臺灣臺北地方法院民事判決
112年度簡上字第181號
上 訴 人 榕庭建設有限公司
法定代理人 崔榕容
訴訟代理人 翁自清
被上訴人 吳德欽
吳泂鋒
吳桂玲
吳秋蓉
上四人共同
訴訟代理人 葉書佑律師
被上訴人 張崇人
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國111年11月3
0日本院台北簡易庭111年度北簡字第13189號第一審判決提起上
訴，本院於112年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣2,325元由上訴人負擔。 事實及理由
甲、程序部分：上訴人起訴時之法定代理人原為崔維德，嗣於民 國112年2月21日變更為崔榕容，並由其具狀聲明承受訴訟， 於法尚無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、上訴人起訴及上訴意旨略以：
㈠上訴人榕庭建設有限公司(下稱榕庭公司)與被上訴人張崇人 於000年0月間及5月23日經拍賣程序，以新台幣(下同)1,468 ,000元，取得台北市○○區○○段0○段00地號土地(榕庭公司應 有部分比例2/480，張崇人應有部分比例18/480)，及其上同 地段第681號、1512號建物(榕庭公司應有部分比例2/120、 張崇人應有部分比例18/120)之不動產(下稱系爭不動產)之 所有權，然系爭不動產現由共有人吳泂鋒等人使用，原告無 法使用系爭不動產，亦無法收益，為此依民法第823條第1項 、第824條請求分割共有物。
㈡原審判決所定分割方法並未顧及全體共有人利益，上訴人榕 庭公司及被上訴人張崇人取得系爭不動產成本為1,468,000 元，而原審判決補償之總額為1,468,602元，未顧及上訴人 榕庭公司及被上訴人張崇人所付出之成本，除付出法拍取得 之成本外，尚有公司人事成本、代書費、稅金、利息、訴訟
費等支出，榕庭公司也願依原審所核定之補償金額取得其餘 被上訴人所有之持分。
㈢就上訴人榕庭公司取得共有物持分之過程以觀，之前經民事 執行處兩次拍賣時，均有通知被上訴人等人並詢問其是否優 先購買，然被上訴人等人均未提出主張優先購買之聲請，顯 見並無購買之意願，則上訴人榕庭公司提出變價分割共有物 之主張時，被上訴人就不應該再提出以損害上訴人利益之價 金補償方案主張。
㈣再就內政部實價登錄資料與永慶房仲網實價登錄資料，列舉 近半年附近成交行情如下：⑴112/02中正區中華路二段443巷 45號5樓23.57坪1225萬元(單價51.8萬元/坪)、⑵112/02中正 區汀州路一段226巷8號3樓35.66坪1730萬元(單價48.5萬元/ 坪)、⑶112/2中正區汀州路一段173號4樓9.63坪640萬元(單 價66.5萬元/坪)、⑷112/01中正區泉州街20巷17之1號4樓19. 06坪1150萬元(單價60.3萬元/坪)。取平均成交單價為56.7 萬元。而系爭不動產面積為24.07坪，總價為1364.8萬元， 上訴人與張崇人合計持分為4.01坪持分價應為227萬元。 ㈤系爭不動產僅為被上訴人吳秋蓉、吳炯鋒及二人母親一同居 住，其餘共有人並無法利用，且並無收益對全體共有人並不 公平，故變價分割最符合全體共有人之利益。
㈥並聲明：原判決廢棄；兩造共有之不動產應予變價分割。二、被上訴人答辯意旨略以：
㈠被上訴人吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉部分： ⑴本件上訴人榕庭公司之上訴理由不外乎係原審未考量上訴人 榕庭公司及被上訴人張崇人除法拍成本外，尚有公司人事成 本、代書費、稅金、利息、訴訟費等支出等語，然世上本無 穩賺不賠之生意，上開費用顯然皆與被上訴人等一概無關， 上訴人榕庭公司及被上訴人張崇人將系爭不動產作為商業上 低買高賣藉以營利或獲益之手段，利用法律賦予共有人分割 共有物並有變價分割方法，促使始終意欲維持家族分別共有 、已有安定法律關係之其他被上訴人等，除非滿足上訴人所 稱其希冀之經濟上利益，否則終將淪為以分割後變賣方式， 致原已長期居住在系爭房屋之其他被上訴人等被迫流離失所 ，居住正義蕩然無存，上訴人之主張顯無可採。 ⑵被上訴人家族對系爭不動產合計應受分配比例為：土地部分 共計有23/24應有部分、建築物部分共計5/6應有部分，顯然 超過半數以上甚多，約計算比例為96%、83%，上訴人榕庭公 司與被上訴人張崇人縱合計顯仍占應有部分比例甚低，是以 ，無論以居住正義之角度、民法第824條修法意旨及上開判 決先例的角度、共有人間之利害關係的角度、維持原物使用
