臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第445號
原 告
即反訴被告 吳江仁
訴訟代理人 張致祥律師
林聖凱律師
被 告
即反訴原告 吳秀琴
吳木成
共 同
訴訟代理人 莊銘有律師
上列當事人間因所有權移轉登記等事件，本院於民國112年11月8
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴駁回。
二、本訴訴訟費用由原告負擔。
三、反訴被告吳江仁應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地如附 圖即宜蘭縣宜蘭地政事務所民國112年9月27日複丈之土地複 丈成果圖（土地坐落「宜蘭縣宜蘭市」更正為「宜蘭縣○○鄉 ○○○○○號B1部分面積14.61平方公尺之建物拆除、所示編號C1 部分面積36.97平方公尺之水泥空地刨除及上面設施等拆除 ，並將占有土地騰空返還反訴原告吳秀琴。
四、反訴被告吳江仁應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地如附 圖所示編號B2部分面積11.27平方公尺之建物拆除、所示編 號C2部分面積4.13平方公尺之水泥空地（設置圍籬養雞）刨 除及上面設施等拆除，並將占有土地騰空返還反訴原告吳木 成。
五、反訴被告吳江仁應給付反訴原告吳秀琴新臺幣11,140元，及 自民國112年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息；另自民國112年8月19日起至騰空返還第三項所示 土地之日止，按月給付反訴原告吳秀琴新臺幣186元。六、反訴被告吳江仁應給付反訴原告吳木成新臺幣3,325元，及 自民國112年8月19日起至清償日止，按週年利率百分之5計 算之利息；另自民國112年8月19日起至騰空返還第四項所示 土地之日止，按月給付反訴原告吳木成新臺幣55元。 七、本判決第三項得假執行。但反訴被告吳江仁如以新臺幣206, 320元為反訴原告吳秀琴預供擔保後，得免為假執行。八、本判決第四項得假執行。但反訴被告吳江仁如以新臺幣61,6 00元為反訴原告吳木成預供擔保後，得免為假執行。
九、本判決第五項所命給付，就已到期部分得假執行；但反訴被 告吳江仁每期如以新臺幣186元為反訴原告吳秀琴預供擔保 ，得免為假執行。
十、本判決第六項所命給付，就已到期部分得假執行；但反訴被 告吳江仁每期如以新臺幣55元為反訴原告吳木成預供擔保， 得免為假執行。
十一、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經 查：本件原告起訴原聲明如本案卷第7、9頁所示。嗣於本院 囑託地政機關測量後，原告更正聲明如民國（下同）112年1 1月6日到院之「民事變更暨追加訴之聲明狀」（見本案卷第 281、283頁），係就其請求坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土 地（下稱：「000地號土地」）與同段000地號土地（下稱： 「000地號土地」，其與000地號土地，合稱：「系爭土地」 ）使用、管理之範圍予以確定；被告則更正聲明如112年11 月2日到院之「民事變更訴之聲明狀」（見本案卷第275、27 6頁），係就其請求拆除及返還土地之範圍予以確定，揆諸 上開規定，均應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在， 且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法 院著有52年臺上字第1240號民事判例，可資參照。查本件原 告主張其就系爭土地上如附圖所示A1-1、A1-2、A2-1、A2-2 部分有使用權，為被告所否認，是兩造間就上開範圍之使用 權存否乙節，既屬未明，並致原告於私法上地位，處於不安 狀態而有受侵害之危險，而此種不安狀態，能以確認判決將 之除去，揆諸前揭法律規定及判例意旨，原告提起本件確認 之訴，堪認有即受確認判決之法律上利益。
三、被告於本訴訴訟辯論終結前，對於原告提起反訴（見本案卷 第91頁），而反訴與本訴，均係針對原告是否有權占有使用 系爭土地之爭執，核與民事訴訟法第259條之規定相符，且 無同法第260條各項所列事由，應予准許。
貳、兩造聲明及陳述要旨
一、本訴部分：
（一）原告方面：
1、原告為同段000地號土地之使用人，於64年在其上興建門 牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0000號房屋（後門牌整編改為○○○ 路00巷00號）居住使用，因越界建築及通道之需求，於71 年2月19日與訴外人吳亭庚（即被告之父）簽訂買賣契約 書（下稱：「系爭買賣契約」），購買同地段000、000地 號部分土地使用。惟因農地受法令限制無法分割，故暫未 辦理分割過戶。而今因農業發展條例修正准許共有，原告 得依民法第348條第1項規定及系爭買賣契約第1條約定請 求被告移轉系爭土地之應有部分，並維持分管關係如先位 聲明。
