臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第5019號
原 告 簡伯毅
訴訟代理人 宋時晴律師
被 告 陳哲明
陳佩芳
朱珊瑩
朱恬瑩
朱娟瑩
何逸文
何逸羣
賴彥榮
賴德安
賴亮潔
共 同
訴訟代理人 黃子容律師
上列當事人間給付仲介服務費事件，本院於民國112年11月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告賴彥榮、賴德安、賴亮潔應於繼承被繼承人陳佩玲之遺產範圍內連帶給付原告如附表編號八「本件應給付金額」欄所示之金額，及自民國一百一十一年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣應分別給付原告如附表編號一至七「本件應給付金額」欄所示之金額，及自民國一百一十一年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣按附表編號一至七「應有部分」欄所示之比例負擔，餘由被告賴彥榮、賴德安、賴亮潔於繼承被繼承人陳佩玲之遺產範圍內連帶負擔。
本判決第一項、第二項於原告分別以附表「原告供擔保金額」欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。但各被告如以附表「本件應給付金額」欄所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168條、第175條分別定有明文。查，本件陳佩玲於起訴 後之民國111年8月31日死亡，賴彥榮、賴德安、賴亮潔為其 全體繼承人，未向法院聲明拋棄繼承等情，有中華民國文件 證明書、死亡證明書、本院民事紀錄科查詢表、索引卡查詢 證明、個人戶籍資料在卷可稽（見本院卷第217頁、第219頁 、第221頁、第233頁、第235頁、第269頁至第271頁），原 告並於112年2月16日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第267頁 ），經核與前開規定相符，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第 2款定有明文。查原告起訴時原聲明為：被告陳哲明、陳佩 芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣及陳佩玲應 給付原告新臺幣（下同）4,140,000元，及自111年7月10日 起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院111年度 司促字第12218號卷第9頁）。嗣於111年10月27日以具狀變 更聲明為：「被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟 瑩、何逸文、何逸羣及陳佩玲應各給付原告517,500元，及 自111年7月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息。」（ 見本院卷第62頁）；復於112年1月31日具狀將聲明變更為起 訴時之聲明（見本院卷第241頁）；再於112年4月26日具狀 變更聲明為：「被告陳哲明應給付原告1,123,330元，被告 賴彥榮、賴德安、賴亮潔應連帶給付原告128,331元，被告 陳佩芳應給付原告128,331元，被告朱珊瑩應給付原告459,9 99元，被告朱恬瑩應給付原告459,999元，被告朱娟瑩應給 付原告459,999元，被告何逸文應給付原告714,667元，被告 何逸羣應給付原告665,333元，及均自111年7月10日起至清 償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第323頁）， 經核原告所為前開變更係基於原告主張其為被告居間仲介買 賣土地，被告未給付全部居間報酬之同一基礎事實，與原訴 間具有共同性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續 進行在相當程度範圍內具有一體性，揆諸前揭規定，應予准 許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩
、朱娟瑩、何逸文、何逸羣及陳佩玲等八人於110年2月3日 簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），允諾原告居間仲介桃園市 中壢區廣青段773、774、775、776、777、780、781、782、 783、840、841地號土地（以下以各地號土地分稱，合稱系 爭土地）買賣案，於土地產權移轉至買方結案時支付原告仲 介服務費1,300萬元。然系爭土地於111年5月6日完成移轉登 記予買方廣德新開發股份有限公司（下稱廣德新公司），被 告卻拒不支付服務費，經原告寄發存證信函催告限期被告於 111年7月10日前支付，否則應加計遲延利息，被告始給付88 6萬11元，迄今尚欠413萬9,989元。為此，爰依系爭承諾書 及民法第271條規定提起本件訴訟，請求被告按其土地持分 比例如數給付等語，並聲明：㈠被告陳哲明應給付原告1,123 ,330元，被告賴彥榮、賴德安、賴亮潔應連帶給付原告128, 331元，被告陳佩芳應給付原告128,331元，被告朱珊瑩應給 付原告459,999元，被告朱恬瑩應給付原告459,999元，被告 朱娟瑩應給付原告459,999元，被告何逸文應給付原告714,6 67元，被告何逸羣應給付原告665,333元，及均自111年7月1 0日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣 告假執行。
二、被告則以：原告居間仲介前未查明系爭土地是否有因興建農 舍遭套繪之情形，導致買方廣德新公司以系爭782、841地號 土地遭套繪而有414.59坪無法利用，減少給付之價款，被告 取得之價金因而較原本成交金額減少1,907萬1,140元，原告 顯未履行其應盡義務，違反委託人之最佳利益，依民法第56 7條規定，原告不得享有當初約定之報酬，故被告以每坪1萬 元計算原告應負之不完全給付損害賠償金額即414萬元後， 與原告得請求之仲介服務費為抵銷等語，資為抗辯。並聲明 ：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其 報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分別定有明文。次按民法第565條所定之居間有二 種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居 間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合 為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報 酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於 居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時 ，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院72年度台上字
