臺灣臺中地方法院民事判決
112年度訴字第1692號
原 告 陳文輝
訴訟代理人 張嘉麟律師
被 告 張葆綾
訴訟代理人 陳頂新律師
複 代理人 黃柏憲律師
柯佑宣
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年10月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造於民國111年9月1日就坐落臺中市○○區○○段000地號土 地及其上門牌臺中市○○區○○街00○0號房屋及16號地下2層 部分訂立買賣契約，約定由原告以價金新臺幣（下同）82 1萬元，向被告購買系爭房地。原告陸續依約給付簽約款 等部分款項合計124萬元後，欲繼續進行備證用印及進行 銀行貸款程序時，突然接獲不動產經紀業者通知系爭房地 於111年9月27日經訴外人林瑞卿聲請假扣押，並經本院裁 定核准在案，系爭房地顯然無法辦理移轉程序。原告自11 1年10月起屢次催告被告履約，直至000年0月間，仍未獲 被告回覆解除假扣押之訊息，被告顯然無法履約，原告乃 於112年1月16日寄送存證信函向被告主張解約並請求賠償 。迄至兩造於112年3月7日前往臺中市南屯區調解委員會 調解時止，被告仍無法撤銷假扣押查封登記。
（二）被告為系爭房地之出賣人，因其與訴外人林瑞卿間之債務 糾紛，致買賣標的物遭假扣押查封，致未能移轉所有權登 記，處於對買受人即原告不能履行債務之狀態，復未能及 時排除，而陷於給付不能，無論該不能之情事係發生於締 約前或締約後，均屬可歸責於出賣人之事由。又依系爭買 賣第8條第2項、第9條第1項約定，系爭買賣契約履行期間 本有約定防止因系爭房地遭他人占用、迅予排除系爭房地 上之限制登記或其他無法進行所有權移轉登記等情事，依
約本為被告應負之出賣人責任，則系爭房地因遭假扣押查 封登記，無法移轉登記予原告，被告已違反系爭買賣契約 第4條等約定，更有給付不能之情事，原告主張自112年1 月19日起解除契約，並認被告有系爭買賣契約第12條第3 項出賣人給付不能之違約情事，應按業已受領之買賣價金 給付違約金124萬元。又原告於111年9月30日即已完成備 證用印，迄至112年1月18日，總計110日，被告應依系爭 買賣契約第12條第3項前段之約定，按買賣總價款821萬元 以每日千分之0.5計算之違約金451,550元（計算式：8,21 0,000元×0.5/1000×110日＝451,550元）。另依民法第226 條第1項、第260條之規定及系爭契約第8條第2項、第9條 第1項之約定，請求被告賠償原告支出之地政士費用1萬元 及履保專戶支付費用4,926元。
（三）綜上所述，原告爰依民法第226條第1項、第256條、第260 條之規定及系爭買賣契約第8條第2項、第9條第1項、第12 條第3項之約定，請求：⑴被告應給付原告1,706,476元（ 計算式：1,240,000元＋451,550元＋10,000元＋4,926元＝1,7 06,476元），及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之5計算之利息；⑵原告願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告抗辯：
（一）兩造於111年9月1日簽約時，系爭不動產並無假扣押查封 登記。依系爭契約第4條第1項約定，原告應於簽約時給付 簽約款82萬元，惟原告遲至111年9月12日、111年9月13日 始分別給付5萬元、77萬元，顯見原告惡意違約在先。又 許智軒吸金案之債權人林瑞卿於111年9月20日持鈞院111 年度司裁全字第914號民事裁定聲請假扣押強制執行，臺 中市中興地政事務所受囑託，系爭不動產始有該假扣押查 封登記。而被告係經系爭不動產最高限額抵押權人玉山商 銀於111年9月27日通知始悉上情，同日傍晚，隨即通知仲 介公司之店長劉晏菖並委託其代為協助，為使原告儘速取 回價金，被告並提出賠償方案及同意解除契約，待假扣押 解除後，再重新簽約等，顯見被告確已儘速、積極面對、 處理。
（二）被告於111年10月5日收受法院公文後，隨即通知仲介公司 並委託代書王文進代為協助，同時委任律師聲請閱卷以釐 清案情，兩造於111年10月20日至111年12月12日期間曾經 多次調解協商，被告並於111年12月13日收受鈞院111年度 司裁全字第914號民事聲請假扣押裁定後，隨即於111年12 月21日委任律師具狀聲明異議，嗣經鈞院於112年3月8日
