臺灣高等法院民事判決
112年度上字第386號
上 訴 人 古阿德
訴訟代理人 陳明暉律師
被 上訴人 李耀長
訴訟代理人 張倍齊律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，上訴人對於中華民
國111年11月29日臺灣宜蘭地方法院111年度訴字第239號第一審
判決提起上訴，本院於112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、被上訴人主張：兩造於民國(下同)110年8月14日簽訂土地買 賣契約書(下稱系爭契約)，約定上訴人以新臺幣(下同)528 萬元向伊買受伊所有坐落宜蘭縣○○鄉○○段000000地號土地( 權利範圍1/1，下稱系爭農地)與系爭農地得興建農舍之權利 (即配建契約)，由伊以老農之名義申請興建農舍，待取得農 舍使用執照後，再移轉系爭農地及其上之農舍予上訴人所有 。惟系爭農地屬農業發展條例(下稱農發條例)規範之農業用 地，且依農發條例第18條第1、3項及農業用地興建農舍辦法 (下稱系爭農舍辦法)第2條第1項第2款規定可知，於89年1月 4日以後取得農業用地者，不得於取得後2年內申請興建農舍 ；另依系爭農舍辦法第2條第1項第3款規定，面積小於0.25 公頃者，亦不得興建農舍，上訴人既非於89年1月4日以前取 得系爭農地所有權之人，且系爭農地之面積為1204平方公尺 ，相當於0.1204公頃，本不得興建農舍。系爭契約約定以伊 名義申請建造農舍，乃為規避前揭農發條例及系爭農舍辦法 之規範，屬脫法之行為，系爭契約應屬無效。退步言之，倘 認系爭契約並非脫法行為而有效，因系爭契約附約第2條約 定，如伊無法取得無農舍證明、興建農舍農民之資格證明及 建築執照(下稱建照)等文件，雙方合意無條件解除系爭契約 ，因伊無法補正繳售公糧稻穀之證明，宜蘭縣政府已駁回伊 興建農舍之申請，伊於111年3月29日以蘆洲郵局000080號存 證信函(下稱系爭存證信函)向上訴人為解除系爭契約之意思 表示，經上訴人於111年3月30日收受，系爭契約已生合法解 除之效力。上訴人於111年4月6日以台北民生(00)0000號存 證信函要求伊交付過戶文件，則兩造間系爭契約效力存否不 明確等情，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定，提起本
件訴訟，求為確認兩造於110年8月14日所為系爭農地之買賣 關係不存在之判決。
二、上訴人則以：伊不爭執系爭契約為配建契約，然系爭契約約 定伊取得系爭農地所有權，同時取得興建農舍之權利，並由 具有農民身分之被上訴人申請興建農舍，並不違反農發條例 第18條規定農地農用原則，蓋兩造締約之時，系爭農地及農 舍尚未移轉於伊，自非屬脫法行為。退步言之，兩造嗣後已 合意變更僅買賣系爭農地，伊放棄購買興建農舍之權利，伊 並已將第1期至第3期款，依序為52萬元、52萬元、160萬元 ，共212萬元匯入履約保證專戶，且經被上訴人領取，系爭 契約應屬有效。又被上訴人事後反悔，不願意出賣系爭農地 ，故意不依照宜蘭縣政府之要求補正申請興建農舍之文件， 致宜蘭縣政府駁回其申請，被上訴人事後解除契約，係以不 正當方法解除契約，應認被上訴人解除契約不合法等語，資 為抗辯。
三、原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁 回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項(見本院卷第253-255頁、第320頁)： ㈠兩造於110年8月14日簽訂系爭契約，約定由被上訴人將系爭 農地及系爭農地得興建農舍之權利出售予上訴人，總價金為 528萬元，簽約時給付第1期款52萬元，於取得核准興建農舍 證明後5日內給付第2期款52萬元，於建照核發後5日內給付 第3期款160萬元，於使用執照核發後5日內給付第4期款160 萬元，尾款於第4期款交付後3個月內給付完畢。除第1期款 直接交付予被上訴人外，其餘各期價款應匯入第一商業銀行 受託信託財產專戶(帳號：00000-000000000號，下稱履保專 戶)，如被上訴人無法取得無農舍證明、興建農舍農民資格 證明及建照時，雙方合意無條件解除系爭契約，有系爭契約 影本可憑(見原審卷第30-37頁)。
