臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度桃簡字第499號
原 告 黃玉秋
訴訟代理人 巫宗翰律師
複代理人 劉芯言律師
被 告 張丞佑
張心瑜
張凱盛
上列當事人間分割共有物事件，本院於民國112年11月15日言詞
辯論終結，茲判決如下：
主 文
兩造共有桃園市○○區○○○○街○○○號房屋(桃園市○○區○○段○○○號，面積一百零六點三四平方公尺，含附屬建物：陽台，面積十二點六九平方公尺，共有部分：桃園市○○區○○段00○號，面積七八九點一三平方公尺，權利範圍一○○○○分之一○四），公同共有所有權一分之一，准分割為分別共有，其應有部分比例依附表欄所示。
上開房屋准予分割，分歸原告單獨所有，原告應各給付補償金新臺幣肆拾萬捌仟伍佰陸拾壹元予被告張丞佑、張心瑜、張凱盛。訴訟費用由兩造各按如附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：桃園市○○區○○段00○號之建物，門牌號碼為桃園 市○○區○○○○街0○0號房屋（下稱系爭房屋）、面積127.24平 方公尺，為兩造公同共有，應繼分各為4分之1，係坐落於原 告所有之前開同段112地號土地。又系爭房屋係兩造繼承取 得，依民法第1151條及第1164條規定，各繼承人得隨時請求 分割遺產，且繼承人請求分割遺產，乃公同共有關係終止之 原因，遂請求分割遺產。再系爭房屋並無不能分割之限制， 且兩造間就系爭房屋亦未訂有不分割之特約，復無因物之使 用目的而有不能分割之情形，考量系爭房屋現坐落土地為原 告所有，且為原告居住使用，如採原物分割，其他共有人將 無法合法使用座落土地之權利，經濟效益不佳，不符合各共 有人之利益，故為兼顧兩造之利益、系爭房屋之經濟效用， 爰依民法第823條及第824條規定訴請將系爭房地准予變價分 割等情。並聲明：如主文所示。
二、被告張丞佑則以:同意變價分割，惟主張變得價金應每人取 得新臺幣（下同）80萬元等語，並聲明：原告之訴駁回。被
告張心瑜則以：同意原告之請求等語。被告張凱盛則以：同 意變價分割等語。
三、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部 為公同共有。繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定 或契約另有訂定者，不在此限。民法第1151條及第1164條分 別定有明文。是繼承人欲終止其間之公同共有關係，惟有以 分割遺產之方式為之，終止遺產之公同共有關係，應以分割 方式為之，將遺產之公同共有關係終止改為分別共有關係， 性質上遺屬分割遺產方法之一 (參見最高法院82年度台上字 第748號判決意旨)。又在公同共有遺產分割自由之原則下， 民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，該條所稱 之「得隨時請求分割」，依同法第829條及第830條第1項規 定觀之，自應解為包含請求終止公同共有關係在內，俾繼承 人之公同共有關係歸於消滅而成為分別共有，始不致與同法 第829條所定之旨趣相左，庶不失繼承人得隨時請求分割遺 產之立法本旨 (參見最高法院93年度台上字第2609號判決意 旨)。本件原告主張系爭房屋原為兩造之被繼承人張樹斌所 有，嗣因張樹斌於111年7月17日死亡，系爭房屋遂由兩造共 同繼承而為公同共有等情，並提出財政部北區國稅局遺產稅 免稅證明書、系爭房屋建物登記第一類謄本在卷為憑（本院 卷第12、19頁），核屬相符，亦為被告不爭執，揆諸前開意 旨，原告請求終止兩造間就系爭房屋之公同共有關係，即無 不合，應予准許。
四、又各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依共 有人協議之方法行之，不能協議決定者，法院得因任何共有 人之聲請，命為變賣共有物，以價金分配於各共有人。公同 共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消 滅。公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，應依關於 共有物分割之規定。民法第823條第1項、第824條第2項第2 款及第830條分別設有規定，本件原告主張系爭房屋為兩造 分別共有 (原公同共有關係已因原告請求分割遺產而終止， 遂變更為分別共有關係)，系爭房屋並無不能分割之限制， 且兩造間就系爭房屋亦未訂有不分割之特約，復無因物之使 用目的而有不能分割之情形，而兩造間就系爭房屋之分割方 法復無法以協議方式為之，則原告基於系爭房屋共有人身分 之共有物分割請求權，訴請裁判分割系爭房屋，依上揭法條 規定，洵屬正當，應准許之。
五、查系爭房屋所坐落土地為原告所有，且被告等人就系爭房屋 應繼分僅有4分之1，被告張丞佑、張凱盛亦未居住在系爭房 屋內，若將系爭房屋分歸被告所有，長久以往，系爭房屋與
坐落基地權利非屬一致，終將導致系爭房屋及系爭土地難以 合併利用。是本院斟酌系爭房屋如按原物分割，勢必造成細 分而導致經濟價值大幅減損，更增加兩造間之摩擦，相較之 下，如變價分割，則變價後不問由何人取得，均可取得完整 之系爭房屋，自屬有利於經濟效用之分割方法，又原告既願 意補償其他共有人，請求將系爭房屋所有權歸由原告取得， 此有助於土地與其上建物所有權合而為一，俾利財產權有效 率之利用，其土地、房屋所有權人歸屬於同一人，可免於紛 爭，既得兼顧共有人間利益之公平，且能發揮系爭土地之經 濟價值，有利系爭土地之整體利用，對各共有人亦無不利， 堪屬合理可採，爰採取為本件之分割方法。
六、系爭房屋經本院囑託全國不動產估價師事務所估價結果，勘 估系爭房屋之市值1,634,242元，有此估價報告書所附系爭 房屋之建物基本資料、估價基本事項說明、價格形成主要因 素分析、價格評估在卷可憑，而該估價報告乃係由本院委請 估價師鑑定而得之結論，估價師有專業證照，與系爭房屋共 有人並無利害關係，其所為估價既係本於無偏頗之立場、專 業知識、現場勘查而為之，自有相當之憑信性，且係採成本 法為估價方法，考量不動產市場供需及交易慣例，評估系爭 房屋合理市場價格，推算系爭房屋之價格，並無顯不合情理 之處，自得以之作為系爭房屋分歸原告取得後，價值差額補 償被告之依據，至於被告張丞佑爭執上開估價報告鑑定有漏 未斟酌之估價應參考因素，並參以系爭房屋周圍不動產成交 價格應價值600萬元云云，然並未提出任何證據相佐鑑定報 告有何不符合不動產估價技術規則情事，至於刊登房屋之廣 告並非實價登錄資料，洵無可取，是本院審酌系爭房屋之市 償、目前經濟景氣及前開估價報告之意見，認原告應補償每 位被告之金額，應以408,561元為適當（元以下四捨五入） 。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決 結果不生影響，無庸一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第80條之1，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 桃園簡易庭 法 官 汪智陽
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 書記官 陳家蓁
附表：
公同共有人 分別共有之應有部分比例 原告 1/4 被告張丞佑 1/4 被告張心瑜 1/4 被告張凱盛 1/4