2、退步言，縱認系爭買賣契約之移轉條件尚未成就，但原告 仍得依系爭買賣契約第1、4條約定，確認如附圖所示編號 A1-1、A1-2、A2-1、A2-2部分之範圍有使用權如備位聲明 。
3、系爭買賣契約應有借名登記之性質，故原告依借名登記關 係終止後之返還請求權請求返還土地應有部分，並未罹於 時效。又被告均為吳亭庚之繼承人，應繼承系爭買賣契約 之權利義務。
4、聲明（見本案卷第281、283頁）： （1）先位聲明：
被告吳秀琴應將000地號土地所有權應有部分26,395分之 932移轉予原告；被告吳木成應將000地號土地所有權應 有部分82,751分之1,637移轉予原告；兩造間就系爭土地 有如附圖所示之分管關係，其中A1-1、A1-2、A2-1、A2- 2由原告分管，A1-3由被告吳秀琴分管，A2-3由被告吳木 成分管。
（2）備位聲明：
確認原告就系爭土地如附圖所示A1-1、A1-2、A2-1、A2- 2部分有使用權。
（二）被告方面：
1、被告否認系爭買賣契約其形式真正，且其內容係以「特定 農業區之農牧用地」之000、000地號部分土地，供「永久 建築使用」為買賣標的，顯係以「不能之給付」為「契約 標的」，故其契約亦為無效。
2、縱系爭買賣契約有效（假設語氣，被告否認），其請求權 時效起算日為89年1月26日（修法無限制後，其請求開始 起算），其迄今已逾20餘年，故其請求權俱已罹於消滅時 效，而無不存在。
3、又縱認原告與吳亭庚所簽立系爭買賣契約為真且為有效（ 假設語氣，被告否認），惟其亦僅係一種以移轉物權為目
的之「債權契約」，依據「債權契約相對性原則」，並無 拘束第三人之效力，被告係為受物權保障之第三人，並不 受上開契約之拘束。
4、聲明：原告之訴駁回；願供擔保請准免為假執行（見本案 卷第91頁）。
二、反訴部分：
（一）反訴原告方面：
1、000、000地號土地分別為反訴原告吳秀琴、吳木成（分則 稱姓名，合稱：「反訴原告」）所有，反訴被告未經反訴 原告同意，在系爭土地上自行搭建如附圖所示B1、C1、B2 、C2部分之地上物（下合稱：「系爭地上物」）。爰依民 法第767條第1項前段及中段之規定，請求反訴被告應將系 爭地上物拆、刨除後，將該土地騰空返還予反訴原告。 2、又反訴被告無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得 利，爰併依民法第179條規定，請求反訴被告返還自起訴 狀日回溯5年即自107年8月18日起至112年8月17日止，依 系爭土地111年1月之申報地價乘以占用面積，按週年利率 百分之10計算占用反訴原告系爭土地之不當得利，及自起 訴狀繕本送達翌日起即112年8月19日起至返還系爭土地之 日止，按月分別給付反訴原告吳秀琴、吳木成相當於租金 之不當得利186元、55元。
3、聲明：如主文第3至6項所示；願供擔保請准宣告假執行（ 見本案卷第275、276頁）。
（二）反訴被告方面：
1、反訴被告依系爭買賣契約之買賣及借名登記法律關係，本 得請求反訴原告二人移轉土地持分。退步言之，縱認為反 訴被告尚不能請求移轉土地持分，但反訴被告已於71年2 月19日受領系爭土地之交付，故反訴被告係有權占有系爭 土地。
2、反訴原告係吳亭庚之繼承人，應繼承系爭買賣契約之法律 關係，業如前述，則反訴被告依系爭買賣契約主張有權占 有，自有理由。又反訴原告係受贈取得土地，基於後手不 得優於前手之法理，反訴原告即應繼受贈與人吳亭庚之權 利狀態，反訴被告係有權占有系爭土地。
3、反訴被告係有權占有系爭土地，自無不當得利可言，反訴 原告請求拆屋還地及相當租金之不當得利云云，均無理由 ，應予駁回。
4、聲明：駁回反訴：如受不利判決，准供擔保免為假執行（ 見本案卷第143頁）。
參、得心證之理由
一、查系爭土地使用地類別為「農牧用地」（見本案卷第63、65 頁系爭土地登記謄本），屬農業發展條例第3條第11款所規 定之耕地（見本案卷第133頁宜蘭縣宜蘭地政事務所函文） ，而自35年4月29日起，修正前土地法第30條即規定：「私 有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限」。 按「修正前土地法第30條規定，旨在貫徹耕者有其田之基本 國策（憲法第143條第4項），發揮農地之效用，並防止無自 耕能力之人承受農地以供耕作以外之用途，造成土地投機壟 斷之情形，致妨害國家農業之發展，自屬強制規定。倘於私 有農地買賣契約中，形式上雖合法約明由承買人指定移轉登 記與有自耕能力之任何第三人或特定第三人，但承買人指定 之目的，僅在於借用有自耕能力之第三人名義取得產權，實 質上並無使該第三人真正取得農地從事耕作之意思，即係為 規避土地法第30條規定之適用，以迂迴方法達成該規定所禁 止相同效果之行為，既違反其規定意旨，自屬脫法行為，應 為無效。查游**2人與陳**簽訂系爭買賣契約前，已於62年8 月16日就附表一土地另訂合作建築契約書，為兩造所不爭執 。依卷附系爭買賣契約後附記載『…此地乙方（陳**）於民國 62年8月16日與甲方游**與蔡游**訂立合作建築契約書，該 契約所載乙方取得房地扣除三樓建兩棟份（即二棟份土地扣 除）扣除外，其他乙方分得土地房屋出售。