㈡上訴人於簽約時給付被上訴人52萬元，於111年1月28日將第2 期款52萬元及第3期款160萬元，合計212萬元匯入履保專戶 ，經扣除仲介費及相關行政費用後，履保專戶於同日分別匯 142萬2832元、100萬元至被上訴人指定之宜蘭市農會(帳號0 0000000000000)、彰化銀行宜蘭分行(帳號00000000000000) 帳戶，有被上訴人上開宜蘭市農會、彰化銀行宜蘭分行帳戶 之存摺影本可憑(見原審卷第195-198頁)。 ㈢被上訴人於111年1月26日以系爭農地為上訴人設定最高限額6 00萬元抵押權，有系爭農地之土地登記謄本可憑(見原審卷 第75頁)。
㈣被上訴人於110年12月20日向宜蘭縣政府申請系爭農地特定農 業區農牧用地興建農舍資格證明，經宜蘭縣政府於111年2月 18日發函請被上訴人補正文件，嗣於111年3月17日發函通知 被上訴人因未於期限內補正，不予同意，有宜蘭縣政府111 年2月18日府農務字第1110025838號函、111年3月17日府農 務字第1100208749號函等影本可憑(見原審卷第47-48頁)。 ㈤被上訴人於111年3月22日委由律師寄發系爭存證信函向上訴 人表示因宜蘭縣政府駁回其興建農舍資格證明之申請，故依 系爭契約附約第2條約定，為解除系爭契約之意思表示，有 系爭存證信函影本可憑(見原審卷第51-54頁)。 ㈥上訴人於111年4月6日委由律師寄發存證信函予被上訴人表示 倘系爭農地無法興建農舍亦無妨，催請被上訴人於7日內將 系爭農地移轉登記予上訴人，並檢附發票日為111年4月6日 、票面金額為264萬元之支票影本，有台北民生(00)0000號 存證信函影本可憑(見原審卷第57-61頁)。 五、本院得心證之理由：
上訴人主張系爭契約為配建契約，違反農發條例第18條第1 、3項及系爭農舍辦法第2條第1項第2、3款規定，為脫法行 為，應為無效等情，為上訴人否認，並以前詞置辯，經查：
㈠按農發條例第18條第1項規定：「本條例中華民國89年1月4日 修正施行後取得農業用地之農民，無自用農舍而需興建者， 經直轄市或縣(市)主管機關核定，於不影響農業生產環境及 農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍」 ；第3項規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行前取 得農業用地，且無自用農舍而需興建者，得依相關土地使用 管制及建築法令規定，申請興建農舍」。又行政院農業委員 會基於農發條例第18條第5項授權訂定系爭農舍辦法，依系 爭農舍辦法第2條第1項第2、3款規定，農舍興建之申請人除 應為農民外，於該條例修正後取得農業用地者，尚須符合「 戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣(市)內，且 其土地取得及戶籍登記均應滿2年」、「申請興建農舍之該 筆農業用地面積不得小於0.25公頃」等要件，始能申請主管 機關核准以興建農舍。然老農(即89年1月4日農發條例施行 前取得農業用地之農民)申請興建農舍，則無該2要件之限制 。又所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂 迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言。 ㈡經查，系爭契約第1條約定：「宜蘭縣○○鄉○○段00000○○00000 0○○○0地號、面積1204平方公尺、權利範圍1/1、特定農業區 農牧用地及本筆土地得興建農舍之權利」；附約第2條則約
