臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第273號
原 告 張水
張蔡美英（即張正男之繼承人）
張敏惠（即張正男之繼承人）
張敏郎（即張正男之繼承人）
張敏達（即張正男之繼承人）
上五人共同
訴訟代理人 楊偉奇律師
被 告 林秋專
訴訟代理人 謝勝合律師
複代理人 蘇怡慈律師
被 告 林江阿敬
林秋妙
兼 上二人
共 同
訴訟代理人 林秋招
被 告 林進房
林秋燕
林品均
林長平
上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國112
年9月18日辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林秋專、林江阿敬、林秋妙、林秋招、林進房、林秋燕 、林品均、林長平應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地分 割出如附圖編號A所示範圍之土地，並將附圖編號A之土地所 有權移轉登記予原告張蔡美英、張敏惠、張敏郎及張敏達公 同共有。
二、被告林秋專、林江阿敬、林秋妙、林秋招、林進房、林秋燕 、林品均、林長平應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地分 割出如附圖編號B所示範圍之土地並將附圖編號B之土地所有 權移轉登記予原告張水。
三、訴訟費用由被告林秋專、林進房、林品均負擔。 事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人承受其訴訟以前，當 然停止。第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由 法院送達於他造，民事訴訟法第168條、第175條第1項、第1 76條定有明文。查原告張正男於本件訴訟繫屬中即民國111 年5月12日死亡，其繼承人為張蔡美英、張敏惠、張敏郎、 張敏達，有戶籍謄本、繼承系統表等在卷可稽（本院卷第71 頁至第82頁），並經原告具狀聲明承受訴訟，核與上開規定 相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款定有明文 。原告起訴原聲明：（一）被告等人應將如附圖一編號A所 示之不動產所有權應有部分各八分之一移轉登記予原告張正 男。（二）被告等人應將如附圖一編號B所示之不動產所有 權應有部分各八分之一移轉登記予原告張水。（三）原告願 供擔保，請准宣告假執行。最後變更聲明為：（一）被告等 人應將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地） 分割出如桃園市大溪地政事務所收件字號112年5月24日溪測 法字第020990號112年6月7日土地複丈成果圖（即本判決之 附圖）編號A所示範圍（面積165.29平方公尺，下稱附圖A） 之土地，並將附圖A之土地所有權移轉登記予原告張蔡美英 、張敏惠、張敏郎及張敏達（下合稱原告張蔡美英等4人） 公同共有。（二）被告等人應將系爭土地分割出如附圖編號 B所示範圍（面積185.95平方公尺，下稱附圖B）之土地，並 將附圖B之土地所有權移轉登記予原告張水。原告所為聲明 之變更，合於前揭規定，應予准許。
三、被告林江阿敬、林秋妙、林秋招、林進房、林秋燕、林品均 、林長平經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，依民事訴訟 法第385條第1項前段，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告張正男（下稱張正男，即原告張蔡美英等4人之被繼 承人）於69年11月30日與訴外人林信簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約書甲），以新臺幣（下同）25萬元 價款購買其所有之不動產，即系爭買賣契約書甲上載「大 溪鎮番仔寮段第101之1號土地，面積0.2954公頃，其中靠 近大馬路邊由南方算起（即日中建材行）每間16台尺第2 間（寬16台尺，長112.5台尺）共計50坪」之土地（即附
