臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第251號
原 告 張翔翊
訴訟代理人 陳志峯律師
複 代理人 黃有咸律師
被 告 莊振聲
陳碧珠
共 同
訴訟代理人 莊守禮律師
上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國112年11月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告經訴外人台灣房屋仲介趙珮伶居間仲介，向被告莊振聲 、陳碧珠（下稱被告二人）購買坐落於桃園市○○區○○段0000 地號土地(下稱系爭基地)及其上同段305建號(門牌號碼為桃 園市○○區○○街0段00號)之房屋建物（下稱系爭房屋），兩造 並於民國111年8月4日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契 約）約明買賣系爭基地及系爭房屋之總價款為新臺幣（下同 ）3,900萬元，詎料原告於給付價金而於同年10月6日經被告 二人點交後，委請裝修工班進場施作時，發現系爭房屋存有 如下述之瑕疵：1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水 、1樓後方地板滲漏水、2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕、3 樓廁所地板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法、2樓陽台 水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏 心、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水等情，原 告隨即於同年11月13日以通訊軟體LINE通知趙珮伶請其轉知 被告前情後皆未果，原告為修復上開白蟻蛀蝕及1-4樓牆面 嚴重滲漏水之瑕疵，不得不拆除系爭房屋2樓天花板、走道 裝潢、實木地板及3樓天花板、4樓後牆面等原有裝潢，以杜 絕白蟻之蛀蝕並施作防水工程，因而支出拆除費用13萬7,00 0元及裝潢費用113萬7,759元，並委請清潔公司噴灑白蟻藥 劑而支出藥劑費用6,500元；又原告為了修復系爭房屋之一 樓後方地板滲漏水、積水、3樓廁所地板滲水問題，經研判 係「房屋管線破裂致滲漏水」，原告為修復該瑕疵，並修復 「2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地 排管位偏心」之瑕疵，而對系爭房屋2、3樓陽台水管、廁所
水管、屋突水管做出修改，共需支出水管修改費用6萬元； 另原告為了修復系爭房屋漏水問題，打掉2、3樓廁所牆面施 作防水工程，共支出內部防水工程費用26萬7,500元，並對 系爭房屋外牆施作防水工程，支出外牆防水工程費用5萬5,2 00元，故原告為修復上開各項瑕疵已支出修復必要費用166 萬3,959元(計算式：13萬7,000元＋113萬7,759元＋6,500元＋6 萬元＋26萬7,500元＋5萬5,200元)。又系爭房屋經原告修復漏 水瑕疵後，仍會導致房屋價值貶損390萬元，是被告二人故 意不告知上開瑕疵導致原告受有總計556萬3,959元（計算式 ：166萬3959元之修復瑕疵費用＋390萬元之系爭房屋價值減 損費用)之損失，原告已於112年1月10日寄發律師函通知被 告二人，依民法第359條規定向被告二人主張減少價金，原 告既已就上開損失556萬3,959元額度主張減少價金，被告二 人受領該部分房屋買賣價金之法律上原因已不存在，遂被告 二人應依系爭房屋持有比例而各返還278萬1,980元不當得利 予原告。為此，爰依民法第359條、第360條（非減少價金之 法條依據，原告誤引之）請求減少價金，並依民法第179條 規定請求被告二人返還不當得利，而提起本件訴訟等語。並 聲明：
1.被告莊振聲應給付原告278萬1,980元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 2.被告陳碧珠應給付原告278萬1,980元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告二人則以：
㈠被告二人於77年購買系爭房屋後即作為公司廠房之用迄今已3 0年餘，而原告自無理由將系爭房屋以透天別墅之規格看待 ，況原告簽約購買前已數次確認屋況，不動產現況說明書亦 載明部分漏水之情，原告亦同意賣方不修理現況交屋，故原 告嗣後再以漏水將影響房屋交易價格為由主張退還買賣價金 之主張顯屬無據。
㈡就原告所稱之2、3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕部分：裝潢本屬 附贈不屬於買賣契約標的之對價範圍，原告將其列為瑕疵應 屬有誤；2、3樓廁所未施作防水工法、2樓陽台水龍頭落水 處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地排管位偏心部分：此 係被告於77年購買時即已存在之設計，並非被告自行改造； 4樓頂樓天花板漏水部分：頂樓屬鐵皮屋頂僅係遮陽使用， 牆面係透空無封版，故雨水係無法阻擋，並非原告所稱瑕疵 。
