臺灣臺南地方法院民事判決 94年度小上字第167號
上 訴 人 陽光大地社區管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 吳健安律師
上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年6
月23日臺灣臺南地方法院新市簡易庭94年新小字第346號第一審
判決提起上訴，經本院於94年11月9日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖仟陸佰元。
第一、二審訴訟費用新臺幣貳仟伍佰元由被上訴人負擔。 事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決如主文第1項、第2項所示。二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）上訴人於原審法院受敗訴之判決，然本案上訴人訴訟標的 之法律關係即公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「 共 用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責 人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之．．．其費用若區 分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，未見 原審法院於判決文內記載其意見， 應屬民事訴訟法第469 條第1項第6款判決不備理由之判決當然違背法令。又上訴 人於原審法院庭訊時當庭所提之陽光大地社區93年度 第2 次區分所有權人會議會議記錄及被上訴人之 建物登記第2 類謄本等訴訟資料，亦未見原審法院於其判決理由項下記 載其意見，自屬違背法令， 依民事訴訟法第436條之24第 2項之反面解釋，得提起上訴。
（二）上訴人社區自84年7月建商完工交屋至今， 社區內之住戶 即依社區規約按月繳交管理費， 被上訴人於民國93年5月 間，向鈞院拍賣取得臺南縣新化鎮○○段1621建號 5層樓 建物，門牌號碼臺南縣新化鎮○○路100號之房屋（ 下稱 系爭房屋）原為「永三源股份有限公司」所有，該公司將 該房屋提供為社區共同使用之「管理室」及「休憩中心」 ，並未列入繳費單位，上訴人於被上訴人購得系爭房屋後 依公寓大廈管理條例及社區規約等規定於93年12月12日召 開之陽光大地社區93年度第2次區分所有權人會議， 決議
中考量其專屬面積為一般住戶之4倍，及其分租3、40戶不 同人士居住， 於公共資源之享用遠超過一般住戶之5倍， 故決議該戶管理費之收費標準為每月新臺幣（下同）4000 元。原審法院判決理由已明顯違背公寓大廈管理條例之規 定，亦忽視私法自治之精神，被上訴人應繳交之管理費既 屬區分所有權人會議可決議之權限，該決議內容又未違反 公序良俗及公平原則，自有拘束被上訴人之效力，否則公 寓大廈管理條例之規定豈不形同虛文。
（三）原審以上訴人就社區內之住戶一律收取800元 之管理費， 卻欲向被上訴人強收4000元之管理費，屬苛求被上訴人要 盡不當盡之義務，然原審未察上訴人於訂定繳費標準時， 系爭房屋仍為社區共用設施，並未列入收費單位，況上訴 人之所以訂定管理費之收費標準以戶為計算單位，乃基於 社區內各房含之面積（約150平方公尺至180平方公尺）， 各戶間面積相差無幾，為求簡便故而以戶為計費單位，現 今被上訴人之系爭房屋面積（610平方公尺 ）乃社區住戶 房會面積之3倍至4倍之大，依經驗法則而論，若被上訴人 之系爭房屋於訂定管理費收費標準時即為一收費單位，上 訴人社區之住戶斷無可能同意該戶與一般住戶之面積一併 以1戶之收費標準計算收費之理。
（四）公寓大廈管理條例第31條、第32條對區分所有權人會議之 出席人數定有明文，上訴人於93年12月12日召開之陽光大 地社區93年度第2次區分所有權人會議之決議方法， 係依 陽光大地社區組織章程第6條第4項之規定決議，已有所有 權人4分之1以上及所有權比例合計4分之1以上出席，並以 出席人數過半數及其所有權比例占出席人數所有權合計過 半數之同意作成決議，並無違法之處。況依民法第56條之 規定，縱上開決議方法違反章程之規定，姑不論被上訴人 是否於決議時當場表示異議， 被上訴人未得於決議後3個 月內請求法院撤銷上開決議，已產生失權之效果，自不得 於除斥期間外，再行主張，故而被上訴人不得再主張上開 決議有瑕疵。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提陽光大地社區區分 所有權人名冊、 陽光大地社區93年度第2次區分所有權人會 議出列席單位 及人員附冊及陽光大地社區管理委員會94年4 月份、5月份經費收支表各1份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：（一）對小額程序之第一審判決，非以其違背法令為理由，不得
為之，民事訴訟法第436條之24定有明文。 本件原審判決 就本件訴訟標的之法律關係，就上訴人要向被上訴人強收 4,000元之管理費部分， 因未據上訴人就其依何收費標準 來核算及收取金額，故為上訴人敗訴之判決，其認事用法 ，均屬允洽。至上訴人另指原審判決忽略其所提訴訟資料 ，致其訴訟程序中，無法作有利於己之論證，復認原審判 決於此種證據未於判決理由項下記載意見，自屬違背法令 云云，亦非事實。蓋於原審法院審理時，法官除當庭聽取 兩造之攻防意見外，更讓兩造當事人有各自提出主張及證 據之充分機會，並曾數度勸諭雙方當事人是否互為讓步， 實已盡調查之能事，並未疏忽上訴人所提出之訴訟資料， 使其無法充分論證。