以112年度全事聲字第3號民事裁定，廢棄前開准予假扣押 之處分，並駁回相對人林瑞卿所為假扣押之聲請，待該裁 定確定後，隨即聲請撤銷假扣押執行，該假扣押查封登記 亦於112年5月22日塗銷。期間，被告分別於112年1月19日 、112年2月2日以存證信函告知上情並表達履約之誠意。 嗣合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）於11 2年2月13日通知系爭買賣契約已經原告依法定程序完成解 約，原告乃向臺中市南屯區調解委員會聲請調解，經兩造 於112年3月7日進行最後一次調解，仍因意見不一致而調 解不成立，翌日合泰建經公司即依約結清履約專戶並退還 原告給付之全部款項予原告。
（三）本件原告並未舉證被告有何未提供過戶所需證件或系爭買 賣標的物有何遭他人占用之情事，被告否認有違反系爭契 約第8條第2項、第9條第1項、第2項約定之情事，亦無自 認之意思。又系爭不動產未因遭該假扣押查封登記而陷於 無法過戶（可歸責於被告之）給付不能之狀態，故原告依 民法第226條第1項、第260條規定請求賠償地政士費用及 履保專戶支付費用，顯無理由。況且，原告支付上開費用 係基於其與地政士或履保公司之契約，與本件無關，自難 認原告因被告不履行系爭買賣契約而受之損害。（四）依鈞院111年度聲扣字第6號刑事裁定理由，顯見被告之財 產係以第三人身份遭刑事裁定扣押，被告並非該刑事案件 之被告，迄今為止亦同，自無從預見包含系爭買賣標的物 在內之自己財產，有再遭刑事扣押或民事假扣押之虞；訴 外人林瑞卿並非被告之債權人，其對被告聲請假扣押顯屬 無據，鈞院司法事務官之處分未見及此，所為准予假扣押 之處分顯有不當，幸經鈞院以前開民事裁定予以廢棄，被 告無從預見有遭司法事務官不當處分之虞。故系爭不動產 遭爭假扣押查封登記，被告無從預見，不可歸責於被告。 並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、本件兩造爭執及不爭執之事項：
（一）兩造不爭執之事項：
1、被告於111年8月15日委託永慶不動產安和創意加盟店出售 坐落臺中市○○區○○段000地號土地（應有部分10000分之16 9）及其上3325建號門牌臺中市○○區○○街00○0號建物（應 有部分全部）、3305建號門牌臺中市○○區○○街00號地下二 層建物（應有部分44分之1）、3381建號建物共同使用部 分（應有部分10000分之478）（見本院卷第37頁）。嗣經 兩造於111年9月1日簽訂「不動產買賣契約書」（見本院
卷第19至24頁）、「價金履約保證申請書」（見本院卷第 25至26頁）及「價金履約保證書」（見本院卷第27至28頁 ），由原告以總價金812萬元向被告購買系爭不動產。依 據系爭不動產買賣契約書第4條第1項之約定，簽約款82萬 元於簽署系爭契約時同時給付，備證用印款42萬元應於11 1年9月30日前給付，交屋日期訂於111年10月20日，買方 應依約付清尾款，辦理交屋（見本院卷第20頁）。原告業 已依約於簽約時給付簽約款82萬元，及於111年9月30日前 給付備證用印款42萬元，合計124萬元（見本院卷第20頁 ）。
2、系爭不動產連同被告所有坐落臺中市南屯區三塊厝段之其 他不動產遭訴外人林瑞卿聲請假扣押，經本院司法事務官 於111年9月1日以111年度司裁全字第914號民事裁定准予 強制執行，林瑞卿即於1119月19日聲請假扣押執行（見本 院卷第283至286頁），經本院民事執行處於111年9月20日 中院平111司執全洋字第432號函囑託臺中市中興地政事務 所辦理假扣押查封登記（見本院卷第29至31、287至288、 289至290、291至293頁），被告於110年9月27日收受前開 假扣押裁定因而獲悉上情（見本院卷第33、37頁）。 