臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度簡上字第58號
上 訴 人 梁瓊文
訴訟代理人 沈宗興律師
被 上訴人 梁景翔
梁尹萱
梁益誠
邦惠華
共 同
訴訟代理人 蔡玉燕法扶律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國112年1月31
日本院112年度旗簡字第10號第一審判決，提起上訴，本院於民
國112年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用負擔之裁判均廢棄。被上訴人應將高雄市○○區○○段000號建物（即門牌號碼高雄市○○區○○路000號）騰空並返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣柒仟貳佰柒拾柒元。被上訴人應自民國111年10月19日起至返還第二項所示房屋予上訴人之日止，按月給付上訴人新臺幣貳仟貳佰玖拾捌元。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人梁益誠為姊弟，被上訴 人邦惠華、梁景翔、梁尹萱則分別為梁益誠之配偶、子女， 而被上訴人等居住之高雄市○○區○○段000號建物（即門牌號 碼高雄市○○區○○路000號，下稱系爭房屋），原為訴外人即 上訴人、梁益誠之父親梁江鐺所有，嗣梁江鐺於民國111年7 月13日將系爭房屋以贈與為由將所有權移轉登記予上訴人（ 下稱系爭贈與契約），故上訴人現為系爭房屋之所有權人。 茲因被上訴人等對系爭房屋並無任何合法占用權源，且其等 無權占有使用系爭房屋已使上訴人、梁江鐺從起訴狀繕本送 達之日即111年10月18日回溯5年期間，各自受有相當於租金 之損害，梁江鐺復將其自身對被上訴人等之不當得利債權移 轉與上訴人。為此，依民法第767條規定，請求被上訴人等 應騰空返還系爭房屋與上訴人，並依民法第179條規定，請 求被上訴人等應給付上訴人自111年10月18日回溯5年，每月 以新臺幣（下同）1萬元計算之相當於租金不當得利共60萬 元，另請求被上訴人等應自111年10月19日（即起訴狀繕本
送達翌日）起至返還系爭房屋予上訴人之日止，按月給付相 當於租金之不當得利1萬元等語。並於原審聲明：㈠被上訴人 應將系爭房屋騰空並返還予上訴人；㈡被上訴人應給付上訴 人60萬元；㈢被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系 爭房屋之日止，按月給付上訴人1萬元；㈣願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被上訴人等則以：梁江鐺名下原有3筆連棟房屋即高雄市○○ 區○○路000○000號房屋（下稱108號、110號房屋）及系爭房 屋，其中108號房屋由梁江鐺自己居住，而110號房屋、系爭 房屋則由梁江鐺分別無償借予訴外人梁益銘（即梁江鐺之長 子、梁益誠之兄）及梁益誠一家居住使用，並於97年3月13 日自書遺囑並公證，表示願將108、110號房屋及系爭房屋暨 坐落土地分別予上訴人、梁益銘及梁益誠繼承，是被上訴人 等占用系爭房屋乃係基於其等與梁江鐺間使用借貸之法律關 係而來，並非無權占有。又梁江鐺移轉登記系爭房屋所有權 予上訴人前，雖曾要求終止與梁益誠間關於系爭房屋之使用 借貸關係，但因梁益誠有協助清償108、110號房屋之銀行貸 款共計200萬元，梁江鐺遂於110年8月8日與梁益誠協議，由 梁江鐺給付梁益誠250萬元後，梁益誠一家即搬離系爭房屋 （下稱系爭協議）。嗣因梁江鐺不願給付250萬元，方將系 爭房屋改以贈與名義將所有權移轉登記予上訴人，而由上訴 人提起本件訴訟，是梁江鐺與上訴人間關於系爭房屋所有權 移轉之債權、物權行為，依民法第87條第1項規定，應屬通 謀虛偽意思表示而無效，上訴人自不得依民法第767條規定 請求被上訴人騰空返還系爭房屋。此外，被上訴人等既係基 於與梁江鐺之使用借貸關係而有權占用系爭房屋，上訴人亦 不得依民法第179條規定，請求被上訴人等給付相當於租金 之不當得利等語，資為抗辯。並於原審聲明：㈠上訴人之訴 及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行。
