臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2001號
原 告 徐智政
訴訟代理人 梁淑華律師
被 告 王寶貝
王美璇
張肇麟
合億地產有限公司
法定代理人 洪明典
上四人共同
訴訟代理人 李金澤律師
追加被告 羅淑芬
訴訟代理人 張建軒
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國112年9月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。查：原告起訴時原聲明為：「㈠被告王寶貝、 王美璇應給付原告新臺幣（下同）1,200,000元，及自民國1 11年9月12日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡被告王 寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產有限公司應連帶給付原告 1,200,000元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈢第一項、第二項被告應給付部分，如被告其 中一人已為全部或一部給付，其他被告就該給付範圍內，免 其給付義務；㈣願供擔保請准宣告假執行。」，迭經變更， 嗣於112年7月24日以民事言詞辯論意旨狀變更最終聲明為： 「一、先位聲明：㈠被告王寶貝、王美璇應各給付原告600,0 00元，及自111年9月12日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；㈡被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產有限公司及 追加被告羅淑芬應連帶給付原告1,200,000元，及自起訴狀 送達翌日起迄清償之日止，按年息5％計算之利息；㈢第㈠項、
第㈡項被告應給付部分，如被告其中一人已為全部或一部給 付，其他被告就該給付範圍，免給付義務；㈣願供擔保請准 宣告假執行。二、備位聲明：㈠被告王寶貝、王美璇應各給 付原告600,000元，及自111年9月12日起至清償日止，按年 息5％計算之利息；㈡被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地 產有限公司及追加被告羅淑芬應連帶給付原告1,200,000元 ，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 ；㈢第㈠項、第㈡項被告應給付部分，如被告其中一人已為全 部或一部給付，其他被告就該給付範圍，免給付義務；㈣被 告王寶貝、王美璇應各給付原告600,000元，及自112年3月2 日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈤願供擔保請准宣 告假執行」。經核原告所為之追加聲明、追加被告羅淑芬而 請求連帶給付，並追加請求權基礎部分（即民法第354條、 第359條），均係基於兩造買賣契約關於臨路面寬5米之爭議 ，有其社會事實上之共通性及關聯性，與原訴請求之基礎事 實同一，所用之證據資料具有同一性，與前揭規定相符，均 應予准許。
二、被告羅淑芬經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠被告王寶貝、王美璇為坐落桃園市○○區○○○段○○○○○段000000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，被告合億地產有限公 司（下稱被告合億地產公司）為不動產經紀業管理條例之不 動產經紀業者，被告張肇麟為被告合億地產公司之經紀營業 員，追加被告羅淑芬則為被告合億地產公司之不動產經紀人 ，被告張肇麟、追加被告羅淑芬均屬不動產經紀業管理條例 之經紀人員；被告王寶貝、王美璇於111年4月13日共同委託 被告合億地產公司出售系爭土地，並提供資料予被告合億地 產公司、羅淑芬、張肇麟製作不動產說明書（下稱系爭不動 產說明書），而原告欲購買臨路面寬達5米以上之建築基地 興建房屋，經被告合億地產公司指派追加被告羅淑芬、張肇 麟為不動產經紀人、不動產經紀營業員仲介購買系爭土地。 ㈡被告王寶貝、王美璇明知於110年3月17日，即委託訴外人鄭 文在向桃園市大溪地政事務所申請將系爭土地自坐落於桃園 市○○區○○○段○○○○○段0000地號土地（下稱系爭1174地號土地 ）分割而出，另於110年3月24日複丈土地後，地籍圖即明確 標示系爭土地臨路面寬約4米，且依被告王寶貝、王美璇於1 11年4月13日所簽填之不動產委託銷售標的現況說明書（下
