臺灣高等法院民事判決
111年度重上字第692號
上 訴 人 陳志浩
被 上訴 人 曹源利
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年6
月22日臺灣臺北地方法院110年度重訴字第552號第一審判決提起
上訴，本院於112年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國000年00月間向訴外人陶海虹購買 其所有門牌臺北市○○區○○路0段000號14樓之5房屋（即同區○ ○段○○段0000建號，下稱系爭房屋）及其坐落基地（與系爭 房屋合稱系爭房地，下稱系爭買賣契約），並於110年2月4 日移轉系爭房地所有權完竣。詎上訴人無法律上原因占有系 爭房屋，因而受有相當於租金之利益，致伊受有無法使用系 爭房屋之損害，上訴人自應騰空遷讓返還系爭房屋予伊，並 給付伊自110年2月4日起至騰空返還系爭房屋之日止之不當 得利等情。爰依民法第767條、第179條規定，求為命㈠上訴 人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；㈡上訴人應給付伊新臺 幣（下同）12萬0435元，及自110年12月1日起算之法定遲延 利息；並自110年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按 月給付伊1萬2218元，及自各期應給付之日翌日起算之法定 遲延利息之判決（原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，上 訴人不服，提起上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。 並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：伊前與陶海虹就系爭房屋簽訂租賃契約（下稱 系爭租約），約定伊享有系爭房屋之優先購買權，詎陶海虹 違約出售系爭房屋，被上訴人知有系爭租約仍購買，系爭買 賣契約應屬無效。又伊享有系爭房屋之租用權，至伊搬離始 喪失，依買賣不破租賃之規定，被上訴人應續租系爭房屋予 伊，伊非無權占有等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決 關於命上訴人給付之部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人 在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
三、陶海虹為系爭房屋原所有權人，其與上訴人於000年0月間簽 訂系爭租約，嗣於110年2月4日將系爭房地所有權移轉登記 予被上訴人，上訴人迄仍持續占有使用系爭房屋等情，為兩
造所無異詞（見原審卷第100、101頁），並有土地及建物登 記謄本、系爭租約、存證信函在卷可稽（見新北地院卷第29 至57頁），堪信為真正。被上訴人請求上訴人騰空遷讓返還 系爭房屋及給付不當得利等節，均為上訴人所拒，並以前開 情詞置辯。經查：
㈠所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨害 其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段 分別定有明文。又以無權占有為原因，請求占用人返還占用 之利益者，占有人對於原告就其房屋所有權之事實，已無爭 執，僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有 正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有 理由。被上訴人主張其所有之系爭房屋遭上訴人占用等事實 ，為上訴人所無異詞，依上開說明，上訴人應就其有權占有 系爭房屋之事實，負舉證責任。
㈡稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付 價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契 約即為成立，民法第345條定有明文。陶海虹為系爭房屋原 所有權人，其於109年12月23日與被上訴人簽訂系爭買賣契 約，並於110年2月4日以買賣為由，將系爭房地所有權移轉 登記予被上訴人等情，有卷附不動產買賣契約書、增補契約 、土地及建物登記謄本可參（見新北地院卷第21至33頁）， 足徵被上訴人與陶海虹間就系爭房地及其買賣價金已達成合 意，陶海虹並依約將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人所 有，堪認系爭買賣契約已合法成立且生效甚明。 ㈢上訴人雖以：伊對系爭房屋有優先購買權，被上訴人不得優 先伊購買；系爭買賣契約未勾選出租，該買賣契約為不實； 被上訴人未看屋、點交，應認其知系爭租約存在為由，主張 系爭買賣契約為無效。惟查，系爭租約第23條第3項第1款固 記載：「依出租人（原買方）與承租人母親滕韻梅女士（原 賣方）前買賣契約訂有：㈠賣方優先購買權：買方若將本賣 （應為『買』之誤寫）賣標的出售……其子外之人時，賣方擁有 優先購買權」、系爭租約第21條並載有：「本契約所定之權 利義務對雙方之繼受人均有效力」等詞（見新北地院卷第39 頁），然系爭租約之當事人為上訴人及陶海虹，被上訴人並 非該契約當事人，依債之相對性原則，上開約款自不得拘束 被上訴人，亦無從推論系爭買賣契約為無效。又系爭買賣契 約縱未勾選出租而有不實之情形，核屬被上訴人得否向陶海 虹主張權利之問題，亦不發生該買賣契約無效之法律效果。 至被上訴人購買系爭房屋前縱未看屋、點交，亦非必然可認 被上訴人知系爭租約存在，則上訴人稱被上訴人未看屋、點