圖A），張正男已依約將買賣價金全額給付予林信，惟當 時礙於農地農有農用相關法令之限制，林信無法將土地所 有權移轉登記予張正男，故雙方於系爭買賣契約書甲約定 ：「附註：本筆土地地目田，依目前法令尚無法分割及過 戶，但雙方約定第一期款付款後，該標的土地使用權即屬 甲方永久使用，法令變更准予分別過戶時，乙方需無條件 提供本約第陸條所定之一切證件供甲方辦理產權移轉手續 ，不得索取其他費用或刁難推諉。」，因此林信依約僅先 將系爭A土地之永久使用權交給張正男，尚未能辦理所有 權移轉登記之手續，張正男已於其上建有門牌號碼為「桃 園市○○區○○里○○路00000號」之房屋（下簡稱石園路218-1 號房屋）。
（二）原告張水於69年11月30日與林信簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約書乙，與系爭買賣契約書甲合稱系爭買 賣契約），以28萬1,250元價款購買其所有之不動產，即 系爭買賣契約書乙上載「大溪鎮番仔寮段第101之1號土地 ，面積0.2954公頃，其中靠近大馬路邊由南方算起（即日 中建材行）第1間（寬18台尺，長112.5台尺）共計56.25 坪」之土地（即附圖B），張水已依約將買賣價金全額給 付予林信，惟當時礙於農地農有農用相關法令之限制，林 信無法將土地所有權移轉登記予水，故雙方於系爭買賣契 約書乙約定：「附註：本筆土地地目田，依目前法令尚無 法分割及過戶，但雙方約定第一期款付款後，該標的土地 使用權即屬甲方永久使用，法令變更准予分別過戶時，乙 方需無條件提供本約第陸條所定之一切證件供甲方辦理產 權移轉手續，不得索取其他費用或刁難推諉。」，因此林 信依約僅先將系爭A土地之永久使用權交給張水，尚未能 辦理所有權移轉登記之手續，張水已於其上建有門牌號碼 為「桃園市○○區○○里○○路000號」之房屋（下簡稱石園路2 20號房屋）。
（三）嗣因土地法第30條及新農業發展條例及相關七種配套法案 已於89間完成修正並由總統公布實施，關於農地移轉及繼 承之限制，已開放任何自然人可以購買、贈與或繼承農地 ，原告自得爰依系爭買賣契約甲、乙及民法買賣之法律關 係請求林信之繼承人即本件被告林秋專等8人將附圖A、B 所示土地所有權分別移轉登記予原告張蔡美英等4人及原 告張水，並聲明：如前開變更後所示等語。
二、被告林秋專則以：系爭土地之使用地類別為農牧用地，屬修 正前農業發展條例第30條規定之「每宗耕地不得分割及移轉 為共有」，且原告與林信僅就系爭土地僅買賣及交付使用部
分範圍，與上揭法條防止農地細分之立法意旨有悖，系爭買 賣契約顯違反修正前農業發展條例第30條規定，依民法第71 條之規定，應屬無效。且本件並無民法第246條第1項但書之 情形，屬民法第246條第1項所定以不能之給付為契約之標的 ，難認系爭買賣契約為有效。縱認系爭買賣契約有效，農業 發展條例第30條規定已於89年1月26日修法刪除，原告自該 日起即可依系爭買賣契約行使所有權移轉登記請求權，然因 原告建築建物之行為而受農業發展條例第31條規定之限制無 法辦理移轉登記，致原告遲至110年11月3日始提起本件訴訟 請求，顯已逾15年消滅時效期間，被告自得依民法第144條 第1項規定拒絕給付等詞，資為抗辯，並答辯聲明：原告之 訴駁回。
三、被告林江阿敬、林秋妙、林秋燕、林長平、林秋招未於最後 言詞辯論期日到場，惟曾到庭辯以：如系爭土地可以分割， 同意將附圖A、B移轉予原告。
四、被告林進房、林品均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作任何聲明或陳述。
五、得心證之理由：
（一）系爭買賣契約書甲、乙上所約定之「大溪鎮番仔寮段第10 1之1號地號」土地（即系爭土地）經重測後之地號為「桃 園市○○區○○段000地號」土地（目前之地號），使用分區 為「一般農業區」、使用地類別為「農牧用地」，此有土 地登記第一類謄本在卷可佐（本院卷第85頁），可見系爭 土地屬於農業發展條例所規定的「耕地」；而系爭土地原 為林信所有，被告林秋專等8人為林信之全體繼承人，每 人應繼分比例均為8分之1，已於110年9月23日協議就林信 所遺包含系爭土地在內之不動產按應繼分比例各取得8分 之1，且於109年4月16日被告林秋專等8人以繼承為登記原 因（原因發生日期：108年9月24日）登記為系爭土地之所 有權人（應有部分均為8分之1），為兩造所不爭執，且有 本院110年度家調字第298號110年9月23日調解筆錄在卷可 佐（本院卷第33頁），此部分亦堪認定。
（二）林信確於69年11月30日將系爭土地中附圖A、B所示土地分 別售予張正男、原告張水：
