臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
112年度中小字第4292號
原 告 燕國天地管理委員會
法定代理人 周文蘭
訴訟代理人 巢維夫
被 告 李泓毅
訴訟代理人 李家福
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年11月1日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣94,788元，及自民國112年6月2日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣94,788元為原告預供擔保後
，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
被告為坐落臺中市○○區○○段0000○號建物即門牌號碼臺中市○
○區○○路0段000號1、2、3層、騎樓房屋（下稱系爭建物）之
所有權人，係燕國天地社區（下稱系爭社區）之區分所有權
人，依系爭社區住戶規約第10條之約定，有繳納管理費之義
務，另依105年12月18日系爭社區區分所有權人會議決議以
「管理費費率及收繳管理辦法」為系爭社區管理費之收費標
準（下稱105年收費標準），被告所有系爭建物之總坪數為6
5.83坪（含共有部分），系爭建物現行收費標準20-80坪是
每月每坪新臺幣40元，總坪數為65.83坪，每月應繳新臺幣
（下同）2,633元、3個月為一期，每期應繳7,899元（40×65
.83＝2,633.2，2,633×3＝7,899），被告自109年1月1日至111
年12月31日止，共積欠12期未繳納，合計金額為94,788元（
7899×12＝94788）。屢經催討未獲置理。爰依公寓大廈管理
條例、住戶規約、105年收費標準之法律關係，提起本件訴
訟等語，並聲明：被告應給付原告94,788元，及自支付命令
送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：
系爭建物屬透天店面之辦公室大樓，並非住家，不論依85年
10月11日之收費標準（下稱舊收費標準）或105年收費標準
，每坪之管理費為15元，原告提出之105年收費標準雖經決
議，惟不符合規約約定表決權數及出席數，且依105年第二
次區分所有權會議紀錄記載：伍.議題討論決議之議題。一
、確認管理費收費標準。其中之說明、提案、決議詳如其所
提之附件，並未揭示管理費收取金額，原告之請求自屬無據
。況原告的之管理費收費標準表，係燕國天地「大樓」管理
繳費標準，燕國天地管理委員與燕國天地「大樓」管理委員
會並非相同，自無收費之依據等語置辯。並聲明：原告之訴
駁回。
三、本院之判斷：
㈠、被告為系爭建物所有權人及系爭社區住戶，惟自109年1月1日
至111年12月31日尚欠繳管理費94,788元，而系爭社區105年
12月18日召開之區分所有權人會議修正以105年收費標準取
代原規約中舊收費標準計算管理費，其中105年收費標準規
定，店面每月應繳每月500元管理費，80坪以上應繳每坪15
元管理費，又舊收費標準則規定，透天店面每戶每月500元
等情，有燕國天地大樓住戶規約、燕國天地管理費收費標準
表、系爭建物登記第一類謄本、存證信函、掛號郵件回執、
郵件領取紀錄、105年12月18日系爭社區區分所有權人會議
決議、「管理費費率及收繳管理辦法」在卷可佐（見司促卷
第23-45、55-61頁、本院卷第65-68、103頁），堪信屬實。
㈡、按被告為系爭社區之區分所有權人，而公寓大廈管理條例乃
為規範公寓大廈住戶之權利義務及加強公寓大廈之管理維護
，提昇居住品質而制定。是本件關於兩造之權利義務，即應
優先適用公寓大廈管理條例之規定，於該條例未規定者，始
適用其他法令之規定（公寓大廈管理條例第1條參照）。又
原告住戶規約性質上為公寓大廈管理條例所稱之規約，而依
據公寓大廈管理條例第3條第12款規定規約乃公寓大廈區分
所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有
權人會議決議之共同遵守事項。是基於私法自治原則，關於
兩造間之權利義務，即應受住戶規約之拘束。
㈢、經查，不論舊收費標準或105年收費標準，及住戶規約中，均
未就住家、店面或辦公室大樓為定義性之規定，而公寓大廈
管理條例亦無定義性規定，則解釋住家、店面或辦公室大樓
之意義，除依社會通念外，尚非不得以原告收取管理費之往
例藉以探求該條約定之真意。而依社會通念，公寓大廈中一
