臺灣高等法院刑事判決
112年度上易字第1015號
上 訴 人
即 被 告 周經延
選任辯護人 唐永洪律師
上列上訴人因詐欺案件，不服臺灣桃園地方法院111年度易字第1
279號，中華民國112年6月2日第一審判決（起訴案號：臺灣桃園
地方檢察署110年度偵字第36551號），提起上訴，本院判決如下
：
主 文
上訴駁回。
事 實
一、周經延前經桃園市○○區○○街000巷00號之房屋之原屋主何瑞 英告知系爭房屋曾發生過住戶意外窒息之非自然死亡事件， 並簽立同意書表示知悉系爭房屋發生過非自然死亡事件，於 民國105年9月25日自何瑞英處以新臺幣（下同）190萬元買 受系爭房屋及其坐落基地桃園市○○區○○段0000地號土地（下 合稱系爭房屋）。迨周經延欲出售系爭房地並於網路上刊登 售屋資訊，適有買家吳正雄有意購買，並商請大家房屋龍潭 陸總加盟店（下稱大家房屋）銷售人員吳寶琴及張益承前往 洽詢，周經延便同意委託大家房屋代為銷售系爭房地，嗣周 經延、大家房屋店長吳滄棋、銷售人員吳寶琴及張益承於11 0年1月6日，相約在桃園市楊梅區某便利商店簽立專任委託 銷售契約書，然周經延明知系爭房屋曾發生過住戶意外窒息 之非自然死亡案件，已成為民間俗稱之「凶宅」，竟意圖為 自己不法所有，基於詐欺取財之犯意，故意隱瞞系爭房屋內 曾發生住戶意外窒息非自然死亡之情事，於吳滄棋等人提供 之標的現況說明書編號第39題「本標的是否曾發生凶殺、自 殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」一欄內勾選「 否」，未告知系爭房屋曾發生過意外窒息非自然死亡之交易 價值上認為重要之事實，以此為詐術，致吳正雄陷於錯誤， 於110年1月10日上午10時許，在桃園市○○區○○路○○段000號 大家房屋辦公室內，同意以530萬元之價格購買系爭房地， 並簽訂不動產買賣契約書、辦理手續後順利過戶，吳正雄亦 已履行價金給付完畢。嗣吳正雄與鄰里聊天後知悉上情，始 知受騙。
二、案經吳正雄訴由桃園市政府警察局大園分局報告臺灣桃園地 方檢察署檢察官偵查起訴。
理 由
壹、證據能力
一、被告周經延(下稱被告)及其辯護人爭執被告以外之人於警詢 中陳述之證據能力（見111年度審易字第1998號卷【下稱審 易卷】第72至73頁、本院卷第110至113頁），查以，本案被 告以外之人於警詢中之證述，因核無有證據能力之例外情形 ，依法不具證據能力。至於本件以下所引用之被告以外之人 於審判外偵查中之供述證據，檢察官、被告、辯護人於本院 審判程序時對證據能力均表示沒有意見（見本院卷第110至1 13頁、第145至148頁)，且迄至言詞辯論終結前均未聲明異 議，而本院審酌上開供述證據資料製作時之情況，無不當取 供及證明力明顯過低之瑕疵，認以之作為證據應屬適當，揆 諸前開規定，本院亦認為均應有證據能力。
二、另本院以下援引之其餘非供述證據資料，檢察官、被告、辯 護人於本院審判程序時對證據能力均表示沒有意見（見本院 卷第113至117頁、第148至第151頁)，且其中關於刑事訴訟 法第164條第2項規定，證物如為文書部分，係屬證物範圍。 該等可為證據之文書，已經依法踐行調查證據之程序，即提 示或告以要旨，自具有證據能力，併此敘明。
貳、實體部分
一、認定事實所憑證據及理由
㈠、訊據被告固坦承其於105年9月25日向原系爭房地前屋主何瑞 英購買系爭房地時，前屋主曾告知其系爭房屋之承租住戶發 生過意外窒息死亡事件，故知悉該屋是凶宅一情（見111年 度易字第1279號卷【下稱原審卷】一第118至119頁、原審卷 二第140至141頁），亦未否認於110年1月10日上午10時許， 在大家房屋辦公室內，以530萬元之價格將系爭房地出售予 告訴人吳正雄(下稱告訴人)，並簽訂不動產買賣契約書，嗣 後告訴人業已給付價金完畢等節。惟矢口否認涉犯詐欺取財 犯行，於原審辯稱：簽約時我有如實跟房仲說是系爭房地是 凶宅，但我不知道是兇殺，是仲介未告知告訴人此事，本案 是告訴人跟房仲吳滄棋串通向我求償等語。