即本契約成立日 ，乙方將全筆土地移轉過戶與甲方，於建築時，辦理分割， 將乙方分得土地移轉過戶還與乙方或乙方指定名義，此兩棟 份之土地移轉過戶與甲方及甲方日後移轉過戶與乙方，兩段 增值稅由乙方自己負擔』；及備忘錄所載『…前開台端（游**2 人）借用本人（上訴人）名義買入之土地業已辦妥產權取得 登記領有土地所有權狀…如台端要辦理移轉過戶或建築等需 要，本人親自協助辦理……』，似見游**購買該土地，係供作 合作建築房屋使用，其指定移轉登記與上訴人之目的，僅在 於借用有自耕能力之上訴人取得產權，實質上並無使上訴人 真正取得該土地從事耕作之意思。倘係如此，能否謂系爭買 賣契約非屬規避修正前土地法第30條規定之脫法行為，致系 爭買賣契約因而無效？亦非無疑。果系爭買賣契約係以不能 之給付為契約標的，依民法第246條第1 項本文規定而無效 ，或屬規避修正前土地法第30條規定之脫法行為而無效」（ 最高法院110年度臺上字第1053號民事判決意旨參照），故 購買農地，若係供建築房屋使用，實質上並無真正取得該土 地從事耕作之意思，則系爭買賣契約應屬無效。查系爭買賣 契約第一條業已約明「出賣與乙方（按：即原告吳江仁）為 永久建築使用是實」（見本案卷第33頁），原告亦自承：係
就房屋越界部分約定系爭買賣契約，再購買系爭土地寬度2. 2公尺、長度30公尺作為通道使用迄今等語（見本案卷第9頁 ），故原告購買系爭土地，係供自己或他人之房屋與房屋通 道使用，實質上並無真正取得該土地從事耕作之意思，則依 上述說明，系爭買賣契約應屬無效。從而，原告依系爭買賣 契約所提出之先位與備位聲明，均無理由。
二、按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者 ，非經登記，不生效力」，民法第758條第1項定有明文。次 按：「所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者） 經他方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產， 以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名 人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名 登記契約。而不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張 借名登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任」（最高法 院108年度臺上字第2359號民事判決意旨參照）。查原告並 未就其業已依何物權行為登記取得其先位或備位聲明所主張 之土地後，再與何人成立借名登記意思表示合致等事實，舉 證以實其說，自應認其關於借名登記之主張為無理由。同理 ，原告並未就其業已依何物權行為登記取得先位聲明所主張 之應有部分，則其尚非系爭土地之共有人，對於系爭土地， 自無分管可言，故其以先位聲明主張分管法律關係，亦無理 由，更可見原告之先位與備位聲明，均無理由。三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。查反訴原告分別為000、0 00地號土地之所有權人（見本案卷第63、65頁土地登記謄本 ），而反訴被告自承其為附圖所示編號B1、C1、B2、C2之事 實上處分權人（見本案卷第188、309頁），而反訴被告以系 爭買賣契約為其有權占有系爭土地之抗辯，然因系爭買賣契 約無效，已如前述，故反訴被告之抗辯並無理由，反訴被告 亦未能主張並舉證有何其他有權占有使用系爭土地之正當權 源，則反訴原告依所有權之法律關係（見本案卷第97頁）， 請求反訴被告將附圖編號B1、C1、B2、C2部分拆除、刨除等 ，並將占用土地分別騰空返還反訴原告，即屬有據，應予准 許。
四、按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常之觀念（最高法院 61年臺上字第1695號民事裁判意旨參照）。是無權占有他人 土地者，受有得自由使用、收益所有物之利益，並致土地所 有權人受有損害，土地所有權人自得依不當得利之法律關係
，請求無權占有人返還相當於租金之不當得利。查反訴被告 無權占用系爭土地如附圖編號B1、C1、B2、C2所示部分，已 如前述，反訴被告因此獲有利益，所受利益與反訴原告無法 使用收益系爭土地間有直接因果關係，反訴原告自得依不當 得利之法律關係，請求反訴被告償還所受利益，又該利益依 其性質不能返還，應償還占有使用利益之價額，是反訴原告 請求反訴被告給付無權占用系爭土地之相當於租金之不當得 利（見本案卷第97、98頁），即屬有據。
五、反訴被告自承：其就房屋越界部分約定系爭買賣契約，再購 買系爭土地寬度2.2公尺、長度30公尺作為通道使用迄今等 語（見本案卷第9頁），故如附圖所示編號B1、C1、B2、C2 部分，均已占有多年，可認反訴被告占有系爭土地之期間， 已超過起訴前5年，故反訴原告依不當得利之法律關係，請 求反訴被告給付自反訴起訴日即112年8月17日起回溯5年期 間相當於租金之不當得利（見本案卷第91、98頁），自屬有 據。再者，反訴原告請求反訴被告就未到期之不當得利給付 性質，雖為將來給付之訴，但反訴被告對於已到期之不當得 利迄未給付，且迄今尚未拆除系爭地上物，反訴原告自有預 為請求之必要（民事訴訟法第246條規定參照）。從而，反 訴原告請求反訴被告自反訴起訴狀繕本送達翌日起即112年8 月19日（見本案卷第317頁中華郵政掛號郵件收件回執）起 至騰空返還占用系爭土地之日止，按月給付反訴原告相當於 租金之不當得利，亦屬有據。
