臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第431號
原 告 林朝王
訴訟代理人 詹淳淇律師
被 告 林源祥
訴訟代理人 廖家瑜律師
陳家彥律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國112年10月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編 號A部分(面積58.67平方公尺)、編號B部分(面積38.07平方 公尺)之地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告及其 他全體共有人。
二、被告應給付原告新臺幣4,075元，及自民國112年10月13日起 至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。暨自民國112年10 月13日起至返還第1 項土地予原告及其他全體共有人之日止 ，按月給付原告新臺幣75元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1 項於原告以新臺幣123萬元為被告供擔保後，得 為假執行。但被告如以新臺幣3,714,816元為原告預供擔保 後，得免為假執行。
六、本判決第2 項於原告以新臺幣1,350元，及所命各期給付到 期部分，於原告每期以新臺幣25元為被告供擔保後，得為假 執行。但被告如以新臺幣4,075元，及所命各期給付到期部 分，每期以新臺幣75元為原告預供擔保後，得免為假執行。七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎 事實同一者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟 法第255 條第1 項但書第2 款、第256 條分別定有明文。查 原告起訴時原聲明求為：㈠被告應將坐落桃園市○○區○○段000 地號，法定空地上如起訴狀附圖所示A部分違章建築物拆除 並騰空，如起訴狀附圖所示B部分後陽台外推，違章建築物 拆除並騰空，將占有法定空地部分，返還原告及其餘全體共
有人，㈡原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第9頁）。 嗣原告追加請求被告給付占用部分相當租金之不當得利，並 依桃園市龜山地政事務所土地複丈成果圖（即本判決附圖， 下稱附圖）具狀及當庭變更訴之聲明為：㈠被告應將坐落桃 園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上如附圖編號A 所示、面積58.67平方公尺之地上建物（下稱系爭A建物）拆 除，將所占用之土地返還予原告及全體共有人，㈡被告應將 坐落系爭土地上如附圖編號B所示、面積38.07平方公尺之地 上建物（下稱系爭B建物，與系爭A建物合稱系爭A、B建物） 拆除，將所占用之土地返還予原告及全體共有人，㈢被告應 給付原告新臺幣（下同）4,752元，及自民事追加暨更正訴 之聲明暨準備理由（三）狀繕本送達翌日（即民國112年10 月13日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並自11 2年10月13日起至返還第1、2項土地之日止，按月給付原告8 8元，㈣原告願供擔保，請准宣告假執行（本院卷第465、573 至574、607頁）。經核原告所為之追加，係本於兩造間拆屋 還地併請求相當租金不當得利之同一基礎事實而為，又原告 係將原訴之聲明請求被告返還土地之位置、範圍依據附圖而 為事實上之補充、更正，並非訴之變更或追加，揆諸上開規 定，均無不合，應予准許。
二、次按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人， 於訴訟無影響，民事訴訟法第254 條第1 項復有明定。本件 原告起訴時原列之被告即共有人林源祥將其所有系爭土地應 有部分250/10000，及其上同段338建號建物（權利範圍：全 部）、系爭A、B建物，於訴訟繫屬中之112年2月7日以買賣 為原因移轉登記予訴外人林承賢（本院卷第325、349、351 頁），基於當事人恆定原則，前開移轉登記於本件訴訟並無 影響，仍應以林源祥為本件之被告。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地為兩造與其他共有人所共有，原告 為桃園市○○區○○○街00巷0弄00號2樓房屋之所有權人（下稱 系爭2樓房屋），被告所有桃園市○○區○○○街00巷0弄00號1樓 房屋（下稱系爭1樓房屋）之前、後方，違法增建系爭A、B 建物，無權占用系爭土地，被告自應將系爭A、B建物拆除， 並將該部分土地騰空返還予原告及其他全體共有人。又被告 無權占用系爭土地分別為58.67平方公尺、38.07平方公尺， 原告自得依民法第179條規定，以系爭土地申報地價總值年 息7％計算，請求被告給付自107年6月30日起至111年12月30 日止，及自112年10月13日起至返還土地之日止相當於租金 之不當得利。爰依民法第767條第1項、第821條及第179條規
