臺灣桃園地方法院民事判決
109年度重訴字第298號
原 告 楊秀鑾
訴訟代理人 陳文正律師
複 代理人 陳凱達律師
鍾璨鴻律師
被 告 吳楊秀玉
蔡楊秀丹
范敏珍
范敏鉉
楊美鳳
共 同
訴訟代理人 陳亮佑律師
複 代理人 雷麗律師
唐榮澤
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年10月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000○000地號土地准予合併分 割，分割如附圖方案二即桃園市桃園地政事務所112年6月30 日桃測法字第9300號複丈成果圖所示：㈠編號B部分面積759. 20平方公尺分歸被告吳楊秀玉、蔡楊秀丹、楊美鳳、范敏珍 、范敏鉉取得，並按附表一應有部分之比例維持分別共有； ㈡編號A部分面積189.80平方公尺分歸原告楊秀鑾所有。二、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000地號土地，分割如附圖方 案二即桃園市桃園地政事務所112年6月30日桃測法字第9300 號複丈成果圖所示：㈠編號乙部分面積426.40平方公尺分歸 被告吳楊秀玉、蔡楊秀丹、楊美鳳、范敏珍、范敏鉉取得， 並按附表一應有部分之比例維持分別共有；㈡編號丙部分面 積106.60平方公尺分歸原告楊秀鑾所有。 三、兩造共有坐落桃園市○○區○○段00000地號土地應予變價分割 ，所得價金按附表二所示各共有人應有部分比例分配。四、訴訟費用由兩造按附表三所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠兩造共有坐落桃園市○○區○○段00000○000○000○000地號等4筆 土地(下合稱系爭土地，若指各別地號則以地號稱之)，系爭 土地係兩造繼承而來，各共有人間對於各筆土地之應有部分 均如附表二所示。因兩造就系爭土地並無不能分割之約定， 亦無因使用目的而不能分割，迄今就系爭土地之分割方案經
多次交涉無法達成協議。因此，原告請求系爭土地合併分割 ，並提出分割方案如下：
⒈先位分割方案：如「原告方案」即桃園市桃園地政事務所111 年5月12日桃測法字第8900號複丈成果，原告主張系爭土地 合併分割，由原告取得部分926、927地號如該圖A部分，合 計為317平方公尺；被告則分得909-1、912地號及926、927 地號如該圖B部分，合計1418平方公尺。此方案兩造均得以 分配到臨路、可使用之土地，係符合原物分配之原則，更兼 顧各共有人利益之分配。
⒉備位分割方案：就「方案二」即桃園市桃園地政事務所112年 6月30日桃測法字第9300號複丈成果圖中由原告分配取得之 編號丙部分(106.6平方公尺)面積移至編號丁(A)部分，即編 號丁(A)部分面積擴大為296.4平方公尺(計算式:189.8+106. 6=296.4平方公尺)，其餘編號己、戊部分則屬B位置，編號 乙部分面積擴大為533平方公尺即完整912地號面積均由被告 取得。如此原告可擴大取得合併後926地號、927地號編號丁 (A)部分之範圍，剩餘部分土地則分歸被告按原有比例維持 共有。
㈡本件爰依民法第823條第1項提起訴訟，並聲明如上開先位分 割方案或備位分割方案之分割方式，進行本件分割共有物之 分割；及訴訟費用依兩造應有部分比例負擔。
二、被告則以：
㈠被告與原告共有系爭土地，均有五分之一的持分。而被告於 本件訴訟係屬前，積極尋覓對系爭土地最佳的使用方式，以 減少每年負擔持有系爭土地之成本，然原告卻不願配合使得 系爭土地閒置，使彼此無法取得使用土地之利益。對於原告 所提出之分割方案，被告認為該分割方案欠缺公平，且會減 損土地價值，亦阻隔被告等與他人合建之可能性。 ㈡被告提出之分割方案:依據「方案一」即桃園市桃園地政事務 所112年5月12日桃測法字第7000號之土地複丈成果圖所示:① 甲部分(即909-1地號土地)因地處狹長難以利用，以變價出 售方式由共有人均分價金；②912地號土地部分則依兩造各自 應有部分比例由被告則分得乙部分、原告取得丙部分；③926 、927地號土地因相鄰，以合併分割方式，由被告取得戊、 己部分按應有比例維持共有，原告則取得丁部分。被告認為 此作法可讓雙方在鄰路兩側都能取得持分，以符公平。 ㈢聲明：①如上開分割方案；②訴訟費用由兩造應有部分比例負 擔。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者， 不在此限，民法第823條第1項定有明文。再按分割之方法不 能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕 履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一 、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有 困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困 難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之 一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有 人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2、3 項分別定有明文。