臺灣桃園地方法院民事簡易判決
111年度桃簡字第2093號
原 告 楊黃月英 寄桃園市○○區○○路0000號15樓之1
訴訟代理人 陳韻如律師
被 告 黃彬愷 寄桃園市○○區○○路000號2樓
訴訟代理人 翁瑞麟律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國112年10月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將桃園市○○區○○○段00000○號（即門牌號碼桃園市○○
區○○街00號）房屋騰空返還予原告及全體共有人。
二、被告應自民國111年10月4日起至騰空返還第1項房屋之日止
，按月給付原告新臺幣1,337元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第1項得假執行，但被告以新臺幣173,500元為原告預
供擔保，得免為假執行。
六、本判決第2項已到期部分得假執行；但被告以已到期部分之
金額「全部」為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠桃園市○○區○○○段00000○號建築物（即門牌號碼桃園市○○區○○
街00號建築物），為樓高2層之合法建築物（下稱系爭合法
建物），原係訴外人即原告之父黃連發所有，黃連發前於民
國109年10月10日去世後，系爭合法建築物由原告及訴外人
黃金梅、黃秋波、黃文品、黃承文繼承取得。
㈡系爭合法建物於62年間建成後，陸續再搭建第3層及第4層未
登記建物（以下分別稱系爭3樓違建及系爭4樓違建，並與系
爭合法建物合稱系爭建物），其中系爭4樓違建係使用上不
具獨立性之附屬建物，依民法第811條之規定，搭建完成後
應由系爭合法建物之所有人取得系爭4樓違建之所有權，故
原告亦為系爭4樓違建之所有人之一。
㈢被告於88年間退伍後即居住於系爭4樓違建，至109年10月10
日黃連發過世後，原告及訴外人即系爭合法建物共有人中之
黃金梅、黃文品、黃承文均不同意被告繼續居住於系爭建物
，並於111年6月21日寄發存證信函請求被告搬遷（同年月22
日掛號送達，由被告本人親收），然被告置之不理，迄今仍
繼續居住於系爭4樓違建。
㈣被告自111年7月23日起無權繼續使用系爭建物，自應將系爭
建物遷讓返還全體共有人。然被告拒不遷讓返還，仍繼續無
權占有系爭建物，獲得相當於租金之不當得利，使原告受有
損害。爰依民段第767條第1項、第179條之規定提起本件訴
訟。
㈤並聲明：
⒈被告應將系爭建物返還原告及全體有人，並自起訴狀繕本
送達翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告新臺幣
（下同）7,638元。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告為家族長孫，88年退伍後黃連發因不忍被告在外居住，
即要求被告自行於系爭合法建物上增建系爭4樓違建居住（
當時系爭3樓違建已建成），故被告與黃連發間存在以「興
建系爭4樓違建」為目的之使用借貸契約（下稱系爭契約）
，又該契約未訂有期限，依系爭契約成立之目的，應存續至
系爭4樓違建不堪使用時方才消滅。
㈡原告因繼承而取得黃連發之遺產，自應繼承黃連發關於系爭
契約中貸與人之地位而不得任意終止契約，而目前系爭4樓
違建內外狀況均仍良好，系爭契約之目的尚未完畢，原告自
不得請求被告返還系爭建物。況黃連發之繼承人不只原告1
人，故系爭契約貸與人之地位係由黃連發之全體繼承人公同
共有，亦須由黃連發之全體繼承人共同向被告為終止之意思
表示始生效力，然上原告111年6月21日寄發存證信函中並無
黃秋波（黃連發之繼承人之一）之簽名，故該存證信函不生
終止系爭契約之效力。
㈢被告已於112年9月4日取得系爭合法建物及其坐落土地之部分
所有權，故被告以系爭建物共有人之身分占有、使用系爭建
物，並非無權占有。
㈣縱黃連發與被告間並未成立系爭契約，然黃秋波身為系爭合
法建物之人，本即有權使用系爭合法建物，而被告又係黃秋
波之家屬，自得基於黃秋波之同意占有、使用系爭建物，亦
非無權占有。
㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣
告免為假執行。
三、得心證之理由
㈠原告主張自己為系爭合法建物之所有人之一，及被告自88、8
9年間起迄今均居住於系爭4樓違建等情，被告並無爭執（桃
簡卷223頁反面、330頁反面），並有系爭合法建物登記謄本
可佐（桃簡卷28頁），此部分事實堪信屬實。
㈡原告請求被告返還系爭建物部分：
⒈原告主張自己為系爭4樓違建之所有人之一，有無理由：
⑴動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，