稱系爭現況說明書），被告合億地產公司、張肇麟、追加被 告羅淑芬均明知系爭土地曾施作土地鑑界，且明知系爭土地 臨路面寬僅約4米，卻於製作系爭不動產說明書時及被告張 肇麟向原告解說時，於系爭土地地籍圖謄本手寫標示「5」 内容，並向原告謊稱系爭土地臨路面寬達5米，再將系爭不 動產說明書含地籍圖提供訴外人即地政士潘正威、黃銪作為 簽訂買賣契約之附件而為契約約定之一部分，致原告因此受 被告等人之欺瞞，誤信系爭土地臨路面寬達5米，始於111年 4月30日與被告王寶貝、王美璇簽立土地買賣契約書（下稱 系爭買賣契約）。
㈢系爭買賣契約簽立後，原告分別於111年5月3日、4日、18日 各存入100,000元、500,000元及600,000元至戶名為「中國 信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶」之中國信託 商業銀行營業部專屬帳號00000-00000000-0之履約信託專戶 （下稱系爭信託專戶），合計共1,200,000元。惟被告王寶 貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、追加被告羅淑芬共同 詐欺原告、傳達不實訊息，侵害原告意思形成自由權之行為 ，且系爭土地有臨路面寬未達5米之瑕疵，故原告依民法第8 8條、第92條規定，於111年9月5日以存證信函撤銷系爭買賣 契約之意思表示，並經被告王寶貝、王美璇、合億地產公司 、張肇麟於111年9月6日收受，故系爭買賣契約經撤銷後， 依民法第114條第1項規定視為自始無效：
⒈被告王寶貝、王美璇取得原告所付價金1,200,000元即無法律 上之原因，依民法第114條第2項準用同法第113條規定，或 民法第179條規定，應返還原告已支付之價金，且被告王寶 貝、王美璇就系爭土地之權利範圍為各1/2，依民法第271條 規定，被告王寶貝、王美璇應各返還原告600,000元；又該 存證信函係請被告王寶貝、王美璇於函到後5日内返還，故 依民法第213條第2項、第229條第2、3項規定，被告王寶貝 、王美璇應另給付原告自111年9月12日起算之法定遲延利息 。
⒉被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、追加被告羅 淑芬上開行為亦違反刑法第339條之4第1項第2款加重詐欺罪 之保護他人法律，並顯背於善良風俗，故依民法第184條第1 項前段、後段及第2項、第185條第1項規定，被告王寶貝、 王美璇、張肇麟、合億地產公司、追加被告羅淑芬應連帶賠 償原告；且被告羅淑芬、張肇麟均受僱於被告合億地產公司 ，依民法第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第1 、2項規定，亦對原告負連帶賠償責任。
㈣若認先位聲明無理由，核一般社會大眾購買土地時，就足以
影響土地開發、利用之土地面臨道路寬度常列為重要考慮條 件，蓋如面臨道路寬度不足，輕則影響土地出入，重則無法 建築合法建物，對市場交易價值判斷及購買之意願有重要影 響，故臨路面寬自屬交易上之重要事項，又對臨路面寬之誤 認，屬對物之性質有誤認，故系爭土地臨路面寬應達5米既 屬系爭買賣契約約定之一部分，被告王寶貝、王美璇無法給 付臨路面寬5米之土地予原告屬給付不能，亦應有民法第354 條第1、2項規定之減少價值及缺少保證品質之物之瑕疵，且 瑕疵重大，依民法第359條規定，原告既於111年8月8日寄發 存證信函解除系爭買賣契約，被告王寶貝、王美璇應返還所 受之價金，併依民法第271條規定，被告王寶貝、王美璇應 