臺灣臺中地方法院民事判決
111年度中簡字第3382號
原 告 邵季英 住○○市○○區○○路00號4樓之1
訴訟代理人 葉耀中律師
複代理人 張翊宸律師
被 告 簡汝伊
訴訟代理人 周志峰律師
上列當事人間請求給付價金等事件，本院於民國112年10月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國110年11月7日經由仲介公司簽訂不動 產買賣契約書（下稱系爭契約），約定被告以新臺幣（下同 ）830萬元向原告購買臺中市○○區○○段000地號土地及同段95 6建號建物（門牌號碼為臺中市○○區○○街000巷0○0號5樓之3 ，下稱系爭房屋），並約定將所有買賣價金存入合泰建築經 理股份有限公司之履約保證專戶。因系爭房屋由第三人承租 中，租期自110年6月25日起至111年6月24日止，該出租情事 經載明於系爭契約中，且被告於簽訂系爭契約時已知悉仍同 意承買。嗣於111年2月20日，原告委由仲介交付系爭房屋予 被告，並經被告簽立買方點收單而點交完成，但被告以系爭 房屋浴室有滲漏水等情事為由，拒絕給付剩餘買賣價金415, 000元。原告隨即於111年3月4日委請專業抓漏廠商查驗現場 ，經評估後，系爭房屋現存之油漆剝落為時間經過之自然耗 損且尚屬輕微，並無漏水，且可在不毀損牆面前提下修復完 畢，是以系爭房屋並無瑕疵。至系爭房屋外牆雖有壁癌，然 此早為被告知悉，簽立系爭契約時亦表示可以接受。再者， 兩造於111年2月20日房屋點交日雖有簽立保留款同意書，乃 因當時尚有房客承租系爭房屋，為免房客租期屆至未搬離所 簽下，但後續房客早已搬離，被告依法自有給付尾款之義務 。而原告基於誠意，於111年3月9日寄發存證信函予被告， 催告被告應於原告僱工修繕系爭房屋後，將履保專戶內之尾 款415,000元撥付原告，或直接扣除修繕價金16,000元後撥 付原告，該存證信函業於同年3月10日由被告收受，然被告 迄未給付，被告已構成給付遲延，爰依民法第367條、第229 條第2項之規定及系爭契約第12條第2項之約定，請求被告給 付415,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按日給付4 ,150元之違約金等語。並聲明：㈠被告應給付原告415,000元
，及自111年3月10日起至清償日止，按日給付原告4,150元 。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭契約第四條第一項約定「交屋日期」訂於11 0年12月31日，簽約當下，原告並未出示該標的物的租賃契 約書，亦未表達也未勾選租賃之權利義務隨同移轉，也未告 知租期至何時止，因租約未期，承租房客尚未搬遷，原告未 能於110年12月31日將房屋騰空交屋予被告。嗣兩造約定於1 11年2月20日交屋，被告於當日偕同驗屋技師進行驗屋，因 承租客現場家具堆積及屋內小孩睡覺無法配合，驗屋技師僅 探測客浴室牆壁，發現該浴室與客臥房間牆根處有漏水滲水 問題。因該日原告亦未交付系爭房屋鑰匙及大樓門禁感應扣 予被告，系爭房屋尚未騰空點交予被告，致造成被告須另行 租屋居住之租金損害，又系爭房屋有上開瑕疵尚未進行修繕 ，雖然該日買方有前往仲介處進行各項文件表單之簽收，惟 經買賣雙方協議保留交易價格的5%款項於履約專戶中作為尾 款，直到賣方履行完成應負的所有擔保責任後，雙方另外約 定交屋時間且各項程序確認無誤後才給付，遂簽下「保留款 同意書」。被告另於同年2月23日寄發存證信函告知原告應 依系爭契約負瑕疵擔保責任，且後續驗屋驗到其他瑕疵亦同 。