臺灣新竹地方法院民事簡易判決
112年度竹簡字第252號
原 告 楊立杰
訴訟代理人 劉昌樺律師
被 告 崔展富
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月1日辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新竹縣○○鄉○○○○○○○○號房屋騰空遷讓返還 予原告及其他共有人。
二、被告應給付原告新臺幣柒萬零貳佰參拾陸元，及民國一一二 年二月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、原告應自民國一一二年六月三日起至返還第一項房屋之日止 ，按日給付原告新臺幣伍佰貳拾陸元，及自民國一一二年十 月十二日起至返還第一項房屋之日止，按日給付原告新臺幣 壹元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。六、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾捌萬 肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款分別定有明文 。本件原告起訴時原聲明：㈠被告應自坐落於門牌號碼新竹 縣○○鄉○○○000○0號房屋（下稱系爭房屋）2樓遷出，並返還 欠租及水電費予原告。㈡願供擔保請准宣告假執行。嗣經歷 次變更後，最終變更聲明為：㈠被告應將系爭房屋整棟騰空 遷讓予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告新臺幣（下同 ）12萬4151元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈢被告應自民國112年2月26日起至 返還系爭房屋之日止，按日給付原告3,156元。㈣願供擔保請 准宣告假執行（見本院卷第289頁）。經核原告前、後聲明 所據，均係基於兩造就系爭房屋所成立之租賃關係所生爭議 ，基礎事實應屬同一，且為擴張及減縮應受判決事項之聲明
，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於111年8月3日與原告簽訂系爭房屋租賃合 約書（下稱系爭租約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期 間自111年8月13日起至112年8月12日止，每月租金為1萬600 0元，應按月繳納，押租金為3萬2000元。系爭房屋為原告及 訴外人王玲芳共同所有，原告應有部分為三分之二。而被告 於居住期間私自堆放個人物品於公共領域，並將1樓大廳共 用椅子挪為己用，甚至長期占用4樓房間為其曬衣間，並飼 養貓隻，現場留有相關物品及使用過之紙尿布，並將雜物堆 滿系爭房屋。又被告於111年11月13日繳納7,000元後即未再 依約繳納租金，迄112年2月份止，已積欠租金超過3個月， 原告於112年2月14日寄發存證信函通知被告限期於10日內繳 清及騰空返還房屋，然被告迄今未繳付租金，亦未搬遷，因 此兩造系爭租約已於112年2月25日終止，累計所欠租金為5 萬4151元，原告又分別於112年5月22日及112年6月26日再寄 發存證信函終止租約，並要求被告於收到10日內自行搬遷、 騰空返還房屋及繳清每月所欠租金。又被告於系爭租約終止 後仍繼續占有使用系爭房屋，自屬無法律上之原因，而受有 相當於租金之利益，原告自得依不當得利法則，請求被告按 日給付相當於租金之不當得利526元迄至返還系爭房屋之日 止，並依系爭租約第6條第1項約定，應給付原告相當於每日 租金5倍數額之違約金，即每日共計應給付原告3,156元。另 依系爭租約第6條第1項約定，請求給付涉訟之律師費用7萬 元。原告爰以民法第440條、第767條第1項、第821條、系爭 租約及不當得利之法律關係提起本件訴訟，並請求擇一請求 權基礎為原告有利之判決等語。並聲明：㈠被告應將系爭房 屋整棟騰空遷讓予原告及其他共有人。㈡被告應給付原告12 萬4,151元，及自本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。㈢被告應自112年2月26日起至返還系 爭房屋之日止，按日給付原告3,156元。㈣願供擔保請准宣告 假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，惟其先前陳述略以：系爭 房屋有諸多問題，例如：溫濕度、蟲害、冷氣損壞不為修繕 、因砲彈射擊所生之噪音振動、車位遭侵占、侵入住居、毀 損物品等問題，令被告承受巨大風險，被告始將處理上述問 題之成本費用自租金中扣除，故被告並未積欠租金，且原告
締約時隱匿上述重要事項，至被告受有重大損害，難謂無違 反誠實及信用原則。又原告請求違約金及律師費於法無據。 又被告已於112年8月13日與原告完成點交，系爭房屋現由原 告自住等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均 駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠經查，被告與原告於111年8月3日簽訂系爭租約承租系爭房屋 2樓，租期自111年8月13日起至112年8月12日止，共計1年， 每月租金為1萬6000元，押租金為3萬2000元，被告自111年1 1月份起即未依約繳納足額租金，已積欠租金達2個月以上， 嗣原告於112年2月14日寄發存證信函通知被告限期於10日內 繳清租金及騰空返還房屋，又分別於112年5月22日、112年6 月26日寄發存證信函對被告為終止契約之意思表示並請求繳 清租金，而被告自111年11月份繳納租金7,000元後即未再繳 付任何租金，以及系爭房屋為原告及訴外人王玲芳共有，原 告應有部分為三分之二等情，有系爭租約、上揭存證信函及 收件回執、押金與租金收款表及建物登記第一類謄本等件影 本為證（見本院卷第159、191至195、197至215、217頁）， 上開事實亦為兩造所不爭執，堪信屬實。