三、原審審理結果，認梁江鐺與上訴人間於111年7月13日移轉登 記系爭房屋所有權之債權、物權行為雖屬有效，上訴人確為 系爭房屋之所有權人，惟上訴人在取得系爭房屋所有權前， 自歷年兄弟姊妹間之使用狀況，當知悉梁江鐺與梁益誠間就 系爭房屋有使用借貸契約存在，基於債權物權化之法理，該 使用借貸契約在經合法終止、解除、消滅前，自應拘束上訴 人，是被上訴人等並非無權占有系爭房屋，而為上訴人敗訴 之判決。
㈠上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補陳： 梁江鐺與梁益誠間並無使用借貸關係存在，縱有使用借貸關
係存在，梁江鐺亦已於112年2月16日以存證信函終止使用借 貸契約，是被上訴人等占有系爭房屋已無合法權源。其次， 梁江鐺與梁益誠間並無系爭協議存在，縱認有系爭協議存在 ，梁江鐺於該協議中給付250萬元之義務與其終止使用借貸 契約後，被上訴人等應搬離系爭房屋之義務間，亦無對待給 付之關係，自無何行使同時履行抗辯權可言。另梁江鐺與梁 益誠間之使用借貸契約，不生債權物權化之拘束第三人之法 律效果，不可拘束上訴人。又上訴人提起本件訴訟欲收回系 爭房屋，其所轉租或出售他人之收益，均將用於盡孝，可見 上訴人行使民法第767條之權利，亦與誠信或公共利益無違 ，是原審判決顯有違誤等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄 ；㈡被上訴人應將系爭房屋騰空並返還上訴人；㈢被上訴人應 給付上訴人60萬元；㈣被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起 至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人1萬元。 ㈡被上訴人等則援引原審答辯，另補充：梁江鐺在未依系爭協 議給付250萬元前，不得終止其與梁益誠間之使用借貸契約 ，梁益誠應可行使同時履行抗辯權。又上訴人為梁益誠之姊 姊，理應知悉被上訴人等居住於系爭房屋數十年，卻仍執意 提起本件訴訟，顯係基於損害被上訴人等之居住利益為主要 目的，違反誠信原則，本件自應有債權物權化法理之適用， 是上訴人之請求為無理由等語。並於本院聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執之事項：
㈠上訴人與梁益誠為姊弟，邦惠華、梁景翔、梁尹萱則分別為 梁益誠之配偶、子女。
㈡被上訴人等目前居住於系爭房屋內，108、110號房屋及系爭 房屋原均為梁江鐺所有，梁江鐺於97年3月13日曾自書遺囑 並公證，表示願將108、110號房屋及系爭房屋暨坐落土地分 別予上訴人、梁益銘及梁益誠繼承。嗣梁江鐺於111年7月13 日將系爭房屋以贈與為由將所有權移轉登記予上訴人。五、本件之爭點：
㈠被上訴人等使用系爭房屋是否有合法之占有權源？ ㈡上訴人請求被上訴人等騰空返還系爭房屋，並給付相當於租 金之不當得利，有無理由？
六、得心證之理由：
㈠梁江鐺與被上訴人等間關於系爭房屋有使用借貸契約存在： ⒈被上訴人等係於103年7月14日將戶籍遷入系爭房屋等情，有 戶籍謄本1份存卷可查（旗簡卷第67頁），斯時梁江鐺仍為 系爭房屋之所有權人，而遷入他人所有之房屋，應提出房屋 所有權狀或其他得所有人同意之證明文件，應屬公眾周知之 事實，是被上訴人等既可於梁江鐺身為系爭房屋所有權人期
間，得其同意將戶籍遷入系爭房屋，迄梁江鐺於111年7月13 日將系爭房屋所有權移轉予上訴人前，已經過長達約8年之 時間，期間梁江鐺均未向被上訴人等提出遷讓房屋之訴訟或 要求，可見被上訴人等抗辯其歷年來合法占用系爭房屋之權 源，乃係本於其等與梁江鐺間之使用借貸契約而生，並非無 據。
⒉其次，梁江鐺於110年8月8日晚上，曾至系爭房屋內對被上訴 人等稱：「梁江鐺：是你們全家說的，今天如果有200萬給 你，你們無條件要給我搬出去，全部都要給我搬出去。梁益 誠：好好好。梁江鐺：另外我還會再加50萬給你們，變成25 0萬元。梁益誠：好，這樣好，這樣決定好。」、「梁益誠 ：你簽下去，我說全家，如果爸（梁江鐺）給我們（指被上 訴人等）250萬元，我無條件，東西全部搬出去，我們全家 搬出去。梁江鐺：嘿嘿嘿。」等語，有錄音譯文1份附卷可 查（旗簡卷第119頁至第121頁）；復有被上訴人等於當日簽 立之系爭協議內容載明：我（指梁益誠）同意，因父親梁江 鐺同意給250萬正（應為「整」之誤繕），我們（指被上訴 人等）答應搬出去包括我們自己的東西，特此本人立下同意 ，但我們必須拿到錢，這是父親梁江鐺親口說的，我們有錄 影為證等語（旗簡卷第127頁），可見梁江鐺與被上訴人等 於110年8月8日應有達成梁江鐺給付250萬元予被上訴人等後 ，被上訴人等即應搬離系爭房屋之系爭協議。由此可知，被 上訴人等自103年以來之所以能無償使用系爭房屋，應均有 獲得梁江鐺之同意，且梁益誠對於108、110號房屋之銀行貸 款應略有貢獻，梁江鐺始會同意以系爭協議作為被上訴人等 之搬遷條件，倘非如此，梁江鐺應會據理力爭要求被上訴人 等即刻遷出、或支付這些年來占有房屋之相當於租金之不當 得利，要無可能再為以上磋商，是梁江鐺與被上訴人等間關 於系爭房屋應有使用借貸之法律關係至明。
