臺灣南投地方法院民事判決
111年度訴字第544號
原 告 林業喜
訴訟代理人 蔡嘉容律師
複 代理人 呂秀梅律師
被 告 江坤樹
江政達
共 同
訴訟代理人 張益隆律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年10月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落南投縣○○鄉○○段000○000○000○000○000○000地號土地（下 逕以地號表示，合稱系爭土地）原為被告所共有，應有部分 各2分之1，原告於民國110年10月4日以總價新臺幣（下同） 3,800萬元向被告購買系爭土地，並於同日簽訂不動產買賣 契約書（下稱系爭契約），其中229、232、233地號土地之 使用分區為住宅區，其餘為農業區及道路用地，原告已給付 全部買賣價金與被告，被告亦於同年11月18日將系爭土地所 有權移轉登記與原告。
㈡詎原告於000年00月間委請建築師申請建築執照套繪計算後發 現，229、232、233地號土地竟分別有60.59坪、5.75坪、6. 65坪之使用分區屬農業區，與系爭契約約定為住宅區明顯不 符，是被告所移轉交付之上開土地使用分區與系爭契約約定 不合，而有物之瑕疵及不完全給付之情形。退步言，縱因不 可歸責於兩造之事由，致229、232、233地號土地之使用分 區與系爭契約約定不符，其中屬農業區部分亦無法變更為系 爭契約所約定之住宅區，而有給付不能之情形，原告自得依 不當得利之規定，請求被告返還原告已為給付之該部分買賣 價金。又原告購買系爭土地時，兩造係約定住宅區土地以每 坪4萬7,000元計價（系爭契約記載每坪6萬元，係配合辦理 實價登錄之故），其餘農業區、道路用地每坪單價則以總價 扣除住宅區之價金後除以農業區、道路用地之坪數，計算得 出每坪為1萬2,560元，被告將有部分農業區之229、232、23 3地號土地，全數以住宅區價格出售，致原告受有溢付土地 價款251萬4,120元之損失，其自得請求被告依出賣前應有部
分比例負減少價金或損害賠償責任，即被告應各給付原告12 5萬7,060元（計算式：2,514,120÷2=1,257,060）。爰依民 法第359條前段、第227條、第266條之規定提起本件訴訟， 請求擇一為原告勝訴之判決。
㈢並聲明：⒈被告應各給付原告125萬7,060元，及均自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於110年10月2日與原告協商系爭土地出賣事宜時即提出1 09年3月18日土地使用分區證明與原告參考，並表明系爭土 地以4,200萬元價金整體出售，經兩造議價後合意由原告以 總價3,800萬元購買系爭土地，並未區分住宅區、農業區或 道路用地另行約定每坪單價，僅為配合實價登錄規定，而於 系爭契約中備註229、232、233地號土地為住宅區每坪以6萬 元計價而已。
㈡系爭契約訂立後為辦理系爭土地所有權移轉登記，經兩造共 同委任地政士申請取得之110年10月6日土地使用分區證明， 就229、232、233地號土地之使用分區亦記載為住宅區，此 與被告提供之109年3月18日土地使用分區證明記載相同，並 據以完成系爭土地之所有權移轉登記，可見被告移轉、交付 之229、232、233地號土地使用分區確為住宅區無誤，被告 交付之上開土地並無物之瑕疵；縱認229、232、233地號土 地有部分為農業區屬物之瑕疵，然系爭土地早於110年11年1 8日即已移轉、交付與原告，而土地使用分區狀況屬政府公 開資訊，原告本可隨時查詢以檢查系爭土地之使用分區是否 與契約約定相符，卻遲至將近1年後始以存證信函通知229、 232、233地號土地有物之瑕疵，依民法第356條第1、2項規 定，應視為原告已承認其所受領之物，自不得再請求被告負 瑕疵擔保責任。又兩造於系爭契約上已約明不動產標示之記 載如有不符或未盡事項，以地政機關登記謄本之記載為準， 可知兩造係以土地現況交付，則被告將系爭土地所有權移轉 登記並交付與原告，已依債之本旨為給付，況被告從未約定 或擔保229、232、233地號土地全部屬住宅區，原告於洽購 系爭土地時，亦可自行查詢屬公開資訊之土地使用分區情形 ，是229、232、233地號土地自交付後縱有部分遭劃分為農 業區，亦屬國家對都市計畫之規劃，與被告無涉，非屬可歸 責於被告，被告並無不完全給付之情形。另被告已依約交付 系爭土地經原告受領並占有使用，未有何給付不能之情形， 則依民法第373條規定，229、232、233地號土地縱因政府對 於都市計劃之規劃有所變異，致有部分遭劃分為農業區，該
危險亦應由原告負擔，原告主張依民法第266條規定請求返 還價金，亦無理由。
㈢並聲明：⒈如主文第1項所示。⒉如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地原為被告共有，應有部分各2分之1。 ㈡許春城於000年00月0日下午，帶被告江政達至原告位於南投 縣國姓鄉之住處洽談系爭土地買賣事宜，被告江政達並提出 109年3月18日土地使用分區證明書予原告參考。 ㈢原告於110年10月4日以3,800萬元向被告購買系爭土地，並於 同日簽訂系爭契約。
