臺灣新北地方法院民事判決
111年度重訴字第531號
原 告 林春枝
訴訟代理人 楊肅欣律師
被 告 翁芳英
林秀峰
謝招治
林建仲
吳文屏
共 同
訴訟代理人 粘舜權律師
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年10月20日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告與被告翁芳英、林秀峰共有如附表一所示之不動產為變價分割，其所得價金按附表一所示權利範圍欄之比例分配之。原告與被告翁芳英、林建仲共有如附表二所示之不動產為變價分割，其所得價金按附表二所示權利範圍欄之比例分配之。原告與被告翁芳英、謝招治共有如附表三所示之不動產為變價分割，其所得價金按附表三所示權利範圍欄之比例分配之。原告與被告翁芳英、吳文屏共有如附表四所示之不動產為變價分割，其所得價金按附表四所示權利範圍欄之比例分配之。 訴訟費用由原告、被告翁芳英各負擔3分之1，被告林秀峰、謝招治、林建仲、吳文屏各負擔12分之1。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落新北市○○區○○○段○○○○段000000地號，面積140平方公尺 土地（下稱系爭土地），為原告林春枝與被告翁芳英、林秀 峰、謝招治、林建仲、吳文屏共有，權利範圍如附表一、二 、三、四所示。有土地登記第三類謄本可證（原證一）。 ㈡系爭土地上同時興建有建物四層，均於64年7月14日為所有權 第一次登記。原告與被告翁芳英雖同為一至四層建物之所有 權人，但一、二、三、四層之其他共有人分別為林秀峰、林 建仲、謝招治及吳文屏，四層建物之共有人並非相同，性質 上本不適宜將各樓層之建物以原物分割之方式分配給各樓層 之共有人。且各樓層之產權各自獨立，雖因興建當時，其所 有權人同一，而在各樓層左側設置樓梯，方便通行至二、三 、四樓，在一家人使用之情形下，並無問題，但在使用人不 同時，將發生窒礙難行之困擾。因此只能以變價分割方式將 系爭不動產予以變賣，以有效解決系爭不動產共有之狀態。
㈢被告雖抗辯「堅決反對變價分割，主張由原告取得系爭房屋 三、四樓，被告五人共同取得系爭房屋一、二樓，並就其差 額予以找補。」（參答辯一狀第3頁）承上所述，如原告取 得系爭房屋三、四樓，出入是一大問題。縱被告同意原告出 入，是無償還是有償？如將來有轉讓之情形，出入是否仍然 沒有問題？凡此總總，均增添法律風險之不確定性，顯與裁 判分割係以消滅共有關係之單純目的相違背。被告主張之分 割方案並非適宜。
㈣而就系爭不動產之價值，前經兩造合意，並由鈞院囑請社團 法人新北市不動產估價師公會估價，並作成「不動產估價案 估價報告書」。對於該會估價報告所示之估價過程、方法， 以及評估價值結論之最後決定之正常價格金額，原告基於尊 重專業評估之精神，認其評估之價格符合市場行情。為此， 如被告有意保留系爭不動產，而鈞院以原物分配將系爭不動 產分歸被告時，就原告未受分配部分，請依不動產估價案估 價報告書最後決定之正常價格金額以金錢補償原告。 ㈤至於被告等人主張系爭建物一、二層分歸被告等人所有，三 、四層分歸原告所有，如有價差再予找補云云。承上所述， 系爭建物三、四層並無獨立之出入口，如將之分歸原告所有 ，原告勢必長期要借道使用被告等人設置之樓梯出入。且如 產權有變動時，使用上是否會發生變化，亦未可知，增加法 律上之複雜性與不確定性，與分割係為確定消滅共有關係， 增進共有物使用之經濟效益本旨不符。況目前各層之使用狀 況﹕一、二樓空置（無出租之情形），三、四樓為自用（被 告等人使用），此有112年3月14日社團法人新北市不動產估 價師公會鑑定案件會勘紀錄表（原證三）及照片在卷可證。 被告等人如主張因感情因素要保留系爭建物，由於三、四層 為被告家人長期居住使用之處所，將之分歸被告等人所有， 應可滿足被告等人之感情寄託，是最適合之分割方案。至於 一、二層部分予以變價，或分歸原告所有，再予以找補，均 可，原告都接受。
㈥並聲明：