定：「乙方(即被上訴人)確定其名下無農舍且近5年內未曾 申請興建農舍，現有之農地均符合農地農用狀況及農地上均 無未辦保存登記之建物或違章建築之情事。且有2年以上農 業經營實績之證明文件(如繳谷證明、產銷證明文假或其他 可佐證資料)。未符合前述所定事項時由乙方負責改善、排 除並負擔費用。以便無農舍證明、興建農舍農民資格證明及 建築執照(稱文件)得核發。如無法取得前述文件時，雙方合 意無條件解除本買賣契約，申請費用由乙方負擔。甲(即上 訴人)、乙雙方須於收到地政士或仲介公司通知後5日內出面 辦理解除買賣契約及履保，將專戶內甲方所給付之價金退還 甲方...」(見原審卷第30頁、第36頁) ，堪認上訴人係向被 上訴人買受系爭農地以及興建農舍之權利，且被上訴人應負 責取得興建農舍之建照。依此，兩造締約之真意係以購買農 地合併配建農舍為契約目的，興建農舍與系爭農地買賣間具 有不可分關係，由被上訴人以其老農之資格建妥農舍後連同 系爭農地移轉予上訴人，藉此迴避農發條例第18條第1項、 第3項所定興建農舍資格，及系爭農舍辦法第2條第1項第2、 3款所定於取得農地後須滿2年、興建農舍之農業用地面積限 制等強制規定，並為上訴人所不爭執(見本院卷第366頁)。 又系爭農地使用分區為特定農業區，屬農牧用地，有土地登 記謄本可憑(見原審卷第75頁)，而上訴人不具老農資格，為 上訴人所不爭執(見原審卷第154頁)，依系爭契約上開約定 ，使不具老農資格之上訴人得以規避農發條例第18條第1、3 項及系爭農舍辦法第2條第1項第2、3款等強制規定，達到在 系爭農地上興建農舍之目的，則被上訴人主張系爭契約屬脫 法行為，而為無效等語，即屬可採。
㈢上訴人抗辯：兩造嗣後已合意變更為單純買賣系爭農地，伊 放棄取得興建農舍之權利，系爭契約仍屬有效云云，並以證 人吳正煌、任沛蓁證詞為據。惟查，證人即仲介吳正煌證稱 ：系爭契約為配建契約，上訴人要興建農舍，被上訴人應配 合上訴人以其名義申請興建農舍；配建要有公糧證明，因農 會撥付休耕之款項係匯入被上訴人母親之帳戶，故被上訴人 無法取得公糧證明，但宜蘭鄉公所可以接受重複申請，因此 並非無法取得公糧證明即代表無法履行配建契約，依照伊過 往幫忙處理配建契約之經驗，配建契約未取得建照之前，不 會給付第2、3期款，因被上訴人當時急需用錢，上訴人願意 提前給付第2、3期價款，斯時雙方仍認為可以繼續申請建照 ，將來有興建農舍之可能，就伊所知，本來要再第2次申請 公糧證明，尚未申請時，被上訴人就表示不願意賣系爭農地 了，伊並未聽聞過兩造後來合意只買系爭農地之事，只有聽
聞第1次申請公糧證明不成功，要再申請第2次，如果要變更 契約需要伊與訴外人任沛蓁及代書一起辦理，被上訴人後來 不願意賣系爭農地，有透過伊向上訴人表示除退還已給付價 金264萬元外，願意再賠上訴人100萬元，但上訴人不同意， 伊總共協調3次，最後被上訴人表示要賠償上訴人300萬元， 上訴人仍不同意，被上訴人始提起本件訴訟等語（見原審卷 第172-173頁、本院卷第228-229頁)；證人任沛蓁證稱：伊 係上訴人之業務員，伊聽聞代書表示第1次申請公糧證明未 通過後，有轉知此事予上訴人知悉，因申請公糧證明需要一 段時間，上訴人表示沒有關係，繼續第2次申請，看能否靠 關係取得，其他配建契約曾有多申請幾次即可取得公糧證明 ，因此系爭契約第1次申請未通過時，並不認為無法完成； 吳正煌向伊表示被上訴人急需用款，詢問能否先支付第2、3 期予被上訴人，此與契約約定不符，上訴人向伊與吳正煌表 示繼續進行配建契約也可以，直接買地也可以，但沒有定論 要依照原契約繼續履行或直接買地，應由吳正煌去跟被上訴 人討論，吳正煌沒有權限代表被上訴人同意變更契約，伊不 清楚吳正煌有無去找被上訴人商議要將系爭契約變更只購買 土地，吳正煌不曾向伊表示有找過被上訴人談論變更契約之 事，伊亦未聽聞被上訴人表示同意將配建契約變為只購買土 地，伊與吳正煌均無權限代表兩造變更契約，僅能幫兩造溝 通而已，上訴人亦未請伊告知吳正煌向被上訴人詢問是否同 意只賣土地之事等語(見本院卷第244-246頁)，堪認雖上訴 人同意提前支付第2、3期價款，並表示願意以相同價金單純 購買系爭農地，無須興建農舍，惟仲介吳正煌並未將上情轉 知予被上訴人知悉，則兩造既未就系爭契約由配建契約變更 為單純農地買賣契約一節進行磋商，自無合意變更契約可言 。