臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第1128號
原 告 張聖源
被 告 徐偉婷
徐桂芬
徐國基
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年10月31日辯論
終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造
按附表二所示之應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面
本件被告徐桂芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一
造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠附表一所示坐落新竹市○○段00地號土地（下稱系爭土地），
及其上同段333建號建物（門牌號碼為新竹市○○路000巷0號
，及未辦保存登記之增建部分，下稱系爭房屋，與系爭土地
合稱系爭不動產）為兩造所共有，各共有人之應有部分均如
附表二所示。而系爭不動產並無依物之使用目的不能分割之
情形，共有人間亦未定有不分割之契約，惟兩造間就系爭不
動產之分割方法無法達成共識，為此爰依民法第823條第1項
前段、第824條第2項第2款規定提起本件訴訟，請求裁判變
價分割系爭不動產。
㈡系爭不動產經原告前往現場了解其使用狀況，現場應門者自
稱為被告徐國基之妻子，並稱目前系爭不動產為被告徐國基
與親屬居住使用，可見系爭不動產現在僅由被告徐國基所使
用，是系爭不動產若採變價分割，而以價金平均分配於各共
有人，應係最符合全體共有人利益之分割方式，最為公平。
㈢至被告徐國基辯稱希望委託仲介拍賣部分，惟不管由鈞院拍
賣或委託仲介出售均為變價分割，且委託仲介出售也不一定
能成功售出，之前兩造已曾嘗試將系爭不動產委託仲介出售
，但被告徐國基聲稱需2個月搬家，迄今卻未通知其餘共有
人，何況系爭不動產之建物部分屋況沒有很好。此外原告並
無意願向被告等人購買渠等就系爭不動產之應有部分，故仍
主張應由鈞院進行變價分割。
㈣綜上，爰聲明：
⒈兩造共有系爭不動產准予變價分割，所得價金按附表二所示
兩造應有部分比例分配。
⒉訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。
二、被告則以：
㈠被告徐偉婷之答辯：
被告徐偉婷並未居住在系爭不動產，據悉該處為被告徐國基
使用，然實際上是否有居住之事實，是否已搬遷，被告徐偉
婷並不清楚。又被告徐偉婷同意變價分割，但希望將來拍賣
時的底價可以不要定那麼低，鈞院拍賣時通常是以鑑價金額
打8折定拍賣金額，對全體共有人所失權益較大，希望以鑑
價金額9折作為拍賣底價，或由原告與被告等人協商，由原
告出價向被告等人購買應有部分，以代法院拍賣方式分割等
語。
㈡被告徐國基之答辯：
被告徐國基不同意以鈞院拍賣之方式變價分割，希望將系爭
不動產共同委託房屋仲介出售等語。
㈢被告徐桂芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出
書狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物
。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，
不在此限。」，民法第823條第1項定有明文。查原告因拍賣
取得如附表一所示系爭不動產之所有權，並與被告按附表二
所示登記之比例成立共有關係一節，有土地及建物登記謄本
、所有權狀、新竹市稅務局112年4月13日新市稅房字第1126
6069488號函檢送房屋稅籍證明書及本院111年10月11日新院
玉110司執豪37839字第035752號權利移轉證書在卷可稽（見
本院卷第15至22、31至39、43至46、75至78頁），且查無不
能分割之情事，是本件原告依民法第823條第1項規定，請求
裁判分割系爭不動產，為有理由，應予准許。
㈡次按「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時
效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，
命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人
均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各
共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，
以價金分配於各共有人。」，民法第824條第2項亦有明文。
又共有人請求分割共有物，應由法院依民法第824條命為適
當之分配，並斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用
及全體共有人利益等，公平為之（最高法院98年度台上字第
2058號判決意旨參照）。另按專有部分不得與其所屬建築物
共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分
離而為移轉或設定負擔，復為公寓大廈管理條例第4條第2項