㈡梁江鐺與上訴人間於111年7月13日移轉登記系爭房屋所有權 之債權、物權行為應屬有效，上訴人確為系爭房屋之所有權 人：
⒈按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民 法第759條之1第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實負舉證責任，民事訴訟法第277條同已明 定。而主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所 須具備之特別要件，負舉證之責任。又表意人與相對人通謀 而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項 前段雖有明載，但所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與 相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表
意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合 意，始為相當。而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽 意思表示者，因通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變 態之事實，為免第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法 律關係，自應由第三人負舉證責任。
⒉查梁江鐺於111年7月13日將系爭房屋以贈與為由移轉登記所 有權予上訴人等情，有建物登記謄本在卷可證（旗簡卷第47 頁），是依民法第759條之1第1項規定，推定上訴人適法有 此所有權利。被上訴人雖抗辯梁江鐺於97年間曾以自書遺囑 之方式，表示系爭房屋於其過世後，將交由梁益誠繼承，後 因其欲將108號、110號房屋及系爭房屋合併出售，始特別將 系爭房屋所有權贈與予上訴人，使上訴人能藉此對被上訴人 提出遷讓房屋之訴訟，是上訴人與梁江鐺間就系爭房屋所有 權之債權、物權行為，均屬通謀虛偽意思表示而無效云云， 並提出房仲社群網路刊登廣告為佐（旗簡卷第167頁），惟 ：
⑴按遺囑人以一定之財產為遺贈，而其財產在繼承開始時，有 一部分不屬於遺產者，其一部分遺贈為無效；全部不屬於遺 產者，其全部遺贈為無效，民法第1202條定有明文，是自書 遺囑在條件未成就前，梁江鐺本即保有對自身財產自由處分 之權利。又觀諸梁江鐺與被上訴人等於110年8月8日之譯文 內容（旗簡卷第119頁至第121頁），梁江鐺與被上訴人等於 110年間感情顯已不復融洽，則梁江鐺基於自由意志，因此 改變心意，決定將系爭房屋改贈與予上訴人，自難認有何虛 假之情。
⑵復依被上訴人提出之房仲社群網路刊登廣告（旗簡卷第167頁 ），雖載明「三戶一起賣」等語，然無法執此斷定委託者僅 有梁江鐺一人，縱認梁江鐺確有出售系爭房屋之意願，倘其 決定於出售前，先將系爭房屋贈與予上訴人，亦屬其自由意 志之範疇，於法無違。另被上訴人既具狀自承：如將系爭房 屋及其坐落之土地一併贈與予上訴人，可能會超過贈與免稅 額度，梁江鐺自不肯繳納等語（旗簡卷第165頁），足認梁 江鐺為節稅考量，僅將系爭房屋所有權贈與予上訴人，未將 土地部分併同贈與，亦與常理相符，無法執此認定梁江鐺移 轉系爭房屋所有權予上訴人之行為，必係通謀虛偽意思表示 而無效。
⒊從而，被上訴人之抗辯，在未見其他事證予以佐實前，尚難 憑採，梁江鐺於111年7月13日將系爭房屋所有權移轉登記予 上訴人之行為應屬合法、有效。
㈢被上訴人等與梁江鐺間之使用借貸契約，應不拘束上訴人，
上訴人得請求被上訴人等騰空返還系爭房屋：