各返還原告600,000元；再者，被告張肇麟、合億地產公司 、追加被告羅淑芬居間仲介系爭土地之買賣，依民法第567 條規定即對原告負有據實報告及調查義務，自應善盡預見危 險及調查之善良管理人注意義務，惟被告張肇麟、合億地產 公司、追加被告羅淑芬就系爭土地臨路面寬不足5米乙事疏 未調查，顯未盡善良管理人義務而有過失，且系爭土地臨路 面寬不足5米，具有重大物之瑕疵且給付不能，經原告解除 系爭買賣契約，故被告張肇麟、合億地產公司、追加被告羅 淑芬自應依民法第213條、第224條、第226條、第227條第1 項、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項規定，及被告王 寶貝、王美璇與被告合億地產公司間之委託銷售契約書，應 對原告負1,200,000元之連帶賠償責任。 ㈤另系爭買賣契約既係被告王寶貝、王美璇給付不能及違約而 經原告解除，依系爭買賣契約第8條第3項約定、民法第271 條之規定，被告王寶貝、王美璇應各給付原告600,000元懲 罰性違約金等語。爰聲明：如變更後聲明所示。二、被告則以：
㈠被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司部分： ⒈原告主張係受被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司 之誤導、詐欺而陷於錯誤，始同意購買系爭土地，惟原告並 未舉出被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司有何誤 導、詐欺之具體事證，原告又主張系爭土地有約定臨路面寬 應有5米，然就此約定5米之事實，亦無證據可憑。 ⒉原告所提出之地籍圖謄本上雖有手寫「5」之字樣，然並非被 告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司所寫，原告主張 為被告張肇麟所寫乙事，亦未舉證證明。且果如原告所言必 須為鄰路面寬5米以上之土地，始願購買，如此重要之點， 何以於系爭買賣契約中未列為特約事項？又系爭土地買賣契 約第1條明載土地標示及買賣權利範園，於其標示欄中記載
面積為96平方公尺，而系爭土地依實測面積亦為96平方公尺 ，即被告所出售之系爭土地，並無面積短少之情形，何來詐 欺之說？另系爭契約契約第12條第⑶項亦約定「本案需申請 鑑界，無套繪證明，由買方負責交由地政士申請並負擔費用 」之特約，亦可證明兩造對於系爭土地之實際面積狀況，仍 需再申請鑑界，始能確定，則何來約定鄰路土地為面寬5米 之約定？尤以系爭買賣契約即係以系爭土地為96平方公尺計 價，果若原告所言屬實，則臨路面寬增為5米，總價即不止 於系爭買賣契約所約定之總價，乃屬當然，否則即屬價量不 合。況系爭土地雖經實測為4.1米，然並非即不能建築使用 ，原告主張系爭買賣契約有瑕疵而解約，亦屬無理等語，資 為抗辯。
⒊並聲明：⑴原告之訴均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准 宣告免予假執行。
㈡追加被告羅淑芬部分：
針對不動產說明書、產調部分，追加被告羅淑芬均有審核， 且一般不動產說明書不會再特別標示路寬、面寬有幾米，最 重要是不動產說明書載明有無鄰地占用之情形、鑑界時發生 鄰地占用之情況，賣方應依規定排除，及土地上下不能有廢 棄物、垃圾掩埋物，與土地有被套繪之情形，與原告請求面 寬須5米之要求不符等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁 回。
三、不爭執事項：
㈠被告王寶貝、王美璇與原告於111年4月30日簽立系爭買賣契 約，經紀業公司則係被告合億地產公司。
㈡系爭不動產說明書後附之地籍圖，有以手寫之方式書寫「5」 。
四、爭執事項：
㈠先位聲明部分：
⒈原告主張依民法第88條、第92條撤銷系爭買賣契約，有無理 由？倘若撤銷系爭買賣契約有理由，原告請求被告王寶貝、 王美璇各給付600,000元，有無理由？
⒉原告主張依民法第184條、第185條、第188條、不動產經紀業 管理條例第26條規定，請求被告王寶貝、王美璇、張肇麟、 合億地產公司、羅淑芬連帶賠償1,200,000元，有無理由？ ㈡備位聲明部分：