所明文。
㈢經查：系爭房屋為住工用加強磚造2層樓房之透天厝（含陽台
、平台、屋頂突出物等附屬建物），並以石棉瓦、鐵皮增建
頂樓突出物1層（含雨遮等），均坐落在系爭土地上一節，
業據本院民事執行處在強制執行程序進行中到場確認屬實，
有查封筆錄、現場照片、執行筆錄等附於本院110年度司執
字第37839號卷內供參（影印後附於本院卷），並囑託地政
機關測量系爭房屋未辦保存登記之增建部分，經新竹市地政
事務所於111年1月25日以新地登字第1110000795號函檢送建
物測量成果圖、建物登記公務用謄本（暫編建號為新竹市○○
段0000○號）等存卷為憑，本院業已依職權調取上開執行卷
宗核閱無訛，揆諸前開規定，系爭房屋與土地應併同分割。
另經本院民事執行處到場勘查系爭不動產現場情形及原告所
提現場照片（見本院卷第79頁）詳為勾稽，系爭房屋為透天
厝，僅在1樓設置鐵門作為進出系爭房屋之出入口，增建部
分亦無獨立之出入口，兼衡以系爭房屋實際使用人即被告徐
國基於本院言詞辯論時陳述：系爭不動產之現況與本院民事
執行處到場測量時之情形完全相同等語互核以觀（見本院卷
第114頁），本院審酌系爭房屋雖為透天厝之三層建物（含
增建部分），惟僅有一獨立出入口，且共有人有4人，是若
採原物分割之方式，分割後之各該建物尚必須予以隔間以分
別其界限，又必須設置多個出入通道，如此將使每人分得之
部分無法作充分之利用，造成日後使用上之困難與不便，無
法發揮建物經濟上之利用價值，而致經濟價值減損之情形，
可見原物分割並非妥適且有其困難。反之系爭不動產依變價
分割之方式予以變賣，則買受人可就系爭不動產之全部加以
利用，兩造當事人亦均可單獨或聚資於變賣時參與買受，經
良性公平競價之結果，可使系爭不動產之市場價值極大化，
各共有人能分配之金額增加，反較有利於各共有人。是以，
本院斟酌上情，認系爭不動產之分割方法，以變賣共有物後
將價金按應有部分比例分配之方式，兼顧各共有人之利益，
符合公平原則，應屬適當，爰判決如主文第1項所示。 ㈣至被告徐國基雖辯稱：希望兩造共同委託仲介出售系爭不動 產乙節，屬全體共有人協議處分系爭不動產之範疇，既經原 告當庭表示不同意（見本院卷第113頁），本院即無從置喙 之。又被告徐偉婷另稱：希望將來拍賣時能以每拍市價打9
折作為底價等語，則屬系爭不動產經本院裁判變價分割後， 將來在強制執行程序中定拍賣價格之建議，亦非本件裁判分 割共有物訴訟所得審究，均併予說明之。
四、綜上所述，兩造就系爭不動產既未訂有不分割之期限，亦無 依法令或使用目的不能分割之理由，而兩造無法就分割方法 達成協議，則原告依據民法第823條、824條第2項規定，請 求將系爭不動產變價分割，於變價後價金按兩造應有部分比 例分配，洵屬可採，應予准許。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。再者，分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位， 本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得 不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割 結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌 兩造於分割所得之利益之多寡，及兩造就系爭不動產各自享 有應有部分之比例等一切情事，由兩造依比例分擔較為公允 ，爰判決由兩造按如附表二所示應有部分之比例負擔訴訟費 用。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第385 條第1項前段、第80條之1、第85條第1項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 17 日 民事第二庭 法 官 蔡欣怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 書 記 官 吳雅真
附表一：系爭不動產一覽表
土地部分
編號 土地坐落 面積 （平方公尺） 備考 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 01 新竹市 光武 40 83.00 建物部分
編號 建號 基地坐落 --------------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積 （平方公尺） 備考 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 01 333 新竹市○○段00地號 --------------------- 新竹市○○路000巷0號 住工用、加強磚造、2層樓房 一層：53.20 二層：53.20 合計：106.4 陽台8.00 平台8.00 屋頂突出物6.59 02 暫編 6665 新竹市○○段00地號 --------------------- 石棉瓦、鐵皮 突出物一層：35.60 合計：35.60 雨遮11.20，及一切附屬建物 附表二：兩造應有部分比例
編號 共有人姓名 應有部分比例 01 徐偉婷 4分之1 02 徐桂芬 4分之1 03 徐國基 4分之1 04 張聖源 4分之1