臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2579號
原 告 陳垟蓁（原名陳淑娟）
訴訟代理人 王家敏律師
被 告 鍾建邦
承當訴訟人 鍾瀚賢（鍾卉卉之承當訴訟人）
上二人共同
訴訟代理人 彭成桂律師
受告知訴訟
人 遠東國際商業銀行股份有限公司
法定代理人 侯金英
上列當事人間請求分割共有物事件，於民國112年9月26日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表所示之土地及建物准予變價分割，所得價金 由兩造依附表「本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比 例欄」所示之應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造依如附表「本案判決時應有部分比例及訴訟 費用負擔比例欄」所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於 訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當 訴訟，為民事訴訟法第254條第1項所明定。是查，原告起訴 時，係以鍾卉卉、鍾建邦為被告提起本案訴訟，此有起訴書 附卷可參。但於訴訟進行中，鍾卉卉已於民國111年9月12日 將對附表所示房地所有權應有部分，以贈與為原因讓與鍾瀚 賢並登記在案，並經鍾卉卉、鍾瀚賢具狀表示關於鍾卉卉之 訴訟地位由鍾瀚賢加以承當，此有該移轉登記及經訴訟承當 同意書等資料附可參，原告到庭後，對此部分均無意見(參 本院卷第192頁），核與前揭法條規定相符，應予准許。故 鍾卉卉即脫離本案訴訟，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠坐落於桃園市○○區○○段00地號土地（下稱系爭土地）及其上 同段4267建號建物（門牌號碼為桃園市○○區○○路000○0號2樓 ，下稱系爭房屋)，及該建物共有部分（桃園市○○區○○段000 0○號)【下合稱系爭土地、系爭房屋與共有部分為系爭房地) ，原為原告與被告鍾瀚賢所共有，嗣被告鍾瀚賢於000年0月 間以贈與之方式，將其就系爭房地之權利，分別贈與鍾卉卉 與被告鍾建邦二人，現由鍾翰賢無權獨佔使用中。而原告與 鍾瀚賢已於110年6月8日離婚並簽署離婚協議，並約定就系 爭房地應於協議離婚1年後，由原告或鍾瀚賢其中一方以市 價向他方購買其應有部分。嗣原告屢次聯繫鍾瀚賢洽談系爭 房地之購買及分割事宜，惟鍾瀚賢均提出與市場行情不符之 價格，而無法履行該協議。
㈡又系爭房地並無不能分割之情事，兩造亦無不分割之約定， 惟雙方不能協議分割，為有效利用土地達最佳經濟效用，原 告爰依民法第823條第1項、第824條之規定請求分割系爭房 地。再共有物分割以原物分割為原則，且系爭房地為被告鍾 瀚賢所獨占使用，爰請求將系爭房地為原物分割，並全部分 由被告繼續保持共有，另依原告對系爭房地之應有部分1/2 之權利補償原告。又原告對於鈞院將系爭房地送請鑑定而認 定系爭房地之現值為973萬6,247元部分(下稱系爭鑑定結果) ，並無意見，但認計算系爭房地補償之金額，仍宜依系爭房 地附近房地實價登錄之資料，即以每坪價格21萬元至22.9萬 元為計算，如此系爭房地之價值應落在1,050萬元至1,150萬 元，故以1,150萬元計算後，被告每人應各補償原告287萬5, 000元。
㈢再者，本案原告係依民法共有關係，請求分割共有物，而非 依原告與鍾瀚賢間之離婚協議為之。至被告所稱系爭房地上 之貸款及抵押權，乃被告鍾瀚賢個人之債務，此與原告自無 相關，亦與系爭房地之價值無關，被告自不得主張補償金額 應扣除該房屋貸款、已繳本金及利息等。
㈣並聲明：⑴兩造分別共有之系爭房地准予原物分割，並將系爭 房地全部分由被告共有。⑵被告應各以287萬5,000元補償原 告。
二、被告則以：
㈠系爭房地自被告鍾瀚賢與原告婚姻關係存續期間即109年1月1 3日起至今仍有不動產貸款及抵押債務存在，是於兩人約定 得主張向他方購買系爭不動產應有部分時，該不動產之價值 應包括於111年6月8日之貸款金額(91萬5,400元），再系爭 房地之現值應以1,100萬元為計算。又被告鍾瀚賢自110年6 月8日起至111年6月8日止，業因系爭房地支付貸款本金39萬
