最 高 行 政 法 院 判 決
110年度上字第830號
上 訴 人 新北市政府
代 表 人 侯友宜
訴訟代理人 歐彥熙
蔡盈輝
訴訟代理人 王秉信 律師
被 上訴 人 吳政財
吳煒文
吳明麗
共 同
訴訟代理人 潘維成 律師
上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國110年10月28
日臺北高等行政法院109年度訴字第739號判決，提起上訴，本院
判決如下：
主 文
原判決關於主文第二項命上訴人應依原判決之法律見解作成決定部分廢棄。
廢棄部分，上訴人就被上訴人徵收補償異議之申請，應依本判決之法律見解作成決定。
其餘上訴駁回。
上訴審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、緣臺北市政府捷運工程局為辦理「臺北都會區大眾捷運系統 萬大線第一期工程（萬大機廠含LG08A站）」，申請徵收包 含被上訴人共有坐落○○市○○區○○段241、330、335、419-1、 338地號(下合稱系爭土地、各筆土地僅簡稱地號)在內等14 筆土地，合計面積2.066527公頃，經內政部民國107年8月13 日台內地字第00000000000號函核准徵收，上訴人據以於107 年10月8日公告徵收及補償(公告期間自107年10月9日起至10 7年11月7日止)。被上訴人認系爭土地之補償數額偏低，分 別於107年11月14日、107年11月19日提出異議（下合稱系爭 申請），經上訴人以107年12月6日新北府地價字第00000000 00號函（下稱原處分）回復被上訴人查處結果。被上訴人不 服，提出復議，經上訴人提請新北市地價及標準地價評議委 員會（下稱地評會）於108年3月27日會議決議維持原徵收補 償價額。上訴人以108年4月18日新北府地價字第0000000000 號函通知被上訴人復議結果（下稱前次復議結果）。被上訴 人不服，提起訴願，經內政部108年9月27日訴願決定撤銷前
次復議結果，並命上訴人於2個月內另為適法處分。上訴人 再提請地評會108年12月2日會議決議維持原徵收補償價額， 上訴人據以108年12月26日新北府地價字第0000000000號函 通知被上訴人復議結果（下稱復議結果）。被上訴人不服， 循序向臺北高等行政法院（下稱原審）提起行政訴訟，聲明 「⒈訴願決定、復議結果及原處分均撤銷。⒉上訴人就系爭申 請應依法院判決見解作成徵收補償價額之行政處分。」經原 審以109年度訴字第739號判決（下稱原判決）撤銷訴願決定 、復議結果及原處分，並命上訴人就系爭申請應依原判決之 法律見解作成決定。上訴人不服，提起本件上訴。二、被上訴人起訴之主張及上訴人於原審之答辯及聲明，均引用 原判決之記載。
三、原審為上訴人不利之判決，是以：
(一)土地徵收條例第30條第1項規定所稱「市價」，應使被徵收 土地所有權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地。 而主管機關如未依土地徵收補償市價查估辦法（下稱查估辦 法）第2條、第3條、第4條、第6條第1項、第7條、第8條、 第9條、第13條第1款、第17條、第18條、第19條第1項至第3 項、第20條等規定之土地徵收補償市價查估程序辦理，所估 認被徵收土地之補償價額，即難認合法。而依都市計畫法第 42條第1項、第48條、第51條規定，都市計畫地區範圍內之 公共設施用地，留待將來政府機關取得者，均為公共設施保 留地（下稱公設保留地），因其土地利用方式受到限制，經 濟價值貶損，為免土地所有權人蒙受過度損失，土地徵收條 例第30條第1項後段規定，應按毗鄰非公設保留地之平均市 價補償其地價。經都市計畫程序劃定為大眾捷運系統交通事 業所需用之土地，依都市計畫法不得由土地所有權人自行辦 理土地開發，土地利用所受限制與依都市計畫法指定為公設 保留地情形相當，即便冠以「捷運開發區」之土地使用分區 名目，基於平等原則，仍應類推適用查估辦法有關公設保留 地的標準，辦理地價補償。
