臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第635號
上 訴 人 楊美麗
訴訟代理人 周福珊律師
蔡士民律師
參 加 人 林蓓蓓
訴訟代理人 溫思廣律師
被 上訴人 張竹瀅
訴訟代理人 白子廣律師
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國112年4月
12日臺灣新北地方法院111年度訴字第2024號第一審判決提起上
訴，本院於112年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付新臺幣叁拾陸萬壹仟叁佰柒拾捌元本息，及其假執行之宣告，暨該訴訟費用之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請駁回。廢棄改判部分第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。 事實及理由
一、當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律 上利害關係之第三人；又訴訟之結果，於第三人有法律上利 害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當時 期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴訟 法第65條第1項、第67條之1第1項定有明文。上訴人稱被上 訴人向伊購買新北市○○區鎮○街000巷0弄00號4樓房屋（下稱 系爭房屋）及其基地應有部分，就系爭房屋之天花板及前陽 台發生滲漏水，係因同號5樓所有人林蓓蓓之行為造成之損 害，非伊應負責之瑕疵擔保範圍，應由被上訴人向林蓓蓓主 張，若伊於本件訴訟敗訴，則伊可向林蓓蓓請求損害賠償， 爰聲請對林蓓蓓為訴訟告知；以上訴人如因本件訴訟受敗訴 判決，林蓓蓓就此訴訟結果有法律上之利害關係，故依上訴 人聲請告知林蓓蓓本件訴訟（見本院卷第51至52頁）。而林 蓓蓓已具狀聲明參加訴訟（見本院卷第137頁），併此敘明 。
二、被上訴人主張：伊於民國110年12月7日向上訴人購買系爭房 屋及基地應有部分，簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約 ），上訴人於111年1月21日交屋，嗣伊準備裝修房屋時，發 覺系爭房屋漏水嚴重，於同年2月10日通知仲介即原審被告 永揚不動產有限公司（下稱永揚公司）轉知上訴人，嗣兩造
就系爭房屋之迎風面邊間內牆及廚房牆壁之滲漏水問題，協 議由上訴人交付新臺幣（下同）3萬5,000元予以修繕，其餘 部分待檢驗後另行處理。詎上訴人竟事後不理，因上訴人係 故意不告知系爭房屋有漏水情事，伊須就屋內壁癌處進行防 水工程，重新粉刷油漆，致受有修補漏水費用35萬5,378元 之損害，及額外支出租屋費用11萬4,000元，爰依民法第354 條第1項前段、第359條、第360條、第179條、第227條、第2 26條第1項規定，請求上訴人賠償損害。聲明：上訴人應給 付被上訴人46萬9,378元，及自110年12月7日起至清償日止 依年息5%計算之利息，並願供擔保為假執行之聲請；原審判 決上訴人應給付被上訴人36萬1,378元，及自111年7月28日 起至清償日止，按年息5%計算之利息，併為准免假執行之宣 告，駁回被上訴人其餘之訴；上訴人不服，提起上訴。被上 訴人之答辯聲明：上訴駁回（被上訴人就其餘請求10萬8,00 0元敗訴部分，及依民法第179條規定，對原審被告永揚公司 請求返還仲介費用14萬元本息敗訴部分，均未聲明不服）。三、上訴人則以：系爭房屋點交被上訴人後，兩造就系爭房屋之 滲漏水瑕疵，另於111年3月12日、3月27日達成和解協議， 約定系爭房屋天花板及前陽台滲漏水問題，非伊應負之擔保 範圍，係5樓所有人林蓓蓓應負責之範圍，故被上訴人應向5 樓所有人求償。被上訴人於原審提出2張瓦普特工程有限公 司（下稱瓦普特公司）估價單及2張漢邑工程有限公司（下 稱漢邑公司）報價單，並非真正之修繕費用支出證明，原審 逕將瓦普特公司112年1月31日估價單10萬7,000元，及漢邑 公司111年11月25日報價單118,440元及12萬9,938元，作為 系爭房屋漏水之修繕總金額，顯有違誤等語，資為抗辯。上 訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
四、參加人以：就系爭房屋5樓廁所可能漏水部分，伊已於111年 3月18日施作防水工程完畢，被上訴人所稱4樓室內天花板已 無漏水情形。就前陽台頂板漏水部分，因該處並無供、排水 管路，故與伊無關。另111年3月12日修繕協議書所載涉及5 樓林小姐部分，係被上訴人與上訴人間之約定，又未經鑑定 ，對伊自無約束力。被上訴人提出之修繕報價單、估價單等 內容並不實在，不足證明其確有支出修繕費用，故其請求賠 償修繕費用，並不可採。答辯聲明：同上訴人之聲明。五、查兩造經永揚公司之居間，於110年12月7日簽訂系爭契約， 系爭房屋買賣總價705萬元，被上訴人已付訖價金，上訴人 已將系爭房屋及基地所有權移轉登記與被上訴人，並於111 年1月21日交屋等情，有系爭契約書、買賣議價委託書、確
認書、收據及不動產標的現況說明書等可稽（見原審卷第19 頁至41頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第91至92頁）， 堪信為真實。
六、被上訴人主張系爭房屋有漏水瑕疵，依物之瑕疵擔保及債務 不履行規定，請求上訴人賠償修繕費用等語，為上訴人所否 認，並以前詞置辯。經查：
㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移 轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重 要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時， 具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又買賣之物 ，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條亦定有 明文。又公寓大廈之房屋，其通常效用即為供居住使用，倘 有滲漏水情形，自足影響居住使用品質，且減少效用之程度 難認輕微，是依通常交易觀念，房屋如有漏水情形，應認房 屋之效用、品質有欠缺，屬於物之瑕疵甚明。系爭契約第17 條約定「賣方負滲漏水之瑕疵擔保責任迄實際交屋後6個月 內」，經被上訴人與上訴人簽名、蓋章（或捺指印）確認（ 見原審卷第29頁），而不動產標的現況說明書「現況是否有 滲漏水之情形」欄位，經上訴人勾選為「否」，堪認訂立系 爭契約時，約定於111年1月21日交付系爭房屋起6個月內之 保固期間，上訴人應擔保系爭房屋無滲漏水情形，若發現有 滲漏水瑕疵，上訴人應負物之瑕疵擔保責任。
㈡系爭房屋交屋後由被上訴人進行裝潢，於111年2月10日起陸 續發現系爭房屋有前揭漏水情形，已據被上訴人提出與仲介 林旻叡間之LINE通訊軟體對話紀錄、被上訴人與上訴人所簽 立之修繕協議書，及傳興工程行房屋缺失檢驗報告書（內附 現場照片）可稽（見原審卷第43至57頁），足見系爭房屋確 有漏水瑕疵。惟兩造就系爭房屋之上開瑕疵問題，於111年3 月12日簽立修繕協議書，載明「…1.廚房、衛浴，牆內水管 疑似滲漏，漏水點修理完畢，請買方檢查確認數日，牆面復 原。（以上需於111年3月27日前處理完畢）。2.5樓林小姐 同意負責所有相關滲漏影響4樓的部分修繕（樓板、前陽台 樓板）。3.側外牆部分，待雙方師傅估價確認修繕金額，再 行商議補貼事宜。…」（見原審卷第45頁），可見關於「因5 樓影響致天花板及前陽台滲漏部分」，雙方約定由5樓房屋 所有人負責，嗣111年3月27日簽署修繕協議書，載明「…買 、賣雙方協議，確認由賣方楊美麗小姐補貼新台幣三萬五千 元正予買方張竹瀅小姐，賣方則對此房屋之漏水責任，完成
負責，日後本屋屋況，則由買方張小姐自行修繕處理，賣方 楊小姐無須再負相關責任。附註：以上所指的附則（負責） 位置如下：1.迎風面邊間內牆部分。2.廚房位置的牆壁滲漏 水的部分。」（見原審卷第47頁），就關於「廚房、衛浴、 牆內水管疑似滲漏」部分，上訴人於111年3月27日已完成修 繕，而關於「側外牆疑似滲漏」部分，由上訴人補貼被上訴 人3萬5,000元。是上訴人稱依111年3月12日、3月27日兩次 協議結果，就系爭房屋滲漏水瑕疵問題，兩造已達成協議， 伊就系爭房屋之漏水瑕疵已修繕完成，日後無需負相關責任 ，因5樓滲漏而影響系爭房屋天花板及前陽台之滲漏水問題 ，則由被上訴人逕向5樓所有權人請求賠償，伊不再負擔保 責任，應屬可採。則被上訴人依物之瑕疵擔保及債務不履行 法律關係，請求上訴人賠償因系爭房屋滲漏水所造成之損害 ，即屬無據。
㈢況依被上訴人提出之傳興工程行房屋缺失檢驗報告書，載明 「…111年6月16日，系爭房屋天花板及前陽台，經漏水檢測 後，5樓浴室門檻下方空心，導致浴室內的水滲出，外加防 水層失效，水往RC裂鏠鑽，飽和到一定程度樓下相對應位置 就會滲水。因本棟建築物為老舊公寓牆大部分為磚牆，相對 的磚與水泥的縫隙會較大、較多，會使水往低處流…」（見 原審卷第49頁），依此檢驗報告書，關於系爭房屋天花板及 前陽台發生之滲漏水情形，是屬於同號5樓房屋所造成之漏 水問題，並非是系爭房屋之瑕疵，自非上訴人應負物之瑕疵 擔保範疇，故系爭房屋之天花板及前陽台之滲漏水問題，既 是因5樓房屋所造成，應由被上訴人向5樓房屋所有人請求賠 償甚明。
㈣被上訴人於本院主張因系爭房屋有漏水瑕疵，致系爭房屋之 價值減少，伊得依民法第359條規定請求減少價金云云。然 系爭房屋經上訴人修繕及賠償修繕費用予被上訴人後，兩造 於111年3月37日達成協議，嗣後系爭房屋所生疑似漏水情形 ，由被上訴人自行處理，上訴人不再負責相關責任，是系爭 房屋如因漏水所致之物之瑕疵，即與上訴人無關，被上訴人 依上開規定，請求上訴人減少價金，即不可採；況被上訴人 亦未舉證系爭房屋有何瑕疵致其價值有減少之情事，故被上 訴人另主張依上開規定請求減少價金，及依民法第179條規 定請求返還減少之價金，均屬無據。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約之約定及民法第359條、第3 60條物之瑕疵擔保、第226條第1項、第227條債務不履行、 第179條不當得利等規定，請求上訴人給付36萬1,378元，及 自111年7月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無
理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，並為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判 決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改 判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，上訴人請求依民事上訴理由狀所載請求 調查證據（見本院卷第52頁），因事證已明，核無必要；又 兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後， 認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明 。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 潘進柳
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
書記官 廖婷璇
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