上訴後另辯稱： 知道前手何瑞英先生之租客有發生過車禍意外，但不知道有 無死於屋內等語，辯護人則為被告辯護稱：㈠系爭房屋先前 住戶徐金龍之死亡地點經臺灣桃園地方檢察署（下稱桃園地 檢署）相驗屍體證明書所載，係在新竹縣湖口仁慈醫院，並 非系爭房屋，是以系爭房屋並非凶宅。㈡前屋主何瑞英並未 告知被告系爭房屋發生命案之相關經過，僅告以系爭房屋曾 發生「意外窒息」事件，故系爭房屋非凶宅。㈢被告於持有 系爭房屋期間，未發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非
自然死亡情形，居住多年未有異狀，是以被告填寫系爭房屋 現況說明書，自無不實。㈣被告出售系爭房屋時，已將屋況 詳實告知仲介吳滄棋等人，並曾提出與前手何瑞英之買賣契 約及同意書，並無詐欺故意，況系爭房屋於內政部實價登錄 網站上該次交易亦有「民情風俗因素之交易」之註記，可見 仲介在做屋況調查、告訴人在購買前都可知悉上情，被告並 無行使詐術。㈤告訴人於偵查中已表明在購買系爭房屋1個月 後(110年2月初)就知道有問題，然告訴人仍選擇履約、裝潢 房屋，未要求解約，顯然凶宅一節對告訴人而言，並不重要 等語。經查：
㈡、被告上開所不爭執之事實，核與證人即告訴人、證人吳滄棋 、吳寶琴、何瑞英於偵訊及原審審理之證述、證人張益承於 原審審理之證述大致相符，並有告訴人與被告之不動產買賣 契約書影本（見110年度他字第5004號卷【下稱他卷】第9至 15頁）、大家房屋不動產委託銷售標的現況說明書（見他卷 第21頁，下稱系爭房屋現況說明書）、台灣房屋仲介股份有 限公司110年9月11日函暨檢送桃園市○○區○○街000巷00號之 證人何瑞英與被告之不動產買賣契約書、同意書與本票1張 、標的現況說明書（見110年度偵字第36551號卷【下稱偵卷 】一第35至51頁）、內政部112年1月4日台內地字第1120270 026號函、桃園市政府112年1月6日府地價字第1120003492號 函暨檢送本市○○區○○街000巷00號房屋及其坐落土地於105年 9月25日買賣實價登錄相關資料（見原審卷一第89至94頁） 在卷可稽，此部分事實首堪認定。
㈢、系爭房屋確為曾發生意外窒息死亡之非自然死亡事件： 1.事件始末：
另案被告馬祥富、謝足妹為殺害遊民徐金龍詐領保險金，先 謀議由謝足妹與徐金龍假結婚，並為徐金龍投保不實之意外 保險；馬祥富則於103年4月22日，帶同徐金龍、謝足妹前往 系爭房屋，並向何瑞英、邱佳寬夫婦承租系爭房屋供馬祥富 、謝足妹及徐金龍居住；馬祥富為遂行犯罪計畫，於103年6 月13日凌晨3時許，駕車衝撞徐金龍後逃逸，並經同有殺人 犯意聯絡之友人王仁正接應離開，後因徐金龍為民眾報警送 醫獲救並未死亡。馬祥富、謝足妹及王仁正竟又承前殺人之 犯意，將徐金龍接回系爭房屋照顧，由謝足妹及王仁正在明 知徐金龍之鼻胃管已脫落之情況下，餵食徐金龍稀飯，導致 徐金龍因大量稀飯粒嗆入呼吸道內，而嗆噎、窒息，其後謝 足妹撥打119電話請求救護，然於消防局人員到場後，徐金 龍已無意識、呼吸及心跳，經施以急救於103年7月10日上午 11時16分送抵天主教仁慈醫療財團法人仁慈醫院（下稱仁慈
醫院）急診前，已無生命跡象，徐金龍雖經仁慈醫院急救， 仍於同日12時3分宣告急救無效死亡，徐金龍之死因及死亡 方式經法務部法醫研究所鑑定為：遭以車輛為殺害工具致腦 部受傷，吞嚥反射功能障礙，又在出院返家鼻胃管脫落後， 未有返院重置鼻胃管積極作為，仍恣意經口餵食稀飯，造成 稀飯嗆噎而窒息，死亡方式應為「他殺」等情，有原審103 年度矚重訴字第5號判決、本院105年度矚上重更（一）字第 2號判決及最高法院106年度台上字第2808號判決在卷可佐， 並經原審調取上開案件（下稱徐金龍死亡案件）卷宗核閱屬 實。
