於其取得系爭建物後，拒絕配合提出 其欲向相關單位申請建置太陽能設備所需同意等文件，致 其無法遂行租用系爭土地之使用收益目的等語，業舉證人 高泰山證以：「我在108或109年代我太太即被上訴人到桃 園找江文仁談有關租賃的事，房子是為了做太陽能蓋的， 不能做其他用途，當時有人要承租系爭建物做太陽能光電 ，所以我要跟上訴人要台電制式的土地同意書才能做，我 跟他說要做太陽能，要求履行原來的合約，結果江文仁不 同意，要我重新打合約，且要我寫一張500萬元本票，並 要漲房租及租約到期房子給他或者拆除，後來就沒有談成 ，拒絕交付土地同意書給我，我有跟他說要匯租金的帳號 ，他也沒有給我，之後有用電話找他談，但他都不願意談 」等語（本院卷第283至286），上訴人雖由江文仁到庭陳 以：「高泰山有在108年時來我公司談說要跟我合作太陽 能板發電，我說對這一行不懂所以就拒絕了，他並沒有跟 我要土地同意書等太陽能相關文件」等語（本院卷第286 至287頁）而予否認，惟其同亦陳稱：「租金我是有跟他 講說，如果我們談不成，就照舊原來的合約走，談不成是 說我們談的就是照舊的合約，他是要來跟我談新的合約， 我說如果是談新合約，我有跟他提出要500萬元押金本票 ，因為20年後這太陽能板是廢棄物，如果他沒處理，我處 理要花費很大的資金，租金就照舊合約，並沒要跟他談新 的價格。系爭建物是拿來作為太陽光電使用」等語（本院 卷第286至288頁），顯見證人高泰山所述其於當時係去找 江文仁商談有關設置太陽能光電之事，且江文仁要求其提 出系爭乙租約所未約定之500萬元本票以為設置太陽能之 押金等情屬實。而以被上訴人已繼受系爭乙租約可用至期 滿，高泰山何需要去與江文仁洽談新租約，又若非係江文 仁要求另訂新約提高租金，何來「租金如果談不成，就照 舊原合約走」之謂，江文仁於此所述顯非事實。再參被上 訴人已於108年1月10日與訴外人光輝工程有限公司（下稱 光輝公司）簽立由之在系爭建物建置太陽能發電設備之租 賃意向書，並約明「雙方同意於被上訴人取得系爭土地之 土地使用權同意書後正式簽訂租賃契約」等語，有該文件 附於兩造另案原法院110年度訴字第624號履行契約事件卷 宗可稽（下稱兩造另案，見該案卷第79至81頁），且光輝 公司負責人柯瑞宗亦於該案證稱：「我要跟被上訴人租系
爭建物，上面屋頂蓋太陽能板，下面要種香莢蘭，因要有 土地所有權人的同意才可蓋，但被上訴人沒辦法給土地所 有權人同意書才沒租」等語（本院卷第169至171頁）， 核其年度及陳述內容與高泰山所述相符，並上開各情及被 上訴人早於110年7月2日函覆上訴人所寄發之系爭存證信 函時即稱：「本人於107至108年間多次委託高泰山與江文 仁洽談系爭土地租約乙事..要求江文仁提供申請農業設施 審查及建置太陽能設備所需相關文件及資料，豈料江文仁 不願履行合約義務，要求重訂新租約要求提高土地租金， 並要求租約期滿後拆除建物或無條件讓與、簽立本票500 萬元..」等語（見原審卷第251至254頁存證信函），可認 高泰山證述內容應符事實而堪採信，則被上訴人所辯上訴 人於108年間即因伊拒絕另訂不利新租約而拒不提供申請 建置太陽能設備所需文件等語應屬有據。
③被上訴人繼受之系爭乙租約於系爭建物興建後所存在之主 要目的僅餘建置太陽能設備等用途，而被上訴人於與光輝 公司簽立建置太陽能發電設備之租賃意向書後，已委由高 泰山洽請江文仁提出申請建置太陽能設備所需文件惟遭拒 絕，致該租賃意向書無法執行，已經本院認定如上。則上 訴人依系爭乙租約所定本應無條件配合被上訴人提供申請 建置太陽能設備所需必要文件，且使被上訴人得依約在系 爭建物上建置太陽能發電設備以為收益，本係其為出租人 之主要義務，然其於租賃關係存續中既拒絕履行至今（兩 造另案仍由本院112年度上字第165號審理中），此已使承 租系爭土地之被上訴人不能達租賃之目的，依上開說明， 此既與承租人支付租金之義務彼此有對價關係，被上訴人 自得行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付，且此並於上 開存證信函中所告知。則被上訴人自108年初至上訴人於1 10年6月28日寄發系爭存證信函之時既均得拒絕給付租金 ，其於上訴人催告時，當無積欠達2年以上之租金，且被 上訴人亦已於111年4月26日提存310,230元之租金，有提 存書足佐（原審卷第269至271頁），上訴人於同年7月8日 以被上訴人積欠2年以上租金而為終止系爭乙租約之通知 ，自不發生適法終止之效力，系爭乙租約即仍繼續有效存 在，上訴人主張並無理由。
㈢上訴人之聲明請求是否有據？
查被上訴人在上訴人依約提出申請建置太陽能設備所需必要 文件前，得行使同時履行抗辯權而拒絕給付租金，而被上訴 人就自107年10月15日起至110年10月15日止之租金已提存31 0,230元，且系爭乙租約仍繼續有效存在，已如上述，則被
上訴人所有系爭建物就系爭土地既仍有正當之占有權源，且 其拒絕給付租金並未違約，於108年初前之租金復已給付完 畢，從而上訴人請求拆除系爭建物返還土地，並給付積欠之 租金及至返還土地之日止之相當於租金損害，與違約金50萬 元云云，自無理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第455條、第179條規 定請求被上訴人應將系爭建物拆除返還占有之土地，並應各 給付上訴人405,124元本息及自110年10月16日起至返還土地 之日止按月各給付上訴人4,309元，並無理由，應予駁回。 從而原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無 二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其 餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均 不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 陳宛榆
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 書記官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
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