般住戶與店面之管理費收費標準之所以會有區別，通常主要
以有無使用公用設備及增加社區安全維護管理、費用之負擔
等情判斷，而基於使用者付費原理，始有減輕收費標準之差
別待遇適用。次查，系爭建物前均依一般住戶而非店面收費
標準繳納管理費，此業經本院106年度簡上字第37號、107年
度簡上字第193號、109年度簡上字第321號給付管理費事件
判決在案，有上開事件判決書附卷佐（見本院卷第74、85、
97頁），則依前開判決記載系爭社區收取管理費之往例、系
爭建物使用公共設備增加社區維護管理費用負擔等情事，探
求該店面真意結果，系爭建物並非舊收費標準所規定之辦公
室大樓或透天店面，亦非105年收費標準所規定之店面，應
無疑義，則原告主張被告所有系爭建物應以一般住戶之收費
標準繳納管理費，應屬可採。又兩造就系爭建物之總坪數為
65.83坪，則系爭建物依105年收費標準20-80坪為每月每坪4
0元，總坪數為65.83坪，每月應繳2,633元、3個月為一期，
每期應繳7,899元（計算式：40×65.83＝2,633.2，2,633×3＝7
,899），被告自109年1月1日至111年12月31日止，共12期，
未繳納金額為94,788元（7899×12＝94788），
原告請求被告給付上開金額，自屬有據。被告抗辯系爭建物
為辦公室大樓，每坪應該為15元云云，顯與事實不符，未足
採信。
㈣、至被告抗辯105年收費標準雖經區分所有權人決議，然該次決
議不符合規約約定表決權數及出席數云云。惟依公寓大廈管
理條例第31條規定「區分所有權人會議之決議，除規約另有
規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例
合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有
權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之」，而
系爭社區規約第3條第9款則規定「區分所有權人會議討論事
項，除本條例（指公寓大廈管理條例）第30條及第31條規定
外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半
數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人
數區分所有權過半數之同意行之」（見司促卷第26頁），系
爭社區規約第3條第9款則規定顯係公寓大廈管理條例第31條
所規定「除規約另有規定外」，因此系爭社區之區會議之出
席人數及表決權數，自應適用規淤之規定。再依原告提出系
爭社區105年12月18日區分所有權人會議紀錄以觀（見本院
卷第65-68頁），並無惟反系爭社區規約第3條第9款則規定
情形，被告之抗辯，尚難採信。
㈤、被告又抗辯在原告呈庭所附之管理費收費標準表，係燕國天
地「大樓」管理繳費標準，燕國天地管理委員會不同於燕國
天地「大樓」管理委員會，可見於本院民事判決106年度簡
上字第37號、105年度訴字第824號民事判決，前開管理費收
費標準表，於法無管理使用之權云云。惟查，原告呈庭所附
之原規約中舊收費標準全稱為「燕國天地管理費收費標準表
」（見司促卷第38頁）；另系爭社區105年12月18日召開之
區分所有權人會議修正以105年收費標準取代原規約中舊收
費標準，而105年收費標準第3條管理費收取標準表中固記載
「燕國天地大樓管理繳費標準」（見本院卷第103頁），惟
並無被告抗辯所稱之燕國天地「大樓」管理委員會之記載，
且係系爭社區區分所有權人會議決議所通過之收費辦法，自
不可能為系爭社區以外之社區所訂收費標準，被告就此容有
誤認，況系爭社區之規約名稱亦係記載「燕國天地大樓住戶
規約」（見司促卷第23頁），此係社會大眾不諳法律，致將
社區管委會報備名稱與一般稱呼混淆所致，亦與經驗法則無
違，被告此部分之抗辯，當屬無據。
㈥、綜上所述，本件被告既積欠原告如主文第1項所示之管理費， 經原告以存證信函催告後迄未繳納，原告自得訴請被告給付 管理費。從而，原告依公寓大廈管理條例、住戶規約現行收 費標準之法律關係，請求被告給付94,788元，及自支付命令 送達被告翌日（即112年6月2日）起至清償日止，按週年利 率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第436條之20規定，應依職權宣告假執行。併依職權為被告 供擔保免為假執行之宣告。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 書記官 洪加芳