⒈原告主張被告王寶貝、王美璇保證系爭買賣契約之臨路面寬 為5米，然實際上不足5米，未有出賣人保證之品質，依照民 法第354條、第359條解除契約，有無理由 ?倘若解除系爭買 賣契約有理由，原告請求被告王寶貝、王美璇各給付600,00
0元，有無理由？
⒉原告主張依民法第213條、第224條、第226條、第227條第1項 、不動產經紀業管理條例第26條第1、2項及被告王寶貝、王 美璇二人與被告合億地產公司間之委託銷售契約書之約定， 請求被告被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、羅 淑芬連帶賠償1,200,000元，有無理由？ ⒊原告主張被告王寶貝、王美璇應各賠償懲罰性違約金600,000 元，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠原告主張依民法第88條、第92條撤銷系爭買賣契約，有無理 由？【即先位聲明第1項部分】
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其 意思表示，民法第88條第1、2項、第92條第1項分別定有明 文。
⑴民法第88條第1項所稱之錯誤，僅存於「意思表示內容」之錯 誤（誤認其表示之內容）及「意思表示行為」之錯誤（誤用 其表示之方法）；存於「當事人之資格或物之性質」之錯誤 （在本質概念上，祇有動機之錯誤，並無意思與表示之不一 致），若從社會經濟而言，在交易上認為重要者，各該錯誤 即等同誤認人或物之同一性，同條第2項乃就此設有「其錯 誤，視為意思表示內容之錯誤」之規定，以資兼顧。是以當 事人之資格或物之性質，在交易上認為重要而有錯誤，倘當 事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之 判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤，蓋其資格或 性質，既在交易上認為重要，而其錯誤在主、客觀上俱為嚴 重，則通常可認其資格或性質為法律行為之基礎，並應為相 對人所明知或可得而知。於此情形，該錯誤之表意人始得依 該條第2項規定將其意思表示撤銷之（最高法院98年度台上 字第1469號判決意旨可資參照）。表意人若知其事情即不為 意思表示者，為表示行為有錯誤；此指表意人雖知表示行為 之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，亦即表示 方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致（最高法院 100年度台上字第135號、109年度台上字第286號判決意旨可 資參照）。
⑵再所謂詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該 他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之。倘
詐欺行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之 意思表示，仍與詐欺之法定要件不符，無容其依民法第92條 第1項規定撤銷意思表示之餘地；主張被詐欺而為表示之當 事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院98年度台上字 第171號、44年度台上字第75號判決意旨參照）。 ⒉原告主張意思表示錯誤而撤銷系爭土地買賣契約之意思表示 ，有無理由？