1、林信於69年11月30日將系爭土地附圖A所示土地售予張正 男、附圖B所示土地售予原告張水，並約定等到法律規定 可以分割移轉予張正男及原告張水後再行移轉等情，為被 告林江阿敬、林秋妙、林秋燕、林長平、林秋招所不爭執 ，且有契約書影本2份（本院卷第19至22、25至28頁）在 卷可證，被告林秋專雖爭執除第一期款以外之價金尚未給
付，然被告林秋昭、林秋燕、林長平均表示其等曾聽聞林 信說過已經賣給對方（本院卷第150頁），且張正男已於 系爭土地上建有石園路218-1號房屋、原告張水於系爭土 地上建有石園路220號房屋，其等並實際使用該等房屋一 情亦據原告提出照片（本院卷第23、29至31頁）為證，且 經桃園市大溪地政事務所測量結果，石園路218-1號房屋 及石園路218-1號房屋確實大部分的面積都座落在系爭土 地上，而石園路218-1號房屋座落系爭土地之面積為166.9 6平方公尺，與林信和張正男所約定之買賣契約的土地面 積「50坪（約165.29平方公尺）」僅相差1.67平方公尺， 佔買賣契約標的面積僅約1％（計算式：1.67平方公尺/165 .29平方公尺＝0.01，小數點二位以下四捨五入)，石園路2 20號房屋座落系爭土地之面積為191.16平方公尺，與林信 和原告張水所約定之買賣契約的土地面積「56.25坪（約1 85.95平方公尺）」僅相差5.21平方公尺，佔買賣契約標 的面積僅約3％（計算式：5.21平方公尺/185.95平方公尺＝ 0.03，小數點二位以下四捨五入)且石園路220號房屋的南 方邊界與系爭土地和桃園市○○區○○段000號地號的地界幾 乎重合，此有桃園市大溪地政事務所複丈成果圖（收件日 期111年8月22日、收件字號溪測法字第036800號，複丈日 期111年9月7日，本院卷第197頁）在卷可佐，再考量到一 般人對於土地邊界認知的誤差，可見該等房屋在建築時應 是按照上揭買賣契約約定買賣的土地範圍內容所建造，而 上揭契約簽立時系爭土地上並無建物存在一節，為兩造所 不爭執（本院卷第243頁），且觀諸該等建物照片，從其 外觀可推知應非新建，為使用多年且有一定結構強度之水 泥建物，足認原告所稱該等建物為張正男約在80幾年時所 建造（本院卷第344頁）一節核屬有據，而該等建物如此 明顯，若林信並未將之售予張正男與原告張水，如何可能 任令其等在自己的土地上大興土木建造房屋並居住其中多 年？凡此種種，足認張水確實是依己意將附圖A、B所示土 地分別售予張正男、原告張水，並因之允許張正男、原告 張水在系爭土地上建築房屋，原告主張林信亦知悉當時系 爭買賣契約甲、乙就是為了買地建屋一情（本院卷第243 頁）應屬有據，林信之繼承人即被告林秋專等8人自應依 系爭契約在法令對於所有權移轉之限制解除後將附圖A、B 所示土地之所有權移轉登記分別移轉登記予張正男之繼承 人即原告張蔡美英等4人、原告張水之義務。
2、而就給付買賣價金時期，系爭買賣契約甲、乙第3條均約 定有定金、第1期款項及尾款，其中定金載明於「買賣成
立同時」現交、第1期款項於契約空白處有林信簽名表示 已親收之手寫字跡，而尾款係約定「尾款...於產權移轉『 後』付清」、「尾款於土地產權移轉過戶『後』付清」（本 院卷第20、26頁），可見定金與第一期款項應已給付完畢 ，而尾款需在「產權過戶『後』」買方才有給付義務，故即 便張正男、原告張水尚未給付尾款，亦對原告張蔡美英等 4人、原告張水要求被告林秋專等8人移轉登記附圖A、B土 地所有權之請求權不生影響。
（三）被告抗辯系爭買賣契約違反修正前農業發展條例「每宗耕 地不得分割及移轉為共有」防止農地細分之規定而無效， 為無理由：
1、按農發條例於62年9月3日制定公布，同年月5日施行，該 條例第22條規定：「為擴大農場經營規模，防止農地細分 ，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。但因繼承而移 轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分 得為分割」；72年8月1日修正公布農發條例第30條規定「 每宗耕地不得分割及移轉為共有」，至89年1月26日始將 耕地不得移轉為共有之規定刪除。又89年1月26日修正後 該條例第3條第11款規定「本條例用辭定義如下：耕地： 指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地 保育區及森林區之農牧用地」，第16條第1項規定「每宗 耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但 有下列情形之一者，不在此限：…。」