3、被告於111年12月21日就本院111年度司裁全字第914號民 事准予假扣押處分之裁定聲明異議（見本院卷第297至301 頁），經本院於112年3月8日以112年度全事聲字第3號民 事裁定，將前開准予假扣押之處分廢棄並駁回訴外人林瑞 卿假扣押之聲請，於112年4月26日裁定確定（見本院卷第 113至121頁），被告隨即於112年5月15日向本院民事執行 處聲請撤銷111年度司執全字第432號假扣押執行程序（見 本院卷第123至124、303至304頁），本院民事執行處於11 2年5月18日以中院平111司執全洋字第432號函囑託臺中市 中興地政事務所辦理塗銷系爭不動產之假扣押登記，並經 臺中市中興地政事務所於112年5月26日以中興地所一字第 1120005684號函覆（見本院卷第305頁）。 4、原告於112年1月16日以存證信函為解除契約之意思表示， 並請求於通知後3日內，通知履保公司同意退還已收價金1 24萬元及賠償違約金124萬元（見本院卷第33至35頁）， 被告於112年1月18日以存證信函回覆願意協商後（見本院 卷第37至38頁），原告另於112年1月31日以存證信函通知 被告於文到7日內出面履行合約或辦理解約退款事宜，並 協商後續違約賠償事宜，否則將依系爭買賣契約書第12條 之約定逕行解除契約，被告應於通知解約日起3天內，將 所收款項124萬元返還，並於解約日起10日內另交付124萬
元之違約損害賠償（見本院卷第39至40頁），被告於112 年2月2日以存證信函回覆於締約時並不知悉遭他人聲請假 扣押之情事（見本院卷第41至44頁），嗣經兩造於112年3 月7日前往臺中市南屯區調解委員會進行調解不成立（見 本院卷第45至47頁）。合泰建築經理股份有限公司遂於11 2年3月8日通知原告，以系爭不動產已被限制登記無法塗 銷，被告無法履約給付為由，將原告匯入履保專戶內之款 項於扣除必要費用後，撥付1,225,074元至原告指定帳戶 及撥付1萬元至代書指定帳戶，並結清該履保專戶（見本 院卷第49頁）。
（二）依此可知，本件兩造主要爭執事項為：⑴系爭不動產買賣 契約關係業經原告於112年1月19日以被告違約為由合法解 除，有無理由？⑵原告依民法第226條第1項、第256條、第 260條之規定及系爭不動產買賣契約書第12條第3項之約定 ，請求被告給付解約之懲罰性違約金124萬元及遲延給付 之違約金451,550元，有無理由？⑶原告依民法第226條第1 項、第260條之規定及系爭不動產買賣契約書第8條第2項 、第9條第1項之約定，請求被告給付地政士費用10,000元 及履保專戶支付費用4,926元，有無理由？四、本院所為之判斷：
（一）按土地經辦理查封、假扣押、假處分、暫時處分、破產登 記或因法院裁定而為清算登記後，未為塗銷前，除有土地 登記規則第141條第1項所定各款情形外，登記機關應停止 與其權利有關之新登記，此觀該登記規則同條項本文規定 即明。是不動產經法院囑託辦理查封、假扣押登記後，在 未為塗銷登記前，登記機關既應停止與其權利有關之新登 記，則對該不動產相關權利登記之請求，即處於給付不能 （即確定不發生）之狀態（最高法院110年度台上字第274 1號民事判決意旨參照）。查：系爭不動產於111年9月1日 兩造簽訂系爭不動產買賣契約後，遭訴外人林瑞卿聲請假 扣押，經本院准予假扣押，並依其聲請囑託臺中市中興地 政事務所辦理假扣押查封登記在案，則在系爭不動產之假 扣押查封登記未經塗銷登記前，對系爭不動產所有權移轉 登記之請求，即處於給付不能之狀態，故被告在系爭不動 產於112年5月18日經臺中市中興地政事務所塗銷假扣押查 封登記前，就依約履行系爭不動產所有權移轉登記予原告 之義務，確屬給付不能。是原告此部分主張，核屬有據， 即堪信為真正。
（二）次按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人 免給付義務；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，
債權人得請求賠償損害；民法第225條第1項、第226條第1 項分別定有明文。依此可知，於給付不能之情形，僅於不 能給付之事由係可歸責於債務人時，債務人始負損害賠償 責任。本件原告主張被告就前開給付不能之事由係可歸責 於被告，無非係以被告與其子張大為曾經法務部調查局中 部地區機動工作站聲請假扣押，經本院於111年4月13日以 111年度聲扣字第6號刑事裁定准予扣押，依該刑事裁定內 容及時間點觀之，被告早已知悉有涉及刑事偵查案件之過 程，並瞭解其名下所有資產有受到他人或刑事偵查單位進 行假扣押之可能刑事案件偵查之過程，且張大為於該案警 詢中坦承有將犯罪所得購買不動產登記於被告名下之情， 原告認被告恐怕實因擔憂有張大為因刑事違反銀行法案件 牽連之故，為免日後他人查封之可能或其他理由，而有陸 續將其名下尚未經刑事扣押之其他財產進行出售之動作， 故被告對於林瑞卿聲請假扣押之事，並非事前無法或難以 想像之情形為據。惟查：