定提起本件訴訟等語。並聲明：如上開變更後之聲明所示。二、被告則以：系爭A、B建物乃被告於75年間購買系爭1樓房屋 後，於75年至80年間增建，包括兩造在內之系爭土地共有人 為物盡其用，陸續在房屋之前、後方空地增建車庫、室內空 間使用，或將建物陽台外推，或將頂樓增建為室內空間使用 ，社區住戶中有於系爭土地上進行增建之住戶數量持有土地 之應有部分比例超過2/3，應認系爭土地全體共有人間就各 自增建物坐落在系爭土地之現況，已達成默示分管協議，即 系爭A、B建物自75年間起已陸續存在迄今，不曾有任何共有 人對此表達異議，被告亦未曾就原告所有系爭2樓房屋之陽 台外推及遮雨棚等長期占用系爭土地部分，向原告表示請求 拆除，故系爭A、B建物自非無權占有系爭土地等語，資為抗 辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭2樓房屋所有人，且兩造均為系爭土地之 共有人，系爭A、B建物為被告所有，各占用系爭土地如附圖 所示之面積等情，業據提出系爭土地、系爭1 樓房屋、系爭 2樓房屋之土地及建物登記第一類謄本、現場照片為證（本 院卷第19至21、325至365頁），且經本院會同兩造及桃園市 龜山地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄、照片 及附圖等在卷可稽（本院卷第475至481、533頁），上情復 為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告以其所有系爭A、B建物無權占用共有之系爭 土地，而依民法第767條第1項、第821條規定，請求被告拆 除系爭A、B建物，將占用之土地返還予原告及其他全體共有 人，及依民法第179條規定，請求被告給付原告相當於租金 之不當得利金額等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯 。從而本件兩造所爭執之處，應在於：㈠系爭A、B建物占有 系爭土地是否有合法權源？原告訴請被告應將系爭A、B建物 拆除，並返還土地予原告及其他全體共有人，是否有理？㈡ 若被告係無權占用系爭土地，則應給付原告相當於租金之不 當得利數額為何？
㈠系爭A、B建物占有系爭土地是否有合法權源？原告訴請被告 應將占用部分拆除，並返還土地予原告及其他全體共有人， 是否有理？
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就其共有物之 全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為 共有人全體之利益行之，民法第767 條第1 項、第821 條分
別定有明文。又依民法第821條之規定，各共有人對於第三 人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，此項請求權 既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自 無由共有人全體共同提起之必要；所謂本於所有權之請求權 ，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言，故對於無 權占有或侵奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人 中之一人單獨提起，惟依民法第821條但書之規定，應求為 命被告向共有人全體返還共有物之判決而已（最高法院28年 度上字第2361號判決意旨參照）。另按以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事 實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有 之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源 之事實證明之（最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參 照）。再者，共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所 成立之協議，依修正前民法第820條第1項規定，應由共有人 全體共同協議訂定之。又分管協議雖不以訂立書面為要件， 明示或默示均無不可，然默示之意思表示，係指土地共有人 之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單 純之沈默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表 示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院109年度台上 字第2118號判決意旨參照）。兩造為系爭土地之共有人，系 爭A、B建物分別為系爭1樓房屋前、後方相連之增建物，依 前揭說明，被告就其有處分權之系爭A、B建物有何占用系爭 土地之正當權源，應負舉證之責。
⒉被告抗辯系爭土地各共有人間有分管協議，由1樓房屋所有權 人占有管領使用前後方法定空地，2至4樓住戶各自將建物陽 台外推或向上增建，長期以來未見其他共有人有異議，原告 就上開使用現況已明知，故其為有權占有等語，並提出社區 78年、112年空照圖、社區其餘住戶增建現況照片（本院卷 第297、299、555、561至567頁）為憑。然查，被告提出社 區增建外觀照片及空照圖僅能證明系爭A、B建物存在已久， 復有本院函詢桃園市政府建築管理處關於系爭土地涉及違章 建築乙案，業經函復說明：系爭土地上為五梯雙併四層建築 物，共40戶，該地號土地建築物一層現況均有違建，頂層亦 部分加蓋違建，並檢附現有查報住戶之現況照片及相關資料 等文件在卷可參（本院卷第489至520頁），此均不足證明共 有人間已默示同意被告占用系爭1樓房屋前後方法定空地， 而其他共有人縱令長期未就被告占用法定空地乙節提出異議 ，此或出於權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，被告 既未能舉證證明原共有人全體係於何時有成立分管協議，或