(二)系爭土地原為農業區及保護區，依105年6月30日及8月19日 發布之「擬定土城都市計畫（配合捷運萬大-中和-樹林線第 一期路線）細部計畫案」及「擬定中和都市計畫（配合捷運 萬大-中和-樹林線第一期路線）細部計畫」(下合稱105年都 市計畫)，變更為「捷運開發區」，由臺北市政府報請內政 部核准徵收，再經上訴人於107年10月8日公告徵收。而依10 5年都市計畫之土地使用分區管制要點，系爭土地屬「捷運 開發區」土地，不論作捷運設施用地或相鄰接開發使用，均 供交通設施或交通事業使用，受相同管制，具公設保留地性
質，應類推適用查估辦法第10條第3項、第22條第1項、第2 項、第4項及第5項等有關公設保留地徵收補償市價查估程序 之規定（下合稱公設保留地市價查估標準），辦理系爭土地 之地價補償。上訴人以系爭土地非屬公設保留地，依查估辦 法第20條第5項第2款規定（下稱查估辦法系爭規定），以該 等土地於105年都市計畫變更前之「農業區」及「保護區」 ，將當中241地號臨莒光路農業區土地劃屬P001-00地價區段 ；將330、335、419-1地號等3筆未臨接計畫道路農業區土地 劃屬第P003-00地價區段；將338地號保護區土地劃屬第P006 -00地價區段，再分別自上開地價區段內各自選取比準地， 辦理系爭土地之徵收補償市價查估，而未依公設保留地市價 查估標準，依毗鄰非公設保留地平均市價補償，違反土地徵 收條例第30條規定。況且，查估辦法系爭規定以都市計畫變 更為得徵收土地前之土地使用分區管制，辦理宗地市價之調 整，乃查估最末端程序，參照土地徵收條例第30條第1項意 旨，應僅適用於土地使用分區管制開發強度由高變低之情形 ，不應適用於系爭土地因105年都市計畫使其土地開發強度 由低轉高，且系爭土地之利用限制相當於公設保留地，本應 類推適用公設保留地市價查估標準，不得依查估辦法系爭規 定辦理系爭土地之補償地價查估。
(三)另依查估辦法規定，直轄市、縣(市)政府或其委託之不動產 估價師辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間 之買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日（含當日） 前6個月，期間內無適當實例，始得放寬至估價基準日前1年 內。查估機關於蒐集市場買賣實例階段，並應將案例蒐集期 間全部買賣實例均依規定填載買賣實例調查估價表，不得因 買賣實例有查估辦法第7條規定的特殊情況，即逕依同條但 書規定不予採用，而不填寫買賣實例調查估價表，亦不得僅 就採為比較標的之買賣實例填寫，否則地評會並無資料可供 查核審認，作成之評定決議，即有基於錯誤或不完整事實而 為判斷之瑕疵。
(四)本件估價基準日為106年9月1日，依查估辦法第17條第2項規 定之案例蒐集期間應以106年3月2日至9月1日（下稱原案例 蒐集期間）為原則。上訴人委託泛亞不動產估價師聯合事務 所（下稱泛亞事務所）辦理系爭土地之徵收補償市價查估， 就⑴P001-00地價區段選取241地號土地作為比準地；⑵P003-0 0地價區段選取土城區安和段77地號土地作為比準地；⑶P006 -00地價區段選取中和區自強段309-1地號土地作為比準地。 上訴人雖以原案例蒐集期間無適當買賣實例為由，放寬以估 價基準日前1年內（105年9月2日至106年9月1日）為案例蒐
集期間，並選取同一供需圈內使用性質相同或相近，交易日 期分別為105年9月12日（比較標的1）、105年11月12日（比 較標的2）、106年8月31日（比較標的3）及106年6月6日（ 比較標的4）的買賣實例，就：⑴農業區P001-00地價區段， 以比較標的1至3之買賣實例進行區域因素及個別因素調整後 ，推估該地價區段比準地之比較價格為新臺幣（下同）3萬7 ,907元，再依查估辦法第21條第1項第3款規定（下稱進位規 定）進位，查估比準地之地價為3萬8,000元。⑵農業區P003- 00地價區段，以比較標的1至3之買賣實例進行區域因素及個 別因素調整後，推估該地價區段比準地之比較價格為3萬2,7 21元，再依進位規定進位，查估比準地的地價為3萬2,800元 。⑶保護區P006-00地價區段，以比較標的2至4之買賣實例進 行區域因素及個別因素調整後，推估該地價區段比準地之比 較價格為1萬3,257元，再依進位規定進位，查估比準地的地 價為1萬3,300元。但本件於原案例蒐集期間內既有比較標的 3、4之買賣實例，即非屬案例蒐集期間內無適當實例的情形 ，卻逕予放寬案例蒐集期間而將比較標的1、2之買賣實例作 為比較標的，已違反查估辦法第17條第3項規定。