2.於該案件中，被害人徐金龍先因車禍導致顱內出血、腦水腫 、腦損傷、吞嚥反射功能障礙，又因返回系爭房屋鼻胃管脫 落後未至醫院重置鼻胃管，並遭謝足妹、王仁正經口餵食稀 飯，導致嗆噎窒息死亡一情，有桃園地檢署相驗屍體證明書 、法務部法醫研究所（103）醫鑑字第1031102716號鑑定報 告書及法務部法醫研究所106年2月20日法醫理字第10600003 450號函在卷可參（見原審卷一第217至226、175至177頁） ，且徐金龍於救護人員到達系爭房屋時已無生命徵象，後於 103年7月10日上午11時16分送往仁慈醫院，於同日下午12時 3分宣告急救無效等節，有仁慈醫院診斷證明書、楊梅分局 偵查隊查訪表及徐金龍死亡案報請刑事相驗照片附卷可考（ 見原審卷一第205至215頁），堪認徐金龍實際死亡之地點係 在系爭房屋而非仁慈醫院，又相驗屍體證明書依法為檢察官 督同法醫或檢驗員於相驗死者遺體後開立，主要判斷事項為 死者死亡之原因及方式，至如死者之個人資料、死亡地點及 場所等欄位，係以相驗時檢察官所具備之資料，如個人證件 、醫療院所診斷證明書、相驗照片及現場照片等初步加以判 斷並記載，並非表示該等欄位之記載為絕對正確或無從依照 偵查機關後續所調查發現之事實進行更正，故而本院不受該 相驗屍體證明書所載死亡地點及場所之拘束，而以前開證據 判斷徐金龍嗆噎窒息死亡之地點為系爭房屋，與論理法則並 無違背，是以辯護人辯稱依照桃園地檢署相驗屍體證明書所 載，徐金龍死亡地點為仁慈醫院並非系爭房屋等語，並不可 採。
3.綜上，系爭房屋曾發生被害人徐金龍意外窒息死亡之非自然 死亡事件一節明確。
㈣、被告知悉系爭房屋曾發生上開意外窒息死亡事件： 1.證人何瑞英於原審審理時證稱：我在售屋之現況說明書中有 請仲介註明系爭房屋有發生過意外窒息之非自然死亡事件， 簽約時也有透過仲介跟被告告知此事，也是因為發生過這樣
的事情，我才以低於市場行情之價格190萬元售出，損失200 多萬元等語（見原審卷一第297至298頁、第305頁），另證 人黃碧貞於原審審理時證稱：我是辦理何瑞英出售系爭房屋 與被告之不動產地政士，在交易之前仲介就有告知雙方系爭 房屋曾經發生非自然死亡的情況，賣方在不動產說明書有勾 選、買方有簽署同意書契約才成立，後續在不動產的實價登 錄申報書中我也有備註系爭房屋之交易為「民情風俗因素之 交易」等語（見原審卷一第308至309頁）。 2.又查，證人何瑞英有於標的現況說明書中「28、本建物專有 部分（含增改建）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺、自 殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」欄位中勾選「 是」，並註明：「意外窒息」一情，亦有台灣房屋標的現況 說明書1份存卷可參（見偵卷一第105頁），此外，被告於10 5年9月25日簽立同意書，上載「標的座落於桃園市○○區○○街 000巷00號 買方：周經延先生購買上開標地，知悉本標地 有發生過非自然生故（應為身故之筆誤）之情事，仍有意願 購買，日後不得以上開情況主張不買或減少價金。 同意人 ：周經延」，有同意書1份在卷可佐（見偵卷一第117頁）。 3.綜合參照上開證人所述及文件以觀，被告縱使就徐金龍死亡 案件之發生始末並未詳知，然其於與證人何瑞英購買系爭房 地時，已知系爭房屋於前屋主何瑞英持有期間曾經發生意外 窒息死亡之非自然死亡事件甚明。
㈤、被告故意隱瞞系爭房屋曾發生意外窒息死亡之非自然死亡事 件，將系爭房屋出售與告訴人，使告訴人陷於錯誤而購買， 符合詐欺之要件：
