臺灣臺北地方法院民事判決
110年度訴字第6682號
原 告 洪明慧
訴訟代理人 劉文崇律師
被 告 洪羽宏
訴訟代理人 黃志文律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國112年10月2
5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬零陸佰玖拾陸元，及自民國一百一十年九月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之七十六，餘由原告負擔。本判決主文第一項於原告以新臺幣參拾肆萬陸仟玖佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬零陸佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
原告起訴原請求被告給付新臺幣(下同)125萬4618元及法定 遲延利息，並應自民國110年8月12日起至返還門牌號碼臺北 市○○區○○○路0段000巷00號2樓建物(下稱系爭23號2樓房屋) 予全體共有人之日止，按月給付原告1萬136元，有起訴狀在 卷(見調解卷第7、8頁)，嗣減縮聲明第1項請求金額為111萬 4846元(見本院卷第153頁)。又因原告自112年9月12日起已 非系爭23號2樓房屋及其坐落基地所有權人，復就訴之聲明 第2項請求無權占有系爭23號2樓房屋之不當得利計算期間迄 日「至返還系爭23號2樓房屋予全體共有人之日止」變更為 「至112年9月11日止」(見本院卷第334至335頁)，核算變更 後第2項聲明請求金額為25萬3400元，併入第1項聲明後，請 求金額即為136萬8246元，依民事訴訟法第255條第1項第3款 、第256條規定，本院自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造與訴外人陳勝賢、邱郁婷共有坐落臺北市○○ 區○○段○○段000地號土地(下稱系爭551號土地)暨其上258建 號即系爭23號2樓房屋（系爭23號2樓房屋與系爭551號土地 合稱系爭23號2樓房地)，及坐落同小段552地號土地(下稱系 爭552號土地)暨其上261建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000巷00號建物(下稱系爭21號房屋，與系爭552號土地合
稱系爭21號房地)，原告土地應有部分為16分之1，建物應有 部分為4分之1。嗣系爭21號房地經本院106年度訴字第4722 號判決變價分割，由邱郁婷經強制執行拍賣程序拍定，並於 110年6月21日經本院民事執行處核發權利移轉證書取得系爭 21號房地全部所有權。詎被告未經全體共有人同意，自98年 起即無權占有使用系爭23號2樓房屋迄今，並自106年7月5日 起單獨持有系爭21號房屋鑰匙，排除其他共有人進入使用， 被告無權占有上開二房屋，受有相當於租金之不當得利，系 爭二房屋位於臺北市東區商圈，本件應以土地申報地價及建 物課稅現值年息10%計算租金損害，原告得依民法第179條、 第181條但書及第229條第2項、第233條第1項前段、第203條 規定，請求被告返還占有系爭23號2樓房屋相當於租金之不 當得利自105年8月12日起至110年8月11日止計61萬1872元（ 以土地申報地價及建物課稅現值年息10%計算），自110年8 月12日起至原告移轉系爭23號2樓房地所有權與第三人前一 日即112年9月11日止計25萬3400元（按月以1萬136元計算） ；暨自106年7月5日起至110年6月20日止占有系爭21號房屋 相當於租金之不當得利50萬2974元，並聲明：被告應給付原 告136萬8246元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)系爭23號2樓房屋原為兩造之父洪秋煙所有，被告身為長子 ，85年間為奉養父母而搬至系爭23號2樓房屋與父母同住， 經洪秋煙同意被告無償使用該屋而成立使用借貸關係，洪秋 煙於97年死亡後，被告與胞弟洪濬紳、胞妹原告、洪美慧( 下稱洪濬紳等三人)繼承共有該房地，因洪濬紳有吸毒惡習 、原告及洪美慧已婚，乃協議由負責照顧渠等母親李賢並與 其同住之被告無償使用系爭23號2樓房屋，李賢於108年1月3 0日過世前均設籍並居住於系爭23號2樓房屋，洪濬紳等三人 自97年迄今均未向被告要求給付租金，被告與洪濬紳等三人 間就系爭23號2樓房屋確有分管協議，縱非分管協議，至少 亦為使用借貸關係，原告為洪秋煙之繼承人，應受該使用借 貸關係之拘束。