六、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂 土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地 價額依法定地價，建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地 政機關估定之價額而定。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其 申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文。此外，基地 租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之 位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所 受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68 年臺上字第3071號民事裁判意旨參照）。爰審酌系爭土地位 處宜蘭縣礁溪鄉，為農牧用地，土地形狀方正，有土地登記 謄本與地籍圖可參（見本案卷第63、65、191頁），並參以 申報地價通常遠較市價為低，認反訴原告主張本件以系爭土 地申報地價週年利率百分之10（見本案卷第97、98頁）計算 相當於租金之不當得利，尚稱合理。查系爭土地之申報地價
，於107、109、111年度每平方公尺均為432元（見本案卷第 142頁），爰依反訴被告占有系爭土地如附圖所示編號B1、C 1、B2、C2之面積（見本案卷第221頁），依此計算，反訴原 告吳秀琴得請求反訴被告返還回溯5年之不當得利共計11,14 1元（計算式：000地號土地111年1月申報地價432元/平方公 尺×占用B1及C1面積51.58平方公尺×10％×5年，元以下4捨5入 ）；反訴原告吳木成請求反訴被告返還回溯5年之不當得利 共計3,326元（計算式：000地號土地111年1月申報地價432 元/平方公尺×占用B2及C2面積15.4平方公尺×10％×5年，元以 下4捨5入），從而，反訴原告請求反訴被告返還回溯5年之 不當得利僅分別請求11,140元、3,325元（見本案卷第276頁 ），為有理由。又反訴原告吳秀琴請求反訴被告按月給付租 金186元（計算式：000地號土地111年1月申報地價432元/平 方公尺×占用B1及C1面積51.58平方公尺×10％÷12，元以下4捨 5入）；反訴原告吳木成請求反訴被告按月給付租金55元（ 計算式：000地號土地111年1月申報地價432元/平方公尺×占 用B2及C2面積15.4平方公尺×10％÷12，元以下4捨5入），至 返還占用土地之日為止，均有理由。
七、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應 付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利 率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第2 03條分別有明文規定。反訴原告請求反訴被告給付如主文第 5、6項所示之金額，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即112年8 月19日（見本案卷第317頁之中華郵政掛號郵件收件回執） 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據 。
肆、結論︰本訴部分，原告之訴均無理由，均應予駁回；反訴部 分，反訴原告之訴為有理由，應予准許。而反訴部分，兩造 分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行（見本案 卷第92、143、276頁），反訴原告勝訴部分，係所命反訴被 告給付之金額未逾50萬元之判決，依民事訴訟法第389條第1 項第5款之規定，應依職權宣告假執行，反訴被告聲請宣告 免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定 相當之擔保金額准許之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 對判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
陸、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 11 月 29 日 民事庭 法 官 伍偉華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 29 日 書記官 葉瑩庭