⒈按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。次按 使用借貸非如租賃，無買賣不破租賃（民法第425條）規定 之適用，貸與人將借用物所有權讓與他人，其借貸關係對於 受讓人不能認繼續存在（最高法院104年度台上字第2014號 判決意旨參照）。又債權相對性係指未參與締約之人，不受 契約之拘束，此為契約自由原則消極意義之表現，不得任意 破壞，以貫徹私法自治原則之理念。而債權物權化係債權相 對性原則、契約自由原則之例外，應從嚴解釋。 ⒉查上訴人為梁江鐺之女兒，而非毫無干係之陌生第三人，更 為梁江鐺自書遺囑之利害關係人，衡情對於被上訴人等自10 3年起即經梁江鐺之同意而合法使用系爭房屋乙情，自難諉 為不知，是上訴人於取得系爭房屋之所有權時，應早已知悉 系爭房屋正交由被上訴人等使用。惟揆諸前揭說明，所謂債 權物權化之法理，因屬於債權相對性原則、契約自由原則之 例外，應從嚴解釋，是以，要難僅憑上訴人單純知悉被上訴 人等與梁江鐺間關於系爭房屋有使用借貸契約存在或上訴人 等有占有系爭房屋之外觀，即率認上訴人應受該使用借貸契 約之拘束而產生債權物權化之效果。
⒊再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的，民法第148條第1項定有明文。若當事人行使權利，雖 足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在 該條所定範圍之內；權利之行使，是否以損害他人為主要目 的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家 社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利 之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚 大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化 之基本內涵所必然之解釋（最高法院45年台上字第105號、7 1年台上字第737號判決意旨參照）。故權利濫用者，須兼備 主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使取得利 益與他人所受損害不相當，缺一不可。是行使權利者，主觀 上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利之行使致影響 相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查上訴人既為系爭房 屋之所有權人，而被上訴人等占用系爭房屋亦無合法占有之 權源，已如前述，自屬無權占有，則被上訴人本於系爭房屋 所有權人地位，依民法第767條第1項前段規定提起本件訴訟 ，係以維護所有權之圓滿行使為目的，從權利本質、經濟目 的、社會觀念而言，核屬權利之正當行使。況被上訴人等係 因與梁江鐺感情不睦，致梁江鐺改變將系爭房屋遺留給被上 訴人之念頭，此決定與上訴人並無干係，且亦無證據顯示上
訴人知悉梁江鐺與被上訴人間之系爭協議、梁江鐺尚未給付 250萬元等情事，自難認上訴人係以損害被上訴人等為主要 目的，亦難謂逾越必要之範圍或所得利益與被上訴人等所受 損失顯不相當，當無權利濫用或違反誠信原則可言，是被上 訴人等辯稱上訴人請求其等遷讓房屋乃權利濫用云云，亦不 可採。
⒋末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。上訴人為系爭房屋之所 有權人，被上訴人等又未能舉證證明其等係有權占有之事實 ，上訴人行使物上請求權並非權利濫用或有違誠信原則，是 上訴人請求被上訴人等騰空返還系爭房屋，為有理由，應予 准許。
⒌至被上訴人等雖辯稱梁江鐺應依照系爭協議給付250萬元與被 上訴人等，被上訴人等始負搬離系爭房屋之義務云云，惟梁 江鐺與被上訴人等就系爭房屋係成立使用借貸契約乙節，業 經本院認定如前，是被上訴人等使用系爭房屋，並無須給付 任何對價，縱被上訴人等對梁江鐺有250萬元之債權，亦係 本於系爭協議所生，並存在於梁江鐺與被上訴人等間，對上 訴人無何拘束力可言，從而，被上訴人等自無法依系爭協議 對上訴人主張同時履行抗辯權，併此敘明。
