臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第856號
原 告 吳建德
吳玲瑢
共 同
訴訟代理人 何建宏律師
被 告 陳林金玉
楊林秀枝
柯林金桃
林鳳芬
林宗漢
上 一 人
訴訟代理人 徐苑菁
被 告 林明進
王新茂（即陳淑女之繼承人）
王秀珠（即陳淑女之繼承人）
王秀娥（即陳淑女之繼承人）
王新木（即陳淑女之繼承人）
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國112年11月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告分別共有之門牌號碼臺南市○○區○○000號之房屋，占用
原告分別共有之坐落臺南市○○區○○段0000地號土地，自民國109
年2月11日起每月租金金額如附表二「本院核定之租金及計算式
」欄之租金額所示。
被告應分別給付原告如附表三「本院認定被告應分別給付原告二
人之金額」欄所示之金額及自本案判決確定之翌日起至清償日止
，按週年利率百分之五計算之利息。
被告就其等分別共有門牌號碼臺南市○○區○○000號房屋占用原告
分別共有坐落臺南市○○區○○段0000地號土地，自112年4月23日起
，於法定租賃關係存續期間，應按月於每月23日各給付原告吳建
德、吳玲瑢分別如附表四「本院認定被告應給付原告二人各自之
金額」欄所示之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第二項，得假執行；但被告林宗漢如各以13,474元為原告
吳建德、吳玲瑢預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告經合法通知，均無正當理由未於最後言詞辯論期日到場
，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請
，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段0000地號土地（下稱系
爭土地）所有權原為訴外人林陳換單獨所有，嗣林陳換於民
國88年6月3日過世後，其繼承人遲未辦理繼承登記，經臺南
市麻豆地政事務所依土地法第73條之1規定列冊管理15年後
，移請財政部國有財產署南區分署委託臺灣金融資產服務股
份有限公司公開標售，經原告吳建德、吳玲瑢（下稱原告二
人）共同標買後於109年2月11日取得所有權應有部分各為二
分之一。又系爭土地上有未辦理所有權登記之門牌號碼臺南
市○○區○○000號房屋（下稱系爭房屋），占用系爭土地全部
，為訴外人林陳換起造而單獨所有，於林陳換過世後，由被
告等人共同繼承，經被告林宗漢訴請分割林陳換遺產後，系
爭房屋由被告等人分別共有，應有部分如附表一所示。又其
中林陳換之繼承人陳淑女業於111年4月6日死亡，其法定繼
承人為被告王新木、王秀珠、王秀蛾、王新茂等四人（下稱
王新木等四人），應由其四人公同共有陳淑女於系爭房屋事
實上處分權十八分之一。系爭房屋及系爭土地原均為林陳換
所有，林陳換死後由原告於109年2月11日標買取得系爭土地
所有權，系爭房屋事實上處分權則由林陳換之繼承人即被告
等人繼承或再轉繼承取得，致土地及房屋所有權人相異，因
此，依民法第425條之1第1項前段規定，應推定自109年2月1
1日起，原告二人與被告間於系爭房屋得使用期限內，與坐
落之系爭土地有租賃關係。兩造間之租賃關係既屬法律推定
，當事人間本即不可能有租金之約定，法院自得在兩造對租
金數額不能協議時，依民法第425條之1第2項核定被告應給
付之租金額。又法院決定之租金應溯及租賃關係成立之日（
即109年2月11日原告二人取得系爭土地所有權之日）起算，
是於租賃關係成立時，被告即有支付租金之義務。又系爭土
地於109年1月之申報地價為每平方公尺792元，於111年1月
之申報地價則為每平方公尺1,200元。而系爭房屋為二層樓
加強磚造建物，並有車棚及圍牆圈圍系爭土地全部，緊鄰臺
南市六甲區中山路幹道，交通便利，附近生活機能尚稱完善
，近2年房地產上漲，通貨膨脹，物價及原物料上漲等因素
，及被告使用系爭土地之經濟價值、當前經濟環境等一切狀
況综合審酌後，認應以各該年度系爭土地申報價額年息10%
計算租金為相當。此外，原告向被告請求給付租金時，得一
併請求法院核定系爭土地租金數額，則原告起訴主張系爭土
地應核定如附表二「原告請求之租金及計算式」欄所示之「
每月租金」，又依此核定之每月租金據以計算原告得請求被
告給付之租金數額後，被告分別共有之系爭房屋自109年2月
11日起至112年3月24日止，占用系爭土地所應給付原告之租
金額如附表三「原告請求被告應分別給付原告之金額」欄所
示）。另依臺灣按月收房租之習慣而為按月之請求，再依前
開規定以按月租期期滿之末日為交付租金期日。原告於112
年3月24日起訴，下一個月租期為112年3月24日至112年4月2
3日，被告應於112年4月23日即每期屆滿時給付前一個月之
租金。故原告依民法第425之1條、第439條規定，請求被告
應自112年4月23日起，於法定租賃關係存續期間，按月於每
月23日各給付原告如附表四「原告請求被告應給付原告二人
各自之金額」欄所示之租金額。並聲明：㈠請求核定被告就
其等分別共有系爭房屋，占用原告分別共有之系爭土地，自
109年2月11日起每月租金額應如附表二「原告請求之租金及
計算式」欄之租金額所示。㈡被告應分別給付原告如附表三
「原告請求被告應分別給付原告之金額」欄所示之金額及自
本案判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計
算之利息。㈢被告就其等分別共有之系爭房屋占用原告分別
共有之系爭土地，自112年4月23日起，於法定租賃關係存續
期間，應按月於每月23日各給付原告二人分別如附表四「原
告請求被告應給付原告二人各自之金額」欄所示之金額。㈣
第二項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠林宗漢則以：系爭房屋沒有辦理保存登記，被告等有繳納房