⒈原告與被告翁芳英、林秀峰共有如附表一所示之不動產准予 變價分割，其所得價金按附表一所示「權利範圍」欄之比例 分配之。
⒉原告與被告翁芳英、林建仲共有如附表二所示之不動產准予 變價分割，其所得價金按附表二所示「權利範圍」欄之比例 分配之。
⒊原告與被告翁芳英、謝招治共有如附表三所示之不動產准予 變價分割，其所得價金按附表三所示「權利範圍」欄之比例
分配之。
⒋原告與被告翁芳英、吳文屏共有如附表四所示之不動產准予 變價分割，其所得價金按附表四所示「權利範圍」欄之比例 分配之。
二、被告答辯：
㈠就本件共有物分割，被告對於原告主張變價分割堅決反對， 被告主張將系爭房地以原物分配輔以金錢補償方式予以分割 ，由原告取得系爭房屋第三、四樓，而被告五人共同持有系 爭房屋第一、二樓，若有價差再以鑑價方式以房地實際價值 由雙方以金錢互相找補，理由如下：
⒈依據民法規定，共有物分割以原物分割為原則，原物分割顯 有困難時，始得例外採取變價分割，本件系爭共有物依據房 地現況本來即得採原物分割，若有價差，則得以金錢找補， 故以上開方式原物分割，較能符合原物分配原則。 ⒉系爭房地係原告之配偶及被告等人之父母努力打拼遺留下來 之祖產，且係在被告等使用中，被告對系爭共有物含有深刻 感情，故希望於以保留在被告等人名下而勿流落外人之手， 且得以繼續在被告等使用中，故被告主張以原物分配系爭房 地，原告取得三、四樓房屋部分，被告取得一、二樓部分並 為共有，若有價差再互相找補，以保留祖產，並符合維持現 狀使用之原則。被告主張之分割方案較能符合系爭房屋及土 地之使用利益最大經濟效益，使物盡其用，符合提高價值原 則。
⒊倘若依照原告主張採變價分割方式將系爭房地予以拍賣，將 使系爭遺產由第三人拍定取得所有權，造成被告長久居住生 活之房產流落他人名下，使其長期生活圈生重大變化，不利 於現狀之維持。
⒋依照一般情形，法院拍賣之不動產其價格遠較一般買賣交易 之市場行情為低，本件系爭房地以拍賣方式拍賣而以拍賣價 金分配，將有嚴重損害二造共有人權益之情形，故原告主張 之方割方案應不足採。
⒌本件若採原物分割，原告分得三、四樓房屋後，原告得單獨 自行使用，亦得將所分得房地出售，予以變現取得買賣價金 ，對原告權益毫無影響。且依照經驗法則，原告以一般買賣 方式出售所分配房屋其買賣行情，遠比由法院以拍賣方式拍 賣之拍賣價值高出很多，對原告而言不但毫無損害，甚至屬 於利多而有保障。
㈡另被告主張分割方案及價差雙方互相找補如下： 一樓由被告翁芳英及被告林秀峰共有，權利範圍各為1/3、2 /3，被告林秀峰找補1,244萬6,896元給原告。二樓由被告翁
芳英及被告林建仲共有，權利範圍各為1/3、2/3，被告林建 仲找補552萬4,589元給原告。三樓由原告取得，權利範圍全 部，原告各找補被告翁芳英及被告謝招治各547萬1,167元。 四樓由原告取得，權利範圍全部，原告各找補被告翁芳英及 吳文屏各541萬7,744元。
㈢目前系爭房屋各樓層都有獨立空間之出入口，此有被告民事 答辯狀(二)被證1之照片可證。目前系爭一、二樓房屋係由 被告等依照共有物管理之規定合法出租於第三人，由承租人 使用中，原告表示一、二樓目前無人使用空置中，應有誤會 。本件系爭房屋各樓層建物均係獨立建號，各有獨立所有權 。在分割共有物訴訟處理上，四個樓層並不當然均須以相同 方式處理，雖被告所主張之分割方法已如前述，然而倘 鈞 院認為被告所主張三、四樓之分割方法尚待斟酌，但就一、 二樓部分亦可與三、四樓分開處理，而採用被告主張之分割 方法，被告亦有意願依此方式處理。綜上所陳，本件系爭房 地之分割，應以被告主張之分割方案進行分割較為符合民法 及實務見解所定之共有物分割方法，並保障二造雙方權益及 充分利用該共有房地。