其後被告分別於111年4月14日、8月30日催告原告修繕， 並曾於同年0月間委請檢驗公司進行系爭房屋漏水之鑑定， 結果發現客廳、臥室之牆面亦有滲水情形，原告於111年3月 9日寄發存證信函所提修繕方式，僅針對浴室門口兩邊牆壁 壁癌，並非找出浴室與臥室間牆根積水原因所為修繕，原告 迄未履行修繕義務，是系爭房屋之瑕疵明顯存在且尚未排除 ，原告自不得請求被告給付尾款及違約金。縱原告得請求， 惟原告應就系爭房屋有滲漏水之事實減少15%價金即1,245,0 00元作為折價損失，及就系爭房屋未騰空交付之翌日即111 年1月1日起至完成點交之日止，按日給付4,150元之違約金 ，暨賠償被告因原告延遲交屋而產生之租金每月18,000元之 損害賠償，被告得主張抵銷原告請求之本件保留款等語，資 為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保請准免於假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於110年11月7日簽訂不動產買賣契約書，約定 被告以830萬元向原告購買土地及系爭房屋，因系爭房屋由 第三人承租中，被告於簽訂系爭契約時已知悉仍同意承買， 嗣於111年2月20日，原告委由仲介以交付文件含租約、租金 之方式，點交系爭房屋予被告，並經被告簽立買方點收單完 成點交，但被告以系爭房屋浴室有滲漏水等情事為由，拒絕
給付剩餘買賣價金415,000元等情，業據提出不動產買賣契 約書、價金履約保證書、住宅租賃契約書及交屋稅費分算表 等為證，被告對於簽訂系爭契約、買方點收單乙節固不爭執 ，惟辯稱：被告於111年2月20日僅簽買方點收單，並未對房 屋進行點交，雙方協議保留交易價格5％款項於履約專戶作為 為尾款，待房屋瑕疵修繕等問題解決後，再視情況將保留款 予以扣款或撥款，故簽立保留款同意書，原告尚未完成修繕 及點交房屋，不得請求保留在履約專戶之尾款等語。 ㈡是以兩造所爭執者為雙方何以簽立保留款同意書，保留交易 價金415,000元於履約專戶？保留系爭價金之緣由是否已不 存在？
⑴經查，兩造於111年2月20日約定點交系爭房屋，因系爭房 屋仍由第三人承租使用中，無法現實交付，兩造乃於當日 簽立買方點收單，由原告交付土地、建物權狀、契約書正 本、登記謄本、契稅單正本、房屋稅影本、土地增值稅稅 單影本、代書費印花收據正本、本票及租約正本予被告， 兩造並簽立交屋稅費分算表，由原告交付轉讓之租金62,1 43元、押金3萬元予被告等事實，有保留款同意書、交屋 稅費分算表在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪信為真正。 ⑵又查，被告於111年2月20日約定點交當日，偕同檢驗公司 之人員劉正皓到場驗屋，因系爭房屋有承租人居住，劉正 皓以目視勘查，認系爭房屋浴室外疑似有滲漏水情形，業 經證人劉正皓到庭證述在卷，被告因此認為系爭房屋有滲 漏水之疑慮，兩造乃於該日約定系爭買賣價金保留415,00 0元存於履約專戶，待僱人檢查系爭房屋之情形，若無瑕 疵或瑕疵已解決，再由被告給付（由履約專戶撥款），業 經兩造陳明在卷（見本院卷第281頁），此與原告之仲介 即證人蔡珮怡證稱「（法官問：保留款415000元大家同意 做尾款的保留，當時約定要保留到何時為止？）保留到修 繕浴室的壁癌完成」、「（法官問：當時有說誰要負責修 繕嗎？）屋主即原告」、「（原告訴訟代理人問：簽保留 款同意書的原因究竟為何？）是被告提出的，因為被告想 要原告處理壁癌的部分，因為裡面還有承租方在，所以要 等承租戶騰空，但是交屋那天以後才會騰空，所以被告擔 心有承租方在不方便修繕，所以要保留款」等語（見本院 卷第332-333頁），核屬相符，可認兩造簽立保留款同意 書，同意保留415,000元存於履約專戶之緣由，係待承租 人搬遷後，可僱人檢查系爭房屋，以解決系爭房屋壁癌及 漏水瑕疵之疑慮，及如有漏水瑕疵，原告須修繕完成，始 得請求給付系爭保留款。