㈢退步言之，如系爭房屋確如原告主張存有嚴重瑕疵，應於發
現後立即停工並請求鑑定，並可主張解除契約等，然原告卻 持續進行整新工程迄今，況以現況交屋本是兩造之共識，原 告據此嗣後主張減少價金及損害賠償等情，實屬無據等語， 資為抗辯。並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷及得心證之理由：
㈠本件被告二人對於原告主張兩造間有締結系爭契約，由被告 二人以3,900萬元價格共同出賣系爭基地及系爭房屋與原告 ，原告已給付價金完畢，被告二人則已將系爭基地及系爭房 屋之所有權移轉予原告等節事實並不爭執，並有原告所提不 動產買賣契約書影本在卷可稽（見本院卷一第67頁至第72頁 ），此部分事實首堪認定。
㈡至原告主張系爭房屋存有上開滲漏水、白蟻蛀蝕等瑕疵存在 ，被告二人應負物之瑕疵擔保責任，原告得依物之瑕疵擔保 相關規定主張減少價金等節，則為被告二人所爭執，並以前 開情詞置辯，是原告此部分主張及請求是否可採，即應分別 審究如下：
1.原告主張「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水、1 樓後方地板滲漏水、3樓廁所地板滲水、2樓及3樓廁所未施 作防水工法、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水 、2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽台排水孔與地 排管位偏心」之瑕疵部分：
⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵， 亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減 少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1 項定有明文，此為出賣人依民法所應負擔之物之瑕疵擔保 責任，其旨在調整給付與對待給付之均衡性，乃係針對因 物之瑕疵存在影響原先買受人對標的物價值衡量時賦予出 賣人應負之衡平性責任。是倘若物之瑕疵於締約時已為買 受人所知悉或可合理預期之範疇時，因該瑕疵存在已經買 受人衡量而於出價時納入參酌，而不足動搖原先買受人對 標的物價值衡量結果，是此時即不應再令出賣人負擔物之 瑕疵擔保責任，故民法第355條第1、2項亦明文規定：「 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者 ，出賣人不負擔保之責」、「買受人因重大過失，而不知 有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時 ，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限」， 以使令出賣人所負物之瑕疵擔保責任不至於過苛。 ⑵原告主張系爭房屋有「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花
板滲漏水、房屋管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水 」之瑕疵，固提出瑕疵照片資料1份（見本院卷一第95頁 至第107頁）為證，惟系爭契約締結時契約附屬文件「不 動產說明書」中已明確系爭房屋有滲漏水情形，並載明1- 4樓牆壁有壁癌且頂樓滲水，並表示賣方為不修理以現況 交屋，有該說明書影本在卷可佐（見本院卷一第75頁至第 81頁，滲漏水相關記載於本院卷一第80頁），堪認被告二 人於締結系爭契約時已主動揭露系爭房屋有滲漏水情況且 情況非輕，雖上開滲漏水記載範圍未具體載明涵蓋到「房 屋管線破裂」、「1-3樓天花板滲漏水」之部分，然稽諸 卷內系爭房屋不動產交易實價登錄查詢資料（見本院卷二 第49頁）可知系爭房屋為俗稱「透天厝」之獨棟房屋，並 非一般設有管理委員會之社區公寓大廈，且於系爭契約締 結時，屋齡已高達34年，則衡酌一般建物埋設配管之排水 管路通常耐用年限不過約15年，是本件兩造買賣交易之標 的物既為屋齡高達34年之房屋，且上開不動產說明書已明 確載有1-4樓牆面有壁癌及頂樓滲水之資訊，非僅記載小 範圍或輕微之滲漏水，於常情下房屋買方應可合理預見到 系爭房屋存有排水管線破裂致滲漏水情況，且程度非輕微 ，況證人即系爭房屋交易仲介人員諶延佳於本院審理中亦 到庭具結證稱：在成交前就有告知原告系爭房屋1到4樓有 漏水跟壁癌，原告於成交前曾去看過兩次系爭房屋狀況， 簽約當天也有告知原告漏水及壁癌瑕疵存在；兩造就系爭 房屋成交價格於簽約當天花了很多時間進行價格拉鋸；系 爭房屋買賣成交後，在點交前原告又去看了房屋狀況10次 等語（見本院卷一第228頁至第230頁），復稽諸上開原告 