已刪除耕地不得移 轉為共有之限制，惟土地分割除同條例第16條但書各款情 形外，即有最小分割面積0.25公頃之限制。 2、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能 情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去 後為給付者，其契約仍為有效。附停止條件或始期之契約 ，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其契 約為有效。民法第246 條第1 、2 項定有明文。本件兩造 約定待限制法規除去後再辦理產權移轉，即屬締約時預期 不能情形除去後再為給付，而約定有停止條件，且經本院 函詢桃園市大溪地政事務所系爭土地可否分割出如桃園市 大溪地政事務所111年8月22日溪測法字第036800號複丈成 果圖所示之A、B兩塊地（按該複丈成果圖所繪出的A、B即 石園路218-1號房屋、石園路220號房屋座落於系爭土地之 位置，與本判決附圖A、B位置相同，然面積僅較本判決附 圖A、B各多了1.67平方公尺及5.21平方公尺），均由原本 8位所有權人維持共有，經桃園市大溪地政事務所於111年 11月3日溪地測字第1110015991號函覆「...故分割後每筆
土地須少於8位共有人，始得辦理分割；但參照耕地分割 執行要點第9點之規定，耕地之部分共有人協議就其應有 部分維持共有或依法院確定判決或和解筆錄就共有人之一 部分由全體繼承人或全體共有人維持共有，則不在此限」 （本院卷第205頁），故以目前法規狀態而言，原告請求 先將系爭土地分割出附圖A、B兩塊土地，再將附圖A土地 移轉登記予原告張蔡美英等4人公同共有、附圖B土地移轉 登記予原告張水，目前已無法律上障礙，自屬民法第246 條所定「不能情形可以除去」的情形，系爭買賣契約自屬 有效。
（四）被告林秋專所為之時效抗辯為無理由：
1、按請求權，因十五年間不行使而消滅，民法第125條前段 定有明文。再按89年1 月26日以前土地法第30條第1 項規 定私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並 不得移轉為共有，該規定於89年1 月26日以後則予以刪除 。而89年1 月26日以前土地法第31條規定「耕地之使用， 應符合區域計畫法或都巿計畫法土地使用分區管制之相關 法令規定，始得辦理所有權移轉登記。但因繼承或法院拍 賣而移轉者，不在此限。」，該規定於92年2 月7 日修正 為「耕地之使用，應符合區域計畫法相關法令規定，始得 辦理所有權移轉登記。但有下列情形之一者，不在此限： 一、因繼承而移轉者。二、因法院或行政執行處拍賣或依 金融機構合併法所規定之拍賣而移轉者。三、依土地法第 二十條所定之標售而移轉者。」，92年2月7日修正之同條 例第39條規定：「依第31條規定申請耕地所有權移轉登記 者，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使 用管制規定證明書，向該管土地登記機關辦理。」，迄至 96年1月10日修正後農業發展條例第31條規定，耕地所有 權移轉登記方修正為依據土地法及民法規定辦理。則自89 年1月26日起，經依區域計畫法編定為特定農業區農牧用 地之系爭土地所有權之承受人，固不以有自耕能力者為限 ，但仍受到89年1月26日修正後農業發展條例第31條所規 定應符合區域計畫法或都巿計畫法土地使用分區管制之相 關法令規定，始得辦理所有權移轉登記之限制，而於92年 間，耕地所有人除了必須符合區域計畫法規定外，還要取 得農地農用證明書始得移轉所有權，而張正男與原告張水 既係買地建屋，且將其等向林信所購入之如附圖A、B之土 地的「全部」都拿來建築房屋，該等建物又未經主管機關 核准，顯然非「供農業使用」而無法取得農地農用證明書 ，自屬張正男、原告張水行使系爭土地移轉登記請求權之