有何舉動、情事，而可推知其他全體共有人有欲與被告成立 默示分管契約等節，自不得僅以系爭A、B建物已存在多年， 即反推系爭土地全體共有人間有成立默示分管契約。至於被 告於112年10月12日言詞辯論期日當庭提出之共有土地分管 同意書及附件（彩色影印），經原告爭執其形式真正，復觀 之該同意書內容空白，若確經系爭土地共有人於附件同意簽 章欄簽名，亦無從判斷其簽名之真意，被告抗辯系爭A、B建 物非無權占用系爭土地，就系爭土地以現狀方式為管理，已 有共有人應有部分逾2/3之同意等語，即無足採。準此，本 件既無從認定系爭A、B建物，共有人間就系爭土地存有明示 或默示之分管協議關係存在，則被告復主張原共有人間已成 立分管契約，為原告所明知或可得而知，故原告應受拘束等 云云，即屬無據。是被告再次聲請向桃園市政府建築管理函 查系爭土地上建築物之後方有無違建物及違建具體情事（本 院卷第553頁），自無調查之必要。
⒊綜上，被告就其所有系爭A、B建物有何占有系爭土地之正當 權源未能舉證，應認構成無權占有。是原告訴請被告應將系 爭A、B建物拆除，並將上開占用之土地返還予原告及其他全 體共有人，自屬有據，應予准許。
㈡若被告係無權占用系爭土地，則應給付原告相當於租金之不 當得利數額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。又按民法第818條 所定各共有人除契約另有約定外，按其應有部分，對於共有 物之全部有使用收益之權，係指各共有人得就共有物全部， 於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部分行使用益權 而言。故共有人如逾越其應有部分之範圍使用收益時，即係 超越其權利範圍而為使用收益，其所受超過利益，要難謂非 不當得利（最高法院55年台上字第1949號判決意旨參照）。 再按城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報 總價年息10％為限，土地法第97條第1項、第105條定有明文 。所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法 定地價。而法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所 有人依土地法所申報之地價。又基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定 ，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院61年台上 字第1695號判決意旨參照）。
⒉被告以系爭A、B建物無權占用系爭土地，業經本院認定如前
，其受有使用、收益上開土地之利益，致原告無法取得應歸 屬於己之利益而受有損害，自堪認定，是原告請求被告返還 相當於租金之不當得利，於法有據。本院審酌系爭1樓房屋 周圍均為4層樓連棟之水泥建築物，鄰近工業區、大崗國小 、警察大學、頂湖商圈等，生活及交通機能便捷等情，有現 場照片在卷可稽（本院卷第477至481頁），認以系爭土地申 報地價6％作為計算本件不當得利之基礎為允當。 ⒊又系爭土地107年6月至111 年12月之公告地價如地價資料查 詢影本所載（本院卷第569頁），於107年、108年之申報地 價為每平方公尺6,480元（即公告地價8,100元×80％＝6,480元 ）、於109年、110年之申報地價為每平方公尺6,560元（即 公告地價8,200元×80％＝6,560元）、於111年、112年之申報 地價為每平方公尺6,240元（即公告地價7,800元×80％＝6,240 元），原告於111年12月30日提起本件訴訟，請求以111年申 報地價計算被告不當得利數額，核無不合，則原告得向被告 請求自107年6月30日起至111年12月30日止相當於租金之不 當得利金額為4,075元（計算式：6,240元×96.74㎡×6%×250/1 0000÷12×54月，小數點以下四捨五入），及自民事追加暨更 正訴之聲明暨準備理由（三）狀繕本送達翌日（即112年10 月13日，本院卷第607頁）起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息；暨自112年10月13日起至返還前開占用土地之日 止，按月給付原告75元（計算式：6,240元×96.74㎡×6%×250/ 10000÷12＝75，小數點以下四捨五入）。逾此部分之請求， 則屬無據，應予駁回。
五、綜上所陳，原告依所有權之返還、排除作用、共有及不當得 利之法律關係，請求判決如主文第1、2項所示，為有理由， 應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。又兩造 分別陳明願供擔保，聲請宣告或免為假執行，經核尚無不合 ，爰分別酌定相當之擔保金額准許假執行。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回之。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 14 日 民事第一庭 法 官 呂如琦
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 15 日 書記官 楊晟佑