又共有物之分割，應由法院依法為適當之 分配，不受當事人主張之拘束，法院為共有物分割時，應斟 酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割前之使用 狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益 等情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院96年度台 上字第108號判決意旨參照)。又共有人相同之數不動產，共 有人得請求合併分割，但法院認合併分割為不適當者，非不 得分別分割之（最高法院111年度台上字第1508號判決意旨 參照）。
㈡經查，原告主張兩造依附表二所示之比例分別共有系爭土地 ，且系爭土地無不能分割之約定等情，為被告所不爭執，並 有系爭土地登記謄本在卷可稽（見桃司調卷第101至115頁） ，堪信為真實，揆諸上開規定，原告依共有之法律關係，請 求共有物分割，為有理由，應予准許。首就本件系爭土地價 值部分，經原告聲請囑託全國不動產估價師事務所進行系爭 土地之鑑價作業，該事務所針對系爭土地之產權、一般因素 、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有 效使用情況下，採用比較法及土地開發分析法進行評估，並 有110年桃亮訴鑑字第236號及110年桃亮訴鑑字第239號兩份 不動產估價報告書(下分別稱第236號估價報告書、第239號 估價報告書)，認系爭土地經分割後之價值為:①909-1地號地 價為新臺幣（下同）145,812元/平方公尺；②912地號編號乙 部分面積347平方公尺，地價為145,812元/平方公尺；③912 地號編號丙部分面積186平方公尺，地價為174,304元/平方 公尺；④926地號編號丁地價為167,600元/平方公尺；⑤927地 號編號戊地價為167,600元/平方公尺(見第239號估價報告書 附表三)。且對於此鑑定的土地價格結果，兩造均表示無意 見(見本院卷一第316至317頁)。由該估價報告書內容可知， 本件系爭土地各有不同價值及地形特性，分述如下： ⒈909-1地號土地之地形狹長，且土地兩側均有之建築物，其土
地利用性較受到侷限，土地價值亦為4筆系爭土地中價值最 低者，復經兩造均於言詞辯論期日中表示無取得909-1地號 土地之意願，亦無人願以取得909-1地號土地輔以市價找補 之方式獲得補償（見本院卷一第334至336頁）。是以，若將 909-1地號與其他地號土地合併分割，對於取得者而言顯違 其意願，且因909-1地號土地價值為4筆土地中最低者，對於 取得者而言，亦顯然不公。兼衡兩造亦無人願以市價找補方 式取得909-1地號土地，更無意願獲分配該地號土地，若將9 09-1地號進行原物分割甚或與其他3筆土地合併分割，難以 定一適當公平之方法，是認應將909-1地號土地單獨變價分 割為當。
⒉912地號土地之地型屬於深寬型、地形完整，然因其市價與92 6、927地號有所不同，912地號土地之市○○區○○地○○○○街○○○ ○○000號估價報告書編號丙部分）與後半段臨大興西路一段1 91巷10弄一側（即第239號估價報告書編號乙部分）部分， 前者市價為174,304元/平方公尺，面積僅有186平方公尺； 後者市價則為145,812元/平方公尺，面積則高達347平方公 尺，是912地號土地整筆之平均市價為155,755元/平方公尺 【計算式:總金額（50596＋00000000）÷912地號土地總面積 （347＋186）＝155755】，與926、927地號土地則為167,600 元/平方公尺相較，於市價上有所落差，每平方公尺即價差 一萬多元，若予以合併分割，勢必透過找補方能依市價進行 分配。經訊以兩造是否同意此3筆土地合併分割輔以找補方 案後，原告當庭表明拒絕市價找補，僅願意系爭土地全部合 併分割（見本院卷一第337頁、卷二第98頁）；被告亦不願 按市價找補，而將912地號土地單獨分割，提出前揭方案一 分割方案（本院卷一第337至320頁）。是審酌912地號土地 與926、927地號土地合併分割，存在市價上落差，兼衡兩造 均不願以市價找補之意願，於單獨分割後可藉由同段910地 號出入，有桃園市桃園區公所112年10月23日桃市桃工字第1 120063020號回函：旨揭道路現況為部分鋪設柏油，為本公 所養護範圍等語可參(見本院卷二，105頁)，是將912地號土 地單獨分割，一同享有、承擔912地號市價高低部分，應為 較公平之分割方式。