屋稅，且亦未居住在系爭房屋，應無得利問題。伊願意將自
己的持分賣給原告等語茲為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或
陳述。
三、得心證之理由：
㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異
之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人
與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數
額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第
1項、第2項分別定有明文。經查，系爭房屋及系爭土地原均
為林陳換所有，林陳換過世後由原告於109年2月11日取得系
爭土地所有權，有系爭土地登記第一類謄本在卷可稽(調解
卷第25頁)，而系爭房屋之事實上處分權則由林陳換之繼承
人即被告等人繼承，亦有本院110年度家繼訴更一字第1號判
決、陳淑女之除戶戶籍謄本、陳淑女之繼承系統表及王新木
等四人之戶籍謄本附卷可查（調字卷第27頁、本院卷第51-6
3頁），因而致土地及房屋所有權人相異之情形，依前揭規
定，應推定在系爭房屋使用期限內，兩造間有租賃關係存在
。
㈡次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；
關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟
經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必
先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起
訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無
租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到
期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據
。依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院
核定系爭土地租金數額，為有理由。又按城市地方房屋之租
金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地
法第97條第1項定有明文，且依同法第105條之規定，於租用
基地建築房屋準用之。又該條項所稱之城市地方，係指依法
發布都市計畫內之全部土地而言，參酌平均地權條例第3條
及土地稅法第8條之規定即明（最高法院93年度台上字第171
8號判決參照）。再土地法施行法第25條規定，土地法第97
條第1項所謂土地價額依法定地價。另土地法第148條規定，
土地所有權人依該法所申報之地價，為法定地價。查系爭土
地北側臨174線道（中正路），往東可接至國三交流道，往
西可接至國一交流道，距離台鐵林鳳營車站約1公里左右，
有空照圖及現場照片可證（本院卷第159-167頁）；而系爭
土地起訴時公告現值為每平方公尺4,500元、地目為甲種建
築用地、申報地價於109年1月為每平方公尺792元；於111年
1月為每平方公尺1,200元，亦有系爭土地登記第一類謄本、
申報地價查詢可證（本院卷第25、33頁），應堪認定。本院
斟酌系爭土地交通尚屬便利，且依該地之公告現值、地目、
地處狀況以及被告占有使用系爭土地之經濟價值與用途在該
土地上使用之狀況、可能之利得及該土地之價值等情，依社
會通常之觀念，認原告主張依系爭土地申報地價年息7%計算
租金，即如附表二「本院核定之租金及計算式」欄所示，核
屬適當，逾上開範圍部分之主張則為無據，不應准許。
㈢再查，原告自109年2月11日取得系爭土地之所有權已如前述
，林宗漢雖辯稱其未居住在系爭房屋，應無得利問題云云，
然系爭房屋係坐落於系爭土地上，且系爭房屋連同圍牆部分
占用系爭土地全部，有勘驗筆錄可查(本院卷第157頁)，則
無論被告有無居住於系爭房屋，系爭房屋均屬占用原告之土
地，自有得利，且造成原告無法使用系爭土地之節果。因此
，原告主張被告自109年2月11日起至原告提起本件訴訟之日
即112年3月24日止，占用系爭土地所應給付原告之租金額如
附表三「本院認定被告應分別給付原告之金額」欄所示金額
，為有理由，逾上開範圍部分之主張，則為無據，不應准許
。
㈣至原告主張其於112年3月24日起訴，下一個月租期為112年3
月24日至112年4月23日，爰依民法第425之1條、第439條規
定，請求被告自112年4月23日起於兩造法定租賃關係存續期
間，按月於每月23日給付原告當月如附表四「本院認定被告
應給付原告二人各自之金額」欄所示之租金，為有理由，逾
上開範圍部分之主張，則為無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第425條之1等租賃之法律關係，請求
核定被告占用系爭土地之每月租金額如附表二「本院核定之
租金及計算式」欄所示租金額，並請求被告給付如附表三「
本院認定被告應分別給付原告之金額」欄所示之金額及自本
案判決確定之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，暨自
112年4月23日起按月給付原告如附表四「本院認定被告應給
付原告二人各自之金額」欄所示之金額，為有理由，應予准
許；逾上開應准許範圍部分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決第二項所命被告給付之金額未逾50萬元，應依民事訴
訟法第389條第1項第5款規定依職權宣告假執行，是原告陳
明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要；又林宗漢聲請願供