原告主張欲購買臨路面寬達5米以上之建築基地興建房屋， 另觀諸兩造間所簽立系爭買賣契約之其他約定事項第5點「 賣方保證本標的可建築使用，如不可建築使用，賣方同意無 條件解約，雙方回復原狀並不負違約責任」（本院卷第16頁 ），則原告主張其購買系爭土地之目的係為建築使用乙節， 應屬可採，惟系爭土地是否因臨路面寬未達5米即無法興建 房屋，原告就此部分未舉證以實其說，觀諸上開特別約定事 項，原告購買系爭土地之目的既然係為「建築使用」，則系 爭土地究竟可否作為「建築使用」對原告而言，確為交易上 極為重要之事項，然「系爭土地臨路面寬有無達5米」，依 系爭買賣契約之內容及約定，難認對原告而言業已構成交易 上極為重要之事項，且倘一般人處於與原告相同之表意人地 位，所在意之內容應係系爭土地可否為建築使用，而非系爭 土地臨路面寬有無達5米，尚無法認定原告所主張「系爭土 地臨路面寬達5米」屬交易上重要之事項，故原告主張被告 王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、追加被告羅淑芬 ，侵害原告意思形成自由權之行為，依民法第88條之規定撤 銷購買系爭土地之意思表示，自屬無理由。
⒊原告主張遭被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、 追加被告羅淑芬詐欺，因而撤銷系爭土地之系爭買賣契約， 有無理由？
原告主張被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、追 加被告羅淑芬之詐欺事實為被告王寶貝、王美璇、張肇麟、 合億地產公司、追加被告羅淑芬明知系爭土地經鑑界後之臨 路面寬僅有約4米，卻訛騙原告系爭土地之臨路面寬為「5米 」，應構成詐欺等語。查：
⑴依照桃園市大溪地政事務所112年2月2日之溪地測字第112000 1186號回函暨附件資料（本院卷第153-186頁），系爭土地 於110年3月24日因分割而申請土地複丈，且系爭土地斯時經 測量之臨路面寬為4米，此部分原告及被告王寶貝、王美璇 、張肇麟、合億地產公司均不爭執，故系爭土地確於原告簽 立系爭買賣契約前，即曾由地政機關鑑界，且鑑界系爭土地 之臨路面寬為「4米」，此部分事實堪予認定。
⑵然原告主張被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地產公司、 追加被告羅淑芬之行為構成詐欺，須以系爭土地之臨路面寬 為「4米」乙節，為被告王寶貝、王美璇、張肇麟、合億地 產公司、追加被告羅淑芬等人所明知，上開被告卻故為虛偽 之陳述或依交易習慣有告知之義務卻隱匿不報，而為其要件 。然觀諸原告提出之事證，原告並未證明被告張肇麟、合億 地產公司、追加被告羅淑芬於原告簽立系爭買賣契約「前」 ，確已知悉系爭土地臨路面寬為「4米」，且系爭不動產說 明書測量項目欄「是否曾施作土地鑑界」，被告張肇麟、合 億地產公司、追加被告羅淑芬亦係勾選「是」，難謂被告張 肇麟、合億地產公司、追加被告羅淑芬有何虛偽不實之陳述 而構成詐欺，原告雖提出與被告張肇麟之通訊軟體Line對話 紀錄，欲證明被告張肇麟於簽立系爭買賣契約前，即已知悉 系爭土地臨路面寬未達5米乙事，然觀諸上開對話紀錄（本 院卷第200頁），原告向被告張肇麟稱「你當初說的面寬五 迷（米之誤載）寬，現在只有4.1米寬!」、「被套路的感覺 !」，被告張肇麟則稱「我們沒有套路您」、「我們是用地 籍圖量出來」，然被告張肇麟既僅稱「是用地籍圖量出來」 ，非稱其知悉110年3月之鑑界結果，而所謂「地籍圖量出來 」究竟為何意，單憑該截圖實無法判斷被告張肇麟或追加被 告羅淑芬於簽約前，確已知悉系爭土地之臨路面寬究竟為何 ，況觀諸原告提出之地籍圖（本院卷第26頁），該地籍圖下 方列有比例尺「1/500」，則對應上開被告張肇麟之對話， 實無法排除地籍圖上手寫「5」乃係原告與被告王寶貝、王 美璇簽約當下，被告張肇麟以尺丈量再以比例尺換算系爭土 地臨路面積之可能，故原告單以上開對話紀錄，臆測被告張 肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬於簽立系爭買賣契約 前，即知悉系爭土地臨路面寬未達5米乙節，自屬無據；至 於被告王寶貝、王美璇之部分，縱使系爭土地於110年3月24 日即已鑑界，且被告王寶貝、王美璇斯時即為系爭土地之所 有權人，應可知悉上開鑑界之結果，惟誠如前述，構成民法 第92條「詐欺」之要件，除須被告王寶貝、王美璇明知外， 尚須被告王寶貝、王美璇故意為虛偽之陳述或依照交易習慣 有告知之義務卻隱匿不報，然依照證人即代書黃銪於本院辯 論期日證稱：簽約當時伊沒有印象地籍圖謄本有手寫「5」 ，簽約當時伊沒有看到這張地籍圖，伊不知道有沒有手寫「 5」這件事情，原告有跟伊說在談的時候，有人在上面寫「5 」，伊不知道是何人跟他討論，原告跟伊說張肇麟有提及大 概5米寬等語（本院卷第263-268頁），依照簽約當時在場之 代書黃銪上開證述內容，縱使該地籍圖於系爭土地上，有以