且泛亞事 務所於調查土地買賣實例時，僅填寫列為比較標的之買賣實 例調查估價表，其他發生於原案例蒐集期間內中和區的土地 交易實例，則未填寫買賣實例調查估價表，其查估程序有瑕 疵，且足以影響市價查估之合法性。至於上訴人雖援引內政 部109年10月27日台內地字第1090140538號函，主張地評會 審議時，已將不予採用之案例向地評會提出說明等語。然上 開函釋本無拘束原審之效力，且檢視地評會107年3月12日、 107年7月16日、108年3月27日、108年12月2日會議紀錄及附 件，並無上訴人於原審審理時始提出之調查案例清冊，且地 評會108年3月27日會議時，仍有委員詢請查估單位提供系爭 土地同一供需圈所有蒐集期間內實價登錄案例以供參考，審 視比較標的之案例選擇的適當性，上訴人承辦業務單位卻僅 答覆選取之比較案例均屬適當案例，依案例蒐集期間近鄰地 區或同一供需圈實價登錄資訊顯示之農業區、保護區土地單 價，查估之價格尚屬合理等語，仍未見提出上述調查案例清 冊供地評會委員討論、審酌，則泛亞事務所捨棄原案例蒐集 期間內其他買賣實例，選用交易日期介於105年9月2日至106 年3月1日之比較標的1、2作為比較標的，仍有疑義，足認上 訴人未遵守查估辦法規定辦理市價查估，地評會有基於不完 整事實作成判斷的違法情事。本件被上訴人所提課予義務訴 訟為有理由等語為論據，判決撤銷訴願決定、復議結果及原 處分，並命上訴人就系爭申請應依原判決前述法律見解作成
決定。
四、本院按：
(一)土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按照 徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保 留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。 （第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地 價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管 機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員 會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之 依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法 及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」同條例施行 細則第30條第1項：「本條例第30條第1項所稱徵收當期之市 價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定 之當期市價。」準此，被徵收土地應按徵收當期之市價補償 其地價；該當期市價之查估、評定，地方主管機關應遵循土 地徵收條例第30條第4項授權內政部訂定之查估辦法所示程 序、方法，由地評會具體評定之，以保障被徵收土地所有權 人能依徵收當期之市價獲得適法補償。而上開土地徵收條例 之規定，乃101年1月4日修正公布，同年9月1日施行，參其 第1項之修法說明：「現行徵收土地，以公告土地現值加成 補償方式各方指教意見甚多，目前無論相關機關、專家學者 ，或民間反應，均不乏主張採市價補償，使被徵收土地所有 權人得以在同一地段買回性質相同及面積之土地，較為公平 合理，亦可排除徵收（或區段徵收）之阻力，故於第1項規 定以市價補償其地價，並刪除原第2項。另都市計畫區內土 地經劃定為公共設施保留地，其土地利用即受限制，如以其 土地本身市價補償其地價，將使土地所有權人蒙受過度之損 失，基於保障公共設施保留地所有權人之權益，乃規定應按 毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」可知，市 價補償使被徵收人取得與被徵收標的物相同交易價值之補償 ，得以重新交易取得相同條件之物，更能公平彌補其所受之 特別犧牲，臻於憲法第15條保障人民財產權之旨。同理，都 市計畫區內土地經劃定為公共設施保留地（下稱公設保留地 ）者，在用地未經國家取得以興建公共設施之前，依都市計 畫法第51條之規定，其土地使用權能已為此公用目的之必要 ，受有更高之限制，加諸於土地所有權人就土地利用價值減 損之不利益，因保留時間延長而遞增，可能已超過社會責任 所應忍受範圍，而形成違背平等原則之特別犧牲（司法院釋 字第336號解釋理由參照），為免徵收時逕依其地價為補償 ，使保留地之所有權人仍蒙受過度之損失，背離徵收補償設
