臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第1442號
原 告 中冠不動產有限公司
法定代理人 陳雪惠
訴訟代理人 龔錦堂
被 告 萬秀芳
訴訟代理人 顏福楨律師
上列當事人間請求給付服務費事件，本院於民國112年10月27日
言詞辯論終結，判決如下︰
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
被告於民國111年11月6日，以通訊軟體LINE告知訴外人即原
告公司經理劉國清，有意購買劉國清於LINE所刊登之太平邊
間庭院~電梯孝親房別墅（即門牌號碼：臺中市○○區○○00街0
0巷0弄0號物，下稱系爭房地），嗣劉國清於同年11月12日
聯絡屋主及被告同往系爭房地參觀後，兩造於111年11月13
日約定被告委託原告以新臺幣32,000,000元進行議價，及支
付50,000元之議價保證金與原告，兩造並簽訂買賣議價委託
書及確認書（下分稱系爭委託書、確認書，合稱系爭契約）
，議價期間至111年11月20日止，因議價期間屆滿時仍未能
議價成功，原告已依約退保證金與被告，詎原告嗣後發現系
爭建物已於111年12月23日以買賣為原因出售，並於112年2
月16日辦理移轉登記與被告，依系爭確認書其他約定與說明
第3條約定，被告於委託期限屆滿後2個月內，與賣方成交者
，視為受託人已完成義務，被告仍應依系爭確認書第2條約
定給付購屋總價百分之1之服務費，系爭房地交易總額為36,
500,000元，被告應給付原告之服務費為365,000元（計算式
：00000000×1％＝365000）。爰依系爭契約，提起本件訴訟等
語，並聲明：被告應給付原告365,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
系爭契約係消費者保護法（下稱消保法）第2條第7、9款所
規定之定型化契約條款、定型化契約，原告於111年11月12
日帶同被告參觀系爭房地，翌日兩造即簽訂系爭契約，原告
未依消保法第11條之1規定，提供合理足够的3日審閱時間讓
被告審閱，以充分了解定型化契約條款之機會，系爭確認書
第3條之約定應不構成兩造契約內容，對被告並無拘束力等
語置辯。並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於111年11月13日簽訂系爭契約，約定被告委託
原告以3,200萬元進行議價，被告並給付50,000元之議價保
證金，因約定之議價期間屆滿，原告仍未能議價成功，原告
已依約退還議價保證金與被告，被告於111年12月23日購買
系爭建物，並於112年2月16日完成所有權移轉登記，系爭確
認書其他約定與說明第3條約定，被告於委託期限屆滿後2個
月內，與賣方成交者，視為受託人已完成義務，被告應依系
爭確認書第2條約定給付購屋總價百分之1之服務費，而系爭
房地交易總額為36,500,000元等情，業據原告提出系爭契約
、通訊軟體LINE對話記錄、系爭房地之建物第一類謄本、內
政部不動產交易實價查詢服務網網路查詢資料等件為證，且
為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真正。
㈡、按消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服
務者。而企業經營者，則指以設計、生產、製造、輸入、經
銷商品或提供服務為營業者。至消費關係，乃指消費者與企
業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。又定型化契約
條款，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約
之用，所提出預先擬定之契約條款。此觀諸消費者保護法（
下稱消保法）第2條第1款、第2款、第3款、第7款等規定即
明。經查，系爭契約書約定被告委託原告以32,000,000元進
行議價，並支付50,000元議價保證金與原告，倘系爭房地經
買賣成立時，被告應給付原告服務報酬等情，為兩造所不爭
執，系爭契約之性質應屬民法居間契約。又依系爭契約記載
內容及形式，係企業經營者即原告單方所預先擬定之定型化
契約，且係屬消費關係，系爭契約之約定，係屬消保法第2
條第7款之定型化契約條款，堪予確定。
㈢、次按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內
之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。企業經營者以定
型化契約條款使消費者拋棄前項權利者，無效。違反第1項
規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款
仍構成契約之內容。中央主管機關得選擇特定行業，參酌定
型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項