(二)系爭21號房屋自98年起即出租予訴外人林芙蓉經營刀削麵店 ，原告於103年6月6日與林芙蓉簽訂租賃契約，約定租賃期 限至106年6月30日止，林芙蓉於租期屆滿後並未續租，並將 該屋鑰匙就近交予當時居住於系爭23號2樓房屋之被告，原 告曾傳訊息請被告交回鑰匙，被告並未表示拒絕，原告之後 卻未向被告拿取，且系爭21號房屋於租期屆滿後即為空置， 被告並無占用系爭21號房屋及拒絕交付該屋鑰匙情事。又共
有人於106年6月30日租期屆滿後，就系爭21號房屋如何使用 並無共識，各共有人均無加以使用收益之權限，原告自未受 有無法使用收益之損害，且系爭21號房屋於107年1月18日經 本院106年度訴字第4722號判決准予變價分割確定，共有人 無使用之權利，原告亦無用益權利受損害之可能。(三)系爭二房屋於54年間興建完成，屋齡已高甚為老舊，縱原告 得請求不當得利，以申報地價及課稅現值年息10%作為計算 租金基準，亦屬過高。況原告主張被告自98年即無權占有系 爭二房屋，迄今始訴請被告返還不當得利，顯不符誠信，應 有權利失效原則之適用等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告 之訴及其假執行之聲請，及陳明如受不利之判決，願供擔保 請准免為假執行。
三、原告主張其與陳勝賢、邱郁婷共有系爭23號2樓房地及系爭2 1號房地，原告之土地應有部分為16分之1，建物應有部分為 4分之1，系爭21號房地經本院106年度訴字第4722號判決變 價分割，由邱郁婷經強制執行拍賣程序拍定，並於110年6月 21日經本院民事執行處核發權利移轉證書而取得系爭21號房 地之全部所有權，被告於85年間搬至系爭23號2樓房屋居住 ，於111年1月4日搬離系爭23號2樓房屋等情，業據提出土地 登記謄本、建物登記謄本、本院106年度訴字第4722號判決 、權利移轉證書(見調解卷第23至33頁、本院卷第69至74頁 、第91至94頁、第145至146頁)在卷為憑，為被告所不爭執 ，堪信為真實。至原告主張被告自105年8月12日起至112年9 月11日止，無權占有系爭23號2樓房屋，及自106年7月5日起 至110年6月20日止，無權占有系爭21號房屋，應依不當得利 之法律關係給付上開占有期間相當於租金之不當得利136萬8 246元等情，為被告所否認，並以前揭情詞抗辯。茲就本件 爭點分述如下：
(一)按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他 共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一 部有自由使用收益之權利，如共有人不顧他共有人之利益， 而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人 之權利(最高法院62年台上字第1803號判決意旨參照)。(二)關於原告主張被告無權占有系爭21號房屋部分： 1、原告主張被告未經全體共有人同意，自106年7月5日起單獨 持有系爭21號房屋之鑰匙，無權占有系爭21號房屋等情，經 被告承認單獨持有系爭21號房屋鑰匙，且有證人林芙蓉另案 證稱：原告代表全體共有人將系爭21號房屋出租予林芙蓉， 租約到期前林芙蓉曾與兩造及訴外人王傑(即共有人之一邱
郁婷之配偶)至松江路某代書事務所協商，當日有請被告將 鑰匙交給其他共有人，但被告未答應，林芙蓉租約到期搬離 後即將鑰匙拿給被告等情，經本院職權調取臺灣高等法院11 0年度上字第58號卷宗(下稱高院卷)在卷為憑(見高院卷第43 4至435頁)。王傑於另案亦證稱：伊於106年6月10日左右， 在許保生代書事務所討論及清算積欠之13個月租金，因系爭 21號房屋之承租人不再續租，當時伊向原告及被告索取大門 遙控器，他們未同意，被告說到時候再說等語(見高院卷第2 83頁)。又原告於另案證稱：當時是王傑向被告索取鑰匙， 鑰匙均由被告保管，伊沒有不同意將鑰匙交給王傑，當時有 勸被告要將鑰匙拿出來，房屋始能出租，共有人始得分生活 費及繳納銀行貸款，伊曾經向被告拿鑰匙，日期已經忘記， 但被告未交付鑰匙，伊並未請被告保管鑰匙等語(見高院卷 第342至343頁)。則互核原告、王傑及林芙蓉所述情節大致 相符，由原告及上開證人所述，足認被告持有系爭21號房屋 之鑰匙，其雖經原告之勸說及王傑之要求，仍拒絕交出鑰匙 ，被告既持有關於得進出系爭21號房屋之鑰匙，且不交付鑰 匙予其他共有人，自屬對系爭21號房屋之全部建立獨占支配 之事實上管領力，為民法第940條所定之占有人。被告辯稱 其無占有使用系爭21號房屋云云，殊無可採。 2、本件原告為系爭21號房屋共有人之一，依民法第765條規定 ，即得行使占有、使用、收益等權能；而被告持有系爭21號 房屋之鑰匙，已屬對於該房屋之全部建立獨占支配之事實上 管領力，業經本院認定如前，至於被告有無進入屋內，有無 實際使用，並不影響上開認定結果，是被告抗辯僅持有鑰匙 並未排除原告行使之共有權利，原告不得請求不當得利云云 ，並無足取。
