臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度重上更一字第6號
上 訴 人 莊佳峰
莊佳原
共 同
訴訟代理人 陳煜昇律師
上 訴 人 張青立
訴訟代理人 黃金龍律師
被上訴人 陳世芳（兼久保田由紀子之承受訴訟人）
陳承揮（兼久保田由紀子之承受訴訟人）
陳善美（兼久保田由紀子之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李美慧律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國109年6
月30日臺灣高雄地方法院107年度重訴字第51號第一審判決提起
上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於112年11月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，關於分割方法及該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，兩造共有坐落高雄市○○區○○段0000地號土地，應依下列方法為原物分割，並為金錢補償:
㈠附圖編號A所示土地，面積九十六平方公尺，分歸被上訴人陳 世芳、陳承揮、陳善美各應有部分三分之一之比例保持共有。㈡附圖編號B所示土地，面積九十六平方公尺，分歸上訴人莊佳峰 、莊佳原各應有部分二分之一之比例保持共有。㈢被上訴人陳世芳、陳承揮、陳善美各應給付上訴人張青立補償 金新台幣肆拾伍萬壹仟貳佰元；上訴人莊佳峰、莊佳原各應給 付上訴人張青立補償金新台幣伍佰柒拾伍萬伍仟貳佰元。第一、二審及發回前第三審訴訟費用，除確定部分外，由兩造按被上訴人陳世芳、陳承揮、陳善美各六分之一，上訴人莊佳峰、莊佳原各八分之一，上訴人張青立四分之一之比例負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）為兩造所共有，應有部分為伊3人各6分之1，上訴 人莊佳峰、莊佳原（下稱莊佳峰等2人）各8分之1，上訴人 張青立4分之1。兩造就系爭土地並無不能分割之協議，且依 使用目的亦無不能分割之情形，爰依民法第823條第1項、第 824條規定，請求依如附圖一所示分割方案為原物分割等語 。並聲明：系爭土地分割如附圖一所示，其中編號A部分面 積96平方公尺，分歸被上訴人陳世芳、陳承揮、陳善美各依 應有部分3分之1比例共有；編號B部分面積96平方公尺，分 歸莊佳峰、莊佳原、張青立各依應有部分4分之1、4分之1、 2分之1比例共有（另請求給付不當得利部分經最高法院判決 確定，不在本院審理範圍，不再論述）。
二、上訴人方面：
㈠莊佳峰等2人則以：系爭土地上有未辦理保存登記之建物（門 牌號碼為高雄市○○區○○○路00號、50號、52號，下稱系爭建 物)，現經高雄市政府文化局依文化資產保存法（下稱文資 法）審議中，目前視同古蹟，不得拆除，故系爭土地不適宜 原物分割，應予變賣。又如原物分割，莊佳峰等2人雖願保 持共有，但不願與第3人共有等語置辯。
㈡張青立則以：系爭建物為日治時期所建，目前依文資法進行 審議中，於審議期間視同古蹟，不得拆除或變更現狀，故系 爭建物坐落之系爭土地自不適宜原物分割，應為變價分割。 又如為原物分割，應由被上訴人取得全部土地，並金錢補償 予上訴人，或分割予被上訴人及莊佳峰等2人，再金錢補償 予張青立，張青立不願與他人保持共有等語為辯。三、原審判決系爭土地應依附圖一所示方法分割。莊佳峰等2 人 、張青立不服，均提起上訴，經本院前審認此部分上訴無理 由，駁回其上訴，莊佳峰等2人、張青立就其敗訴部分再提 上訴，經最高法院發回更審，更審後莊佳峰等2人上訴聲明 ：㈠原判決除確定部分外，關於分割方法及該部分訴訟費用 之負擔均廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。張青立上訴 聲明：㈠原判決除確定部分外，關於分割方法及該部分訴訟 費用之負擔均廢棄。㈡上開廢棄部分，兩造共有之系爭土地 ，應予變價分割，賣得價金，按應有部分比例分配。被上訴 人則聲明:上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠系爭土地為被上訴人、莊佳峰等2人、張青立共有，被上訴人 應有部分各6分之1；莊佳峰等2人之應有部分各8分之1，張 青立應有部分為4分之1。
㈡系爭建物坐落於系爭土地上，為未辦保存登記之建物。五、本院得心證理由如下:
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限；又共有物之分割方法不能協議決定者，法院得依任 何共有人之請求，命為分配，民法第823條第1項、第824條 第2項分別定有明文。查:系爭土地為兩造所共有，兩造就系 爭土地並未以契約約定不分割，亦無因使用目的致無法分割 之情形，而兩造就分割方案未能達成協議，故被上訴人訴請 裁判分割系爭共有土地，自應准許。
㈡次按共有物分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消 滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請 求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共 有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有 人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配 於各共有人。民法第824條第2項定有明文。是分割共有物， 以消滅共有關係為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該 土地內部分土地之使用目的不能分割(如為道路)或部分共有 人仍願維持其共有關係，應就該部分土地不予分割或准該部 分共有人成立新共有關係外，應將土地分配於各共有人單獨 所有，且分割時，需衡酌共有物之性質、價格、經濟效益， 各共有人之意願、利害關係，共有人分得各部分之經濟效益 與其應有部分之比值是否相當，俾兼顧共有人之利益及實質 公平，始為適當公平。經查:
⒈系爭土地屬第三種商業區土地，南側臨高雄市苓雅區興中 二路，屬超過7公尺至15公尺之計畫道路，西臨興中二路5 4巷，此有地籍圖、Google地圖(原審調字卷第17頁、第55 頁)、高雄市政府都市發展局108年8月16日高市都發開字 第10833096800號函、高雄市政府工務局108年9月4日高市 工務建字第10836351300號函(原審卷二第201頁、第205頁 )在卷可參。又按直轄市、縣（市）（局）政府應視當地 實際情形，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基 地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議調整地形 或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築 ，建築法第44條定有明文。而依高雄市畸零地使用自治條 例第4條及該條例附表一規定，商業區正面路寬超過7公尺 至15公尺時，最小寬度應符合4公尺、最小深度應符合15 公尺。建築基地如不符上開寬深度，即屬畸零地。是系爭 土地之分割方案，為使分割後之各筆土地能達其通常效用 ，以發揮其經濟效益，系爭土地之分割即應符合上開
法律規範。
⒉又系爭土地因面興中二路，依前開規定及說明，如為原物 分割，分割後之每筆土地面興中二路部分，其寬度最少須 達4公尺。又依上訴人所述，張青立不願與他共有人保持 共有，莊佳峰等2人，除其二人願保持共有外，亦不願與 他共有人保持共有，從而，於考量當事人共有意願後，如 附圖一所示方案分割，將使張青立、莊佳峰等2人仍維持 共有，顯違反當事人意願，亦不符分割共有物，係以消滅 共有關係為目的之宗旨，是其顯非適當之方法。又如將系 爭土地依兩造應有部分並考量其共有意願，由被上訴人保 持共有、莊佳峰等2人保持共有、張青立單獨所有之分割 方式，將系爭土地分為3筆，除被上訴人分得部分之寬度 可達4公尺，而非畸零地，可單獨建築使用外，其餘莊佳 峰等2人及張青立分得部分之寬度均未達4公尺，此有高雄 市政府地政局新興地政事務所111年8月30日高市地新測字 第11170681500號函可參(本院卷第253頁)，將均形成不能 單獨建築使用之畸零地，就系爭土地分割後之價格、經濟 效益均將大大減損，有損於上訴人之利益，足見系爭土地 依前揭法規無法分割為3筆，亦不適合分割為3筆之方式為 裁判分割。
⒊又系爭土地上之系爭建物，為訴外人陳進丁所興建，陳進 丁死亡後由訴外人即其子陳舍、陳浴沂繼承，陳舍之繼承 人為訴外人莊陳淑惠、陳美杏，莊陳淑惠之繼承人為莊佳 峰等2人，至被上訴人則為陳浴沂之繼承人等情，業經被 上訴人、莊佳峰等2人陳明在卷(原審卷二第50頁、第97頁 、第110頁)，並有高雄市房屋稅籍紀錄表附卷可參(原審 卷二第18頁至第20頁)，足認被上訴人、莊佳峰等2人均為 系爭建物之共有人，張青立則非系爭建物之共有人。又系 爭建物業經高雄市政府文化局列冊登錄為歷史建築審議中 ，此有該局112年10月2日高市文資字第11231659600號函 足憑(本院卷第491頁)，故依文化資產保存法第20條、第3 6條之規定，系爭建物目前視同古蹟，不得拆除。再者， 系爭建物，其中門牌號碼48號部分為莊佳峰等2人在使用 ，50號及52號部分原為莊佳峰及張青立之父張鎮國出租予 第三人使用，目前則無人使用等情，亦據兩造及張鎮國陳 明在卷(本院卷第500頁、原審卷二第25頁、第46頁)，並 有房屋租賃契約在卷可參(原審卷一第46頁至第47頁、卷 二第85頁至第88頁)。是為讓系爭土地於分割後能發揮其 最大經濟效益，避免於細分後造成畸零地之情，減損土地 經濟效益及價值，害及共有人之利益，並於考量共有人之
共有意願及兩造就系爭建物之使用情形後，將系爭土地均 分成2筆，而就無法分配土地之人，以金錢補償，符合被 上訴人希望分配土地及上訴人願受金錢補償之意願，應為 適當之分割方式，上訴人主張不宜原物分割，應為變賣等 語，尚不足採。從而，附圖所示A部分土地(下稱A部分土 地)，其上建物現無人使用，被上訴人亦希望分配此部分 ，故分歸被上訴人，按其應有部分各3分之1保持共有；另 附圖所示B部分土地(下稱B部分土地)，因張青立就系爭建 物並無權利，系爭土地又因系爭建物之存在，已無空地， 且張青立亦表明因無法利用系爭土地，不願分配土地，希 望金錢補償，反觀，B部分土地上之系爭建物，即為門牌 號碼48號、50號，長期以來均為莊佳峰等2人使用，且莊 佳峰等2人就系爭建物亦為共有人，是B部分土地應分歸莊 佳峰等2人，由其按應有部分各2分之1之比例共有，應屬 適當。
㈢再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定 有明文。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之， 係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各 共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人均 為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金額 對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部分 之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應有 部分互相移轉之本旨(最高法院85年台上字第2676號民事裁 判足參)。經查:
⒈承前所述，A部分土地分歸被上訴人，B部分土地分歸莊佳 峰等2人，張青立則未受分配土地，依前開法條規定及說 明，張青立部分自應以金錢補償之。
⒉又系爭土地依附圖所示方法分割，經囑託中誠不動產估價 師事務所鑑定各共有人分得價值，經鑑定人就價格形成因 素包含一般因素、不動產市場概況、區域因素、個別因 素、最有效使用等項，予以價格分析，並採比較法、土地 開發分析法評估合理土地總值後，依加權平均方式決定分 割後，A部分土地每平方公尺為新台幣(下同)28萬2,100元 ，B部分土地每平方公尺為25萬3,900元，依此計算後，系 爭土地於分割後之總值為5,145萬6,000元(282,100×96＋2 53,900×96)，此有上開不動產估價師事務所112年3月3日 (112)中誠估字第13號函所附估價報告書為憑。是依此估 價報告計算，張青立之應有部分為4分之1，則其應分得之
土地價值應為1,286萬4,000元；莊佳峰等2人之應有部分 各8分之1，每人應分得之土地價值為643萬2,000元；被上 訴人之應有部分各為6分之1，每人應分得之土地價值則為 857萬6,000元。對此，莊佳峰等2人稱:系爭土地上因有系 爭建物存在，且正在進行古蹟審議，影響系爭土地之價格 ，估價報告未納入此一因素，評估價格容有過高等語。惟 依不動產估價技術規則第86條規定:附有建物之宗地估價 ，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。但以素地估價 為前提，並於估價報告書敘明者，不在此限。而本件估價 之標的物為系爭土地，不包含系爭建物，本即應以素地估 價為前提進行評估。又系爭建物是否會評定為古蹟，仍屬 未定，況若經評定為古蹟，依文化資產保存法第41條之規 定，其依法可建築之基準容積受到限制部分，得等值移轉 至其他建築使用或享有其他獎勵措施。況因古蹟觀光財所 產生之收益，也得為經濟助益，此亦有中誠不動產估價師 事務所112年6月6日函附卷可參(本院卷第401頁)。是莊佳 峰等2人上開所辯評估價格過高等語，尚無所據。另張青 立則稱:伊應分得之土地價值，應依系爭土地分割前之總 價值定之等語。惟系爭土地於未分割前，其總體開發利益 不論較分割後之各筆土地價值總和為高或低，因分割共有 物訴訟既在解消共有人之共有狀態，則共有人於分割共有 物後，本應共同承擔分割後土地價值之變動，亦即應按分 割後之土地價格訂之，始為公允，張青立上開所辯，尚無 足採。
⒊依上開估價報告書，被上訴人分得A部分土地之價值為2,7 08萬1,600元(282,100×96)，按其應有部分比例每人所獲 分配價值為902萬7,200元(2,708萬1,600÷3)，較諸其每人 應分得之857萬6,000元超出45萬1,200元，是被上訴人各 應補償未分配土地之張青立各45萬1,200元；另莊佳峰等2 人所分得之B部分土地價值為2,437萬4,400元(253,900×9 6)，按其應有部分比例每人所獲分配價值為1,218萬7,200 元(2,437萬4,400÷2)，較諸其每人應分得之643萬2,000元 超出575萬5,200元，是莊佳峰等2人各應補償未分配土地 之張青立各575萬5,200元。綜上，張青立應受補償總額為 1,286萬4,000元。
六、綜上所述，被上訴人依民法第823條、第824條規定，請求分 割系爭土地，應予准許，並將A部分土地分歸被上訴人，由 被上訴人按其應有部分各3分之1保持共有；另B部分土地分 歸莊佳峰等2人，由其按應有部分各2分之1之比例共有。並 由被上訴人各補償張青立45萬1,200元；另莊佳峰等2人各補
償張青立575萬5,200元為適當。原判決諭知之分割方法尚非 妥適，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，應由本院將原判決此部分予以廢棄改判，如主文第 2項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝 訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。 又分割共有物本質上並無訟爭性，由本院斟酌何種分割方案 較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適 當之分割方法，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，故此 部分訴訟費用如由形式上敗訴之當事人負擔顯失公平，應由 兩造按應有部分比例，負擔如主文第3項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據 ，經本院審酌後，認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論 述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第8 0條之1，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 徐彩芳
法 官 楊國祥
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 書記官 曾允志
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。