手寫之方式註記「5」（本院卷第26頁，被告王寶貝、王美 璇、張肇麟、合億地產公司亦均未抗辯上開地籍圖之記載【 本院卷第268頁】），然該「5」之註記究竟是何人所為，原 告並未提出事證證明，易言之，倘若上開地籍圖之註記並非 被告王寶貝、王美璇所記載，則是否得謂被告王寶貝、王美 璇有陳述不實之事項，亦非無疑，是原告應舉證證明地籍圖 以手寫註記「5」，確為被告王寶貝、王美璇所記載，或被 告張肇麟、合億地產公司、追加被告羅淑芬於簽立系爭買賣 契約前，確已知悉系爭土地之臨路面寬不足5米等節，惟上 開部分均未據原告舉證已實其說，故原告主張意思表示遭詐 欺而撤銷訂立系爭買賣契約之意思表示，即為無理由。 ㈡原告主張依民法第184條、第185條、第188條、不動產經紀業 管理條例第26條規定，請求被告王寶貝、王美璇、張肇麟、 合億地產公司、羅淑芬連帶賠償1,200,000元，有無理由？ 【即先位聲明第2項部分】
⒈按民法第184條第1項前段規定負損害賠償責任者，以因故意 或過失不法侵害他人之權利為要件；依同條第2項規定負損 害賠償責任者，以故意違反保護他人之法律為要件；依同法 第185條負共同侵權行為損害賠償責任者，則須共同行為人 均符合民法第184條第1項前段、第2項規定之要件始能成立 ；而僱傭人依同法第188條規定連帶負賠償責任者，則以受 僱人因執行職務，不法侵害他人之權利為要件。又按不動產 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易 當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任， 不動產經紀業管理條例第26條第2項固有明文。 ⒉然誠如前述，原告並未舉證證明地籍圖於系爭土地上手寫「5 」之人，究竟是否為被告王寶貝、王美璇，且簽立買賣契約 在場之人即代書黃銪亦無法確認係被告王寶貝、王美璇予以 記載，本院自無法僅憑原告主觀之臆測，推認係被告王寶貝 、王美璇書寫上開「5」，並認定被告王寶貝、王美璇有何 故意、過失或違反保護他人法律之行為。
⒊至於被告張肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬部分，原 告與被告王寶貝、王美璇簽立系爭買賣契約，乃係委由被告 合億地產公司辦理，而被告張肇麟、追加被告羅淑芬則係負 責該案之不動產經紀營業員、不動產經紀人，有住商不動產 買賣議價委託書、確認書、土地一般委託銷售契約書、不動 產委託銷售標的現況說明書（土地）可佐（本院卷第317-32 1頁），此部分確堪認定。
⑴原告雖主張被告張肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬須 依民法第185條、第188條及不動產經紀業管理條例第26條規
定負擔損害賠償責任，然原告未舉證證明被告張肇麟、合億 地產公司及追加被告羅淑芬究竟有何故意隱匿之舉，亦即被 告張肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬於上開簽立買賣 契約簽立之「前」，究竟是否業已知悉系爭土地臨路面寬未 達5米，原告均未舉證以實其說，自無從認定被告張肇麟、 合億地產公司、追加被告羅淑芬有故意隱匿之侵權行為，再 者，於不動產買賣，仲介人員須據實告知或查明者，應係該 不動產標的是否具有物之瑕疵、權利瑕疵或其他可能構成不 完全給付等事項，以便當事人得以評估該不動產之客觀價值 而決定是否購買，誠如前述，遍查原告與被告王寶貝、王美 璇簽立之不動產買賣契約書，僅有特別約定「賣方保證本標 的建築使用，如不可建築使用...」