情況之角度、消滅不必要之共有關係的角度及增進系爭房地 最大經濟效益的角度等而言，本件最適宜且公平、公正之分 割方式係由除被上訴人張崇人外其他被上訴人等繼續維持共 有關係，而上訴人及被上訴人張崇人所有之持份則比例移轉 於其他被上訴人等，並以相當之金錢補償方式補償。 ⑶並聲明：上訴駁回。
㈡被上訴人張崇人部分：同意變價分割，本件系爭不動產拍賣 當時已經是三拍，共有人無行使優先購買權，願意依原審核 定補償金額取得其餘被上訴人持分，一審判決金額換算成系 爭不動產才約900萬元，價金補償遠低於市價。三、得心證之理由：
㈠經查，上訴人主張之事實，業據其於原審及本件上訴提出台 灣台北地方法院不動產權利移轉證書、土地暨建物登記謄本 、有限公司變更登記表、實價登錄資料、彰化銀行存款憑條 等文件為證(原審卷第19-30、61-67頁，本院卷第71-75、83 -89頁)；被上訴人吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉則否認 原告主張之事實，並以前詞資為抗辯，並提出照片、台灣台 北地方法院民事執行處通知等文件為證(原審卷第123、129- 132頁)；被上訴人張崇人則陳明同意變價分割等語；是本件 所應審究者為：上訴人主張原審判決分割方案未顧及全體共 有人利益，主張系爭不動產應為變價分割，有無理由？上訴 人主張願依原審核定補償金額取得其餘被上訴人之持分，有 無理由？被上訴人吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉主張上 訴人及被上訴人張崇人將系爭不動產作為商業上低買高賣， 藉以營利或獲益，不符居住正義，有無理由？以下分別論述 之。
㈡按分割共有物之訴，係就有共有關係之共有物，以消滅共有 關係為目的而予以分割之形成訴訟，裁判上如何定分割之方 法，法院有自由裁量權，不受當事人主張之拘束，但仍應斟 酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之 利益等公平決定之(最高法院74年度台上字第2236號、84年 度台上字第1756號)。而現行民法第824條，有鑑於共有物之 性質或用益形態多樣複雜，對於裁判上分割共有物之分割方 法，採多樣及柔軟性之規定。依該條第2項規定，如原物分 配有困難時，雖得變賣共有物，以價金分配於各共有人。惟 共有物之裁判上分割，仍以原物分割為原則，必須以原物分 割有事實上或法律上之困難，例如原物性質上無法分割或分 割將減損其價值之情形，始得依變賣之方法分配價金，以維 護共有物之經濟效益，及兼顧共有人之利益與實質公平。倘 共有物在性質上並無不能分割或分割將減損其價值之情形，
僅因共有人各執己見，難以整合其所提出之分割方案者，法 院仍應斟酌共有物之性質、共有人之利害關係、經濟價值及 利用效益，依民法第824條所定之各種分割方法為適當之分 配，尚不能逕行變賣共有物而以價金分配於各共有人(最高 法院102年度台上字第1336號)。是以，法院應斟酌共有物使 用之具體情形、共有物之性質及價值、各共有人之利害關係 、當事人之意見等，本於公平經濟原則，並考量社會利益， 依民法第824條命為適當之分配。
㈢查系爭不動產原為被繼承人吳德昌、吳德欽共有(土地應有部 分權利各1/8，建物應有部分權利各1/2)，嗣吳德昌死亡由 被上訴人吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉及訴外人吳慧娟、吳湘君 繼承取得，而上訴人榕庭公司、被上訴人張崇人係於111年7 月12日因拍賣取得訴外人吳慧娟、吳湘君系爭不動產之應有 部分所有權利(土地部分：榕庭公司應有部分比例2/480，張 崇人應有部分比例18/480，建物部分：榕庭公司應有部分比 例2/120、張崇人應有部分比例18/120)，並於111年7月21日 登記，有土地及建物登記謄本、本院不動產權利移轉證書、 本院民事執行處通知在卷可按(原審卷第19-30、61-68、129 -132頁)，且為兩造不予爭執，應予確定。而本件系爭不動 產為4層鋼筋混凝土造之集合住宅第四層及附屬建物(陽台) ，惟雙方因無法達成分割協議、不能協議決定分割方法，而 經上訴人提起本件訴訟，則上訴人依民法823條、第824條第 2項訴請分割，並無不合。
