給付報酬等
臺灣花蓮地方法院(民事),訴字,112年度,198號
HLDV,112,訴,198,20231130,1

臺灣花蓮地方法院民事判決
112年度訴字第198號
原 告 遠東房屋有限公司

法定代理人 王俊傑
訴訟代理人 湯文章律師
被 告 林東城
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 李昭儒律師
上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國112年11月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
　　事實及理由
一、原告主張：
　㈠被告為購買訴外人五合興機器廠股份有限公司(下稱五合興公 司)所有坐落花蓮市○○段00○0000○00地號等3筆土地及其上7 、51、51-1、51-2建號等4筆建物(下稱系爭房地)，遂委託 原告居間斡旋，兩造於民國112年1月17日簽訂委託斡旋契約 書(下稱系爭斡旋契約)，約定購買總價為新臺幣(下同)2億 元，委託期間至112年2月29日24時止，被告並簽發200萬元 支票乙紙(下稱系爭支票)作為斡旋金。經被告交涉後，五合 興公司亦於112年1月18日與原告簽訂專任委託銷售契約書( 下稱系爭銷售契約)，將系爭房地以每坪6萬500元委託原告 銷售，委託期間至112年2月29日止。
㈡經原告多方努力後，獲得五合興公司同意，於112年1月28日 簽署委託銷售契約內容變更合意書(下稱系爭銷售變更合意 書)，將委託銷售價格調降為2億元，被告與五合興公司意思 表示一致而成立買賣契約，雙方並同意將系爭支票充作訂金 ，約定於112年2月15日正式簽訂買賣契約。至此，原告已完 成系爭斡旋契約之仲介義務。　
　㈢然上揭正式簽訂買賣契約期限屆至後，被告竟拒不與五合興 公司簽立買賣契約，依系爭斡旋契約第5條：「買賣成交， 委託人應付成交總價的百分之壹為受託人之服務費，於正式 簽訂買賣契約之同時，一次付清。」之約定，故被告仍依約 給付成交總價1%即200萬元之服務費予原告。　㈣又原告因被告拒絕簽訂買賣契約，致無法向賣方即五合興公 司收取依系爭銷售契約第5條約定之成交總價2%即400萬元之 服務報酬，爰依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規



定，請求被告賠償此部分之損害。
㈤為此，爰依系爭斡旋契約第5條、民法第227條第1項準用第22 6條第1項規定提起本件訴訟。並聲明：⒈被告應給付原告600 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
　㈠被告與五合興公司僅簽立定金收據契約(下稱「定金收據」) ，依該收據第3條約定：「雙方預定民國112年2月15日前往 本公司(即原告公司)簽訂不動產買賣契約」，顯見被告與五 合興公司尚未另外簽訂買賣契約本約，非如原告所述被告與 五合興公司已意思表示一致而成立買賣契約，自無系爭斡旋 契約書第5條約定正式簽訂買賣契約之情形，被告自不須給 付服務費200萬元與原告。另原告主張因無法依系爭銷售契 約第5條約定向五合興公司收取服務報酬400萬元，而轉向被 告請求損害賠償，亦無理由。
　㈡「定金收據」第2條所載：「買方(即被告)先支付定金新臺幣 200萬元整」，應為立約定金，即在契約成立前交付之定金 ，用以擔保契約成立。依「定金收據」第5條：「買方不買 定金沒收視為違約金」之約定，被告既尚未與五合興公司簽 訂買賣契約本約，故立約定金200萬元應類推適用民法第249 條規定，由五合興公司及原告沒收，並各取得100萬元，是 原告自不得請求額外之損害賠償。
　㈢「定金收據」第3條約定：「雙方預定民國112年2月15日簽訂 不動產買賣契約」，為得依當事人一方之履約意思而決定其 成就與否之條件，應認屬純粹的隨意停止條件之行為而為無 效，故本件買賣契約即未生效。縱認前開約定為民法第101 條第1項規定之條件，然被告係因與訴外人新弘股份有限公 司(下稱新弘公司)達成買賣土地及廠房之協議，詎料新弘公 司因可歸責於己之事由而未能履行契約，被告因此頓失原以 妥善計畫好的資金來源，無力負擔購買系爭房地之價金，是 考慮被告對「定金收據」約定之成就施以影響的動機、目的 ，再參酌具體個案情況予以認定，被告自非以不正當行為阻 系爭房地買賣成交，而不得視為系爭房地買賣契約已成立。　㈣並為答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，被告願供 擔保免為假執行。
三、下列事項，本院基於下列括號內卷附資料，先予認定。　㈠被告與原告於112年1月17日簽訂系爭斡旋契約，委託原告居 間斡旋以2億元購買五合興公司之系爭房地，委託期間至112 年2月29日24時止，被告並簽發系爭支票予五合興公司作為 斡旋金。(見卷第19-21頁)