，而原告又未舉證證明 系爭土地臨路面寬有無達5米與可否為建築使用之關聯性， 且原告又未指明依照任何契約約定或法令之規定，無論係被 告張肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬，對系爭土地臨 路之面寬，有為告知或查明之義務，況依照系爭買賣契約其 他約定事項第3點更約定「本案需申請鑑界，無套繪證明由 買方負責委由地政士申請並負擔費用」（本院卷第16頁）， 倘若臨路面寬有無達5米，乃係原告要求被告張肇麟、追加 被告羅淑芬應查明之事項，自應約定在特別約定事項，然卻 付之闕如，則原告以此主張被告張肇麟、合億地產公司、追 加被告羅淑芬有未盡調查報告義務、忠實義務或善良管理人 注意義務之情事，均非有據，故原告依民法第185條、第188 條請求被告張肇麟、合億地產公司及追加被告羅淑芬負連帶 損害賠償責任，自無理由。
⑵至於被告合億地產公司依照不動產經紀業管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任之前提，乃係被告張肇麟、追加被告羅淑 芬有故意、過失為要件，原告既無法證明被告張肇麟、追加 被告羅淑芬就系爭土地臨路面寬未達5米乙節有何違反不動 產經紀業管理條例相關規定及處理仲介事務上之故意、過失 ，則原告依不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求 被告合億地產公司與被告張肇麟、追加被告羅淑芬負連帶賠 償責任，亦非有據。
㈢原告主張被告王寶貝、王美璇保證系爭買賣契約之臨路面寬 為5米，然實際上不足5米，未有出賣人保證之品質，依照民 法第354條、第359條解除契約，有無理由 ?【即備位聲明第 1項部分】
⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。」、「買受人於契約成立時，知 其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買 受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣 人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕 疵者，不在此限。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減 少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請 求減少價金。」，民法第354條、第355條、第359條分別定 有明文。因此，前揭法條所謂物之瑕疵，係指買賣標的物現 有之品質與應有之品質不符，而其不符不利於買受人而言。 而何謂標的物應有之品質，首應為當事人所保證之品質，再 為契約所預定之效用或價值，最後為通常效用或價值，且買 受人於契約成立時如已知物有瑕疵，出賣人即不負擔保之責 。
⒉查：
⑴原告主張系爭土地之臨路面寬僅有4.1米，未達5米，而一般 社會大眾購買土地時，面臨道路之寬度乃係重要考慮條件， 若面臨道路之寬度不足，輕則影響土地出入，重則無法建築 合法建物，對市場交易價值判斷即購買意願有重要之影響， 乃係交易上之重要事項，故系爭土地之臨路面寬既未達5米 ，乃係缺少出賣人保證之品質，且瑕疵重大等語，而系爭土 地之臨路面寬為4.1米乙節，業經本院認定如前，系爭土地 臨路面寬確實未達5米，堪予認定，惟誠如前述，遍查系爭 買賣契約之約定，均未明確記載「系爭土地之臨路面寬須達 5米」，則此部分究竟是否屬出賣人即被告王寶貝、王美璇 保證之品質，存屬有疑，再依證人即代書潘正威於本院辯論 期日證稱：系爭買賣契約所附之地籍圖是網路上常見之電子 謄本，與向地政機關申請之地籍圖一樣，因為是土地買賣， 附地籍圖之目的係為讓買賣雙方知悉該土地之地形，原告與 被告王寶貝、王美璇間買賣契約是屬於定型化契約，如果臨 路面寬須5米為買賣之要件，應該會在買賣契約第12條特別 約定事項載明，因為定型化契約並未特別約定面寬必須要5 米，簽立系爭買賣契約時，買賣雙方沒有討論系爭土地必須 要臨路面寬達5米，如果有，伊會在特別事項載明，一般土 地買賣均會鑑界，確認土地有無越界建築或遭他人越界建築 等語（本院卷第259-262頁），依照代書潘正威之證述，原 告與被告王寶貝、王美璇討論系爭買賣契約時，並未特別約 定系爭土地之臨路面寬須達5米，此部分亦符合上開買賣契 約均未記載「臨路面寬須達5米」之情狀，且衡酌常情，倘
