臺灣士林地方法院民事簡易判決
112年度湖簡字第53號
原 告 台北市台山縣同鄉會
法定代理人 陳亮廷
訴訟代理人 葛顯仁律師
姜秋錦
被 告 李偉豪
訴訟代理人 閻道至律師
尤文粲律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國112年10月2
3言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國111年1月31日起占有臺北市○○區○○段○○段000000000地號土地期間至占有停止日止，應於每年1月31日給付原告租金新臺幣3萬6,000元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣4,300元，其中新臺幣2,000元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本判決依民事訴訟法第434條第1項規定，合併記載事實及理由要領，其中兩造主張之事實，並依同項規定，引用當事人於本件審理中提出的書狀及歷次言詞辯論筆錄。二、本院之判斷：
㈠原告主張臺北市○○區○○段○○段0000000地號土地(下稱系爭土 地)，係於民國78年7月18日，由原告經法院拍賣而取得，惟 其取得系爭土地時，其上已建有第三人李郭春子所有之臺北 市○○區○○○○段000○號房屋(下稱系爭建物)。嗣原告與李郭春 子同意就系爭土地訂立不定期限租賃契約(下稱系爭租約)， 租期自102年12月起算，一年一期，每年租金為新臺幣(下同 )3萬6,000元，租金於每年12月30日前給付，並於102年12月 6日在臺北市南港區調解委員會調解成立。嗣李郭春子於000 年0月間寄發存證信函予原告，終止系爭租約，並拒絕給付1 10年度之租金3萬6,000元，經原告以上開調解書對李郭春子 名下財產強制執行，始發現李郭春子早已脫產，且於106年5 月26日將系爭建物所有權移轉登記予被告。本件被告所有系 爭房屋與原告無租賃關係存在，即屬無法律上原因而獲得相 當於土地租金之利益，致原告受有相當於土地租金之損害， 爰依民法第179條前段向被告請求因無權占用系爭房屋而相
當於租金之不當得利，並提出系爭建物第一類登記謄本、臺 北市○○區○○○○○000○○○○○○000號調解書(下稱系爭調解書)、 地籍圖謄本、李郭春子寄送予原告之存證信函、系爭土地第 二類謄本為證(見本院卷第15至25頁)。
㈡依系爭建物登記謄本所載，被告係於106年5月26日以買賣為 登記而取得系爭建物所有權。惟系爭建物之前手李郭春子既 於000年0月間向原告終止不定期租賃關係，依其與原告成立 之系爭租約，李郭春子仍應給付原告110年度之系爭土地之 租金3萬6,000元。被告抗辯李郭春子於110年度應給付之租 金業已給付予原告，並提出李郭春子本人匯款或請被告代為 匯款予原告繳交租金之紀錄為證(下稱系爭匯款紀錄，見本 院卷第99至113頁)。而依系爭調解書所載，李郭春子自78年 7月18日至102年11月應付之金額為35,000元，自102年11月 至110年12月應給付之租金為28萬8,000元(計算式：36,000× 8年＝288,000)，共計為32萬3,000元，確與系匯款紀錄總金 額相同，足認被告抗辯李郭春子應給付之110年度租金業已 給付原告等語，應可採信。再者，被告於李郭春子承租系爭 土地期間，係自李郭春子受讓並交付占有予系爭建物，其就 系爭土地亦非屬無權占有，尚非無法律上原因而占有系爭土 地，縱使李郭春子未給付租金，基於債之相關對性原則，原 告亦僅得對李郭春子請求給付，是以，原告依民法第179條 前段規定請求被告給付110年度相當於租金之不當得利，亦 無理由，不應准許。
㈢李郭春子於000年0月間終止系爭租約後，被告仍以系爭建物 占有系爭土地，即屬無占有權源，且受有相當於租金之不當 得利，致原告受有損害，原告自得依民法第179條前段規定 ，請求被告給付相當於租金之不當得利。被告雖抗辯系爭建 物係其祖母李郭春子自建商處買得，就系爭土地，所有權人 即建商應有與李郭春子成立無償使用之法律關係，嗣李郭春 子再將系爭建物轉賣予被告，故被告就系爭建物所占有系爭 土地，系爭土地之取得人即原告仍應受該無償使用關係所拘 束，而有債權物權化之法律效果，被告占有系爭土地乃具有 法律上權源，非無權占有云云。惟查，系爭建物之前手即被 告之祖母李郭春子既於102年間即與原告成立調解，而李郭 春子亦依系爭調解書按年給付租金，被告亦曾於108年12月3 0日、110年1月4日代李郭春子以跨行轉帳方式匯給原告各3 萬6,000元，於110年1月4日之匯款記錄亦註明「16號4樓地 租」，自應知悉該匯款即為給付系爭土地之租金；再核與系 爭建物同棟3樓之建物自105年至111年間亦按年給付被告租 金3萬6,000元等情，亦有匯款紀錄可佐(見本院卷第159至17
1頁)，而被告亦未能提出系爭建物確有與系爭土地之前手即 建商間有無償使用之約定之相關證據，足認李郭春子終止系 爭租約後，已登記為被告義之系爭建物已無權占有系爭土地 ，原告自得對被告依民法第179條前段規定，請求相當於租 金之不當得利。
㈣原告得請求相當於租金之不當得利： 1.按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會 通常之觀念，而依法請求返還不當得利，得請求返還之範 圍，係以對方所受之利益為度，從而主張無權占有他人土 地所得利益，相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採 ，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位 置、工商繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受 利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定(最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照)。另城市地方房屋之租 金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為 限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管市、縣政府得 依前項所定標準強制減定之。前開規定於租用基地，建築 房屋，均準用之，土地法第97條、第105 條分別定有明文 。
⒉本件原告聲明第二項係係請求被告自110年12月30日起占用 系爭土地之租金，惟原告所提之李郭春子終止系爭租約之 存證信函係111年1月，而未有詳細日期，是以就此部分應 以有利被告之解釋，認原告僅得請求被告自111年1月31日 起，按年給付相當於不當得利之租金。查系爭建物門牌號 碼為臺北市○○區○○路00巷00號，地處人口密集之住宅區， 且接近三鐵共構之南港火車站，交通位置甚為便利，業據 本院依職權查閱GOOGLE MAP資料可佐，是本院認以原告主 張以系爭土地之申報地價年息百分之6 計算相當於不當得 利之租金，應屬允適。再查系爭土地於111年之申報地價 為8萬7,200元，亦有土地登記第二類謄本可參(見本院卷 第25頁)，是以原告得請求相當於租金之不當得利為37,93 2元(計算式：87,200×29×1/4×6%＝37,932)，而此亦與李郭 春子原先付與原告之租金相當，應屬適當，故原告聲明其 僅請求被告按年給付3萬6,000元，應屬可採。三、從而，原告依不當得利法律關係，就聲明第一項請求被告給 付李郭春子應給付之租金部分，為無理由，應予駁回。原告 聲明第二項請求被告自111年1月31日起占有系爭土地期間至 占有停止日止，應於每年1月31日前給付原告3萬6,000元， 為有理由，應予准許；逾此範圍之請求不應准許，應予駁回 。
四、本件係適用簡易訴訟程序所為之判決，就被告敗訴之部分應 依職權宣告得假執行。原告之聲明，僅為促使本院依職權發 動，自無庸就聲請供擔保部分為准駁回之諭知。至原告敗訴 部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並確定訴訟費用 額為元（第一審裁判費），其中2,000元由被告負擔，餘由 原告負擔。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日 內湖簡易庭 法 官 徐文瑞
本件為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 11 月 6 日 書記官 許秋莉