㈣原告已依系爭契約約定給付被告買賣價金3,800萬元，被告則 於110年11月18日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登 記與原告。
㈤原告於111年10月28日寄發存證信函與被告，以229、232、23 3地號土地有部分為農業區，非住宅區，主張依民法第227條 規定請求退還部分買賣價金，經被告江坤樹於111年10月31 日收受、被告江政達於同年11月11日收受。 ㈥依原告所申請之111年12月1日系爭土地使用分區證明書，229 、232地號之土地使用分區為住宅區，有部分農業區；233地 號之土地使用分區為農業區，有部分住宅區。
四、本院之判斷：
原告主張被告就有部分為農業區之229、232、233地號土地 ，全數以住宅區價格出售，致原告受有溢付買賣251萬4,120 元之損失，被告應負瑕疵擔保責任，其得依民法第359條規 定主張減少價金、依民法第227條規定主張不完全給付之損 害賠償，或依民法第266、179條規定主張因不可歸責雙方致 給付不能，請求返還給付不能部分之買賣價金等情，為被告 所否認。經查：
㈠原告主張229、232、233地號土地於交付時，有部分使用分區 為農業區之瑕疵，難認有據：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項前 段定有明文。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保 責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第 354條規定自明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非 出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字 第951號判決意旨參照）。是買賣標的有無物之瑕疵，係以 交付時之狀態為準，若出賣人於依民法第373條規定交付買
賣標的物與買受人時，買賣標的物並無滅失或減少其價值之 瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵， 嗣於交付後始發生之危險，自交付時起，均由買受人承受負 擔，買受人自不得再向出賣人主張瑕疵擔保之責任。 ⒉依系爭契約第3條關於各期款項給付方式之約定，其中尾款部 分載明：「辦竣產權登記及完成點交買賣標的物，同時付清 買賣尾款」（本院卷第37頁）等語，可知兩造已合意於買賣 尾款付清時交付系爭土地，而由被告分別於110年11月20日 、11月22日簽收尾款支票（本院卷第57頁），堪認被告至遲 於110年11月22日已履行其交付系爭土地與原告之義務。 ⒊又依證人簡素鳳即兩造委任之地政士證述：系爭契約第1條之 土地標示使用分區、使用地類別，係依據被告提供之109年3 月18日土地使用分區證明書，其上載明229、232、233地號 土地之使用分區均為住宅區（本院卷第257頁）、因為土地 使用分區證明僅有8個月效期，故其於系爭契約成立後有再 重新申請系爭土地之使用分區證明，才有辦法辦理過戶（本 院卷第254、255、257頁）等語，並當庭提出其申請取得之1 10年10月6日土地使用分區證明（本院卷第263頁）為佐，而 由110年10月6日土地使用分區證明載明229、232、233地號 土地之使用分區均為住宅區，再參以證人簡素鳳係持110年1 0月6日土地使用分區證明完成系爭土地所有權移轉登記，原 告又未舉證證明系爭土地交付前即有土地使用分區變更之事 實，堪認系爭土地於移轉登記、交付原告時，229、232、23 3地號土地之使用分區仍為住宅區無訛。則被告於交付系爭 土地與原告時，既不存在原告上開所指229、232、233地號 土地之使用分區為住宅區，但有部分農業區，或土地使用分 區為農業區，但有部分住宅區之情事，即被告交付之229、2 32、233地號土地與系爭契約約定尚無不符，難謂被告當時 交付之系爭土地有何減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 可言。且縱229、232、233地號土地之使用分區於系爭土地 交付原告後有所變更，依前揭說明，該危險亦已移轉由原告 承擔，非被告應負瑕疵擔保責任範疇，原告主張229、232、 233地號土地有物之瑕疵，依民法第359條規定主張減少價金 ，難認有據。
㈡原告主張229、232、233地號土地有部分為農業區，屬不可歸 責於兩造之給付不能，依民法第266條、第179條規定請求被 告返還原告溢付之買賣價金251萬4,120元，亦屬無據： ⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受 負擔，但契約另有訂定者，不在此限；因不可歸責於雙方當 事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付
