臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第557號
原 告 曾繁祺
被 告 胡煥炫
訴訟代理人 葉禮榕律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年10月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣2540元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國110年3月11日時，委託被告辦理所有 桃園市○○區○○段○○○段00000地號、213-10地號，及同區段公 坡小段746-4地號共3筆土地（下合稱本件土地）出售予訴外 人張藝齡、邱品涵之買賣事務，並約定於完成買賣後支付被 告報酬。嗣原告110年4月16日始得知本件土地為公共設施保 留地，依土地稅法地39條第2項之規定，應免徵土地增值稅 。被告身為專業地政士，卻未盡其之注意義務，不僅未在簽 約前，先行查詢本件土地之使用分區性質，以確保後續報稅 之合法性，而在初次以本件土地為公共設施用地，檢附公共 設施保留地之相關證明文件為免徵稅率之申報，經主管機關 110年4月12日核準免徵後，又以違反契約按一般用地稅率之 約定，於110年4月21日撤回初次經核准之申報，重行以一般 稅率申報，原告於本次買賣本應可享有免徵土地增值稅之利 益，卻因被告未盡注意義務，違反原告之指示及地政市士法 等法律規定，致原告受有多繳買賣本件土地新臺幣（下同） 23萬1556元土地增值稅之損害。爰依民法侵權行為、委任契 約之法律關係，及地政士法第26條之規定，提起本件訴訟， 並請求擇一有理由為判決。並聲明：㈠被告應給付原告23萬1 556元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告與張藝齡、邱品涵於110年3月11日前來被告 事務所，由被告提供不動產買賣契約書（下稱本件契約）， 委任被告處理買賣雙方之簽約及土地過戶等事宜，而被告辦 理之依據即本件契約，而本件契約之內容實由買賣雙方確認 各項內容後所簽立，被告本應依本件契約之內容辦理後續程 序。被告於簽約當日有調閱本件土地使用分區證明書，所以 最初才會認為應以公共設施保留用地之稅率申報，以免予課
徵土地增值稅，此由送件後經桃園市政府地方稅務局於110 年4月12日核定予以免徵可為佐證。僅是後來因被告察覺本 件契約書簽約時已約定，出賣人即原告應以「一般稅率」而 非「不課徵」方式申報，雖原告於簽定本件契約後得知本件 土地屬公共設施用地，可免予課徵土地增值稅，要求被告以 此方式申報，惟被告申報方式本應按契約之約定，且已告知 原告，蓋依土地稅法第39條第1、2項之規定，土地若為公共 設施用地，雖可申請免徵土地增值稅，然須經主管機關核准 ，且若該土地後變更為非公共設施保留地，買受人再行出賣 將面臨更高額之土地增值稅，因此如何申報應回歸買賣雙方 簽定之契約約定，故被告拒絕原告之請求。原告復向買方商 量土地增值稅不要以一般用地稅率申報，買受人同樣表示不 同意更改申報之稅率。從而，被告在110年4月21日以未按契 約申報為由，撤回前揭申報，重行申報本件土地買賣移轉現 值，桃園市政府地方稅務局遂按一般用地稅率課徵土地增值 稅23萬1556元。準此，被告就辦理件土地之土地增值稅申報 ，全依買賣雙方於本件契約中之約定而為，並未違反地政士 法等法律規定，亦未有其他未盡之義務乙事，況且原告更未 因此受有任何損害，其所舉各項請求權基礎，均無理由等語 置辨。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保 請准免予宣告假執行。
三、本院得心證之理由
㈠原告主張，其於110年3月11日與本件土地買方即張藝齡、邱 品涵前往被告之地政士事務所，共同委託被告辦理本件土地 及其上8建號建物之買賣案，買賣雙方並於本件契約第6條稅 費負擔，約定由賣方即原告以一般稅率申報；嗣被告查詢本 件土地為公共設施用地，檢附公共設施保留地相關證明文件 ，在110年3月23日向桃園市政府地方稅務局申報免徵土地增 值稅，並於110年4月12日獲核准免予課徵；然被告後察此申 報內容有違本件契約前揭稅率負擔之約定，故於110年4月21 日撤回前揭申報，重行申報本件土地買賣移轉現值，桃園市 政府地方稅務局遂依被告申報案一般用地稅率課徵土地增值 稅共23萬1556元，原告於110年5月5日完納稅款並完成本件 土地移轉登記之事實，經其提出本件契約、本件土地登記第 一類謄本及其上建物登記第一類謄本、桃園市政府都市計畫 土地使用分區證明書、桃園市政府都市發展局桃都行字第11 00011248號函、土地增值稅繳款書、收款證明、撤回查詢結 果等件為證（見本院卷第15頁至第40頁、第45頁至第54頁、 第103頁），核予原告所述相符，且為被告不爭執（見本院 卷第192頁正反面），是此部分事實，可認定為真實。