制之旨，故採「按毗鄰非公設保留地平均地價補償」之原則 。
(二)查估辦法係內政部依土地徵收條例第30條第4項授權，就有 關徵收土地補償市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事 項所為之技術性、細節性規範，具法規命令性質。該辦法第 2條、第4條、第6條至第9條、第13條、第17條第1、2項、第 18條、第19條、第20條、第22條至第25條等規定，分別就該 辦法所稱「市價」、「比準地」之定義、土地徵收補償市價 查估之辦理程序；調查買賣實例及影響地價之區域因素、個 別因素；估計買賣實例正常地價；選取比準地；查估比準地 比較價格；估計預定徵收土地宗地市價之實施步驟、方法及 應考量影響地價因素、公設保留地按毗鄰非公設保留地平均 市價補償之查估方式等事項為規範，核符法律授權目的及範 圍，地方主管機關辦理土地徵收地價補償時，自得援以為進 行地價調查估計之依據。其中，依查估辦法第2條：「本辦 法用詞定義如下：市價：指市場正常交易價格。比準地： 指地價區段內具代表性，以作為查估地價區段內各宗土地市 價比較基準之宗地，或作為查估公共設施保留地毗鄰非公共 設施保留地區段地價之宗地。」第7條第10款：「買賣或收 益實例如有下列情形之一，致價格明顯偏高或偏低者，應先 作適當之修正，記載於買賣實例或收益法調查估價表。但該 影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時，應不予採 用：……包含公共設施用地之交易。……。」第20條第1項、第 3項、第5項：「（第1項）預定徵收土地宗地市價應以第18 條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條 件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都 市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。……（第3項） 依前2項估計預定徵收土地宗地市價，應填寫徵收土地宗地 市價估計表。……（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條 件，依下列方式填寫：一、非都市土地、都市計畫範圍內公 共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時之 土地使用管制規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款公共 設施保留地之依法得徵收土地：依都市計畫變更為得徵收土 地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之使用管 制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公文中註明 。」可知，土地徵收條例第30條101年9月1日修正施行後， 雖以「使被徵收土地所有權人得以在同一地段買回性質相同 及面積之土地」為宗旨，而改採「市價補償」原則，但所謂 「市價」之意涵，仍係植基於憲法對財產權之保障，對於財 產既存權利因徵收計畫無法續為存續保障所受特別犧牲之損