取得動產所有權，民法第811條定有明文。所有人於原
有建築物之外另行增建，如該增建部分不具構造上及使
用上之獨立性，或僅具構造上之獨立性，但無使用上之
獨立性而常助原有建築物效用之附屬物，不得獨立為物
權之客體，其所有權應歸於消滅，原有建築物所有權範
圍因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上均具獨立性
，即為獨立之建築物，原有建築物所有權範圍並不擴張
及於該建物（最高法院110年度台上字第2407號民事判
決參照）。
⑵原告主張系爭4樓違建本身並無獨立之出入口，必須經由
系爭合法建物及系爭3樓違建方能出入，故爭4樓違建在
使用上並不具有獨立性一節，被告並無爭執（桃簡卷22
4頁、279頁反面），則依前開說明，系爭4樓違建既不
具使用上之獨立性，則其本身並不能單獨成為所權之客
體。因此，組成系爭4樓違建之各項動產之所有權於建
築物建造完成時歸於消滅，同時由系爭合法建物所有人
取得系爭4樓違建之所有權。而原告為系爭合法建物之
所有人之一，故原告主張自己為系爭4樓違物之所有人
，應可採信。又系爭4樓違建既不具使用上之獨立性，
必須經由系爭合法建物及系爭3樓違建方能出入，則客
觀上即不可能單純占有、使用系爭4樓違建而不涉及系
爭合法建物及系爭3樓違建，故被告實際占有、使用之
範圍應及於系爭建物之全部，併予指明。
⑶至兩造對系爭4樓違建是否係由被告出資興建一節固有爭
執，然系爭4樓違建本身不能成為所有權之客體已如前
述，縱實際出資、施工興系爭4樓違建之人亦無從依原
始取得系爭4樓違建之所有權，故系爭4樓違建之實際出
資人究為何人即無贅論之必要，附此敘明。
⒉以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就
其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗
辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應
就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明
，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第
1552號民事判決參照）。被告對原告為系爭合法建物所有
人之事實並無爭執，而系爭4樓違建之所有權應為系爭合
法建物所有權擴張所及，故原告亦為系爭4樓違建之所有
人一節業經論述如前。因此，被告應就自己有權占有、使
用系爭建物負舉證責任。
⒊被告與黃連發間，是否存在在系爭契約：
⑴稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他
方於無償使用後返還其物之契約；當事人互相表示意思
一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第
464條、第153條第1項分別定有明文。被告若與黃連發
間成立使用借貸契約，必以2人間就使用借貸關係有明
示或默示合意為前提。又當事人間之約定欠缺法律行為
上之效果意思，而係基於人際交往之情誼或本於善意為
基礎者，因當事人間欠缺意思表示存在，而無意思表示
之合致，即不得認為成立契約，雙方間應僅為無契約上
拘束力之「好意施惠」關係。判斷其區別之基準，除分
別其為有償或無償行為之不同外，並應斟酌交易習慣及
當事人利益，基於誠信原則，從施惠人之觀點予以綜合
考量後認定之（最高法院103年度台上字第848號民事判
決參照）。
⑵被告固稱證人即被告之嬸嬸蔡麗卿可證實被告與黃連發
間確實存在系爭契約，然蔡麗卿到庭證述內容略以：被
告結婚後搬離系爭建物，徐鳳珠曾要給被告30萬元用為
購屋之頭期款，但黃秋波（即被告之父）希望被告回家
居住。黃連發在世時，我不曾聽說黃連發要求被告不要
在外居住，也不曾聽過黃連發稱系爭4樓違建要讓被告
使用至何時，但系爭4樓違建興建完成後，被告一家即
搬入居住（桃簡卷278至279頁）。依蔡麗卿之上開證詞
，其顯然不知被告與黃連發間有何使用借貸關係存在，
無從據以為對被告有利之認定。
⑶證人即被告之父黃秋波到庭證述內容略以：被告結婚後
即在外租屋，小孩出生時我與徐鳳珠原計畫提供30萬元
予被告購屋，但黃連發向我表示大家住在一起他才能看
到小孩，故要我找師傅興建系爭4樓違建，當時沒有講
明是借用，只有說頂樓蓋給被告居住（桃簡卷310頁反
面至311頁）。由黃秋波上開證詞可知，黃連發雖有表
明希望被告不要在外購屋居住，以方便黃連發親近、照
看孫兒，並因此同意黃秋波及徐鳳珠在系爭3樓違建之
頂樓平台搭建系爭4樓違建，然並未表明要將系爭3樓違
建之頂樓平台「借」予被告使用。