1.證人即告訴人於原審審理時證稱：購屋前我有稍微在網路查 那幾個月的實價登錄價格，系爭房地被告原本開價570萬， 後來以530萬成交，我最主要要求不要漏水屋、不要事故屋 ，也就是俗稱凶宅，後來我請仲介吳寶琴去調查，回覆我說 系爭房屋沒有這些問題，簽約的時候系爭房屋現況說明書被 告已經簽好，我確認沒有問題之後才簽名，簽約的時候我問 被告系爭房屋是否曾經發生事故，即所謂的凶宅，被告說我 已經住了5年，沒有發生過事情，被告沒有跟我說系爭房屋 曾經發生過窒息死亡的事件，後來在交屋完我準備要入住的 前一天，鄰居旁敲側擊的告訴我系爭房屋之前有人車禍沒死 ，後來被人用稀飯噎死，我用關鍵字上網查才發現系爭房屋 發生過情侶騙遊民假結婚真詐保的新聞事件；我有請大家房 屋店長吳滄棋去調查，吳滄棋有跟我說系爭房屋發生過非自 然死亡，但沒說是什麼事情，我自己上網查才發現上開新聞 ，看到新聞的照片是在系爭房屋門口拍攝才確定等語（見原
審卷一第285至288頁、第294至295頁）。 2.證人即大家房屋店長吳滄棋於原審審理時證稱：我與吳寶琴 、張益承於110年1月6日與被告確認系爭房屋售價與現況， 我們會稍微逐條把重點部分講解清楚，將房子有無漏 水、 有無發生天災事故、有沒有佔用行為，還有價金、服 務費 等說明清楚，當天由我講解、張益承來填寫、被告回答 ， 大約花20分鐘完成系爭房屋現況說明書，我當天有問被告系 爭房屋是否發生兇殺、自殺、有無發生其他非自然死亡之情 形，由被告回答「沒有」，張益承勾選。後來張益承、吳寶 琴帶告訴人去系爭房屋看了2次，過程中雙方價格有落差， 後來我有跟被告討論售價，被告同意以530萬元售出，雙方 於110年1月10日簽約時價格已經談妥，簽約當天有再跟告訴 人對銷售合約書的內容及房屋現況逐條確認，告訴人有詢問 系爭房屋有無發生非自然死亡事件，因為告訴人對於這一點 比較在意，被告只說沒有等語（見原審卷二第56至64頁、第 74至76頁）。
3.證人張益承於原審審理時證稱：系爭房屋現況說明書門牌號 碼是我填寫，但勾選的問題答案不是我填，我們會先給被告 看，逐條跟被告解釋，確定他瞭解後由被告勾選，有關說明 書第39題是否為凶宅的問題，因為做房仲都會特別在意凶宅 ，所以有特別強調這題有沒有問題，1月6日當天我們針對現 況說明書第39題至少跟被告確認過2次，看房的時候也有帶 告訴人詢問鄰居系爭房屋有無問題，但鄰居都說沒有問題等 語（見原審卷二第105至110頁）。
4.證人吳寶琴於原審審理時證稱：系爭房屋現況說明書是店長 吳滄棋逐條講解，給屋主勾選，第39題「本標的是否曾發生 兇殺、自殺、一氧化碳中毒或是其他非自然死亡之情形」， 我們有逐字一條一條念，問被告是否曾經發生上述情形，被 告說沒有，他說他跟前屋主兒子有財務糾紛，所以我們就相 信他，我記得系爭房屋現況說明書的問題是由被告勾選；本 件在簽委託之前我有去查過被告之前購屋實價登錄的價格是 190萬元，也有看到備註「民情風俗因素之交易」，但我想 說民俗有很多種，所以沒有懷疑是凶宅，我們有去帶告訴人 問隔壁鄰居系爭房屋是否為凶宅，但鄰居也沒有說等語（見 原審卷二第115至126頁）。
5.對於被告於110年1月6日所填寫系爭房屋現況說明書（見偵 卷一第57至58頁）第39題「本標的是否曾發生兇殺、自殺、 一氧化碳中毒或是其他非自然死亡之情形」，該問題之回答 「否」究為被告回答後由證人張益承勾選，或是被告自行勾 選一情，證人吳滄棋與證人吳寶琴、張益承所述不同，然無
論為何者，均可認該答案應為被告之意思無訛，況不動產標 的現況說明書為賣方委託銷售時之重要文件，衡情一般均由 賣方針對不動產標的之現況自行填寫，難認有交由他人越俎 代庖之可能，是以本案系爭房屋現況說明書之問題欄位應為 被告所自行勾選填寫一情較為可採，被告於填寫系爭房屋現 況說明書時，就上開第39題問題之答案勾選「否」，確有隱 瞞系爭房屋有發生意外窒息之非自然死亡之情形，應堪認定 ；且該現況說明書下方有告訴人之簽名，可見被告於110年1 月10日，仍隱瞞上情，與告訴人簽立系爭房地之買賣契約。 6.