失應予公平合理補償的規範觀點，以被徵收土地「市場正常 交易」即「通常商業交易」之價格為判準。因而，在依買賣 實例填載調查估價表，以備估計土地正常單價時，就查估辦 法第7條所定不尋常因素，包括同條第10款因土地公用計畫 在內，所致現實交易價格不論上漲或下跌之不正常波動的影 響，均應予以排除。同理，查估辦法第20條所定依比準地查 估地價基準調整估計預定徵收土地宗地單位市價之程序，同 條第3項、第5項關於徵收土地宗地市價估計表於宗地個別因 素資料之行政條件的填寫方式，也是為正確估計預定徵收土 地宗地市價之準備，其中就非公設保留地部分，是依都市計 畫變更為得徵收土地前之土地使用管制規定填寫，亦即在調 整估計預定徵收土地宗地單位市價時，所參酌土地使用管制 之行政條件，是該土地於都市計畫變更為得徵收土地之前， 所受土地使用管制之情形，藉以排除徵收前提之土地開發利 用計畫對於預定徵收土地價格不問增、貶值之影響（查估辦 法系爭規定參照，德國建設法第95條第2項第2款亦有目的功 能相類之規範）；至於公設保留地部分，則因土地徵收條例 第30條已定有按毗鄰非公設保留地平均市價補償之原則，業 將公設保留地因公用保留所致土地利用價值過度損失之情形 予以調整，故得逕參酌徵收計畫報送時所受土地使用管制之 情形（查估辦法同條項第1款參照）。因此，都市計畫範圍 內預定供公用而依法予以徵收之土地，其中屬原都市計畫前 已指定為公設保留地者，乃經歷相當保留時間致其土地利用 價值減損之不利益可能已超過社會責任所應忍受範圍而形成 特別犧牲；至於單純為特定徵收土地開發利用計畫，而經該 次都市計畫變更其土地使用分區為公共設施用地者，雖於徵 收前在都市計畫法令上所受一時之使用限制與公設保留地相 仿，但既未經歷公設保留地般已形成特別犧牲之利用價值減 損，在徵收補償法制上，即欠缺比附援引公設保留地「按毗 鄰非公設保留地平均地價補償」之基礎。又因徵收補償僅在 對財產既存權利因徵收所受特別犧牲損失之公平補償，並無 賠償土地所有權人因土地被徵收而無從享有開發利用之損失 利益的功能，故查估辦法藉由第7條第10款、第20條第3項、 第5項第2款所定之程序，排除徵收公用計畫對此等非公設保 留地交易價值不論漲跌之不正常影響，而得查估該土地在徵 收計畫前，既存權利狀態因徵收計畫而未得存續，因此所受 特別犧牲而以市場正常交易價格計算其損失之補償。亦即查 估辦法對該等依法得予徵收而有別於公設保留地之土地，應 如何予以公平合理之損失補償，已設有周全之規範，並無立 法時疏未慮及之法律漏洞存在，自無類推適用公設保留地「
按毗鄰非公設保留地平均地價補償」之必要。
(三)經查，系爭土地之土地使用分區原為「農業區」及「保護區 」，於105年都市計畫發布後變更為「捷運開發區」，是供 交通設施或交通事業所須用地，但非都市計畫法上之公設保 留地，經臺北市政府報請內政部核准徵收，由上訴人於107 年10月8日公告徵收而為得依法徵收之土地，上訴人委託泛 亞事務所辦理系爭土地之徵收補償市價查估，依查估辦法系 爭規定，參酌系爭土地於105年都市計畫變更前為「農業區 」及「保護區」之宗地行政條件，將系爭土地當中241地號 臨莒光路農業區土地劃屬P001-00地價區段，選取241地號土 地作為比準地；將330、335、419-1地號等3筆未臨接計畫道 路農業區土地劃屬第P003-00地價區段，選取土城區安和段7 7地號土地作為比準地；將338地號保護區土地劃屬第P006-0 0地價區段，選取中和區自強段309-1地號土地作為比準地， 並以估價基準日為106年9月1日，依查估辦法所定原案例蒐 集期間並無適當買賣實例為由，放寬以估價基準日前1年內 （105年9月2日至106年9月1日）為案例蒐集期間，選取交易 日期分別為105年9月12日、105年11月12日、106年8月31日 及106年6月6日的買賣實例（即比較標的1至4），就農業區P 001-00及P003-00等二個地價區段，各皆以比較標的1至3之 買賣實例，分別進行區域因素及個別因素調整後，推估P001 -00地價區段比準地之比較價格為3萬7,907元、P003-00地價 區段比準地之比較價格為3萬2,721元，各依進位規定進位後 ，查估上開二地價區段比準地之地價分別為3萬8,000元、3 萬2,800元；另就保護區P006-00地價區段，則以比較標的2 至4之買賣實例進行區域因素及個別因素調整後，推估該地 價區段比準地之比較價格為1萬3,257元，依進位規定進位後 ，查估該比準地的地價為1萬3,300元等情，為原審依法確定 之事實，核與卷內證據相符，且為上訴人所不爭執，自得為 本院判決之基礎。