1、觀諸原告所提之本院111年度聲扣字第6號刑事裁定（見本 院卷第249至256頁）、本院111年度聲扣字第3號刑事裁定 （見本院卷第257至262頁）可知，被告並非該違反銀行法 案件之被告或犯罪嫌疑人，僅係受扣押財產之第三人，而 前開刑事案件中經法務部調查局中部地區機動工作站主任 聲請扣押之標的，為被告所有坐落臺中市○○區○○○段00000 00地號土地及其上之建物，並未包括系爭不動產在內，而 且被告之子張大為於該刑事案件中自承以該案犯罪所得購 買登記於被告名下之不動產，亦僅限於前開刑事案件中聲 請扣押之標的部分，並未及於本件系爭不動產。 2、而本院經調閱稅務電子閘門財產調件明細表（見全字卷末 密封袋）以查調被告名下財產資料結果，發現被告名下除 系爭不動產及遭刑事扣押之前開不動產外，尚有其他坐落 臺南市、臺中市、嘉義縣、花蓮縣、新竹縣等處之不動產 ，則以被告之資力狀況，在無相關事證可佐之前提下，尚 難僅憑原告之猜測遽以推論被告所有之系爭不動產係其子 張大為以刑事案件犯罪所得所購買及被告於簽約時即已知 悉系爭不動產將遭訴外人林瑞卿聲請假扣押查封等情。 3、況且，被告就本院司法事務官所為111年度司裁全字第914 號准許假扣押聲請之處分聲明異議後，業經本院民事庭認 為犯罪嫌疑人即被告之子張大為雖以犯罪所得購買之財產 登記於被告名下，然被告僅為刑事案件中受扣押之第三人 而非犯罪嫌疑人，張大為等人可對訴外人林瑞卿有詐欺之 侵權行為，但無從證明被告亦為此案之共犯，而被告之財
產狀況亦與其是否涉案無關，故林瑞卿所提出之證據不足 以釋明被告亦為共同侵權人，而臺灣臺中地方檢察署111 年度偵緝字第2075號追加起訴書之犯罪事實亦未記載被告 參與該案犯行，是以，林瑞卿就被告有何本案請求，未能 提出使法院可即時調查之證據加以釋明，應屬釋明欠缺而 非釋明有所不足，不符合假扣押之要件，原裁定就被告部 分准為假扣押之處分容有不當，爰將該處分廢棄，並駁回 林瑞卿假扣押之聲請，此有本院112年度全事聲字第3號民 事裁定（見本院卷第113至121頁）在卷可稽。 4、復以，訴外人林瑞卿主觀認其對被告有侵權行為之請求權 存在，現不予假扣押將來有無法強制執行之虞時，即得釋 明請求權及假扣押原因存在，或表明釋明不足，以擔保補 足，向法院聲請對債務人即被告之財產假扣押，以保全其 債權，然前開假扣押裁定並無確定兩造實體之法律關係， 且債權人即林瑞卿一旦取得前開執行名義，因債務人即被 告之財產為債權之總擔保，林瑞卿得自行選擇假扣押之標 的向法院供擔保為假扣押，則林瑞卿所聲請假扣押之標的 物，恰為被告對原告基於不動產買賣契約關係應履行交付 之物，致被告因法院執行假扣押查封登記而無法履行，尚 難以此即認被告無法履行對原告之給付義務，係可歸責於 被告所致。
5、況且，被告在未受系爭假扣押查封執行前，法律並未限制 或禁止其處分所有財產，其自得自由處分其財產，無論其 處分財產之原因，係為償還債務，或係為投資理財，或係 單純變現之用，均難謂其處分之行為有何不法之可歸責性 存在，若認其處分財產即具有可歸責性，不啻認為只要對 他人負有債務，即不得處分其所有財產，此將影響社會交 易安全，並對債務人之財產加諸法律所無之限制。故被告 對於系爭不動產遭訴外人林瑞卿聲請假扣押查封登記之情 ，既無相關事證可認被告事先明知或有預見之可能性，則 在系爭不動產未受強制執行前，被告自由處分其財產，尚 難據此推論有何可歸責之事由。
6、從而，系爭不動產遭訴外人林瑞卿為假扣押查封登記，致 被告無法依約履行系爭不動產所有權之移轉登記義務，既 無從認定係可歸責於被告，則原告依民法第226條第1項、 第256條、第260條之規定，主張被告有可歸責之違約事由 ，並據以解除系爭不動產買賣契約及請求被告負損害賠償 責任，即屬無據，要難准許。
（三）又觀諸系爭不動產買賣契約書第8條第2項：「賣方應隨時 提供辦理過戶所需證件至買方順利取得完整無瑕疵之產權