之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項 情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之 規定，請求返還。民法第373條、第266條分別定有明文。民 法上所謂給付不能，係指依社會觀念其給付已屬不能者而言 。如給付並非不能，僅給付之內容不符債務本旨，則屬不完 全給付，而非給付不能（最高法院83年度台上字第2265號裁 判意旨參照）。又不能之給付，指債務人應為之給付，不能 依債務本旨實現之謂；而不完全給付，則指債務人提出之給 付，不合債之本旨而言。亦即前者之給付為不能，後者則已 為給付，僅不合債之本旨而已（最高法院86年度台上字第92 4號裁判意旨參照）。苟土地之出賣人已將該土地移轉、交 付與買受人，而有土地使用分區與約定不符之情事，亦僅買 受人得否依不完全給付之規定行使權利而已，尚難謂買受人 得依給付不能之規定行使權利。
⒉系爭土地業於110年11月18日完成所有權移轉登記與原告，為 兩造所不爭執，並於同年11月20日交付原告，亦如前述，則 系爭土地尚無給付不能之情形，而系爭土地之利益及危險， 自交付時起均由原告承擔，準此，嗣後縱有229、232、233 地號土地之使用分區與系爭契約約定不符之情形，亦屬被告 提出之給付是否合於債之本旨、有無不完全給付之問題，要 與給付不能之情形有間，故原告主張229、232、233地號土 地有部分為農業區，該部分屬不可歸責於兩造之給付不能， 難認可採。從而，原告主張被告應依民法第266條之規定返 還原告溢付之買賣價金251萬4,120元，亦屬無據。 ㈢原告主張被告將有部分屬農業區之229、232、233地號土地， 全數以住宅區價格出售，有可歸責之事由，應依民法第227 條之規定賠償原告所受損害251萬4,120元，亦不可採： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1項分別定有明文。是不完全給付責任之成立，須以有 可歸責於債務人之事由，債務人始需擔負債務不履行之賠償 責任。
⒉被告江政達於110年10月2日與原告洽談系爭土地買賣事宜時 ，已提出109年3月18日土地使用分區證明書與原告參考，此 為兩造所不爭執，而依該土地使用分區證明，229、232、23 3地號土地之使用分區均為住宅區（本院卷第135頁）。又系 爭土地所依據之都市計劃案名、各別之土地使用分區等內容 ，係登載於南投縣國姓鄉公所簡便行文表，主旨並載明核發 被告江政達申請之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地 ）證明書等語，其上並蓋有南投縣國姓鄉公所之關防及鄉長
職章，而屬合法、有效之公文書，則被告對此土地使用分區 記載自有合理之信賴，從而，被告基於信賴上開土地使用分 區證明而依其之登載，以229、232、233地號之土地使用分 區均為住宅區與原告訂立系爭契約，縱229、232、233地號 土地之使用分區嗣後變更記載為住宅區內有部分農業區、農 業區內有部分住宅區，亦非被告於出售系爭土地、訂立系爭 契約時所得預知，自無可歸責於被告之可言。況被告為辦理 系爭土地所有權移轉登記而委請地政士申請之110年10月6日 土地使用分區證明，其上就229、232、233地號土地之使用 分區亦均記載為住宅區，亦有110年10月6日土地使用分區證 明附卷可參（本院卷第263頁），足見被告於出售系爭土地 前、後，迄至原告主張於000年00月間委請建築師申請建造 執照，甚至原告申請取得111年12月1日土地使用分區證明前 ，根本沒有229、232、233地號土地會有原登記使用分區為 住宅區但有部分為農業區，或原登記為住宅區後變更為農業 區之認知可能。而229、232、233地號土地之使用分區為住 宅區，嗣後變更有部分為農業區之情形，亦非被告所造成， 被告對此亦無從事先預見，則其對出賣之229、232、233地 號土地於所有權移轉登記並交付後有使用分區記載變更情形 ，自無可歸責事由，原告依民法第227條第1項規定，請求被 告負債務不履行賠償責任，亦不可採。
五、綜上所述，原告依民法第359條前段、第227條、第266條規 定，請求被告分別給付125萬7,060元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並無理由， 應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附 麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 民事第一庭 法 官 曾瓊瑤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 書記官 陳彥汶