最高法院民事判決
111年度台上字第1177號
上 訴 人 巫鄭素真
巫 佩 諭
巫 家 誼
共 同
訴訟代理人 楊 榮 富律師
被 上訴 人 張 進 國
張 進 杰
共 同
訴訟代理人 陳 建 勛律師
上列當事人間租佃爭議等事件，上訴人對於中華民國111年1月18
日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（109年度上字第14號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。 理 由
一、本件被上訴人張進國主張：伊先祖自日治時期起承租坐落南 投縣○○鎮○○段00地號（下稱00地號）之如第一審判決附圖編 號00⑴所示土地（面積2,921.39平方公尺，下稱編號00⑴土地 ），耕作維生，早與原地主成立耕地租佃關係，並於民國50 年間辦理耕地租約登記（即租約埔枇000號），上訴人因繼 承取得00地號土地所有權，應就編號00⑴土地與伊存在耕地 租佃(下稱系爭租佃)關係。惟因南投縣○○鎮公所（下稱鎮公 所）辦理地主與佃農間租約訂立、變更及續約登記未至承租 現地勘測，致將伊先祖實際耕作之重測前同鎮○○段000-3地 號（現為00地號）土地，誤登記為同段000-7地號（現為同 鎮○○段00地號，下稱00地號）土地，上訴人因而否認存在系 爭租佃關係。倘認應以上開誤載地號之耕地租約登記為準， 該租佃關係亦應由伊與第一審共同被告巫建忠承受，而就巫 建忠所有如原判決附圖(下稱附圖)編號E所示土地(下稱編號 E土地)存在耕地租佃關係等情，爰求為確認伊就上訴人所有 編號00⑴土地或就巫建忠所有編號E土地存在耕地租佃關係之 判決。
二、上訴人則以：租約埔枇186號租約之出租人為巫建忠之被繼 承人巫永煌，承租人為被上訴人之被繼承人張双枝，最近一 次續約登記租期自98年1月1日起至103年12月31日止，並於1 02年7月1日變更出租人為巫建忠、104年5月1日變更承租人 為張進國；巫建忠與張双枝於103年12月31日租約屆期前， 曾共同蓋章確認耕作位置在00地號土地之地籍圖上劃斜線部
分，雖張双枝實際在00地號土地耕作，然與伊或伊之前手巫 光偉、前前手巫永昌無租賃之合意。縱認有系爭租佃關係存 在，因張進國與實際耕作之被上訴人張進杰並未同居共財， 該租約亦因張進國不自任耕作而無效，況其從未繳納租金予 伊，經伊於歷次書狀一再主張，已生催告效力，伊以張進國 積欠租金達2年為由，於110年4月20日以民事答辯㈣狀為終止 租約之意思表示，伊與張進國間無系爭租佃關係存在等語， 資為抗辯。並於第一審提起反訴，主張：被上訴人在伊所有 編號00⑴土地占有耕作，張進國為間接占有人，張進杰則為 直接占有人，均無正當權源等情，爰依民法第767條第1項規 定，求為命被上訴人將編號00⑴土地上種植之農作物移除， 將該土地返還伊之判決。
三、原審將第一審所為被上訴人之本、反訴敗訴之判決廢棄，改 判本訴確認張進國就編號00⑴土地存在系爭租佃關係，並駁 回上訴人在第一審之反訴，無非以：000-3、000-7地號土地 原為訴外人巫永昌、巫永煌等5兄弟共有，於36年11月間分 別將之分割由巫永昌、巫永煌單獨所有，嗣巫永昌將000-3 地號土地贈與巫光偉，並自該土地分割出000-30地號土地， 分割後之000-3地號土地經重測後為00地號土地，因分割繼 承而於105年9月12日登記為上訴人共有，應有部分各3分之1 。000-7地號土地則分割出000-35地號土地，重測後為00地 號土地，分割後之000-7地號土地經重測後為00地號土地， 嗣巫永煌於102年間將00、00地號土地贈與巫建忠。00地號 與00、00地號土地均屬特定農業區之農牧用地，其土地登記 謄本之其他登記事項皆記載「有三七五租約」。而被上訴人 現占有上訴人所有編號00⑴土地，種植茭白筍，惟租約埔枇0 00號耕地租約登記之張進國承租地點為巫建忠所有00、00地 號土地內共計3,186平方公尺。00地號土地面積為1萬6,224. 03平方公尺，前由巫光偉就其中0.3872公頃土地與訴外人張 阿坤續約訂有租約埔水字第000號耕地租約，並就1.1533公 頃土地與訴外人陳嘉昌、江麗楎、陳茂(下稱陳嘉昌等3人) 續約訂有租約埔水206號耕地租約。依各該出租人與承租人 於103年12月31日耕地租約期滿前，自行協議而提出附於續 約承租位置之地籍圖(下稱續約地籍圖)所示，張阿坤與陳嘉 昌等3人承租00地號土地之位置部分重疊，亦與原審至現場 勘測實際耕作位置而會同地政人員測量及補充測量之結果歧 異，佐以鎮公所106年11月16日協商紀綠，可知張阿坤並未 於00地號土地耕作。觀諸續約地籍圖所示，張阿坤承租之位 置與被上訴人實際耕作之位置重疊，且與張阿坤之繼承人張 文筆目前實際耕作00地號土地(即附圖編號A所示）不符；該