⒊926、927地號土地地形平整，又此兩筆土地之市價相同，復 為兩造同意合併分割，堪認926、927地號兩筆土地間並無市 價找補的問題，若予合併分割，符合兩造意願及公平原則， 應予合併分割。
⒋綜上，系爭土地各有不同價值及特性，若一併採取合併分割 ，顯欠缺公平性。是本院認為系爭土地中909-1地號應以變
價分割方式為妥；另就912地號土地則採取單獨分割，經本 院囑託桃園市桃園地政事務所繪製112年6月30日桃測法字第 9300號複丈成果圖(即「方案二」，見本院卷二第63頁)，將 編號乙部分面積426.40平方公尺分歸被告吳楊秀玉、蔡楊秀 丹、楊美鳳、范敏珍、范敏鉉取得，並按附表一應有部分之 比例維持分別共有；編號丙部分面積106.60平方公尺分歸原 告所有，使兩造可公平享有、承擔912地號市價高低部分， 而屬適當方案。
⒌至原告雖以其分得912地號之丙部分形狀狹長，且面積僅為10 6.6平方公尺，不足為建築利用云云。惟查，原告所分得912 地號土地丙部分狹長面積僅為106.6平方公尺，無法規劃建 築利用，係受限地形本身即為長形及原告應有部分不足之限 制，而不利於建築之因素，難認係因分割而導致不能為建築 利用。再者912地號土地現況為一私人收費停車場，非供建 築使用（見第239號估價報告書附件八勘估照片），是原告 分得「方案二」之丙部分仍具有物之經濟效用，況兩造間為 親屬關係，為原告於起訴狀中自陳，若經衡量後仍認應建築 使用，未來仍非不得依建築法第44、45條規定，續行與被告 就912地號協議、調處，調整地形或合併使用，以解決建築 上之困境。
㈢次就926、927地號合併分割部分：被告所提出之「方案一」 原告所分得丁部分面臨道路（新埔六街即同段919地號，見 第236號估價報告書附件八），復據原告提出之變更南崁地 區都市計畫細部土地使用分區管制要點第9點規定「未達15 公尺計畫道路者應自計畫路徑界線至少退縮3.5公尺建築」 、桃園市畸零地使用自治條例第5條第4項規定「依法退縮地 之基地，其基地深度減退縮地深度之差，不得小於八公尺」 ，主張：本件經委請測量公司測量結果，丁部分最長寬度為 23.28公尺、最長深度為7.21公尺，所面臨道路為12公尺， 「方案一」中丁部分土地臨路退縮3.5公尺之後，剩餘深度 就不符合畸零地使用的要件，無法供建築基地使用，對原告 非常不公平等語。經查：926、927地號土地市價相同，均以 同段919地號為出入聯絡道路，有前揭估價報告書在卷可查 ，堪信為真。審酌「原告方案」中就系爭土地合併後原告分 得之A部分位置，其土地縱身深度顯較「方案一」原告分得 丁部分位置為深，考量原告所陳上情，及不影響被告分得部 分市價及地形完整性之權衡下，認以「原告方案」中原告所 分配A部分之相對位置，較「方案一」中原告所分得丁部分 為妥。是以「方案二」中即採行「原告方案」中原告所分配 A部分之相對位置，就926、927地號土地合併分割後，由原
告分得編號A(面積189.80平方公尺)、編號B部分（面積759. 20平方公尺）則由被告依附表一應有部分比例維持共有。依 此分配方式合乎市價之公平，均面有道路可資通行，亦不影 響兩造未來可能之建築規畫，是方案二之合併分割方案，應 較為妥適。
㈣綜上所述，原告訴請分割系爭土地，為有理由，應予准許。 本院審酌系爭土地價值、兩造對分割方案之意願、未來規劃 土地之利用等情，認909-1地號土地以變價分割，912地號土 地以原物單獨分割及926、927地號土地以合併分割，分割方 按如方案二所示，最為公平合理，且合乎經濟之效益，爰判 決分割系爭土地如主文第1至3項所示。
四、末按，因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費 用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一 部，民事訴訟法第80條之1定有明文。查系爭土地雖因兩造 無法達成分割協議，原告因而提起訴訟，惟兩造均因系爭土 地之分割而互蒙其利，故依上開規定，認本件訴訟費用應由 兩造按如主文第4項所示之比例負擔，始為公平，附此敘明 。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中 華 民 國 112 年 11 月 9 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 10 日 書記官 張琬青
附表一
編號 當事人 應有部分比例 1 吳楊秀玉 四分之一 2 蔡楊秀丹 四分之一 3 楊美鳳 四分之一 4 范敏珍 八分之一 5 范敏鉉 八分之一
附表二
編號 當事人 應有部分比例 1 楊秀鑾 五分之一 2 吳楊秀玉 五分之一 3 蔡楊秀丹 五分之一 4 楊美鳳 五分之一 5 范敏珍 十分之一 6 范敏鉉 十分之一
附表三
編號 當事人 訴訟費用分擔比例 1 楊秀鑾 五分之一 2 吳楊秀玉 五分之一 3 蔡楊秀丹 五分之一 4 楊美鳳 五分之一 5 范敏珍 十分之一 6 范敏鉉 十分之一