被告雖辯稱其與前屋主何瑞英之交易價格均公告在內政部之 實價登錄網站，且有備註「民情風俗因素之交易」，告訴人 若有上網查詢，當可知該屋為凶宅，其並未詐欺告訴人，然 實價登錄網站為政府提供予民眾可查詢實際不動產交易價格 之資訊揭露網站，若告訴人於購買前僅以該網站查詢系爭房 屋當時周邊之成交價格，而未查詢被告於105年間向證人何 瑞英購買系爭房屋之價格，亦非悖於常情，況該次交易（即 證人何瑞英出售系爭房地與被告）之所以有「民情風俗因素 之交易」之備註，係證人即地政士黃碧貞事後依照交易實情 申報，以實際契約買賣雙方有誠實告知的部分，配合契約書 上的條件登載，業據證人黃碧貞於原審審理時證述明確，且 有不動產買賣成交案件實際資訊申報書在卷可稽（見原審卷 一第93至94頁），而被告於原審審理時起初係否認知悉系爭 房屋為凶宅，並表示針對實價登錄網站上其購入系爭房地之 交易備註欄有註記「民情風俗因素之交易」甚感意外，並懷 疑該註記為事後補登（見審易卷第74頁），可見此一備註並 非告訴人自始有意為之揭露的事項，亦可佐證被告明知系爭 房屋確曾有非自然死亡事故，且故意隱匿而未告知告訴人。 7.按刑法第339條第1項所謂之詐術，並不以欺罔為限，即利用 人之錯誤而使其為財物之交付，亦足當之。此所稱詐術行為 ，不以積極之語言、文字、肢體、舉動或兼有之綜合表態 等為限，其因消極之隱瞞行為，致被害人陷於錯誤，亦包括 在內。若行為人有不法所有之意圖，而故意隱瞞部分事實， 致被害人陷於錯誤，行為人則於相關行為過程中伺機牟取財 物或不法利益，該消極之隱瞞行為，自屬詐術行為之一種。 故具有告知義務，而事實上隱匿不告知，致對方陷於錯誤而 交付財物，亦可成立詐欺罪。又非自然死亡因素雖未對房屋 造成直接物理性損害或通常效用降低，惟依我國民情，一般 民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致所謂曾發生 非自然死亡情形之「凶宅」在不動產市場上之交易機會、買 賣價格，明顯低於周邊相同條件之標的，依一般交易通念，
買受人對交易標的房屋是否曾發生凶殺等非自然原因死亡之 情事甚為重視，有無上開情事非但影響房屋之交易價格，亦 影響買受人之承買意願，為至關重要之交易事項，出賣人就 此足以影響買受人承買意願及交易價格之交易重大事項，對 有意承買房屋之人，自負有告知義務。查被告為系爭房屋出 賣人，且系爭房屋既曾於103年7月間發生徐金龍死亡案件， 依上說明，該屋自屬「凶宅」，被告至遲於105年9月25日簽 立系爭房屋之買賣契約書及同意書買受該屋時，即已知悉該 屋曾經發生意外窒息之非自然原因死亡事件，且該事件之發 生時間（103年7月間），距110年1月10日告訴人買受系爭房 地為止，僅經過約6年半之時間，時間既非久長，尚不易被 淡忘，就不動產通常交易觀念而言，一般民眾之嫌惡畏懼心 理仍深，應為影響系爭房地交易價格之重要因素至為灼然， 與正常市價相比自有價格之減損，此有不動產估價報告書在 卷可佐（見原審卷一第323頁至401頁）。被告明知系爭房屋 曾發生非自然死亡事件而為凶宅，就此一足以影響告訴人承 買意願及交易價格之交易重要事項，本負有告知義務，自應 將此事項據實完整揭露告知，竟於填寫現況說明書及後續簽 約等與告訴人接觸之時刻均未告知，顯屬惡意隱匿不動產買 賣交易之重要事項，致告訴人誤信系爭房屋確無此影響承買 意願及交易價格之凶宅事由存在，因此陷於錯誤而交付財物 ，被告顯具詐欺取財之主觀犯意及客觀行為無訛，其詐欺取 財犯行至堪認定。
㈥、被告及辯護人雖以前詞置辯，惟查：
1.針對被告是否負有知悉房屋曾發生非自然死亡事件（即俗稱 凶宅）之告知義務乙情，辯護人雖以內政部之函釋，主張針 對不動產交易慣例俗稱之「凶宅」，係指在「賣方持有產權 期間內」房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者方屬之。惟 辯護人所引用內政部97年7月24日內授中辦地字第097004819 0號函，係針對不動產委託銷售契約書範本之附件一「不動 產現況說明書」項次11內容所為之解釋，即謂說明買賣標的 不動產於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情 事，應將之列載於不動產標的現況說明書，並就何種情狀始 符合所謂之「凶殺」或「自殺而死亡」之情形加以闡釋，俾 便委託銷售不動產時，賣方及不動產仲介業者得依一定之標 準加以遵循，非謂買賣標的不動產須在賣方產權持有期間內 發生凶殺或自殺死亡之非自然死亡情事，始可謂之為「凶宅 」，亦非表示在賣方產權持有期間以前發生之非自然死亡情 事，因而減損買賣標的不動產之交易價格時，出賣人必可豁 免告知之義務。且該函亦明確表示「『不動產現況說明書』未