㈣就分割方案部分：
⑴上訴人榕庭公司及被上訴人張崇人主張：原審判決補償總額 為1,468,602元，未顧及所付出之法拍成本1,468,000元，且 榕庭公司、張崇人也願依原審所核定之補償金額取得其餘被 上訴人所有之持分，變價分割最符合全體共有人之利益等語 ，以為主張；但是，本件倘若採取榕庭公司及張崇人之變價 分割主張，勢必影響居住在系爭不動產之被上訴人吳秋蓉、 吳炯鋒及母親，而系爭不動產原為吳德昌、吳德欽共有，亦 為被上訴人吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉繼承所得之祖 產，足見其等在系爭不動產生活已久，日常生活亦依賴系爭 不動產之鄰近範圍維生，系爭不動產對於被上訴人吳德欽、 吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉等具有情感上之紀念意義，若以變 價分割，將導致吳秋蓉、吳炯鋒及二人之母親失去系爭不動 產之所有權，而必須搬遷他處居住，自不符合居住正義，且 被上訴人吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉亦稱願原物分配 並繼續維持現用之安定狀況，並願以金錢補償榕庭公司及張 崇人，因此自不應採取變價分割之分割方案。
⑵其次，榕庭公司及張崇人係就本院109年度司執字第135877號 債務人吳湘君、110年度執更一字第13號債務人吳慧娟等之 清償債務強制執行程序參與拍賣，其中系爭不動產之強制執 行程序經委請陳銘光不動產估價師事務所鑑價後，考量產權 、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場價格概況及 勘估標的依最有效使用情形等因素，採用比較法及土地開發 分析法等估價方法進行評估，並就勘估標的與比準地之個別 因素差異(例如面積、臨路情形、形狀等)，加以調整修正勘 估標的單價，認定系爭不動產屬屋齡44年之公寓住宅，鄰近 南機場夜市，區域交通及生活機能較佳，屬持分產權型態( 建物產權持份僅1/12)，市場流通意願低，而就債務人吳湘 君應有部分(土地應有部分1/48、建物應有部分1/12)鑑定總 價額為725,534元(土地705,233元+建物20,301元)，有上揭 不動產估價報告書在卷可按(原審卷2第5-30頁)，且上開執 行案件之拍賣公告亦已明確記載「本件建物查封時，債務人 於現場稱：本件建物現由其家人居住使用，其並未居住於此 …」、「681建號據第三人即債務人之母親吳邱珠稱目前係債 務人之母親、弟弟及小叔居住使用…」等語(原審卷1第130頁 ，卷2第33頁)，因此，系爭不動產之使用狀況，即為榕庭公 司及張崇人所知悉，可以確定，而榕庭公司及張崇人仍然願 意分別以734,000(合計1,468,000元)之價格拍定買受系爭不 動產應有部分(其中土地1/24、建物1/6)，足見該價格應屬 系爭不動產之市場價值，且為拍定人即榕庭公司及張崇人所 認同之市場價格，可以確定，並無從遽認為有何不當之情。 ⑶再者，榕庭公司分別於原審及本件上訴均陳述「我們就是希 望變價，逢低買進」、「市場價格應比鑑定價格高一些」、 「這個是商業行為，這樣只符合到被上訴人的居住正義、沒 有符合到上訴人的利益」等語，有言詞辯論筆錄在卷可憑( 原審卷第154、155頁，本院卷第121頁)，但是，此部分乃屬 榕庭公司先前決定參與拍定系爭不動產之動機，亦為其商業 規劃之一部份，但是，該部分與系爭不動產之市場價格並無 必然關連，並無從以此作為其上訴有據之認定。 ⑷另外，榕庭公司及張崇人拍賣取得系爭不動產之應有部分權 利比例合計僅有1/24、1/6，與吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲、 吳秋蓉就土地、建物合計之應有部分比例23/24、5/6相較之 下，榕庭公司及張崇人之應有部分比較顯然甚為低微，若允 許將系爭不動產原物分配予榕庭公司、張崇人，再以陳銘光 不動產估價師事務所鑑定價格補償吳德欽、吳泂鋒、吳桂玲 、吳秋蓉等共有人，無異形同使原來居住在系爭不動產之吳 秋蓉、吳炯鋒及二人之母親等人必須搬遷另覓住處，已使雙