3,426元及利息2萬2,860元，此部分亦應由原告共同負擔。 ㈡被告認本案應以變價分割方式加以分割系爭房地。但如鈞院 認最後應以原物分割配合價金補償方式分割系爭房地，關於 補償金以系爭鑑定結果為計算部分，並無意見，且被告願將 系爭房地全部分由原告取得，再由原告依鑑定結果補償被告 。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張系爭房地登記為兩造所共有，兩造就系爭房地並無 不得分割之例外約定，且依系爭房地之使用目的以觀，亦無 不能分割之情形等節，有系爭房地之登記謄本附卷可證，且 為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限，民法第823條第1項定有明文。次按專有部分與其所 屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負 擔；公寓大廈專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔，民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項 亦分別定有明文。經查：
⒈原告主張兩造就系爭房地並無不得分割之例外約定，且依系 爭房地之使用目的以觀，亦無不能分割之情形等節，為被告 所不爭執，已如前述，足認本件原告得請求分割系爭房地， 先予敘明。
⒉再系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其 中一戶(為8層樓中之第2層，面積為109.04平方公尺)，有系 爭房屋登記謄本附卷可稽，且系爭房屋既位於公寓大廈中之 其中1層，而與同大樓之其他建物共用基地，並應有共同使 用大廳、梯廳、逃生梯、出入口大門、圍牆等共用之情形。 是關於系爭房屋之相關移轉、分割等事項即應適用公寓大廈 管理條例之相關規定，避免產生房、地不當分離，而徒生共 用基地及共有設施使用上之爭端。是系爭房屋（專有部分） 與其所分配之基地應有部分（即系爭土地），與其他區分所 有權人所分配之基地應有部分形成之基地共有關係，固屬不 得分割，惟應依系爭房屋(專有部分)之分割結果而隨同移轉 ，是原告於訴請分割系爭房屋時，請求合併分割兩造所共有 、應隨同系爭房屋移轉之系爭土地，自無不合（民法第824 條第5項參照）。
㈡再按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
⒈以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。⒉原物分配顯有困難 時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一 部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人 ；以原物分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有 部分受分配者，得以金錢補償之，民法第823條第1項、第82 4條第1、2、3項分別定有明文。又共有物分割方法，法院應 斟酌共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決 之，不受當事人主張之拘束；若原則上認原物分配對全體或 多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者 始予變賣；所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以 原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法 為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值 或難以為通常使用（參照最高法院69年度台上字第3100號、 94年度台上字第1768號、98年度台上字第223號、102年度台 上字第1774號判決意旨）。另分割共有物，以消滅共有關係 為目的，法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部之使用 目的不能分割，或部分共有人仍願維持共有關係，就該部分 土地不予分割或准該部分共有人成立新共有關係外，應將土 地分配於各共有人單獨所有(參照最高法院69年台上字第183 1號判決先例）。故法院就共有物為裁判分割時，應就共有 物之客觀情狀、共有物之性質、共有物之價格與經濟效用以 及各共有人之主觀因素與使用現況、各共有人之利害關係為 公平之考量。是查：