第1537號判決及52年台上字第2675號判決意旨參照）。 ㈡經查，被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何 逸文、何逸羣及陳佩玲前經原告居間介紹而出售系爭土地予 廣德新公司，被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟 瑩、何逸文、何逸羣及陳佩玲並於110年2月3日簽訂系爭承 諾書，約定於辦畢土地所有權移轉後支付原告1,300萬元。 嗣系爭土地於111年5月6日以買賣為原因移轉登記予廣德新 公司，被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何 逸文、何逸羣及陳佩玲僅支付報酬886萬11元，尚欠413萬9, 989元未付，原告已於111年7月1日分別寄發平鎮郵局第216 號、第217號、第218號、第219號、第220號、第221號、第2 22號、第223號存證信函催告限期被告陳哲明、陳佩芳、朱 珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣及陳佩玲於111年7 月10日前支付等情，有系爭承諾書、土地登記謄本、上開存 證信函、存摺內頁影本在卷可參（見本院卷第67頁至第130 頁、第247頁），亦為被告所不爭執，此部分事實堪以認定 。而觀諸系爭承諾書記載：「立書人陳哲明、陳佩玲、陳佩 芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣為感念簡伯 毅院長（即原告）居間介紹標的坐落：中壢區廣青段773、7 74……地號土地買賣案件乙案（權利範圍全部），同意以下事 項：本案成交後支付仲介費新台幣壹仟參佰萬元整，並於 上述土地產權移轉至買方結案後，隨即悉數支付本筆仲介服 務費……」等語，可知原告於系爭土地因其媒介而售出時，即 得請求服務報酬，則系爭土地既已因原告媒介居間而由廣德 新公司向被告買受，原告業已完成其居間仲介出售系爭土地 之媒介訂約義務，系爭土地亦已移轉登記於廣德新公司名下 ，被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文 、何逸羣及陳佩玲即應支付報酬1,300萬元，是原告自得依 系爭承諾書被告陳哲明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩 、何逸文、何逸羣及陳佩玲按其應有部分比例分別給付剩餘 未付報酬。
㈢復按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人 本身者，不在此限。繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承 所得遺產為限，負清償責任；繼承人對於被繼承人之債務， 以因繼承所得遺產為限，負連帶責任，民法第1148條、第11 53條第1項分有明文。承前所述，陳佩玲應負給付報酬之義 務而未付，而陳佩玲已死亡，被告賴彥榮、賴德安、賴亮潔 為陳佩玲之全體繼承人，依前開規定，自應繼承陳佩玲之上 開債務，於繼承陳佩玲之遺產範圍內負連帶清償責任。
㈣被告雖抗辯原告疏未調查系爭782、841地號土地已遭套繪， 交易價值降低，致買家減少價金，原告就居間契約之履行為 不完全給付，應損害負賠償責任，被告以此與原告得請求居 間報酬之為抵銷云云。惟按居間人關於訂約事項，應就其所 知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其 無訂立該約能力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關 於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查 之義務，民法第567條定有明文。又仲介業之業務，因涉及 房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣 事宜，既支付仲介業者高額之報酬，則仲介業之從業人員自 應就其所從事之業務盡善良管理人之注意義務，善盡預見危 險及調查之義務（最高法院84年度台上字第1064號判決參照 ）。基此，居間人以居間為營業，關於訂約事項，應盡善良 管理人之注意義務，善盡預見危險及調查之義務。如非以居 間為營業，關於訂約事項，僅應就其所知為據實報告，無民 法第567條第2項規定之調查義務。查原告之本業為醫師，並 非以居間為營業之人，此為原告自陳在卷，自無依民法第56 7條第2項規定，就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約 之能力，負調查之義務，兩造復無就居間契約之契約範圍除 原告負擔媒介居間外，尚包含前述調查土地使用、套繪義務 之約定，尚難責令原告負有事先調查之義務，顯無從認原告 有不完全給付之可歸責事由可言。是以，原告既僅負有據實 告知義務，縱其為廣德新公司之法定代理人，亦不足執以遽 認原告有何違反契約義務而為利於廣德新公司之行為，或違 反誠實及信用方法，由廣德新公司收受利益，被告是項抗辯 ，委無足採。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力，民法第229條第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息；法定週年利率為5％，民 法第233條第1項前段、第203條亦分別有明定。經查，本件 為給付居間報酬之債，經原告以平鎮郵局第216號、第217號 、第218號、第219號、第220號、第221號、第222號、第223 號存證信函催告被告於111年7月10日前全數清償，被告即應 自催告期滿之翌日即111年7月11日起負遲延責任，則原告自 得請求加計自111年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之 遲延利息，逾此範圍之請求，難認有據。 四、綜上所述，原告依系爭承諾書請求：㈠被告賴彥榮、賴德安 、賴亮潔應於繼承被繼承人陳佩玲之遺產範圍內連帶給付原
告如附表編號8「本件應給付金額」欄所示之金額，及自111 年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告陳哲 明、陳佩芳、朱珊瑩、朱恬瑩、朱娟瑩、何逸文、何逸羣應 分別給付原告如附表編號1至7「本件應給付金額」欄所示之 金額，及自111年7月11日起至清償日止，按年息5%計算之利 息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。又兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執 行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之 擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附 麗，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用 之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響， 均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要， 併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日 民事第八庭 法 官 宣玉華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 28 日 書記官 林怡秀
附表 編號 被告 應有部分 應支付之金額 已支付之金額 本件應給付金額 原告應供擔保金額 1 陳哲明 18/90 2,600,000元 1,476,670元 1,123,330元 375,000元 2 陳佩芳 6/90 866,667元 738,336元 128,331元 43,000元 3 朱珊瑩 10/90 1,444,444元 984,445元 459,999元 154,000元 4 朱恬瑩 10/90 1,444,444元 984,445元 459,999元 154,000元 5 朱娟瑩 10/90 1,444,444元 984,445元 459,999元 154,000元 6 何逸文 15/90 2,166,667元 1,452,000元 714,667元 239,000元 7 何逸羣 15/90 2,166,667元 1,501,334元 665,333元 222,000元 8 賴彥榮、賴德安、賴亮潔 6/90 866,667元 738,336元 128,331元 43,000元
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