納入『不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項』， 尚無強制性」，可認該不動產現況說明書亦僅為建議範本之 一，並無以該不動產現況說明書之其中一解釋內容作為「凶 宅」之定義或認定賣方告知義務之唯一標準。又依卷附之大 家房屋不動產委託銷售標的現況說明書，其中第39題內容如 下（見偵卷一第58頁）：
總 項 內容 是否 委託人說明 經紀人員差異補充說明 其他重要事項 39 本標的是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或是其他非自然死亡之情形？ ☐☑ 若是， □發生於產權持有期間內。 □發生於產權持有期間外。 內容：＿＿＿＿＿＿ □對是否有此情形不知情。 □有 □無差異 若有，請說明： 從該問題設計之方式，可見問題之內容並未限定於「賣方產 權持有期間」是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他 非自然死亡之情形，而是先概括就賣家對交易標的「是否」 曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形 詢問，未區分係發生於其產權持有期間內或外，只要賣方知 悉標的物曾經發生上述非自然死亡之情形均需回答「是」， 再進一步區分為發生之時間係「產權持有期間內」或「產權 持有期間外」，於「委託人說明」欄勾選回答，並說明發生 情形內容；上揭問題之題意及回答順序對一般智識之人可謂 明確，非有難以理解或語意模糊之情況，被告明知於其「產 權持有期間外」系爭房屋曾發生非自然死亡事件，卻仍於「 是、否」欄中勾選「否」，也未填寫委託人說明之欄位，顯 為刻意隱瞞系爭房屋曾發生非自然死亡事件之事實，足見上 開函文之解釋內容和與本案系爭房屋現況說明書狀況並不相 同，無從比附援引，辯護人據此辯稱系爭房屋並非凶宅，被 告無告知義務，洵屬無稽。
2.被告雖辯稱其有跟仲介告知系爭房屋為凶宅等語，本件是仲 介與告訴人向其串通求償等語，惟證人即大家房屋店長吳滄 棋、銷售人員吳寶琴、張益承均證稱其等於告訴人購屋之前 均不知系爭房屋曾發生過徐金龍死亡案件，係告訴人交屋後 告知其等才知悉此事，且卷內所附之被告與證人吳滄棋之LI NE通訊軟體對話記錄中，亦查無於110年1月10日被告與告訴 人簽立買賣契約前，被告曾經告知系爭房屋為凶宅之對話記 錄，被告所辯顯屬無據，至仲介吳滄棋等人於事發後是否退 佣金給告訴人一事亦與本案無關，無從作為有利被告認定之 依據。
3.被告及辯護人又辯稱：被告於110年1月10日簽約當天，即交 付與前手之買賣契約及同意書交付與證人吳滄棋，則證人吳 滄棋自斯時起已可知系爭房屋為凶宅一事，被告並未有詐欺 之事實等語。然查，證人吳滄棋於原審審理時證稱：本件是 在系爭房屋過戶、交屋之後，才拿到被告前次交易之資料， 是在報房地合一稅時，需要之前的買賣契約書、謄本及支出 的單據，我記得是系爭房屋3月中旬過戶後，被告拿到買賣