交，即顯知系爭租約存在云云，難認可取。是以，上訴人執 前詞主張系爭買賣契約無效，洵屬無據。
㈣上訴人又以：伊依系爭租約第23條第3項第2款約定享有系爭 房屋之租用權，依買賣不破租賃之規定，被上訴人應續租系 爭房屋予伊云云。惟查：
1.出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定， 於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者 ，不適用之，民法第425條定有明文。準此，逾5年或不定期 限租賃契約應經公證，始有民法第425條第1項所定買賣不破 租賃原則之適用。
2.陶海虹為系爭房屋原所有權人，其與上訴人於000年0月間簽 訂系爭租約，約定租賃期間自105年7月1日至106年6月30日 ，有系爭租約在卷可憑（見新北地院卷第35至51頁）。又上 訴人於租賃期間屆至後，仍繼續居住系爭房屋內，陶海虹亦 收取租金，該租賃契約已成為不定期租約等情，為上訴人所 自承（見原審卷第100頁）。而陶海虹與上訴人間之不定期 租約未經公證，復為兩造所無異詞（見原審卷第100至101頁 ），是依上開規定，上訴人與陶海虹間之不定期租約，對於 被上訴人並未繼續存在，堪認被上訴人無繼受該租約之義務 。上訴人雖以：伊依系爭租約第23條第3項第2款約定享有租 用權，至伊搬離系爭房屋為止云云，惟綜觀系爭租約第2條 、第12條、第16條，已明白約定租賃期間為「自105年7月1 日至106年6月30日，計1年」，租期屆滿後上訴人應返還系 爭房屋等內容（見新北地院卷第35至39頁），足徵系爭租約 所定期限為106年6月30日，並非至上訴人搬離系爭房屋為止 。是以，上訴人主張其與陶海虹間之租約依買賣不破租賃原 則，對於被上訴人仍繼續存在，被上訴人應續租系爭房屋予 伊云云，亦屬無據。
㈤基上，上訴人所舉之事證，均無從使本院對其抗辯係有權占 用系爭房屋之事實形成確信。職是，堪認被上訴人依民法第 767條第1項前段、中段之規定，訴請上訴人將系爭房屋騰空 遷讓返還予伊，即屬有據。
㈥無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第17 9條定有明文。又租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定 ，不適用土地法第97條規定，租賃住宅市場發展及管理條例 第6條亦有明定。而上訴人無權占有系爭房屋，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念，則被上訴人依民法第 179條不當得利之法律關係，請求上訴人返還該占有利益，
應屬有據。本院審酌陶海虹前將系爭房屋與同樓之6房屋， 以每月租金共2萬8000元出租予上訴人，有系爭租約在卷可 稽（見新北地院卷第35頁），上訴人並陳稱：上開同樓之6 房屋比較大，外有露臺等語（見本院卷第194頁），兩造復 均陳：同意按原審認定之相當於租金之不當得利金額計算（ 見本院卷第194至195頁），認以每月租金1萬2218元作為計 算上訴人應返還其所受之利益基準，尚稱允當，堪認上訴人 自110年2月4日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月受有1萬 2218元之利益，致被上訴人受有損害。從而，被上訴人依民 法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人給付自110年2 月4日起至同年11月30日止之不當得利12萬0435元，及自同 年12月1日起算之法定遲延利息；另自110年12月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付不當得利1萬2218元，及 自各期應給付之日翌日起算之法定遲延利息，即屬有據。四、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第17 9條規定，請求上訴人㈠騰空遷讓返還系爭房屋；㈡給付12萬0 435元，及自110年12月1日起算之法定遲延利息；㈢自110年1 2月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬2218元 ，及自各期應給付之日翌日起算之法定遲延利息，均為有理 由，皆應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無違誤 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 7 日 民事第八庭
審判長法 官 邱育佩
法 官 許炎灶
法 官 林大為
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者
，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 8 日
書記官 林桂玉