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證理由：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後 因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人 之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但 各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分 共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金 分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部 分變賣，以價金分配於各共有人」，民法第823條第1項、第 824條第2項分別定有明文。查系爭房地為兩造所共有，既無 因物之使用目的不能分割之情事，亦未以契約訂有不分割之 期限，且兩造復未能達成協議分割之共識，為兩造所不爭執 ，依上開規定，原告請求裁判分割，自無不合。 ㈡復按裁判分割共有物訴訟，為形式之形成訴訟，其事件本質 為非訟事件，故法院定共有物之分割方法，雖應斟酌當事人 之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等決 之，然不受當事人聲明之拘束。本院審酌兩造人數眾多，各 樓層兩造權利範圍皆不盡相同，其中原告與被告翁芳英雖同 為一至四層建物之所有權人，但一、二、三、四層之其他共 有人分別為林秀峰、林建仲、謝招治及吳文屏，四層建物之
共有人並非相同，性質上本不適宜將各樓層之建物以原物分 割之方式分配給各樓層之共有人，則被告主張將系爭房地以 原物分配輔以金錢補償方式予以分割，由原告取得系爭房屋 第三、四樓，而被告五人共同持有系爭房屋第一、二樓，若 有價差再以鑑價方式以房地實際價值由雙方以金錢互相找補 之分割方式，即顯不足取。再者，系爭房屋產權雖各自獨立 ，惟因興建當時，其所有權人同一，而僅在各樓層單側設置 樓梯，今若將其分割與不同人，勢必降低其經濟及利用價值 ，故認應以變賣系爭房地，價金按如附表所示應有部分之比 例分配予各共有人之方式為裁判分割，以符合兩造之最大利 益。至於被告固主張土地祖產、長期生活圈等情感利益應以 被告主張原物分割方案找補等語。惟系爭房地倘以原物分割 方式，將事涉補償金額多寡及兩造資力，增添兩造金錢糾紛 之衝突，實不宜採取此方式分割系爭房地。故本院審酌系爭 房地之樓梯出入口設計型態、使用情形、經濟效用、兩造意 願，及系爭房地如透過變賣方式，基於市場自由競價之結果 ，不僅更能貼近市場交易行情，兩造所受分配之金額亦趨於 公平，反較有利於各共有人，且兩造任一方如認為經由公開 拍賣機制所拍定之價格，係一合理可接受之價格，亦可經由 優先承買權之行使，取得系爭房地所有權全部，此與原物分 配與其中一造後補償他造之結果尚無不同等一切因素，認為 系爭不動產以全部變賣方式予以分割，並將變賣取得之價金 按兩造權利範圍之比例分配，應較符合公平分配原則而堪採 為本件系爭房地之分割方法。
四、從而，本件原告提起分割共有物訴訟，請求應判決兩造共有 系爭房地予以變賣分割，所得價款按附表所示應有部分比例 分配之，洵屬正當，應判決如主文所示。
五、末查分割共有物之訴為形式之形成訴訟，法院不受原告聲明 分割方案之拘束，故如准予裁判分割，原告之訴即有理由， 並無敗訴之問題。又裁判分割共有物之訴訟為固有必要共同 訴訟，共有人雖同意分割，只要不同意原告主張之分割方案 ，即必須被列為被告而應訴，故被告之抗辯自為伸張或防衛 權利所必要，且兩造均因本件裁判分割而同霑利益，故本院 認為裁判分割共有物訴訟，於法院准予分割原告之訴為有理 由時，仍應由兩造依系爭房地應有部分比例分擔訴訟費用較 符公平原則。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第81條第2款，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 17 日 民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 17 日 書記官 游曉婷