價款之後我才拿到之前買賣資料，包括同意書等語（見原審 卷二第65至69頁）。證人吳滄棋於偵訊中證稱：本案過戶之 後我要幫被告申報房地合一稅，這些資料是過戶後被告提供 給我去申報，我影印後就交給國稅局，我是110年3月26日報 的稅，資料是3月25日取得，是被告到大家房屋○○區○○路上 的地址交給我影印的，後來告訴人對是否為凶宅有疑問，我 再去國稅局調資料才把這份文件（指被告書立之同意書）影 印出來，我再拿這份同意書跟前屋主何瑞英確認是否是凶宅 ，確認是有發生事故，之後我拿同意書給告訴人看過 ，當 時有跟告訴人講確認是凶宅等語（見偵卷一第146至147頁） 。上開證人吳滄棋之證述，與財政部北區國稅局111年1月27 日北區國稅中壢綜徵字第1110684160號函檢送周經延110年3 月23日出售桃園市○○區○○段0000地號土地及其上房屋之房屋 土地交易所得稅申報資料全卷計51紙（見偵卷二第213至317 頁）內容大致相符，且上開申報資料中亦包含被告與證人何 瑞英購屋時之買賣契約、不動產說明書及被告所書立之同意 書等文件無誤（見偵卷二第225至245頁），被告雖稱其在11 0年1月10日簽約當天就已經提供上開同意書等前次買賣系爭 房屋文件，然查，依照被告與證人吳滄棋之LINE對話記錄， 110年1月8日證人吳滄棋僅跟被告稱：「帶身份證、印章、 權狀，我也會請代書過來，如果都談好就簽約」；同年1月1 0日當天則跟被告稱：「周先生等一下10點見，如果有開車 直接停到公司門口就好」（見偵卷二第61至63頁），均未提 及被告需交付前次與證人何瑞英交易系爭房地之契約書及同 意書一事，又證人吳滄棋於110年5月13日傳送同意書翻拍照 片給被告，並稱「小周，我們找個時間見面談一下怎麼處理 」，有被告與證人吳滄棋LINE通訊紀錄翻拍畫面在卷可稽（ 見偵卷一第381頁、偵卷二第159頁），被告於同年5月16日 尚有回覆證人吳滄棋有關凶宅認定之內容（見偵卷一第395 頁），若證人吳滄棋早在110年1月10日即由被告處知悉系爭 房屋是凶宅一情，又怎會在4個月之後復針對同意書一事詢 問被告？被告又為何突然就系爭房屋是否為凶宅一事與證人 吳滄棋進行討論？凡此可認證人吳滄棋所稱其在告訴人交屋 後質疑系爭房屋是否為凶宅，其才去國稅局影印被告前次交 易所書立之同意書，再去找前屋主何瑞英詢問之後，始悉系 爭房屋為凶宅等語，應屬實在，被告及辯護人上開所辯無可 憑採。
⒋告訴人於偵查中雖陳稱：我剛買房子一個月就透過左右鄰居 得知這房子好像有事發生過，我就去跟吳寶琴跟周經延講， 但他們都無意處理，我有提起民事訴訟要求解除契約返還價
金等語（見偵查卷一第143頁）。惟據告訴代理人許淑玲律 師於審理時證稱：系爭房屋是在110年3月底完成交屋，告訴 人係在5月初入住，所以說買屋後一個月知道這個房子是凶 宅，指的是交屋一個月後等語(見本院卷第153頁)， 核與證 人吳寶琴於偵查中所述：交屋後買方要入住時才知道有這件 事，告訴人立刻打電話給我，我跟店長隔天就帶著告訴人到 警察局詢問‧‧‧等語（見偵卷一第144頁）相符，足見告訴人 所稱買房子一個月後透過鄰居知悉凶宅一事，係在系爭房屋 交屋後一個月，應屬實情。況依證人即大家房屋店長吳滄棋 於原審審理時證稱：告訴人有詢問系爭房屋有無發生非自然 死亡事件，因為告訴人對於這一點比較在意，被告只說沒有 等語（見原審卷二第76頁）。足見被告對於系爭房屋是否屬 於「凶宅」一事，對於事後買賣契約能否成立及價金之高低 等節，應屬告訴人在意、重要之爭點，被告及其辯護人所稱 告訴人對於系爭房屋是否屬凶宅，並非重要，顯屬無據。㈦、綜上所述，被告明知系爭房屋為凶宅，對告訴人却加以隱瞞 未告知，其有詐欺取財犯行足堪認定，被告及辯護人所辯均 無可採，本案事證明確，應依法論科。
二、論罪科刑
按刑法上關於財產上之犯罪，所定意圖為自己或第三人不法 所有之意思條件，即所稱之「不法所有意圖」，固指欠缺適 法權源，仍圖將財產移入自己實力支配管領下，得為使用、 收益或處分之情形而言，然該項「不法所有」云者，除係違 反法律之強制或禁止規定者外；其移入自己實力支配管領之 意圖，違反公共秩序或善良風俗，以及逾越通常一般之人得 以容忍之程度者，亦包括在內（最高法院94年度台上字第51 94號判決要旨參照）。又詐欺取財罪為侵害個人財產法益 之犯罪，係以意圖為自己或第三人不法之所有，施用詐術使 人將本人或第三人之物交付為成立要件，故必以侵害誠實信 用性之欺罔手段，不法取得他人財物，始能成立詐欺罪（最 高法院102年度台上字第1336號判決要旨參照）。