(四)依原審上述確定之事實，系爭土地既為徵收興辦大眾捷運開 發計畫，而甫變更其土地使用分區為「捷運開發區」，核與 原都市計畫範圍內指定之公設保留地的性質即有別，參照前 開說明，自無從援引類推適用公設保留地徵收地價查估之程 序，按毗鄰非公設保留地之平均地價補償其地價，且依比準 地地價基準，參酌系爭土地之宗地行政條件時，本應適用查 估辦法系爭規定，以徵收土地宗地市價估計表上所載，系爭 土地於105年都市計畫變更前所受土地使用分區管制分別為 「農業區」及「保護區」之情形，調整估計其宗地市價，藉 以排除105年都市計畫對系爭土地價格不問增、貶值之不正
常影響，才得適當查估被徵收宗地之市場正常交易價格，作 為地評會評定補償地價之基礎。原判決卻以系爭土地之土地 使用自105年都市計畫變更為「捷運開發區」後，乃作交通 設施或交通事業用地，於徵收前一時所受之使用限制與公設 保留地相當，即應類推適用公設保留地市價查估標準，按毗 鄰非公設保留地之平均市價補償其地價，並認查估辦法系爭 規定不得適用於如系爭土地因105年都市計畫使其土地開發 強度由低轉高之情形為由，逕判命上訴人就系爭申請，應依 原判決上述法律見解作成決定，即有適用法規不當之違法。(五)惟關於系爭土地補償地價之查估，依前揭查估辦法規定可知 ，辦理土地徵收補償市價查估，應先調查案例蒐集期間之買 賣實例，亦即於原則上估價基準日（含當日）前6個月之案 例蒐集期間內，蒐集買賣實例中，並以是否有查估辦法第7 條或第8條規定情形，就實例價格為修正，並將之記載於買 賣實例調查估價表，作為估計實例土地之正常單價。再以此 為基礎，於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之 土地分別選取比準地，並以估價基準日調整後之土地正常單 價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，就其價格進 行個別因素調整，推估比準地試算價格，並考量價格形成因 素之相近程度，決定比準地地價。再以比準地為基準，參酌 宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件 等個別因素，調整估計預定徵收土地宗地市價，提交地評會 評定。而上述案例蒐集期間內無適當實例可選為比較標的時 ，依查估辦法第17條第3項規定，比較標的之選取，固得放 寬案例蒐集期間至估價基準日前1年內之買賣實例。然所稱 「無適當實例」，文義上包含事實上該期間無買賣實例，及 有買賣實例但作為比較標的不適當之情形，後者指買賣實例 土地所具備之條件，與比準地間存有之差異，經進行區域因 素及個別因素調整後，仍無法藉由該買賣實例之交易價格， 推估比準地之市場正常交易價格，而不適合作為認定比準地 比較標的而言。故被徵收土地宗地市價之查估評定，乃以比 準地之地價決定為基礎，並有賴比準地比較標的於適當買賣 實例間之正確選擇，且涉及案例蒐集期間之無誤界定。凡此 判斷，雖均涉及土地估價之專業知識，而具有高度專業性， 由依行為時地價及標準地價評議委員會組織規程所成立之地 評會，以其專業性及多元代表性之合議制組織，依法定程序 獨立行使職權所作成之評定，固享有判斷餘地，行政法院對 其評定固應予尊重，採取較低之審查密度，但其評定仍有賴 查估機關切實踐行查估辦法第6條第1項後段、第7條、第8條 、第13條所定之正當行政程序，須將案例期間內之全部買賣
實例均依規定填寫買賣實例調查估價表，並就買賣實例有應 為價格修正或調整之特殊情況，載明修正理由及修正數，或 於影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整而不予採用 時，則應敘明其具體理由及證據，方得提供完整之事實資訊 基礎，供地評會為專業正確之審查評定。故若查估機關未就 案例期間內之全部買賣實例依規定填寫買賣實例調查估價表 並提供地評會審查，而僅對於採為比較標的者填寫買賣實例 調查估價表提送地評會審查；或未將全部買賣實例填寫之買 賣實例調查估價表提供地評會審查，而僅將其中採為比較標 的之買賣實例調查估價表提送地評會審查者，即難謂查估機 關已遵循查估辦法規定辦理地價查估程序，則地評會於欠缺 完整資訊可供查認之事實基礎下，所作成土地徵收補償市價 之評議或維持原徵收補償價額之復議決定，即有基於錯誤或 不完整事實為判斷之瑕疵，而屬違法。