㈡原告主張被告積欠租金而終止系爭租約，為有理由 ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約， 民法第440條第1、2項分別定有明文。又押租金之主要目的 在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消 滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押 租金，發生當然抵充之效力。
⒉查被告向原告承租系爭房屋，兩造於系爭租約第3條已明文約 定每月租金為1萬6000元，又被告於111年8月13日給付原告3 萬2000元押租金，且本件雙方締結系爭租約時，原告曾收受 被告所交付之111年8月份租金1萬6000元，被告嗣於111年9 月13日、同年10月13日各繳納1萬6000元、於111年11月13日 繳納7,000元等情，業據原告自承在卷（見本院卷第123頁） ，且為被告亦未爭執，堪信為真實。而兩造於111年8月3日 簽訂系爭租約後，原告雖於112年2月14日即寄發存證信函催 告請被告於文到10日內繳納自111年11月份至同年2月份所欠 超過3個月之租金共5萬7000元【計算式：（16,000－7,000） ＋16,000×3＝57,000】，並請被告將房屋騰空返還，此有上開
存證信函及收件回執可參（見本院卷第197至1201頁），然 此時被告積欠111年11月份至112年2月份之租金共5萬7000元 ，經扣除上開押租金3萬2000元後，尚未達已遲延給付逾2個 月租金之要件，是原告無法終止系爭租約，更何況原告在上 開存證信函內亦未向被告為終止租約之意思表示，是原告所 提上開存證信函僅生催告效力，而原告主張以該存證信函送 達時即生終止系爭租約，即非可採。又原告於112年5月22日 寄發存證信函催告被告於收到10日內繳租、搬遷並同時以該 存證信函為終止租約之意思表示時，此次被告所積欠租金從 111年11月份至112年5月份共10萬5000元（計算式：9,000＋1 6,000×6＝105,000），抵扣上述押租金3萬2,000元後，被告 所積欠7萬3000元租金（計算式：105,000－32,000－50,000＝7 3,000）已逾2個月，又該存證信函於112年5月23日送達被告 ，是系爭租約於112年5月23日發生催告之效力，而被告於該 存證信函送達後至今仍未支付其所積欠租金，因此原告自得 依上開規定向被告終止系爭租約，而該系爭租約於存證信函 送達被告即112年5月23日已終止。至於被告辯稱溫濕度、蟲 害、冷氣損壞不為修繕、因砲彈射擊所生之噪音振動、原告 侵入住居、毀損物品及隱匿上開事項等語，其均未提出任何 證據證明，自不足採。另被告辯稱車位遭侵占等語，惟原告 主張系爭租約未含出租停車位，且未載明相關費用，觀系爭 租約確實有載明系爭房屋2樓及停車位A格，惟該租約內容僅 載明房租費用，未載明車位費用，是原告主張應可採信，是 被告此部分辯詞，亦屬無據。
㈢原告主張被告應騰空遷讓返還系爭房屋予原告及其他共有人 ，亦有理由
又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之 請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之 ，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。查原告 為系爭房屋之共有人之一，應有部分為3分之2，此有系爭房 屋之建物登記第一類謄本可稽（見本院卷第159至161頁）， 又如前述，原告合法終止系爭租約後，被告已無合法占有系 爭房屋之權源，另從原告所提出系爭房屋現場照片顯示，被 告所遺留物品之體積非小及數量很多，並占用各樓層，顯然 迄今仍未清空（見本院卷第221至223頁、第249至250頁、第 269至271頁、第301至311頁），可知被告仍繼續使用或占用 系爭房屋，自屬無權占有，則原告主張依上開規定，請求被 告返還系爭房屋予原告及其他共有人，應為有據。 ㈣租金部分
查原告固為系爭租約之當事人，然原告於系爭租約終止後即 無收取全額租金之權利，而原告主張被告自111年11月份短 付租金9,000元，自111年12月份起至112年2月份止，積欠之 租金總計為5萬7000元未付，業據提出押金與租金收款表為 憑（見本院卷第217頁），扣除前付之押租金3萬2000元後， 尚欠租金2萬5000元（計算式：57,000－32,000＝25,000）， 故原告請求被告給付計算至112年2月25日為止積欠之租金2 萬5000元，以及112年2月26日起至系爭租約終止日即112年5 月23日止之租金共4萬5236元（計算式：16,000×12÷365×86 天＝45,236元，元以下四捨五入，下同），當屬有據；逾此 部分之請求，則屬無據。
㈤律師費部分
查系爭租約第6條第1項約定：「違約違反約定方法使用房屋 ，或拖欠租金延遲30日以上視同違約論，甲方（即原告）得 斷水斷電處理，違約應於10日內無條件自動搬遷，否則屋內 物品視同廢棄物由甲方處理，乙方（即被告）決無異議。如 有訴訟費用律師費用遺一切歸乙方支付」，有系爭租約可佐 （見本院卷第191頁），觀該租約內容「如有訴訟費用律師 費用遺一切歸乙方支付」應為「如有訴訟費用律師費用宜一 切歸乙方支付」誤載，而從兩造約定內容無從判斷究竟何部 分所產生訴訟費用或律師費用宜由被告支付，何況該租約並 非定「應」由被告支付，而是「宜」由被告支付，是原告依 系爭租約第6條第1項之約定請求被告給付律師費7萬元，尚 屬無據。