時為止，不得有刁難或藉故推諉遲延之情事，否則願負違 約及因此所造成買方損害之賠償責任。」之約定（見本院 卷第21頁）可知，被告雖有因遭訴外人林瑞卿假扣押查封 登記致無法依約履行將系爭不動產移轉登記予原告之情， 然被告並無可歸責之事由，業如前述，且被告對於系爭買 賣契約之履行，並無相關事證可認其有刻意刁難或藉故推 諉遲延之情事，則原告主張被告違反前開約定，據以解除 系爭買賣契約關係並請求損害賠償，即屬無據。另觀諸系 爭不動產買賣契約書第9條第1項：「賣方擔保本買賣標的 物產權清楚，並無一物數賣、被他人占用或占用他人土地 或其他糾葛等情事，如有上述任何情事，除本契約內另有 約定外，應由賣方於本契約約定之完稅日前清理完畢，否 則視為違約；若買方因此受有損害，賣方應負完全賠償責 任。」之約定（見本院卷第21頁）亦可知，系爭不動產係 屬被告所有，僅係遭訴外人林瑞卿聲請假扣押查封登記， 事後亦經被告聲明異議塗銷該假扣押查封登記，並無一物 數賣、被他人占用或占用他人土地等產權不清楚之情事， 故原告爰依前開規定，主張被告違約據以請求損害賠償， 亦屬無據。
（四）再按債務人就其故意或過失之行為，應負責任，民法第22 0條第1項定有明文。是債務人原則上僅就其故意或過失， 亦即就可歸責於債務人之事由，負其責任，若例外須由債 務人負擔無過失責任，除法律另有規定外，則必須當事人 間有明文約定。觀諸系爭不動產買賣契約書第12條第3項 ：「賣方若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、交屋、 清償貸款、繳納稅費等，應賠償買方自應給付之日起，按 買賣總價款每日千分之零點五計算之違約金至賣方完全給 付時為止。如賣方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其 他違約情事時，買方除得解除本契約外，賣方應於買方通 知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於 解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以 為違約損害賠償。」之約定（見本院卷第22頁）可知，前 開約定係針對賣方有違約情事時，買方可請求損害賠償數 額之預定，而前開條文並未約定被告須就給付遲延或給付 不能負擔無過失責任，且依民法第225條第1項規定，因不 可歸責於債務人之事由致給付不能者，債務人免負義務， 而依民法第230條規定，因不可歸責於債務人事由致未為 給付者，債務人亦不負遲延責任，則本件既認被告係因遭 訴外人林瑞卿聲請假扣押查封登記，以致無法依約履行系 爭不動產所有權移轉登記之義務，而有給付遲延及給付不
能之情事，非屬可歸責於被告之事由，則被告既無可歸責 之事由，即無從令負損害賠償責任，故原告依系爭不動產 買賣契約第12條第3項之約定，據以主張解除契約並請求 被告賠償因給付遲延及給付不能所生之損害，即屬無據， 要難准許。
（五）綜上所述，被告因遭訴外人林瑞卿聲請假扣押查封登記， 在該假扣押查封登記塗銷前，有無法依約履行系爭不動產 之所有權移轉登記義務之給付不能情事，既屬不可歸責於 被告，則原告自不得以被告違約為由據以解除契約，本件 僅能認定係因兩造合意而解除系爭契約關係。另依系爭不 動產買賣契約書第10條第4項關於地政士業務執行費由買 方負擔、履約保證費買方及賣方均需負擔之約定（見本院 卷第22頁），系爭不動產買賣契約經兩造合意解除後，就 地政士業務執行費用即應依約由買方即原告負擔，而履約 保證費用部分則由兩造依約各自負擔。故原告爰依民法第 226條第1項、第256條、第260條之規定及系爭不動產買賣 契約書第8條第2項、第9條第1項、第12條第3項之約定， 請求被告給付解約之懲罰性違約金124萬元、遲延給付之 違約金451,550元、地政士費用10,000元、履保專戶支付 費用4,926元合計1,706,476元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息， 為無理由，應予駁回。本件原告之訴既經駁回，其所為假 執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 11 月 15 日 民事第六庭 法 官 巫淑芳
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 15 日 書記官 楊家印
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