3、從而，原告主張被告不顧他共有人之利益，就系爭21號房屋 為全部占有使用，侵害原告之共有人權利，構成不當得利一 節，於法有據。
(三)關於原告主張被告無權占有系爭23號2樓房屋部分： 1、按共有人間就共有物之全部劃定範圍，約定各自占用共有物 之特定部分而為管理之契約，為共有物之分管契約，須共有 人全體訂立始能成立(最高法院105年度台上字第1733號判決 意旨參照)。又按占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之(最高法院85年度台上字第1120號判決意 旨參照)。是被告對原告為共有人之一乙節並無爭執，而辯 稱：兩造有成立分管契約或使用借貸關係，自應就其取得占
有係有正當權源之事實，負舉證之責。
2、經查，原告主張其兄弟姊妹僅同意系爭23號2樓房屋給母親 生前居住使用，並未同意由被告獨自占有使用，是原告否認 有分管協議存在或與被告成立使用借貸契約。被告雖辯以搬 入系爭23號2樓房屋係為照顧與洪濬紳等三人共同之母親李 賢，原告自97年迄今未向被告要求給付租金，屋內祖先牌位 及父母奉請神明均由被告早晚燒香供奉，足證兩造成立分管 協議等語，然共有人是否向被告收取租金，考量因素繁多， 舉凡顧及在世母親感受、兄弟姊妹親誼等所在多有，共有人 僅暫時性不行使權利，並不足認定其他共有人係默示同意被 告單獨使用管理系爭23號2樓房屋。又被告其餘抗辯僅在說 明被告居住於系爭23號2樓房屋之日常行舉，與被告是否取 得共有人同意管領、使用系爭23號2樓房屋無涉，是被告未 舉證證明被告與其他共有人間存有分管協議或使用借貸契約 ，約定系爭23號2樓房屋全部由被告無償占有使用。 3、又被告雖已於111年1月5日搬離系爭23號2樓房屋，惟該屋處 於閉鎖狀態，若未持有鑰匙，顯然無法順利出入、使用；被 告既於111年1月5日前占有使用該屋，嗣於112年3月15日始 交付鑰匙予其他共有人，有本院112年度訴字第2420號判決 為憑，且為兩造所不爭執，則被告於112年3月15日前持有該 屋之鑰匙，對於該房屋仍有全部獨占支配之事實上管領力， 仍未返還共有物之占有甚明。則被告因占有系爭23號2樓房 屋所應給付之不當得利，應計至112年3月14日，堪予認定。 至原告主張被告於112年3月14日後，仍無權占有系爭23號2 樓房屋至112年9月11日止，尚屬無據。
4、從而，原告主張被告不顧其他共有人之利益，就系爭23號2 樓房屋為全部占有使用，屬侵害伊等之共有人權利，構成不 當得利一節，於法有據。
(四)關於原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179條前段、第181條但書分別定有明文，又無權占用他人房 屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利 益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有 權人得請求占用人返還該利益。被告既無權就系爭21號房屋 及系爭23號2樓房屋為全部占有使用，揆之前述，即因此獲 得相當於租金之利益，原告得按其應有部分，依不當得利之 法律關係請求返還。是原告依上開規定，請求被告返還占用 系爭21號房屋及系爭23號2樓房屋之相當於租金之不當得利 ，即屬有據，被告辯稱伊未受有利益，原告亦未受有損害云
云，並非可採。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。本條所稱「 土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條 所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法 所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地 申報價額即指該土地之申報地價。又基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為 決定(最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照)。