所提瑕疵照片資料及證人諶延佳所提系爭房屋出賣時拍攝 之房屋狀況照片資料（見本院卷第265頁至第315頁）可認 系爭房屋牆面、天花板有程度嚴重之壁癌，且頂樓滲水情 況明顯，縱相關排水管線係埋設於結構體中，然從房屋壁 面、天花板及頂樓天花板外觀以肉眼辨識即可明顯察覺有 程度不清之滲漏水狀況而可判斷相關房屋管線有破裂情況 ，本件原告於系爭房屋成交前已實地看屋2次，於成交後 點交前更實地看屋10次，可認其對於成交時對於系爭房屋 存有「1-4樓牆面嚴重滲漏水、1-3樓天花板滲漏水、房屋 管線破裂致滲漏水、4樓頂樓天花板漏水」之瑕疵，應已 有知悉，否則不可能於點交前多次看屋對於該部分存在肉 眼可辨識之明顯壁癌及滲漏水情況均未提出異議或請求而 仍繼續點交完成，是揆諸上開民法第355條規定，原告對 於該部分瑕疵即不得主張被告應負瑕疵擔保責任。
⑶原告另主張系爭房屋有「1樓後方地板滲漏水、3樓廁所地 板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法」之瑕疵云云，然 原告僅提出上開瑕疵照片資料為證，細觀原告所提上開瑕 疵部分之照片資料（見本院卷第95頁及第102頁至第103頁 ），雖有疑似漏水痕跡，然相關痕跡並不清晰，無從辨認 判斷其具體滲漏水及管線問題之情況及程度為何，而難認 是否有達構成瑕疵之程度，證人即原告委請修復系爭房屋 壁癌及滲漏水問題之泥作人員呂豪鑫於本院審理中亦證稱 ：因為施工維修牆面漏水時，地板會傷到，故要重做系爭 房屋浴廁地坪等語（見本院卷一第219頁），亦顯示系爭 房屋內浴廁地坪重做，應係為配合牆面漏水維修，而難認 確有原告所稱浴廁地板水之情事。且據證人呂豪鑫於本院 審理中又具結證稱：不清楚系爭房屋原本浴廁地坪有無防 水功能；又系爭房屋修復所施作之防水工法保固期限為1 年等語（見本院卷一第219頁至第220頁）以觀，亦難認系 爭房屋廁所原本地坪無防水功能，且縱認系爭房屋廁所原 本地坪未施作防水工法，然原告請人施作之防水工法保固 期限亦僅1年，亦難認屬維持物之通常使用效能之必要工 法，是原告主張系爭房屋有「1樓後方地板滲漏水、3樓廁 所地板滲水、2樓及3樓廁所未施作防水工法」之瑕疵云云 ，自難認可採。
⑷至原告主張「2樓陽台水龍頭落水處與排水孔錯位、3樓陽 台排水孔與地排管位偏心」之瑕疵云云，然原告僅提出上 開瑕疵照片資料為證，細觀原告所提上開瑕疵部分之照片 資料（見本院卷一第100頁及第104頁），無從判斷是否確 實有其上開所稱錯位、偏心之問題存在，且其問題程度已 屬重要而構成瑕疵，是原告主張系爭房屋有此部分瑕疵存 在云云，亦難認可採。
⒉原告主張「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」之瑕疵部分： ⑴原告主張系爭房屋「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」， 固提出上開瑕疵照片為證，且證人即裝潢系爭房屋人員帶 海清固於本院審理中具結證稱：拆除相關裝潢係因為系爭 房屋三樓有一間房間木地板，二樓有走道要重新裝潢修改 ，後來因為發現有白蟻，原告叫我二三樓整個裝潢拆掉重 做等語(見本院卷一第225頁)，然稽諸上開瑕疵照片，雖 有攝得局部木造裝潢遭蛀蝕情況（見本院卷一第96頁及至 第97頁及第101頁），然並未完整攝得具體遭蛀蝕之範圍 及程度。又系爭房屋於本件買賣交易時，屋齡已高達34年 ，常情下其內原本木造裝潢顯已遠逾其耐用年限，且因材 質關係，可預期因隨時間經過而有一定程度之蟲蛀或風化
等因素而產生之自然耗損，其相關裝潢已幾無任何殘值， 此關上開證人證稱原告原本委請其重新裝潢三樓房間之木 地板及二樓走道等語，即屬已明。是倘無具體事證可認相 關蟲蛀狀況異常嚴重，尚難以裝潢有蟲蛀情況即認已達瑕 疵狀況。
⑵何況系爭房屋相關木造裝潢已因遠逾耐用年限而殘值已幾 無價值，已非系爭房屋買賣價格決定時所納入價格衡量之 因素，原告自無法就該裝潢主張因瑕疵而有價值減損，是 原告主張系爭房屋有「2樓及3樓木造裝潢嚴重白蟻蛀蝕」 之瑕疵，原告得減少價金云云，自難認可採。
㈢綜上，本件原告主張系爭房屋有上開瑕疵，被告應負物之瑕 疵擔保責任，原告得主張減少價金云云，均難認可採。四、綜上所述，原告依民法第359條、第360條（非減少價金之法 條依據，原告誤引之）主張減少系爭契約買賣價金為無理由 ，是原告依民法第179條規定訴請如其上開訴之聲明第1至2 項所示內容，均無理由，應予駁回。又本件原告之訴既經全 部駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述、攻擊防禦方法及所 提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論 述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 11 月 29 日 民事第二庭 法 官 陳炫谷
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 12 月 1 日 書記官 盧佳莉