返還仲介報酬
臺灣高等法院 高雄分院(民事),上字,111年度,318號
KSHV,111,上,318,20231122,1

臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第318號
上 訴 人 全球安聯科技股份有限公司

法定代理人 張土火
訴訟代理人 呂郁斌律師
被上訴人 康庭資產管理有限公司

法定代理人 曾季蓁
訴訟代理人 陳煜昇律師
上列當事人間請求返還仲介報酬事件，上訴人對於中華民國111
年10月7日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第915號第一審判決提
起上訴，經本院於112年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於民國107年10月4日由法定代理人張土 火與被上訴人簽訂土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約 ），委託被上訴人銷售如附表所示土地(下稱系爭土地)，雙 方約定買賣成交時，被上訴人得向上訴人收取實際成交價百 分之2計算之服務報酬。嗣被上訴人覓得買方全瑨化工有限 公司（下稱全瑨公司），成交總額為新台幣（下同）11億2, 335萬元，上訴人已依約給付報酬500萬元。惟系爭土地在履 約過程因土壤檢測問題產生爭議，致雙方合意解除契約，故 被上訴人實際上並未完成仲介土地之任務，自無向上訴人請 領報酬之權利，是被上訴人所受領報酬已無法律上原因，自 應依不當得利之規定，返還500萬元之報酬。聲明：㈠被上訴 人應給付上訴人500萬元，及自110年8月12日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假 執行。
二、被上訴人則以：被上訴人已依兩造居間契約，仲介上訴人與 全瑨公司就系爭土地簽署土地買賣契約（下稱系爭土地買賣 契約），被上訴人受領上訴人給付之500萬元自有法律上之 原因，不因嗣後買賣雙方合意解除系爭土地買賣契約而受影 響等語置辯。答辯聲明：㈠上訴人之訴及假執行之聲請均駁 回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原審駁回上訴人之請求，上訴人不服提起上訴，上訴聲明:㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人500萬元，及自110年8 月12日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願



供擔保，請准宣告假執行。㈣第一、二審訴訟費用由被上訴 人負擔。被上訴人答辯聲明:㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。　　
四、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於107年10月4日與被上訴人簽訂系爭契約，委託被上 訴人代理銷售系爭土地。
㈡系爭契約第4條約定「買賣成交時，乙方（即被上訴人）得向 甲方（即上訴人）收取服務報酬，其數額為實際成交價百分 之二」。上訴人與另一位共有人李金城各負擔百分之1。 ㈢上訴人及全瑨公司經由被上訴人居間仲介，於107年10月17日 簽立系爭土地買賣契約，成交總價為11億2,335萬元。 ㈣上訴人已給付被上訴人仲介報酬500萬元。 ㈤系爭土地於履約過程中，因土壤檢測問題產生爭議，全瑨公 司、柏松有限公司(下稱柏松公司)及上訴人、李金城於109 年2月7日簽立解除契約協議書，合意解除系爭土地買賣契約 。
五、本院得心證理由如下：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。又按居間人於契約因其媒介而成 立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並 無影響（最高法院49年台上字第1646號裁判意旨參照）。是 居間契約乃屬於以從事服務之契約類型，雙方當事人一方為 委託人，另一方為居間人。而居間人之報酬請求權乃繫於一 定之條件即契約之成立，縱事後該契約因故未履行或解除， 亦不影響居間人所應得之報酬。
㈡經查：
1.上訴人主張其及李金城就系爭土地，與被上訴人簽署系爭 契約，約定服務報酬為實際成交價百分之2，委託被上訴 人代理銷售上開土地，嗣上訴人經由被上訴人居間仲介， 與李金城將系爭土地以11億2,335萬元出售予全瑨公司及 柏松公司，買賣雙方並於107年10月17日簽署系爭土地買 賣契約，買方已依約匯款3億元至履約保證專戶內，並經 買方同意將履約保證專戶內之款項提出予賣方，而上訴人 則已給付500萬元之仲介報酬予被上訴人，後買賣雙方於1 09年2月7日簽署解除契約協議書，合意解除系爭土地買賣 契約等情，為被上訴人所不爭執，並有系爭契約書、系爭 土地買賣契約書、資金異動明細表、支票、存款交易明細 、仲介服務費發票及解除契約協議書等在卷可參（原審審