查系 爭21號房屋及系爭23號2樓房屋坐落臺北市大安區敦化南路1 段190巷弄間，位處第1、2層，地處臺北市精華地段之東區 商圈，近捷運忠孝敦化站，交通便利，鄰近市場、國小、國 中等，另附近之公共設施計有銀行、郵局、鄰里公園等，生 活機能及居住品質良好等情，有高院卷外置103年度司執字 第107621號卷(下稱系爭執行卷)附謝慧玲建築師事務所鑑價 報告書內之區域狀況概要記載及內附Google地圖可參，並經 本院調取卷宗核閱無訛。是本院審酌系爭二房屋坐落位置、 繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善度等情， 認本件租金以土地申報地價及系爭二房屋課稅現值總和之年 息8%為適當。
⒊系爭552號土地、系爭551號土地面積分別為156平方公尺、15 8平方公尺，申報地價自105年至106年均為每平方公尺12萬8 073元、107年至110年均為每平方公尺12萬218.4元。原告就 系爭21號房屋之課稅現值自106年至110年分別為37萬600元 、36萬1600元、35萬8700元、35萬5800元、35萬3000元，系 爭23號2樓房屋課稅現值自106年至110年分別為13萬3500元 、10萬5900元、10萬4600元、11萬1500元、11萬6600元，有 土地登記謄本、申報地價查詢資料、房屋稅繳納證明書附卷 可稽(調解卷第45至55頁、第59至69頁)。復參酌臺灣高等法 院另案由系爭23號2樓房地及21號房地之其他共有人邱郁婷 、陳勝賢起訴請求被告返還因占有系爭二房屋所生不當得利 事件(臺灣高等法院110年度上字第58號)之判決所採標準。 本院認定系爭552號及551號土地以申報地價每平方公尺12萬 218.4元計算，系爭21號房屋以課稅現值35萬5800元計算、 系爭23號2樓房屋以課稅現值11萬1550元計算為適當。基此 ，系爭21號房地之申報總價為504萬4318元(計算式：120,21 8.4×156×1/4＋355,800＝5,044,317.6，小數點以下四捨五入 ，下同)、系爭23號2樓房地之申報總價為486萬177元(計算 式：120,218.4×158×1/4＋111,550＝4,860,176.8)。準此，原
告就系爭21號房屋權利範圍1/4，自106年7月5日起至110年6 月20日(邱郁婷拍賣取得系爭21號房地所有權前一日，末日 算入)止計1447天，以「申報總價×年息8％×天數/365×應有部 分1/4」計算不當得利金額為39萬9952元(計算式：5,044,31 8×8%×1447/365×1/4＝399,952.2)；就系爭23號2樓房屋權利 範圍1/4，自105年8月12日起至112年3月14日(被告交付房屋 鑰匙前一日，末日算入)止計2,406天，以「申報總價×年息8 ％×天數/365×應有部分1/4」計算不當得利金額為64萬744元( 計算式：4,860,177×8%×2,406/365×1/4＝640,744.4)，合計 為104萬696元（計算式：399,952＋640,744＝1,040,696）。四、從而，原告依民法第179條、第181條但書規定，請求被告應 給付104萬696元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年9月4日 起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，此有送達證 書在卷(見調解卷第77頁)，符合民法第229條第2項、第233 條第1項前段、第203條規定，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求，為無理由，不應准許。又兩造陳明願供擔保以代 釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分， 合於規定，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又原告其 餘之訴既經駁回，其該部分假執行之聲請，因訴之駁回而失 所附麗，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與勝負之 判斷不生影響，爰不予逐一論酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 民事第七庭 法 官 姜悌文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 書記官 巫玉媛