⑷綜合上開證人證言，固可認定黃連發確有於被告結婚生
子後表示不希望被告在外購屋居住，並要求黃秋波等人
在系爭3樓違建之頂樓平台再搭建系爭4樓違建供被告居
住，以方便黃秋波可隨時親近、照看曾孫。然黃連發上
開所為，既未明示將系爭3樓違建之頂樓平台「出借」
予被告，亦無從推知被告主張之使用借貸關係之存續時
間、效力範圍等，難認黃連發有何締結使用借貸契約之
意思表示。再者，系爭4樓違建於89年間建成後迄至109
年黃連發過世約經過20年，黃連發若確有「提供系爭3
樓違建頂樓平台供被告使用至系爭4樓違建不堪使用為
止」之意思，大可在此期間內與被告簽訂書面契約，或
在家族聚會時向親屬、同住家人或自己之繼承人表示上
開意思，又或在遺囑、臨終時交待此事，然依卷內事證
黃連發均不曾有過上開行為。況黃連發係被告之祖父，
衡諸一般常情祖父將自己之房屋提供孫兒居住多係基於
親緣血脈之情感動機而為。是本院審酌上情，認黃連發
提供系爭3樓違建之頂樓平台供黃秋波等人興建系爭4樓
違建供被告居住，僅係無契約上拘束力之單純好意施惠
行為，即被告與黃連發間不存在系爭契約。而系爭契約
既自始即不存在，自不生是否合法終止問題，附此敘明
。
⑸另黃連發既不曾發出締結使用借貸契約之意思表示，自
亦無從在黃連發與黃秋波間成立使用借貸契約，併予指
明。
⒋被告抗辯自己為系爭建物所有人之一，有權使用系爭房屋
，是否可採：
⑴各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共
有物之全部，有使用收益之權，民法第818條固有明文
，然未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之
特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其
未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收
益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權
請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分，並
得依侵權行為之規定，行使其損害賠償請求權（最高法
院81年度台上字第1818號判決意旨參照）。
⑵被告辯稱自己於本件訴訟繫屬後之112年9月4日取得系爭
建物及其所坐落土地之部分所有權，現已為系爭建物之
共有人之一，固據提出系爭建物及坐落土地之所有權狀
為據（桃簡卷336頁及反面）。然依上開說明，被告未
能提出共有人間有何分管契約，則其未經其他共有人全
體之同意即占有、使用系爭4樓違建，仍屬侵害原告之
權利，被告持此辯稱可免負返還責任，並不可採。
⒌被告抗辯黃秋波為系爭建物之占有人，被告僅係黃秋波家
屬而為占有輔助人，是否可採：
⑴對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定
有明文。
⑵查黃秋波到庭證稱自己於黃連發過世百日後即搬出系爭
建物，目前居住於桃園市八德區而未居住於系爭建物等
語（桃簡卷310頁反面、311頁反面），故被告抗辯黃秋
波為系爭建物之實際占有人已屬有疑。
⑶受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之
指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民
法第942條定有明文。又稱家者，謂以永久共同生活為
目的而同居之親屬團體；所謂家屬，係同家之人中家長
以外之人而言，此觀民法第1122條、第1123條第2項自
明。
⑷黃秋波自承於黃連發過世百日後即搬離系爭建物，而被
告則繼續居住於系爭建物，顯見黃秋波與被告並未「以
永久共同生活為目的而同居」，故兩人並非民法第1122
條所稱之同「家」之人，自亦無從成立同法第1123條之
家長、家屬關係，故被告辯稱自己係黃秋波之家屬，基
於輔助黃秋波之意思占有系爭建物，並不可採。
⒍綜上，被告抗辯自己占有、使用系爭建物具有合法權源之
理由均不可採，原告請求被告將系爭建物返還全體共有人
，應屬有據。
㈢原告請求被告給付相當租金之不當得利部分：
⒈無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質
不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條
但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依
社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有