上訴人抗辯：兩造已合意變更為單純買賣系爭農地，伊因 此支付第2、3期價款予被上訴人，系爭契約應為有效云云， 自無可採。
㈣上訴人抗辯：宜蘭縣政府通知被上訴人補正公糧證明，因被 上訴人故意不為補正，被上訴人係以不正方法解除系爭契約 ，依民法第101條規定，應認被上訴人解除契約不合法云云 。惟查，系爭契約為配建契約，因上訴人不具老農資格，乃 約定以被上訴人之名義申請在系爭農地上興建農舍，再移轉 予上訴人，以此方式規避農發條例第18條第1、3項規定及系 爭農舍辦法第2條第1項第2、3款規定，屬脫法行為，系爭契 約應屬無效，業經本院認定如前所述，則被上訴人是否以不 正方法解除系爭契約，即無審酌之必要。
㈤準此，兩造並未合意變更為單純買賣系爭農地，兩造之約定
係為規避農發條例第18條第1、3項規定及系爭農舍辦法第2 條第1項第2、3款規定適用，核屬脫法行為，系爭契約為無 效，兩造間之買賣關係自不存在。
六、綜上所述，被上訴人依民事訴訟法第247條第1項前段規定， 請求確認兩造間於110年8月14日就系爭農地之買賣關係不存 在，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
貳、反訴部分：
一、上訴人主張：兩造就系爭契約變更合意為單純買賣系爭農地 ，被上訴人已收受價金264萬元，依約負有移轉系爭農地所 有權予伊之義務，惟經伊催告被上訴人備妥用印過戶文件， 伊同意結清尾款264萬元，被上訴人迄今仍置之不理，又無 故以系爭存證信函為解除契約之意思表示，其解除契約為不 合法，爰依買賣之法律關係請求被上訴人將系爭農地所有權 移轉予伊等語。
二、被上訴人則以：上訴人並未向伊表示無興建農舍亦無妨，兩 造並無合意變更為單純買賣系爭農地，系爭契約屬脫法行為 ，應為無效，上訴人請求伊將系爭農地移轉予上訴人並無理 由等語，資為抗辯。
三、原審就反訴部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應於上訴人給付 264萬元之同時，將系爭農地之所有權移轉登記予上訴人。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、得心證之理由：
本院認定兩造並未合意變更系爭契約為單純買賣系爭農地， 系爭契約約定以被上訴人名義申請在系爭農地上興建農舍， 再連同系爭農地移轉予上訴人，係為規避農發條例第18條第 1、3項及系爭農舍辦法第2條第1項第2、3款等強制規定，屬 脫法行為，應為無效，已如前述，則上訴人反訴依買賣之法 律關係請求被上訴人於上訴人給付264萬元之同時，將系爭 農地之所有權移轉登記予上訴人，即無理由，自應予駁回。
五、綜上所述，上訴人依買賣之法律關係，請求被上訴人應於上 訴人給付264萬元之同時，將系爭農地之所有權移轉登記予 上訴人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
肆、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 10 日 民事第二十四庭
審判長法 官 鍾素鳳
法 官 郭俊德
法 官 楊雅清
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 10 日 書記官 陳惠娟