擔保請准免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保
金額宣告之。又原告就第二項聲明敗訴部分，其假執行之聲
請已失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據
，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐
一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日
民事第二庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日
書 記 官 林彥汝
附表一 被告 應有部分比例 林宗漢 3/18 陳林金玉 4/18 楊林秀枝 3/18 柯林金桃 3/18 林鳳芬 3/18 王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂（上四人均為陳淑女繼承人） 公同共有1/18 林明進 1/18
附表二 編號 地號 申報地價 (元/平方公尺) 原告請求之租金及計算式(元，元以下四捨五入) 本院核定之租金及計算式(元，元以下四捨五入) 1 臺南市○○區○○段0000地號土地 109年2月11日至110年12月31日 792元 原告請求核定每月租金4,963元 (計算式：792元x752平方公尺x10%÷12=4,963元） 原告請求被告應給付原告租金額： 109年2月11日至110年12月31日共22個月又18/28日，租金額為11萬2,376元。 本院核定每月租金3,474元 (計算式：792元x752平方公尺x7%÷12=3,474元） 本院認定被告應給付原告租金額： 109年2月11日至110年12月31日共22個月又18/28日，租金額為7萬8,663元。 2 臺南市○○區○○段0000地號土地 111年1月1日至112年3月24日 1200元 原告請求核定每月租金7,520元(計算式：1,200x752平方公尺x10%÷12=7,520) 原告請求被告應給付原告租金額：111年1月1日至112年3月24日共15個月又24/31日，租金額為11萬8,622元。 本院核定每月租金5,264元(計算式：1,200x752平方公尺x7%÷12=5,264) 本院認定被告應給付原告租金額：111年1月1日至112年3月24日共15個月又24/31日，租金額為8萬3,035元。
附表三 租金計算期間及原告主張之金額暨本院認定之金額 原告請求被告應分別給付原告之金額 本院認定被告應分別給付原告之金額 109年2月11日至110年12月31日； 原告主張11萬2,376元 本院認定7萬8,663元 被告林宗漢、陳林金玉、楊林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各9,365元、1萬2,486元、9,365元、9,365元、9,365元、3,121元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付3,121元。 被告林宗漢、陳林金玉、楊林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各6,555元、8,740元、6,555元、6,555元、6,555元、2,185元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付2,185元。 1ll年1月1日至112年3月24日； 原告主張11萬8,622元。 本院認定8萬3,035元 被告林宗漢、陳林金玉、楊林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各9,885元、1萬3,180元、9,885元、9,885元、9,885元、3,295元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付原告二人各3,295元。 被告林宗漢、陳林金玉、楊林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各6,919元、9,226元、6,919元、6,919元、6,919元、2,306元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付原告二人各2,306元。 合計 （被告應各給付原告之總金額） 原告主張被告林宗漢、陳林金玉、揚林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各1萬9,250元、2萬5,666元、1萬9,250元、1萬9,250元、1萬9,250元、6,416元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付原告二人各6,416元。 本院認定被告林宗漢、陳林金玉、揚林秀枝、柯林金桃、林鳳芬、林明進應各給付原告二人各1萬3,474元、1萬7,966元、1萬3,474元、1萬3,474元、1萬3,474元、4,491元；陳淑女之繼承人王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂應連帶給付原告二人各4,491元。
附表四： 被告姓名 原告請求被告應給付原告二人各自之金額（元） 本院認定被告應給付原告二人各自之金額（元） 林宗漢 626 439 陳林金玉 836 584 楊林秀枝 626 439 柯林金桃 626 439 林鳳芬 626 439 王新木、王秀珠、王秀娥、王新茂(即陳淑女繼承人） 連帶給付210 連帶給付146 林明進 210 146 合計 （被告應給付原告二人各自之金額） 3,760 2,632 說明：原告請求核定每月租金為7,520元，亦即請求被告應給付原告二人各自之金額合計為3,760元，本院核定每月租金為5,264元（計算式如上），亦即本院認定被告應給付原告二人各自之金額合計為2,632元。