方法律關係更形複雜化，尤其，榕庭公司及張崇人係為取得 系爭不動產未來可期之商業上高額獲利，在其等獲得原物分 配後並無自住之需求，而系爭不動產如將原物分割予具有高 度共有意願、有密切親誼關係之共有人即吳德欽、吳泂鋒、 吳桂玲、吳秋蓉等4人，使得繼續保存、居住、維持家族情 感之高度價值，並就因為拍定而取得共有之榕庭公司及張崇 人給予金錢補償，亦非困難，此等分割後法律關係亦不致過 於複雜，且分割後具有密切親屬關係之分別共有人數將降低 、共有關係亦趨於簡單化，因此即應採取將系爭不動產由吳 德欽、吳泂鋒、吳桂玲、吳秋蓉等4人原物分割，並以金錢 補償榕庭公司及張崇人之方式，較符合土地之使用現狀、交 換及利用價值、共有人平等原則及公平正義，因此，榕庭公 司主張：願依原審核定補償金額取得其餘被上訴人之持分等 語，即非有據，不應准許。
⑸又榕庭公司及張崇人雖以：其於拍賣程序取得系爭不動產之 成本，包括立即買賣致因應我國減緩房價高漲不合理政策施 行之高額賦稅、公司人事成本、代書費、稅金、利息、訴訟 費等支出費用等等，總計為1,468,000元，作為上訴主張之 部分，有民事上訴理由㈠狀在卷可按(本院卷第79頁)，然而 ，原審判決依陳銘光不動產估價師事務所鑑定之價格據以計 算應補償予榕庭公司、張崇人之金額分別為146,861元、1,3 21,741元(合計為1,468,602元)，此有不動產估價報告書在 卷可按，是原審之認定，尚難認屬無據；其次，榕庭公司及 張崇人取得系爭不動產之成本，與系爭不動產之市場價值， 並無任何必要性之關連，並無從因為榕庭公司及張崇人取得 成本較高，即可作為調高系爭不動產之市場價格之理由，是 榕庭公司及張崇人，顯屬無據，不足採據。
⑹至於榕庭公司、張崇人主張依內政部實價登錄資料與永慶房 仲網實價登錄資料，以系爭不動產鄰近成交價計算後，系爭 不動產之市價應為1364.8萬元，而上訴人與張崇人合計持分 為4.01坪，持分價應為227萬元等語之部分，然而，原審判 決係以陳銘光不動產估價師事務所鑑定之價格作為計算補償 予榕庭公司、張崇人之依據，自難認有何違誤之處，而榕庭 公司、張崇人前揭主張之計算，係以取得完整所有權之交易 類型，此與本件榕庭公司、張崇人僅有一部分持份之狀況， 並不相同，尚無從遽以援引為計算依據，況且，榕庭公司、 張崇人亦未提出證據具體爭執該鑑定價格有何違反常理或不 公平，則榕庭公司、張崇人上揭主張，自非可採，亦應予確 定。
⑺從而，原審衡酌本件多數應有部分之多數共有人均不希望變
價分割，以原物分配並以金錢補償未分配者之方式分割系爭 不動產，較符合公平情狀，因此採取原物分割兼以金錢補償 之分割方式，將系爭不動產予以分配予吳德欽、吳泂鋒、吳 桂玲、吳秋蓉等4人，並不會使法律關係複雜化或減損系爭 不動產公正之經濟價值，亦與實際鑑定價格相近，其分割方 法自無不妥，亦可確定。
四、綜上所述，原審就系爭不動產准予原物分割予吳德欽、吳泂 鋒、吳桂玲、吳秋蓉等4人，並依陳銘光不動產估價師事務 所鑑定之價格分別補償上訴人榕庭公司146,861元、張崇人1 ,321,741元，其分割方法即無不當，上訴意旨指摘原判決未 顧及全體共有人之利益，求予廢棄改判變價分割，為無理由 ，應予以駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述， 附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：本件上訴裁判費為2,325元，應由上訴人 負擔，爰確定如主文第二項所載。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 1 日 民事第一庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 吳佳薇
法 官 蘇嘉豐
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 1 日 書記官 陳靜
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