若原告如此在意臨路之面寬，自應會於系爭買賣契約之特別 約定事項中載明「臨路面寬須達5米」，惟均未予以記載， 自難認被告王寶貝、王美璇確有向原告保證系爭土地臨路面 寬達5米之品質。
⑵再者，因無證據證明被告王寶貝、王美璇有向原告保證系爭 土地之臨路面寬達5米，無法認系爭土地之現狀欠缺出賣人 保證之品質，然系爭土地臨路面寬4.1米之現況是否屬欠缺 系爭買賣契約所預定之效用或價值，或欠缺一般土地通常之 效用或價值，亦構成物之瑕疵？原告與被告王寶貝、王美璇 簽立系爭土地之買賣契約，依照系爭買賣契約特別約定事項 之記載，可知原告係為做建築使用，然臨路面寬僅有4.1米 ，究竟是否屬欠缺系爭買賣契約所預定之效用即建築使用乙 節，原告並未舉證以實其說，換言之，系爭土地臨路面寬4. 1米是否即無法加以建築房屋乙節，原告並未予以舉證，本 院自無法逕自推測系爭土地之現況無法達成系爭買賣契約所 預定作為建築之效用，至於有無欠缺一般土地通常之效用或 價值，衡酌吾人購買土地時，依照通常交易觀念，多會確認 土地之位置、面積有無遭他人傾倒廢棄物或遭他人占用等情 ，而系爭買賣契約約定系爭土地之面積為96平方公尺，確與 系爭土地之土地謄本登記相符（本院卷第69頁），至於臨路 面寬之寬度究竟為何，實未影響一般土地之使用，而面寬僅 有4.1米，未達5米，究竟有無影響系爭土地之價值，以及是 否影響重大等情，原告皆未提出事證，本院自亦無法認定系 爭土地有欠缺一般土地通常使用或價值之瑕疵。 ⑶原告雖主張該手寫「5」之地籍圖乃附於系爭買賣契約之附件 ，則依系爭買賣契約第10條特別約定第9項之規定，該地籍 圖即屬系爭買賣契約之一部分，已係出賣人之保證品質，且 依照原告提出之對話譯文，兩造私下協調之過程中，被告王 寶貝、王美璇之代理人亦未否認地籍圖手寫「5」是被告方 所記載，更可認被告王寶貝、王美璇業已保證系爭土地之臨 路面寬須達5米等語，觀諸系爭買賣契約第10條特別約定第9 項乃規定「本約如有附件（依法由乙方簽具之房屋現況說明 書）亦視同本約之一部分。...」（本院卷第15頁），而依 照不動產說明書之內容「他項權利：其他事項，詳如附件- 土地登記謄本」（本院卷第23頁），該不動產說明書之附件 地籍圖則有以手寫註記「5」，惟該不動產說明書注意事項 第4點即已明確載明「本說明書內容，悉依據製作當時_地政 事務所核發之資料為據，若有變更，則以實際變動後之資料 為準」（本院卷第22頁），原告所主張之地籍圖乃僅為標明 各宗（筆）土地之形狀、使用狀況（地目）並編有地號，依
照比例尺所繪之平面圖，該平面圖自無法準確計算土地之面 積、寬度，再依照前開原告所提出與被告張肇麟之對話紀錄 ，被告張肇麟稱手寫「5」乃係透過測量地籍圖始予以記載 ，並非測量系爭土地之現況，另依照系爭買賣契約第7條第4 項約定「點交之買賣標的應以簽約時之現狀或本約之約定為 準」（本院卷第14頁），綜合上情，即便地籍圖有以手寫之 方式記載「5」，然不動產說明書既載明應以「實際變動後 之資料為準」，系爭買賣契約亦約定買賣標的係以簽約時之 現狀為準，換言之，系爭買賣契約既約定系爭土地係以「簽 約時之現狀」為準，而上開手寫之「5」，依原告提出之事 證，又僅能判定是被告張肇麟於簽約斡旋時，以地籍圖概略 測量之數字，而非系爭土地之現狀，自無法單以此曖昧不明 之記載，遽認係出賣人保證之品質，另觀諸原告所提出兩造 私下協商之錄音譯文（本院卷第205-213頁），買方即原告 稱「...但是明明確確的整個合約上面重頭到尾仲介都是一 直跟我說將近5米，甚至5米，結果我們現在這三份合約書一 式三份還四份，裡面也明載著確定他在地籍圖上面寫一個五 米面寬在這裡，當時在解釋或幹嘛的時候我都一直信任他.. .」，原告與被告王寶貝、王美璇之代表以及代書潘正威、 黃銪私下協商時，乃稱「仲介一直跟我說『將近5米甚至5米』
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