⑶另被告之仲介即證人黃富麟到庭證稱「（問：兩造當時合 意的內容是怎麼說的，所以才簽這份保留款同意書？）買 方袁小姐認為房子這樣不是點交，因為還有租客在場，不 是淨空交屋，所以他們覺得沒有保障，跟賣方協調用這個 保留款用來當作沒有點交的依據」、「（法官問：當天被 告女兒有講到因為房子有漏水，所以也有要求原告修繕嗎 ？） 她有要求一些滲漏水的情形要處置，賣方也同意如 果是瑕疵擔保責任，他們願意負責請人修繕」、「是因為 房子沒有點交，所以要有保留款同意書，並不是因為要修 繕而需要保留款」等語（見本院卷第367-368頁），其證 述簽立保留款原因，係作為系爭房屋未現實點交之依據， 雖與仲介證人蔡珮怡證述並非一致，惟當日協商過程很混 亂，大家都進進出出的等情，亦經代書即證人涂慕潔證述 在卷（見本院卷第339頁），是以證人蔡珮怡、黃富麟二 人所聽聞或認知之部分或有不同，然依證人黃富麟證詞， 仍可認該日被告因系爭房屋存有漏水瑕疵疑慮及承租人未 能搬遷完成現實點交，產生爭議，致被告未給付尾款。況 被告當日攜同檢驗人員到場辦理點交，可知被告對系爭房 屋有無漏水瑕疵甚為重視，其既經檢驗人員告知系爭房屋 疑似有滲漏水情形，豈可能未當場與原告進行折衝，連同 未能現實點交房屋之爭議，併同要求以保留尾款作為權利 保障。據此應認兩造簽立保留款同意書，同意保留415,00 0元存於履約專戶之緣由，自應包括系爭房屋存有漏水瑕 疵之疑慮及承租人未能搬遷完成點交。
⑷再查，被告主張系爭房屋嗣經承租人搬遷完畢後，原告委 託訴外人逸居前端科技檢驗有限公司派員於111年6月27日 進行漏水檢測，檢測結果為「系爭房屋有客廰、臥室牆面 滲水，熱顯異常，混凝土含水率過高」，並確認從公用浴 室滲漏水到居室等語，業據被告提出檢驗報告及證人劉正 皓之證詞為證；原告則否認系爭房屋存有瑕疵，亦否認上 開檢驗報告之真正，陳稱：浴室外牆為壁癌，並無漏水瑕 疵等語，並舉出原告與房客間Line之對話截圖及證人蔡珮 怡、黃富麟之證述為憑，是以系爭房屋是否存有漏水瑕疵 ，兩造各執一詞，迄今尚屬不明，遑論進行瑕疵修繕。由 此可見，兩造於111年2月20日簽立保留款同意書之緣由， 其中關於系爭房屋存有漏水瑕疵之疑慮、瑕疵修繕，自斯 時起迄今仍然存在未解決，兩造簽立保留款同意書之緣由 並未消滅，原告自不得請求被告返還系爭保留款。 ㈢兩造就系爭買賣價金尾款之給付另以保留款同意書為約定， 為兩造所不爭執，則被告依保留款同意書之約定，保留價金
尾款於履約專戶，即無違反系爭買賣價金尾款給付之約定， 原告主張被告遲延給付價金尾款，洵屬無據。從而，原告依 民法第367條、第229條第2項之規定及系爭契約第12條第2項 之約定，請求被告給付415,000元，及自111年3月10日起至 清償日止，按日給付原告遲延違約金4,150元，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附， 應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
五、據上結論，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 書記官 楊思賢
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