㈣上訴人得請求被上訴人等給付相當於租金之不當得利： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人不動產，可能獲得相當 於租金之利益為社會通常之觀念。次按城市地方房屋之租金 ，以不超過土地及建築物申報總價年息10%為限，土地法第9 7條第1項定有明文。另所謂年息10%為限，乃指租金之最高 限額而言，並非必須照申報總價年息10%計算之，尚須斟酌 土地之位置、附近繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、 所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。 ⒉查上訴人係於111年7月13日受讓系爭房屋之所有權，在此之 前，系爭房屋係由原所有權人梁江鐺與被上訴人等成立使用 借貸契約，有合法之占有權源等情，業經本院認定如前，是 被上訴人等係自111年7月13日後始無權占有系爭房屋，上訴 人請求自111年7月13日至被上訴人等返還系爭房屋為止相當 於租金之不當得利，均於法有據，逾此範圍之請求，為無理 由，應予駁回。
⒊上訴人雖於111年7月13日受讓系爭房屋之所有權，惟系爭房 屋所占有之土地部分仍為梁江鐺所有等情，有土地登記謄本 附卷可考（旗簡卷第15頁），是被上訴人等無權占有系爭房 屋因此造成相當於租金之不當得利損失，自應以系爭房屋之 課稅現值作為判斷標準，先予敘明。而系爭房屋課稅現值為 394,000元等情，有高雄市稅捐稽徵處房屋稅課稅明細表在 卷可稽（旗簡卷第55頁）；佐以系爭房屋坐落於高雄市旗山 區興中路，鄰近旗尾國民小學、旗山老街，附近有郵局，交 通、生活機能佳等節，有被上訴人提出之房仲社群網路刊登 廣告在卷為憑（旗簡卷第167頁）。是系爭房屋相當於租金 之利益應以房屋課稅現值7%做為不當得利計算基準，較符合 當地市況。是上訴人每月得請求被上訴人等給付之不當得利 金額應為2,298元【計算式：（394,0007%12=2,298，元以 下四捨五入】。從而，上訴人請求被上訴人等自111年7月13 日至同年10月18日為止共7,277元之相當於租金之不當得利 【計算式：2,2983個月+2,298÷305日=7,277】；另得請求 被上訴人等自111年10月19日（即起訴狀繕本送達翌日）起 至被上訴人等返還系爭房屋為止，按月給付相當於租金之不 當得利2,298元，均有理由。逾此部分之請求，則為無據， 應予駁回。至梁江鐺雖於111年8月17日與上訴人簽立債權轉 讓協議書（旗簡卷第17頁），表示將系爭房屋之不當得利請 求權讓與予上訴人等語，然梁將鐺與被上訴人等間就系爭房 屋係成立無償之使用借貸契約，已如前述，則梁將鐺自無可 對被上訴人等請求不當得利之請求權得為讓與，附此敘明。 ⒋上訴人雖主張依照系爭房屋附近之房屋租金行情，系爭房屋 相當於租金之不當得利數額應為每月1萬元，並提出鄰近房 屋之招租廣告為據（旗簡卷第19頁至第26頁），惟本院考量 縱使座落位置相近之房屋，亦可能因屋齡新舊、房屋格局不 同、樓層高低、坪數差異、消費者主觀好惡而影響租金高低 ，自難逕將周遭房屋之租金狀況比附援引，是上訴人之主張 ，難認可採，併予敘明。
七、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上 訴人等應將系爭房屋騰空並返還予上訴人，及依民法第179 條規定請求被上訴人等自111年7月13日起至同年10月18日為 止給付相當於租金之不當得利7,277元及自111年10月19日起 至被上訴人等返還系爭房屋為止，按月給付上訴人2,298元 ，洵屬有據，應予准許；逾上開部分之請求，為無理由，應 予駁回，原判決就上述應准許部分，為上訴人敗訴之判決， 容有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改 判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3、4項所示
。至於上訴人請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判 決，經核與法並無不合，上訴意旨求予廢棄，為無理由，應 駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第436條之1第3項、第463條、第449條第1項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 23 日 民事第二庭 審判長法 官 謝文嵐
法 官 蕭承信 法 官 楊凱婷 以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 23 日 書記官 許婉真