　㈡五合興公司於112年1月18日與原告簽訂系爭銷售契約，將系 爭房地以每坪6萬500元委託原告銷售，委託期間至112年1月 18日起至2月29日止。嗣五合興公司於112年1月28日簽署系 爭銷售變更合意書，將委託銷售價格調降為2億元。(見卷第 23-25頁)
　㈢被告與五合興公司於112年1月28日就系爭房地簽訂「定金收 據」，重要條文如下：(見卷第27頁)
　　售價新台幣貳億元整，買方先支付定金新台幣貳佰萬元整 、餘款尚計新台幣壹億玖仟捌佰萬元整。
　　雙方預訂民國112年2月15日前往本公司(即原告)簽訂不動 產買賣契約。
　　因可歸責於買賣當事人一方之事由而不依約履行時，他方 得經定期催告解除契約，並請求損害賠償；其賠償金額買 賣雙方議定如下：
　　　⑴屆時買方不買定金沒收視為違約，違約金處理：受託人 與賣方各二分之一，但不得超過賣方應付受託人仲介服 務費百分之四為限。
　　　⑵賣方不賣定金加倍返還，另須支付受託人出售總價之百 分之二服務費。
　㈣兩造同意「定金收據」第5條所稱：「不依約履行」，係指買 賣雙方有一方不簽訂系爭房地買賣契約。(見卷第80頁) ㈤系爭斡旋契約第5條約定：「買賣成交，委託人(即被告)應付 成交總價的百分之壹為受託人(即原告)之服務費，於正式簽 訂買賣契約之同時，一次付清。」。
　㈥系爭銷售契約第5條約定：「買賣成交者，受託人(即原告)得 向委託人(五合興公司)收取服務報酬，其數額為實際成交價 之百分之二。」。
　㈦五合興公司於112年3月17日以存證信函通知被告於112年3月3 1日前簽約，否則將沒入定金。(見卷第29頁)　四、本件爭點：
　㈠系爭房地買賣是否已「成交」？
　㈡原告下列請求有無理由？
　　⒈依系爭斡旋契約第5條約定，請求被告給付服務費200萬元 ？
　　⒉依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求被 告賠償原得依系爭銷售契約第5條約定自五合興公司所得 之服務報酬400萬元？
五、本院之判斷：
　㈠按解釋契約，須探求當事人立約時之真意，固不能拘泥文字 致失真意。惟如契約文義已明確，當以之作為契約解釋之重