訴卷第15頁至第53頁、第79頁、訴字卷第35頁），是此部 分之事實，堪信為真。
　　2.上訴人另主張:系爭契約第4條所稱買賣成交時，並非僅指 簽訂買賣契約時，而係指賣方取得全部款項及買方完整取 得系爭土地之時，否則系爭契約第5、6、8條即無訂立之 必要，另從被上訴人亦將李金城所支付之500萬元報酬退 還及服務費確認單所記載服務費從履保專戶扣除，足證被 上訴人明知須等完成過戶及付款始得請領服務費等語。惟 為被上訴人所否認。查:有關系爭契約第4條係約定:買賣 成交時，被上訴人得向上訴人收取服務報酬，其數額為實 際成交價百分之2，於成交時以現金一次給付或逕由「交 易價金安全專戶」中撥款支付。有該系爭契約書附卷可參 (原審審訴卷第15頁)，其所訂收取服務報酬時點，僅約定 為買賣成交時，並無須待買賣雙方完成過戶及付款完畢始 能領取報酬之用語。至系爭契約第5條係約定被上訴人應 盡善良管理人之義務、做好買賣交涉及告知銷售狀況、代 理收受訂金及於期限內未能成交之相關規定。第6條則係 約定上訴人之義務，包含如僅簽定買賣預約，被上訴人得 請求報酬之範圍。與第4條係針對被上訴人已讓買賣雙方 簽訂買賣契約之約定不同。另第8條第7項則係約定如有物 或權利瑕疵，被上訴人認不宜銷售之情形，被上訴人得通 知解除系爭契約，雙方互不為請求。是此一條文屬被上訴 人得解除系爭契約，而不得為請求之約定。亦與本件係因 買賣雙方合意解除買賣契約之情況不同。至被上訴人所提 服務費確認單上雖有記載「服務費從履保專戶扣除」，此 有該確認單在卷足憑(本院卷第183頁)，惟此與第4條約定 「以現金一次給付或逕由交易價金安全專戶中撥款支付」 相同，均係指被上訴人得請求報酬時，上訴人應以何方式 支付之約定，並非約定履保專戶中未有款項存入時，被上 訴人則不可請領報酬，故上訴人上開所辯，顯有誤會，而 不足採。再者，有關李金城事後再委託被上訴人出售土地 ，並減收500萬元報酬部分，被上訴人辯稱是給予李金城 之減價優惠，並非返還本件報酬等語(本院卷第125頁)。 就此，雖證人李金城亦證稱:被上訴人事後仲介他人買伊 的土地，經計算應給付1000多萬元的報酬，扣掉之前與全 瑨公司簽約時已給付之報酬500萬元後，再給付500多萬元 ，因此伊認為，伊和全瑨公司簽約而支付的居間報酬，被 上訴人有還給伊，還的500萬元是一起計算在之後成交的 那筆居間報酬內等語(本院卷第92頁)。惟李金城亦證稱: 委託銷售契約是伊與上訴人各自簽一份契約書交予被上訴



人等語(本院卷第90頁)。是不論被上訴人究係退還500萬 元報酬予李金城，抑或因再受李金城委託出售土地而給予 之減價優惠，均屬被上訴人與李金城間之另行合意，與系 爭契約就兩造之約定無涉，上訴人尚無從因此而主張被上 訴人應退還上訴人500萬元之報酬，是上訴人此部分所辯 ，亦非可採。
　　⒊承上，系爭契約既僅約定於買賣成交時，被上訴人即得請 領報酬，而被上訴人已依系爭契約之約定，為上訴人介紹 買方，上訴人亦與買方簽訂系爭土地買賣契約，自屬已完 成居間義務，而得向上訴人請求報酬。系爭土地買賣契約 後雖經買賣雙方合意解除，然依上開法條規定及說明，系 爭土地買賣契約之合意解除，對於居間人所得請領之報酬 並無影響，且居間人受領服務報酬之法律上依據為系爭契 約，上訴人亦未主張系爭契約有何無效或得撤銷之情事， 自不得僅因上訴人與買方間就系爭土地買賣契約經合意解 除，即遽謂被上訴人受領500萬元之服務報酬為無法律上 之原因。從而，上訴人主張被上訴人尚未完成仲介，不得 向上訴人請求仲介報酬等語，自屬無據。　
六、綜上所述，被上訴人依系爭契約，居間介紹全瑨公司與上訴 人簽訂系爭土地買賣契約後，受領報酬500萬元，為有法律 上之原因，上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返 還報酬500萬元本息，為無理由，應予駁回。從而，原審為 上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上 訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　22　　日 民事第六庭
審判長法 官 魏式璧
法 官 徐彩芳
法 官 楊國祥
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師



提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　22　　日 書記官 曾允志
附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。附表：
土地坐落 面積（平方公尺） 權利範圍 高雄市 岡山區 灣裡西段 743地號 1439.87 全部 高雄市 岡山區 灣裡西段 1245地號 78482.84 236816/0000000 高雄市 岡山區 灣裡西段 1246地號 7567.11 236816/0000000