（二）本件被上訴人之系爭房屋係向鈞院拍賣取得，原所有權人 為「永三源股份有限公司」，換言之，系爭房屋於被上訴 人拍賣取得前，該「永三源股份有限公司」即已係陽光大 地社區之區分所有權人之一，其應繳交之管理費，應與社 區內其他各區分所有權人一樣，同係每月800元， 至上訴 人何以未向「永三源股份有限公司」收取，乃係因系爭房 屋，當時係提供與上訴人作為社區之「管理室」及「休憩 中心」使用，故該戶每月所應繳之800管理費， 因而類同 被管理委員會扣抵。是以上訴人指稱因系爭房屋當時提供 作為社區之「管理室」及「休憩中心」使用，故未被列入 管理繳費單位乙節，應係卸責之詞，且其當年不將該戶列 入管理費繳費單位之作為，對其他同為社區之區分所有權 人，是否公平？
（三）上訴人擬專向被上訴人單獨一戶強收正常800元 管理費以 上之4000元管理費，不知其係依據何種標準來核算及收取 ，有失公平。再者，綜觀全國各公寓大廈管理費之收費標 準，要皆以「戶」或「坪」或以「住戶人數」為計算單位 ，從未見過所謂各房舍面積「150平方公尺至180平方公尺 」作為一個收費單位之計算單位。又陽光大地社區之區分 所有權人之房舍面積有166.44平方公尺者，有179.12平方 公尺者等不同大小之面積，何以彼等每戶亦與其他面積較 小之區分所有權人同樣繳交800元之管理費， 上訴人為配 合上情，乃以「150平方公尺至180平方公尺」作為一個收 費單位，其欲蓋彌彰之說詞，怎會令人認同、信服？又決 議中另提及被上訴人將房舍分租與3、40 戶不同人士居住 ，尤有悖於事實，且不無誇大其詞及誤導事實之嫌，殊不 足採。
（四）93年12月12日 召開之陽光大地社區93年度第2次區分所有
權人會議決議方法，違反陽光大地社區組織章程所規定之 決議方法。蓋依該組織章程第6條第4項、第5項之規定， 章程及規約之訂定或變更，應有所有權人3分之2以上及所 有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分3以上及其 所有權比例占出席人數所有權4分之3以上之同意始能作成 決議。另民法第56條規定總會之召集程序或決議方法，違 反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷 其決議之規定，僅法人始有適用，公寓大廈管理條例第38 條第1項雖規定管理委員會有當事人能力，然有當事人能 力，並非當然取得法人之資格，是上訴人引據民法第56條 之規定，主張被上訴人未於除斥期間內，向法院提起撤銷 之訴，容有誤解。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並補提本院93年5月5日不 動產權利移轉證書1份。
理 由
一、本件上訴人起訴主張： 被上訴人於93年5月間，向鈞院拍賣 取得系爭房屋，為陽光大地社區之區分所有權人之一，被上 訴人拍賣取得之系爭房屋原為「永三源股份有限公司」所有 ，該公司將系爭房屋提供為社區共同使用之「管理室」及「 休憩中心」，並未列入繳費單位，系爭房屋被上訴人拍賣取 得後，陽光大地社區乃於93年12月12日依法召開陽光大地社 區93年度第2次區分所有權人會議， 決議中考量其專屬面積 為一般住戶之4倍，及其分租3、40戶不同人士居住，於公共 資源之享用遠超過一般住戶之5倍， 故決議對被上訴人管理 費之收費標準為每月4000元，且上開區分所有權人會議之決 議方法，係依陽光大地社區組織章程第6條第4項之規定所為 ，並無違法之處，況依民法第56條之規定，縱上開決議方法 違反章程之規定， 被上訴人未得於決議後3個月內請求法院 撤銷上開決議，已產生失權之效果，被上訴人不得再主張上 開決議有瑕疵。 惟被上訴人僅繳交一般住戶每月800元之管 理費，尚積欠自93年12月12日決議後次月起即94年1月至3月 ，每月3,200元之管理費，共計9,600元（上訴人於原審起訴 時，原請求被上訴人應給付管理費32,000元，嗣於本院94年 9月23日準備程序中，減縮聲明請求被上訴人給付管理費9,6 00元，故其餘部分本院不再審酌）拒不繳納，管理委員會並 曾以臺南成功路郵局存證信函催討，被上訴人仍置之不理等 語。
二、被上訴人則以：被上訴人自93年5月間， 向鈞院依法拍程序 標購得系爭房屋後，即先後向社區管理委員會繳付與該社區 內，全體區分所有人同一標準， 即每月應繳付之800元管理
費， 上訴人擬專向被上訴人單獨一戶強收正常800元管理費 以上之4000元管理費，不知其係依據何種標準來核算及收取 ，有失公平。 又上開陽光大地社區93年度第2次區分所有權 人會議會議之決議方法， 違反陽光大地社區組織章程第6條 第4項、第5項之規定，且民法第56條規定總會之召集程序或 決議方法，違反法令或章程時， 社員得於決議後3個月內請 求法院撤銷其決議之規定，僅法人始有適用，是上訴人引據 民法第56條之規定，主張被上訴人未於除斥期間內，向法院 提起撤銷之訴，容有誤解等語置辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）被上訴人於93年5月向本院依法拍程序購得系爭房屋，為 陽光大地社區區分所有權人之一。