地籍圖所示陳嘉昌等3人承租之位置，幾乎涵蓋00地號左上 、右上、中、下方土地，然其3人目前實際耕作位置並未包 含右上方土地（即編號00⑴土地），而係由被上訴人在00地 號土地內之編號00⑴土地耕作。再依續約地籍圖所示，張双 枝與巫建忠自行協議共同蓋章確認耕作之位置僅在00地號土 地內地籍圖上劃斜線部分（即編號E土地），惟編號E土地約 一半部分在訴外人黃仁傑、黃秋增實際耕作土地內，且張双 枝、被上訴人從未在編號E土地耕作。審酌上開相關耕地租 約均成立登記於50年間，歷經多次續約，承租土地亦歷經分 割、移轉、重測，且承租人或出租人、鎮公所每6年續約時 ，並未實際測量承租土地之位置、面積，致相關耕地租約登 記與承租人實際耕作之位置、面積不符，及上開不符情形在 鎮公所承辦人員主動發現前，兩造均未查覺等一切情狀，堪 認租約埔枇000號係將張進國承租之000-3地號（現為00地號 )土地，誤載為000-7地號（現為00地號)土地。上訴人現為0 0地號土地之所有權人，應承受上開耕地租佃關係，不因租 約6年期滿後，未辦理續約登記而受影響，故張進國與上訴 人就編號00⑴土地存在系爭租佃關係。又上訴人並未證明張 進國於編號00⑴土地有何不自任耕作情事，且迄今仍否認系 爭租佃關係存在，其歷次書狀係主張張進國未繳納租金等語 ，並未對張進國為合法之催告，則其於110年4月20日以民事 答辯㈣狀對張進國為終止租約之意思表示，不生合法終止之 效力。從而，張進國本訴請求確認其就編號00⑴土地有系爭 租佃關係存在，為有理由；系爭租佃關係既仍存在，被上訴 人就編號00⑴土地即非無權占有，上訴人請求如其上述反訴 聲明，不應准許。又張進國先位請求確認其與上訴人間存在 系爭租佃關係部分，既獲勝訴判決，其備位請求確認其就巫 建忠所有編號E土地存在耕地租佃關係部分，自無庸再予審 酌等詞，為其判斷之基礎。
四、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契 約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求 者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查張双枝與巫建忠於 續約地籍圖協議共同蓋章確認耕作之位置僅在00地號土地內 劃斜線部分（即編號E土地），為原審所確定之事實；且租 約埔枇000號所載張双枝承租之土地為000-7地號土地內共計 3,186平方公尺，出租人為巫建忠之前手巫永煌，亦有該租 約可稽(見原審卷㈠第107至115頁)，則能否謂張双枝有與上 訴人或其前手就編號00⑴土地成立系爭租佃關係之真意？即 非無研求之餘地。原審未遑詳查，徒以上開理由遽認租約埔 枇186號之租賃標的應為000-3地號(現為00地號)土地，依上
說明，自有可議。又上訴人於歷次書狀一再抗辯：張進國未 繳納租金，與伊無租佃關係存在等語。攸關兩造間是否存在 系爭租佃關係之判斷，自屬重要防禦方法，原審就此未說明 取捨意見，遽為上訴人不利之判決，亦有判決不備理由之違 背法令。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無 理由。末查張進國於原審就其本訴之請求已更正聲明為：請 求確認伊就上訴人所有編號00⑴土地或就巫建忠所有編號E土 地存在耕地租佃關係，並經原審予以准許(見原判決書笫2頁 第11至17列)；乃原審竟又謂張進國本訴之先位請求已獲勝 訴判決，無庸再予審酌其備位請求等語(見原判決書第13頁 第6至9列)，前後不一。案經發回，宜併注意及之，附此敘 明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日 最高法院民事第八庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 周 舒 雁
法官 翁 金 緞
法官 黃 明 發
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻
中 華 民 國 112 年 12 月 11 日