⒈系爭房屋坐落於系爭土地上，為集合住宅之公寓大廈之其中 一戶，已如前述，顯見以系爭房屋之單一生活空間結構、面 積非大之專有部分，若以原物分割方式分配兩造，除無法確 保分割後之各部分均有獨立出入口，分割位置難以周全外， 既有之管線、電路、排水系統等均無法滿足分割後個別住戶 之使用，勢將增加勞費，而無法發揮系爭房地經濟上之利用 價值，應認原物分配顯有困難，連同所坐落之基地亦然；基 上，系爭房屋可能之分割方式，僅餘全部分由其中1名或多 名共有人，未分得之共有人則以價金補償方式為之，或逕予 變賣分割而由全體共有人分配價金，循法院強制執行之拍賣 程序，藉由市場競爭機制，以求得合理、有利全體共有人之 價金。
⒉原告主張系爭房地之價值應以附近房地之實價登錄價值計算 而為1,150萬元，被告則主張為1,100萬元，與本院依原告聲 請而囑託誠立不動產估價師聯合事務所鑑定而得之結果即97 3萬6,247元部分(參本院卷第297頁至第384頁)並不相同，是
可認兩造對於用以計算補償金之系爭房地價值仍有爭執，且 兩造均要求將系爭房地全部分由對方所有，再由對方提供補 償金以為分配之原物分配方式，是足認兩造均無保留系爭房 地繼續所有之意願，故縱被告鍾瀚賢對於原告主張系爭房地 由其本人使用部分不為爭執，本院仍無法逕將系爭房地全部 分由兩造中任何一造所有，是系爭房地即不宜以部分共有人 取得全部房地所有權，並補償其他未取得房地所有權之共有 人之方式，加以分割。準此，可認系爭房地宜以變價分割方 式加以分割，使兩造均可因此獲得系爭房地變價之價金分配 。
⒊又系爭房屋既宜以變價方式予以分割，揆諸前揭民法第799條 第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，系爭房屋所坐 落基地之應有部分（兩造合計應有部分比例為746/20000） 即系爭土地，自應隨同專有部分之系爭房屋而為移轉，是兩 造共有之系爭土地，應合併系爭房屋為變賣。
㈢揆諸上開說明，可認系爭房地顯難以原物分配方式分割之， 如強以原物分割，將影響系爭房屋之居住機能，而不利日後 使用，亦有減損系爭房地價值之虞，更與法不合。且因兩造 均不願繼續保留系爭房地之所有權，均要求取得系爭房地之 補償金，故系爭房地亦無法以原物分割予兩造中之一造，再 由未分得之一造取得補償金之分割方法。準此，可認系爭房 地自不宜採取原物分割或輔以價金補償之方式。從而，本院 審酌如將系爭房地加以變價，除能兼顧兩造得按應有部分比 例取得價金外，亦使兩造中之任何一造均得以共有人之地位 行使優先承買權方式取得系爭房地之全部所有權，有利於全 體共有人。是在兼衡共有物之性質、共有人之意願、利害關 係、經濟效用及全體共有人之利益等各項因素下，本院認系 爭房地採取變價分割之方案，符合全體共有人之利益，尚屬 公允、適當而可採。
五、綜上所述，原告訴請分割兩造之系爭房地，本院審酌系爭房 地之使用現況、經濟效用、共有人之意願等一切情狀，認將 系爭房地為變價分割，並將房地變價所得價金依附表所示比 例加以分配，應屬適當之分割方案，爰判決如主文第1項所 示。
六、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起 本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然 ，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果， 全體共有人均蒙其利，是本件訴訟費用應由兩造各依附表「 本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄」所載比例 予以分擔，始為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條
第1項但書規定，酌定訴訟費用負擔如主文第2項所示。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日 民事第三庭 法 官 林靜梅以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 6 日 書記官 劉寶霞
附表：
編號 土地及建物標示 權利範圍 本案判決時應有部分比例及訴訟費用負擔比例欄 一 桃園市○○區○○段000地號土地(824平方公尺) 兩造應有部分比例總和為746/20000 一、原告陳垟蓁： 373/20000 二、被告鍾建邦： 373/40000 被告鍾瀚賢： 373/40000 一、原告陳垟蓁：2分之1 二、被告鍾建邦：4分之1 被告鍾瀚賢：4分之1 二 桃園市○○區○○段0000○號建物 兩造應有部分比例總和為全部 一、原告陳垟蓁：2分之1 二、被告鍾建邦：4分之1 被告鍾瀚賢：4分之1 關於系爭4267建號建物(專有部分)，另有附屬建物陽台(15.55平方公尺)、雨遮(3.79平方公尺)，及共有部分即同段4273建號(權利範圍為10000分之273)。