(六)經查，上訴人委託泛亞事務所辦理系爭土地地價查估，而於 案例蒐集期間調查土地買賣實例時，僅填寫前述比較標的1 至4之買賣實例調查估價表，並未填寫比較標的以外之買賣 實例調查估價表，地評會108年3月27日會議時，仍有委員詢 問「查估單位是否能針對同一供需圈所有蒐集期間內之實價 登錄案例提供委員會參考，以利檢視案例選擇適當性」，上 訴人承辦業務單位就此僅表示：「有關徵收補償查估所選取 之比較案例，均屬近鄰地區或同一供需圈之適當案例……另經 檢視案例蒐集期間內土城及中和近鄰地區或同一供需圈實價 登錄資訊，農業區多介於每坪9-13萬元區間，保護區則介於 每坪3-5萬元區間，經審視後查估價格尚屬合理」等語，至 於上訴人於原審審理時所舉其上列有比較標的以外其他買賣 實例之實例調查清冊，並未提出於地評會107年3月12日、10 7年7月16日、108年3月27日、108年12月2日歷次會議中供審 酌參考，依該審理中始提出之實例調查清冊顯示，原案例蒐 集期間，除比較標的3、4之外，尚有坐落新北市中和區國道 段、灰段，土地使用分區亦屬農業區、保護區之其他買賣 實例，但未經查估單位依規定填載買賣實例調查估價表等情 ，乃原審依法確定之事實，核與卷內證據相符，自亦得為本 院判決之基礎。依此，上訴人辦理系爭土地徵收補償市價之 查估，既於調查土地買賣實例時，未依規定將原案例蒐集期 間內所有土地交易實例填寫買賣實例調查估價表，其中更有 同為農業區、保護區而與系爭土地行政條件相當之土地交易 ，縱使該等交易案例為查估單位所認不適當作為比準地之比 較標的者，參照前開說明，也應依規定均予填寫買賣實例調 查估價表，就其依查估辦法第7條、第8條規定為價格修正或
調整之特殊情況，載明其修正理由及修正數，或於影響交易 價格之情況無法有效掌握及量化調整而不予採用時，亦應於 表中敘明其具體理由及證據，地評會方得於完整之事實資訊 基礎上，就原案例蒐集期間是否確無適當實例可資選擇為比 準地之比較標的，原案例蒐集期間放寬為估價基準日前1年 內是否於法無誤，以及比較標的之選取是否適當等各節，依 其專業而為審查評定。況且，本件地評會於108年3月27日會 議中，已有委員具體要求查估單位應提供案例蒐集期間系爭 土地所屬同一供需圈所有交易實例，以利地評會檢視比較標 的之選擇是否適當，但上訴人業務承辦單位仍未予提供，也 未將該等土地交易實例及不予採用之理由及證據一一如實報 告，僅陳述其自行評估認地價查估決定尚屬合理之結果，此 情於同年12月2日地評會決議最終復議結果時，猶未改善， 顯見地評會於本件作成系爭土地徵收補償市價之評議，上訴 人據以作成原處分，以及地評會維持原處分之復議結果，均 有基於錯誤或不完整事實而作成判斷之違法情事。上訴意旨 主張本件地評會經由查估單位之說明，實質上已對於未填載 之案例蒐集期間之買賣實例查核審認，並無基於錯誤或不完 整事實進行判斷之違法云云，並不可採。
(七)綜上，上訴人就案例蒐集期間交易之全部買賣實例，未依規 定填寫買賣實例調查表，其查估程序有瑕疵，且足以影響市 價查估之合法性，原判決撤銷訴願決定、復議結果及原處分 ，結論並無違誤，上訴意旨指摘此部分原判決違背法令，求 予廢棄，為無理由，應予駁回。另原判決關於命上訴人依原 判決法律見解作成決定（即原判決主第二項）部分，既有如 前述適用法規不當之違法，且與判決結論有影響，上訴意旨 就原判決此部分，求予廢棄，為有理由；且依上述，被上訴 人提出之系爭申請，尚待上訴人踐行查估辦法所定之正當程 序辦理市價查估，以供地評會為徵收補償價格之評定，本案 事證因未臻明確，爰判命上訴人對於被上訴人之系爭申請， 應依本判決之法律見解作成決定。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由。依行政訴 訟法第255條第1項、第256條第1項、第259條第1款、第98條 第1項前段、第104條、民事訴訟法第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 最高行政法院第三庭
審判長法官 蕭 惠 芳
法官 洪 慕 芳
法官 侯 志 融
法官 林 惠 瑜
法官 梁 哲 瑋
以 上 正 本 證 明 與 原 本 無 異
中 華 民 國 112 年 11 月 22 日 書記官 曾 彥 碩