（二）被上訴人均按月給付與其他住戶相同之管理費800元，目 前已繳至94年10月份。
四、按對於小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法 令為理由，不得為之。又上訴狀內應記載上訴理由，表明㈠ 原判決所違背之法令及具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判 決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、 第436同條之25，分別定有明文。 又所謂判決有違背法令， 乃指判決不適用法規或適用不當， 亦為同法第468條所明定 ，且此亦為小額事件之上訴程序所準用（ 同法第436條之32 第2項參照）。 查本件上訴意旨依其形式上觀之確已表明原 判決有應適用公寓大廈管理條例第10條第2項 規定而未適用 之情形，應認其上訴為符合前開合法要件，本院應即就上訴 有無理由為實體認定，合先敘明。
五、得心證之理由：
本件兩造之爭執點在於：上訴人於93年12月12日依法召開陽 光大地社區93年度第2次區分所有權人會議， 決議被上訴人 應按月給付4,000元之管理費，其決議之效力為何？ 上訴人 得否依上開決議請求被上訴人按月給付4,000元之管理費？ 本院分述本件得心證之理由如下：
（一）按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區 分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以 以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占 出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管 理條例第31條定有明文。又依卷附（ 見原審卷9頁至第16 頁）兩造所不爭執之陽光大地社區組織章程第6條第3項規 定「出席戶數超過全體所有權人過半數及所有權比例合計 過半數以上，並經出席人數過半數及所有權比例占出席人 數所有權比例過半數以上之同意，始得作成正式決議。」
、同條第4項規定「 未達前項定額者，召集人得就同一議 案重新召集會議；其會議應有所有權人4分之1以上及所有 權比例合計4分之1以上出席，以出席人數過半數及其所有 權比例占出席人數所有權合計過半數之同意作成決議。」 、同條第5項規定「 但下列事項，應有所有權人3分之2以 上及所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3 以上及其所有權比例占出席人數所有權4分之3以上之同意 始能作成決議。⒈章程或規約之訂定或變更。⒉公共設施 重大修繕或改良。⒊住戶之強制遷離或所有權之強制出讓 。⒋約定專用或約定共用事項。」。是關於區分所有權人 會議之決議方法，陽光大地社區自得以組織章程或規約另 行規定。本件上訴人於93年12月12日所召開之陽光大地社 區93年度第2次區分所有權人會議， 決議被上訴人應按月 給付4,000元之管理費， 核其決議之內容及性質，其決議 之方法尚非屬前開陽光大地社區組織章程第6條第5項之事 實，然依前開說明，仍應依該組織章程第6條第3項之規定 決議，即應有出席戶數超過全體所有權人過半數及所有權 比例合計過半數以上，並經出席人數過半數及所有權比例 占出席人數所有權比例過半數以上之同意，始得作成正式 決議。查上訴人於93年12月12日召開陽光大地社區93年度 第2次區分所有權人會議時之區分所有權人共計有187位住 戶，然僅有64位住戶（包括被上訴人）出席該會議乙節， 有上訴人所提陽光大地社區區分所有權人名冊、陽光大地 社區93年度第2次區分所有權人會議出列席單位 及人員附 冊各1份附卷（見本院卷第47頁至第63頁）可憑， 顯未達 規定出席額即至少應有94位住戶出席，其決議方法違反陽 光大地社區組織章程之規定甚明。故而，上訴人主張上開 區分所有權人會議之決議方法並未違反陽光大地社區組織 章程之規定，即屬無據，不足採憑。
（二）次按關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力如何，公 寓大廈管理條例並無明文規定，公寓大廈住戶之性質雖屬 非法人團體，然由其性質觀之，已與社團法人相當接近， 故關於其意思決定機關所為決議之效果，自應類推適用民 法第56條關於社團總會決議效力之規定（最高法院93年度 台上字第2347號判決意旨參照）。而依民法第56條規定： 「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員 得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。 但出席社員， 對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。 總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，是公寓大 廈區分所有權人會議之決議，其召集程序或決議方法如有
違反法令或規約時，自得訴請法院撤銷其決議；倘屬決議 之內容違反法令或規約時，則為無效。查上訴人於93年12 月12日所召開之陽光大地社區93年度第2 次區分所有權人 會議之決議方法，雖違反陽光大地社區組織章程之規定， 而有程序上之瑕疵，已如前述，惟揆諸前揭說明，該決議 於未經依法撤銷前，仍非無效之決議。是上訴人主張上開 決議之決議方法縱違反前揭組織章程之規定，被上訴人未 得於決議後3個月內請求法院撤銷上開決議， 應不得再主 張上開決議有瑕疵，尚屬有據。