要依據。而當事人立約時之真意如與文義不符，雖非不得本 於立約時之各種主客觀因素、契約目的、誠信原則資以探究 。然主張當事人之真意與契約文義不符者，就另有真意一節 ，除應具體主張外，當應提出足供法院為探求真意之證據資 料，如主張之事實與證據資料不能動搖契約文義者，仍應先 本於文義為真意之探究，最高法院108年度台上字第370號民 事判決參照。次按立約定金，亦名猶豫定金，即在契約成立 前交付之定金，用以擔保契約成立之定金(最高法院91年度 台上字第635號民事判決參照)。
　㈡經查，被告與原告於112年1月17日簽訂系爭斡旋契約，委託 原告居間斡旋以2億元購買五合興公司之系爭房地，被告並 簽發系爭支票予原告作為斡旋金。嗣因五合興公司於112年1 月18日亦與原告簽訂系爭銷售契約委託原告銷售系爭房地， 並於112年1月28日同意將委託銷售價格調降為2億元後，被 告與五合興公司遂於112年1月28日就系爭房地簽訂「定金收 據」，其中第二、三、五條約定如前揭三、㈢所示等情，已 如前揭三、㈠至㈢所述。是依「定金收據」第二、三條及第五 條第⑴款之規定，原告與五合興公司既約定「預訂民國112年 2月15日前往原告公司簽訂不動產買賣契約」，及被告屆時 「不買」(即不簽訂不動產買賣契約)時，視為違約，定金沒 收，以違約金處理等情，足認系爭支票為被告於系爭房地買 賣契約成立前交付予五合興公司，用以擔保系爭房地買賣契 約成立之定金，其性質為「立約定金」甚明，自不得以該定 金之交付而認系爭房地買賣業已成交。
　㈢至原告雖以系爭房地買賣，被告與五合興公司業已就買賣標 的及價金之必要之點達成合意，而被告事後因認為買貴，且 因為銀行貸款有問題，所以才拒絕簽買賣契約，認被告有以 不正當方法阻止條件成就之情形，應視為條件已成就，故本 件縱然未簽訂買賣契約，仍不影響買賣契約效力云云(見卷 第62頁)。惟查，依「定金收據」之約定，被告與五合興公 司係約明以被告交付之定金為「立約定金」，已如前述，揆 諸上揭㈠之說明，自無反於契約文義而別為探求「被告與五 合興公司之真意」之餘地。況依原告所稱被告事後認為買貴 ，且因為銀行貸款有問題，才拒絕簽買賣契約之情，本即「 立約定金」使要約人於交付定金後迅速得取得與相對人締約 之機會，並得在簽立契約前有相當時間審視其締約條件及履 約能力，俾能使兩造在取得締約機會與避免倉促締約本約致 生不利結果間取得平衡之目的所在。從而，被告於承受系爭 訂金遭沒收之結果，而行使其「不買」之權利，既屬其依「 定金收據」所定權利之合法行使，自非以不正當方法阻止條



件成就，難認有民法第101條第1項所定視為條件成就規定之 適用。
　㈣綜上，被告與五合興公司雖簽立「定金收據」，約定由被告 支付系爭定金以取得以總價金2億元與五合興公司簽訂系爭 房地買賣契約之權利，然因系爭定金屬「立約定金」，被告 得於承受系爭訂金遭沒收之結果而行使其「不買」之權利， 自難認「定金收據」簽立時，被告與五合興公司就系爭房地 之買賣業已「成交」。從而，系爭斡旋契約第5條、系爭委 託銷售契約第5條，既均以系爭房地買賣「成交」為服務費 債權成立之要件(見前揭三、㈤、㈥所示），則原告依系爭斡 旋契約第5條請求被告給付成交總價款1%之服務費200萬元， 即無理由；亦不得依系爭委託銷售契約第5條請求五合興公 司給付成交總價款2%之服務費400萬元，又被告「不買」係 其依「定金收據」所定權利之合法行使，被告自無可歸責事 由，從而原告民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定 ，請求被告賠償其於「成交」時原得向五合興公司請求之服 務報酬400萬元，亦屬無據。
六、綜上所述，原告系爭斡旋契約第5條規定請求被告給付服務 費200萬元，及依民法第227條第1項準用同法第226條第1項 規定請求被告賠償原告於系爭房地買賣契約成交時得自五合 興公司所得服務報酬400萬元之損失，俱無理由，應予駁回 。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許，亦 併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ，經本院斟酌後認與判決結果不生影響，爰不一一加以論述 ，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　30　　日 民事第二庭 法　官　李立青
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　30　　日 書記官 林政良