㈥相當租金之不當得利部分
再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之不動 產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而對不動 產具權利之人，此時亦受有相當於租金之損害。查系爭租約 於112年5月23日因終止而消滅，被告此時為無權占有系爭房 屋，是被告迄今未返還系爭房屋，因此受有無權占有系爭房 屋全部之利益，而致原告受有相當於租金之損害，惟原告上 開存證信函有給予被告10日搬遷之寬限期，是原告受有相當 於租金之損害應從112年6月3日起算，又系爭租約之租賃標 的物為系爭房屋2樓，而兩造約定之每月租金1萬6000元，僅 係針對系爭房屋2樓而為，而2樓面積約僅占用系爭房屋面積 29%，若以比例換算系爭房屋租金約為每月5萬5172元，而原 告就系爭房屋應有部分為三分之二，是原告主張以原租金1 萬6000元按日計算之損害金526元，自屬有據，惟其主張112 年2月25日至112年6月2日部分，礙難准許。
㈦違約金部分
⒈另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金； 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。又按 除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履行而生損 害之賠償總額。末按約定之違約金過高者，法院得依職權酌 減至相當之數額，民法第252條定有明文，此乃法院核減之 職權，不待債務人之聲請。所謂相當之數額，應依一般客觀 事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，暨債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準 。
⒉查系爭租約第6條第1條約定：「違約違反約定方法使用房屋 ，或拖欠租金延遲三十日以上視同違約論，甲方得斷水斷電 處理，違約應於十日內無條件自動搬遷，否則屋內物品視同 廢棄物由甲方處理，乙方決無異議。如有訴訟費用律師費用 遺（應為宜）一切歸乙方支付。乙方若未依協商約定自動搬 遷者，甲方得向乙方請求每日五倍之違約金至完了之日。」 ，足認系爭違約金未約明屬懲罰性違約金，應屬賠償總額預 定性質，本院審酌原告因被告未於系爭租約終止後返還系爭 房屋，除受有租金損失外，尚難認有其他損害，而本件已請 求被告給付占有系爭房屋所獲得部分相當於租金之不當得利 ，已適當填補被告違約所生損害，是上開違約金應酌減至每 日1元，又兩造於本院審理時協商於112年10月12日搬空，此 有本院112年9月13日筆錄可參（見本院卷第238頁），是原 告主張依約自112年10月12日起按日計算之違約金1元，應屬 有據，逾此範圍，則無理由。
四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，年 息為5％，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、 第203條分別定有明文。是上開被告所積欠租金，均定有期 限，則被告自期限屆滿時起即負有遲延責任，而起訴狀繕本 於112年2月6日寄存於被告住所地之警察機關，有本院送達
證書可參（見本院卷第65頁），依民事訴訟法第138條第2項 規定，於000年0月00日生送達效力，是原告請求自起訴狀繕 本送達之翌日即112年2月17日起至清償日止，按年息5%計算 之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及系爭租約 、不當得利之法律關係，請求被告應將系爭房屋騰空遷讓返 還原告及其他共有人，並請求被告給付原告積欠之租金7萬0 236元，及112年2月17日起至清償日止，按年息5%計算之遲 延利息，並自112年6月3日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日 止，按日給付相當於租金之不當得利526元及自112年10月12 日起至至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付違約金1 元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應 予駁回。
六、本件係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所 為被告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定 ，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔 保宣告假執行，惟此僅促使法院職權發動，爰不另為假執行 准駁之諭知。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假執行，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部 分既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 新竹簡易庭 法 官 吳宗育
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 書記官 蕭宛琴