（三）又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管 理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由 區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費 係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區 分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規 約另有規定者，從其規定， 公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是公寓大廈共用部分或約定共用部分之管理 費，原則上固應由區分所有權人按共有之應有部分比例分 擔，惟依上揭公寓大廈管理條例規定，亦得由區分所有權 人會議依實際狀況另行規定，足見若區分所有權人會議決 議管理費用不依區分所有權人共有之應有部分比例分擔， 亦非法所不許。經查： 陽光大地社區之總戶數為187戶， 房屋面積除被上訴人為610.95平方公尺外，其餘住戶之面 積在150平方公尺至180平方公尺間， 平均為165平方公尺 ，為兩造所不爭執，並有系爭房屋之建物登記第2類謄本1 紙在卷（見原審卷第30頁）可按，另區分所有權之比例被 上訴人為萬分之2082，其餘住戶之區分所有權比例則為萬 分之470至萬分之704之間，平均為萬分之587， 亦有上訴 人所提為被上訴人所不爭執之陽光大地社區區分所有權人 名冊1份附卷可考， 是被上訴人所有系爭房屋之面積約為 其餘住戶平均面積之3.7倍， 其區分所有權之比例亦約為 其餘住戶平均區分所有權比例之3.5倍， 被上訴人於原審 復未爭執其將系爭房屋分租與多位住戶居住使用之事實， 衡情將會造成社區管理之困難並減少其餘住戶對社區公共 資源之享用。是上訴人於93年12月12日召開之陽光大地社 區93年度第2次區分所有權人會議， 決議中考量被上訴人 專屬面積為一般住戶之4倍，及其分租多戶不同人士居住 ，於公共資源之享用遠超過一般住戶之5倍，故決議對被 上訴人管理費之收費標準為每月4000元，其決議並非無見 ，尚難認有何違背公平原則之處。另被上訴人雖於本院審 理時爭執上開決議中提及被上訴人將房舍分租與3、40戶
不同人士居住，尤有悖於事實，且不無誇大其詞及誤導事 實之嫌等語，惟查被上訴人就此事實於原審始終未提出爭 執，其於本院審理時對系爭房屋隔間多戶分租之事實亦不 否認，則其於本院審理時提出上情，已與民事訴訟法第43 6之28條當事人於第二審程序不得提出新攻擊或防禦方法 之規定有違，本院自無從審酌，附此敘明。
六、綜上所述，本件上訴人於93年12月12日召開陽光大地社區93 年度第2次區分所有權人會議， 會議中決議被上訴人應按月 給付4,000元之管理費， 其決議方法雖然違反陽光大地社區 組織章程之規定，惟未經法院依法撤銷前，仍非無效之決議 ，且該決議之內容又難認有何違反法令、規約或公平原則之 處而為無效，被上訴人既為陽光大地社區之區分所有權人之 一，自應受該有效決議之拘束。從而，上訴人依據公寓大廈 管理條例第10條第2項之規定， 召開上開區分所有權人會議 ，並據上開決議之法律關係，訴請被上訴人給付積欠自93年 12月12日決議後次月起即94年1月至3月， 每月3,200元之管 理費，共計9,600元之管理費，於法有據，應予准許 。原審 未審酌上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定， 得 召開區分所有權人會議並決議請求被上訴人按月給付管理費 ，而為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核非妥 適，上訴意旨，指摘原判決違背法令，而聲明廢棄，為有理 由，爰依上訴人之聲明，改判如主文第2項所示。七、又本件判決結果已臻為明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本 院斟酌後，認對於判決結果已不生影響，爰不逐一論述，併 予敘明。
八、末按本件屬小額訴訟， 依民事訴訟法第436條之19之規定， 法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，經本院審核第 一審訴訟費用為1,000元、第二審訴訟費用為1,500元，均應 由被上訴人負擔，爰確定訴訟費用如主文第3項所示。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之32 第1項、第2項、第450條、第436條之19、第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 94 年 11 月 23 日 臺灣臺南地方法院民事第四庭
審判長法 官 高榮宏
法 官 童來好
法 官 陳金虎
以上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日
書記官 謝文心
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