再按具有 告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財 物，亦可成立詐欺罪（最高法院87年度台非字第100號判決 意旨參照）。而曾發生非自然死亡事故之房屋，就一般社會 大眾而言，在心理層面上，多對能否安穩居住該屋發生疑慮 ，對該屋亦多為負面評價，與無該因素之相同條件房屋相較 ，其交易價格有低落之常態，係屬影響交易價格之重要因素 。被告竟隱匿而不告知，致告訴人陷於錯誤，購買系爭房屋 ，並交付買賣價金，足認被告主觀上確有詐欺之故意，客觀 上亦有詐欺之行為。是核被告所為，係犯刑法第339條第1項
之詐欺取財罪。
三、原審以被告罪證明確，適用刑法第339條第1項規定，以行為 人之責任為基礎，並審酌被告不思以合法途徑獲取錢財，竟 以消極隱匿不告知系爭房屋為發生過非自然死亡事件之詐欺 手段施用詐術，使告訴人陷於錯誤後以530萬元之價格購買 系爭房屋，損失重大，所為實不足取，應予非難。衡以目前 一般人購屋之資金常來自多年辛勤工作換取之積蓄，被告之 詐欺行為不僅造成告訴人生活在凶宅的恐懼及陰影中，亦有 財產上之巨大損失，所造成對告訴人財產、心靈的危害不可 謂不嚴重，如不嚴懲，將造成民眾往後對安居樂業之期待及 對不動產交易市場信任之崩毀，影響層面廣大，實不宜輕縱 。斟酌被告矢口否認犯行之外，仍試圖將責任推卸給告訴人 與證人吳滄棋等人，甚而稱其等串通陷害之犯罪後態度，兼 衡被告之犯罪動機、目的、手段、告訴人所受損害及所生危 害，被告之教育程度及家庭經濟狀況等一切情狀，量處有期 徒刑1年10月，並就被告施用詐術，使告訴人陷於錯誤後以5 30萬元購買系爭房地，且被告自承已拿到全部價金，足認被 告本案之詐欺犯罪所得為530萬元，此未扣案之犯罪所得依 刑法第38條之1第1項、第3項規定宣告沒收，並為於全部或 一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額之諭知。經核 並無違誤。
四、被告雖執前詞提起上訴，然其所辯各節，業據原審及本院一 一論駁說明如前；辯護人另稱即使有罪，其沒收亦應扣除成 本等語，然刑法第38條之1第1項、第2項之犯罪所得，包括 違法行為所得、其變得之物或財產上利益及其孳息，同條第 4項定有明文。又刑法及相關法令基於「不正利益不應歸犯 罪行為人所有」之普世原則，在確定利得直接來自於不法行 為，除其得因發還被害人而不予沒收外，此一利得範圍是否 扣除成本，學理上雖有「總額原則」與「淨額原則」之分， 然105年7月1日施行之刑法第38條之1之立法理由說明載敘「 依實務多數見解，基於澈底剝奪犯罪所得，以根絕犯罪誘因 之意旨，不問成本、利潤，均應沒收」等旨，明白揭示犯罪 所得之沒收，係採取學理上之「總額原則」。原判決就被告 詐欺所得530萬元認均屬犯罪所得，予以宣告沒收、追徵， 並無不合，本件上訴為無理由，應予駁回。 據上論斷，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。本案經檢察官陳映妏提起公訴，檢察官洪威華到庭執行職務。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日 刑事第一庭 審判長法 官 周煙平
法 官 吳炳桂
法 官 游士珺
以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官 吳碧玲
中 華 民 國 112 年 11 月 28 日附錄：本案論罪科刑法條全文 中華民國刑法第339條
（普通詐欺罪）
意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處5年以下有期徒刑、拘役或科或併科50萬元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。