人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求
占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意
旨參照）。
⒉城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條定有明文。該條所謂土地價
額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價而言，又法
定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地
法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地
所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，
於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間
內申報者，則應以公告地價80%為其申報之地價，平均地
權條例第16條前段定有明文。另基地租金之數額，除以基
地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮
之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以
為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額，此亦有最
高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。
⒊被告占有、使用系爭建物因此受有相當於房屋租金之利益
，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得
請求被告償還相當於租金之價額。又被告於黃連發在世時
係基於黃連發（當時為系爭建物所有人）之好意施惠而得
以居住於系爭4樓違建，故被告於109年10月10日黃連發去
世後即失其占有、使用系爭建物之合法權源，故原告請求
被告自起訴狀繕本送達翌日即111年10月4日（桃簡卷72頁
送達證書）起給付相當於租金之不當得利，核屬有據。
⒋本院審酌系爭建物位於桃園市桃園區，週邊較無鄰里性商
業機能，步行約10分鐘可達桃園火車站後站，併考量系爭
建物合法部分屋齡已逾40年以上，較為老舊，認應以土地
及其建築物申報總價年息7%計算被告須返還之不當得利價
額，較為適當。而系爭建物坐落之桃園市○○區○○○段00000
00地號面積為54平方公尺，111年度申報地價為每平方公
尺13,760元；系爭建物之房屋課稅現值則為173,500元，
此有上開土地第一類謄本、系爭建物房屋稅繳款書可佐（
桃簡卷24、42頁）。故系爭建物每年依土地法第97條得收
取之租金上限為64,158元（計算式如附表，小數點以下四
捨五入）。而原告僅持有系爭建物1/4之所有權，故原告
每月得請求相當租金之不當得利應以1,337元為限（計算
式：64,158/12×(1/4)=1,337，小數點以下四捨五入），
逾此範圍之請求，即屬無據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段之規定，請求如主
文第1項、第2項，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，
即屬無據應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，
依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執
行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請應予駁回。又被告聲
明願供擔保免為假執行之宣告，核無不合，爰酌定相當金額
准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件原告對被告
請求相當於租金之不當得利部分，雖有部分敗訴，然審酌原
告敗訴比例甚微，故仍酌定由被告負擔全部訴訟費用，併此
敘明。
中 華 民 國 112 年 11 月 3 日
桃園簡易庭 法 官 楊奕泠
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 11 月 3 日
書記官 王帆芝
附表
編號 土地面積 （A） 申報地價 （B） 房屋現值 （C） 年息 （D） 每年相當租金之不當得利 E=((A×B)+C)×D 1 54平方公尺 13,760元/平方公尺 173,500元 7% 64,158元