，公告定型化契約之審閱期間。消保法第11條之1定有明文
，而行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動
產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，公告不動
產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日。經查，系爭
契約包含系爭委託書及系爭確認書，兩份係印製於同一張書
紙上，其上所印製之編號亦均記載為「編號：M950661」，
簽署日期復同為111年11月13日所簽，此為兩造所不爭執，
復有系爭契約附卷可佐（見本院卷第19頁），足見系爭委託
書及系爭確認書為同一契約之兩部分甚明。
㈣、次查，系爭委託書固記載「本契約及其附件於中華民國111年
11月13日經委託人攜回審閱3日」，並經被告簽名，惟兩造
對系爭契約係111年11月13日簽訂，原告並未將系爭契約交
由被告攜回3日審閱，此為兩造所不爭執，核與證人劉國清
亦於本院證稱：「【（提示原證1委託書、確認書，本院卷
第19頁）確認書跟委託書萬秀芳的簽名是什麼時候簽的？】
111年11月13日簽名的」、「（你在111年11月13日簽名前有
沒有把確認書跟委託書的書面交給被告看過？）沒有」等語
（見本院卷第139頁）；及證人林瑞淙即被告之配偶亦於本
院結證稱：「【（提示確認書及議價委託書）有沒有看過確
認書及議價委託書？】有」、「（你在什麼時候什麼地方看
過？）111年11月13日在十甲東路路易莎咖啡」、「（上面
萬秀芳的簽名是不是你太太的簽名？）是」、「（劉國清在
簽約的時候，就契約的內容有無跟你太太說什麼？）沒有說
什麼」、「（劉國清有沒有跟你們解釋確認書及買賣議價委
託書的內容？）沒有，只有叫我太太簽名而已」、「（劉國
清有無跟你太太說逾三天後若無異議合約生效執行？）沒有
」等語相符（見本院卷第143-144頁）。益證原告並未將系
爭契約交由被告攜回審閱3日，已違反消保法第11條之1第1
項規定，依同條第3項規定，僅生由原告單方所預先擬定之
定型化契約條款，不構成契約之內容，且被告亦已為此抗辯
，系爭確認書第3條既經被告抗辯違反審閱期之規定，而不
列入系爭契約內，原告本於系爭確認書第3條、第2條約定，
請求被告給付服務費，即屬無據，不應准許。
㈤、再按「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請
求報酬」，民法第568條第1項定有明文。另按「民法第529
條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之
種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，
一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介：他方給付報
酬之契約而言(民法第565條)。是居間契約為勞務給付契約
之一種，其與委任契約不同者㈠居間之內容限於他人間行為
之媒介，且以有償為原則。㈡居間人報酬之請求，以契約因
其報告或媒介而成立者為限。㈢所支出之費用非經約定，不
得請求償還(民法第568條)，從而居間契約之有關規定應優
先於委任契約之規定而適用」（最高法院79年度台上字第57
9號判決意旨參照）再查，系爭確認書第3條定固有上開約定
，惟系爭契約並未約定在委託期間內，不得自行購買或另行
委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為之專屬授權之
約定。而在委託議價期間內，原告為系爭房地委託議價所為
支出，均為營運成本之內，由原告自行負擔，原告依系爭契
約所支出之勞力、時間、費用本係其營運過程中之一環，且
該等付出為原告所得預見，原告願意付出勞力、時間、費用
之原因，係基於議價成功後，被告應給付總價百分之1之服
務報酬，惟若議價並未成功，委託人即被告無給付服務報酬
之義務，原告就已付出之服務應屬其營業成本，並無報酬請
求權。亦即受託人即使有相當服務之付出，然若委託人與賣
方之成交，與受託人提供之服務不具直接關係，或與他人之
努力更具直接關係者，則受託人就其已付出之服務仍無報酬
請求權存在可言。本件被告委託原告之議價於議價期間屆滿
時並未成功，原告之居間尚未達成功階段，買賣雙方尚未成
為買賣契約當事人，即令事後經由其他媒介者促成買賣雙方
就價金達成合意，應認居間工作係由該名媒介者所完成，原
告既未未達到媒介成功之程度而未完成居間工作，即無系爭
確認書第3條之適用，附此說明。
㈥、從而，原告依系爭確認書第3條約定，訴請被告給付服務費36
5,000元本息，為無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 24 日 書記官 洪加芳
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