法律上障礙。故原告張水、原告張蔡美英等4人繼承張正 男對於被告林秋專等8人（繼承林信之關於系爭買賣契約 上義務）之土地移轉登記請求權應自96年1月10日始得行 使，原告張水、原告張蔡美英等4人於110年11月3日提起 本件訴訟時，上開請求權尚未罹於15年時效期間而消滅。 2、雖被告林秋專以建築建物為原告自身之行為，故該法律上 障礙可歸責於原告，無法移轉之不利益應由原告承擔等語 置辯（本院卷第320頁）。然按解釋意思表示，應探求當 事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明 定，是解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘 泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；而當事人 立約當時之真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資 料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，如兩造就其真 意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目 的、一般社會之客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意 思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內 ，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正 義（最高法院39年度台上字第1053號、97年度台上字第16 76號、104年度台上字第1575號判決意旨參照），查林信 與張正男、原告張水成立系爭買賣契約時已知悉其等是要 地建屋一節已如前述，且無論林信當時是否知悉，系爭買 賣契約並未特別排除買方（即張正男、原告張水）使用買 賣標的即附圖A、B土地之特定方式（例如不能作為建築房 屋之基地使用等），且在第4點「點交日期」均約定「乙 方（即林信）將出賣之不動產全部點交甲方（即張正男、 原告張水）掌管使用，同時乙方放棄一切之現耕權...」 （本院卷第20、26頁），可見在該等契約成立時，附圖A 、B土地之現實上使用權已毫無保留、並無附帶任何條件 的交由張正男、原告張水，且既然林信與張正男、原告張 水成立系爭買賣契約時尚特別約定等到法律規定可以分割 移轉予張正男及原告張水時再行移轉，可見林信與張正男 、原告張水均知悉張正男、原告張水絕不具「能自耕者」 之身分，且林信亦無意協助維持附圖A、B土地「農地農用 」之狀態（林信已放棄一切現耕權），亦查無其他締約當 時足認張正男、原告張水有意或有能力用其他方式維持該 地農用之情形，自難認其等在締約時能期待或預見張正男 、原告張水在取得現實上使用權後仍有將附圖A、B土地作 為「農地農用」之能力，故而「附圖A、B土地在交予張正 男、原告張水使用後事實上不會作為農業使用」應係林信
與張正男、原告張水於訂定系爭買賣契約時知悉且作為契 約約定內容之一部分，被告林秋專稱此為可歸責原告應由 原告負擔不利益等語，自非可採。
六、綜上所述，原告據系爭買賣契約請求被告如主文1、2項所示 ，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經 本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳 予論駁之必要，併此敘明。被告林秋專雖於言詞辯論終結後 具狀所提出之主張或證據，既為言詞辯論終結後提出，本院 依民事訴訟法第196條及第221條第1項規定無從予以審酌， 附此敘明。
八、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第78條定有 明文。惟共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共 同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害 關係之比例，命分別負擔，同法第85條第1 項亦定有明文。 本院審酌被告林江阿敬、林秋妙、林秋燕、林長平、林秋招 已明確表示同意原告之請求，認若命被告林江阿敬、林秋妙 、林秋燕、林長平、林秋招亦應負擔訴訟費用，顯非公平， 故酌定由其餘被告負擔本件訴訟費用。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項但 書。
中 華 民 國 112 年 11 月 23 日 民事第三庭 法 官 洪瑋嬬
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 23 日 書記官 謝喬安
附圖：桃園市大溪地政事務所複丈成果圖（收件日期112年5月24日、收件字號溪測法字第020900號，複丈日期112年6月7日，本院卷第277頁）