㈡原告另主張被告為專業地政士，卻於受委託辦理本件土地買 賣時，因故意或過失未查明本件土地之買賣適用公共設施保 留地免予課徵土地增值稅，更於經桃園市政府地方稅務局核 准免予課徵後，違反原告指示，撤回原申報重行再依本件契 約稅率負擔之約定申報，致原告多負擔23萬1556元之稅賦等 語，無被告否認。是本件爭點應為：被告依民法侵權行為、 委任契約之法律關係及地政士法第26條之規定，請求被告賠 償23萬1556元，有無理由？茲說明如下： ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。 民法第184條第1項、第2項，定有明文。又地政士應精通專 業法令及實務，並應依法誠信執行業務；地政士於受託辦理 業務時，應查明委託人確係為登記標的物之權利人或權利關 係人，並應確實核對其身分後，始得接受委託；地政士受託 辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上應盡之義務 。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損 害時，應負賠償責任，地政士法第2條、第16條、第18條、 第26條亦有明定，則地政士乃專門職業人員，得受託辦理不 動產之抵押權設定與所有權移轉登記等事項，為維護不動產 交易安全，地政士在從事業務之執行時，對於相對人及利害 關係人自具有保護、照顧或防範損害發生之注意義務（最高 法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。 ⒉次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他 方允為處理之契約；受任人因處理委任事務有過失，或因逾 越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法 第528條、第544條分別定有明文。末按所謂過失，指行為人 雖非故意，但按其情節應注意，並能注意，而不注意。又過 失依其所欠缺之程度為標準，雖可分為抽象輕過失（欠缺善 良管理人注意義務）、具體輕過失（欠缺應與處理自己事務 同一注意義務）及重大過失（顯然欠缺普通人之注意義務） ，然在侵權行為方面，過失之有無，應以是否怠於善良管理 人之注意義務為斷（最高法院19年度上字第2746號裁判意旨 參照），亦即行為人僅須有抽象輕過失，即可成立。而善良 管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤勉負 責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害結果 之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下，所 應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意之程 度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等情形 而定（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）。 ⒊查原告與張藝齡、邱品涵就本件土地之買賣，確係約定由原
告依一般稅率申報土地增值稅，且共同委託被告辦理本件契 約相關手續，依前述地政士法之相關規定可知，地政士於執 行土地相關業務時就因其具有不動產業務之專業性，應負善 良管理人之注意義務，且對於委託人即原告、張藝齡與邱品 涵具有相同之保護、照顧或防範損害發生之注意義務，是被 告身為負責本件土地買賣之地政士，除對於原告之指示應依 其專業給予協助外，對於張藝齡、邱品涵所應提供之專業協 助，及應盡之注意義務，並無不同。
⒋對於被告辯稱，因初次申報內容未依本件契約當事人約定為 之，故撤回改依契約所選擇之一般稅率重行申報，其所為均 按契約約定，核屬買賣雙方授權範圍內，無故意過失、違反 約定或逾越權限之情等語。觀諸土地稅法第39條第2項之規 定：「依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之 移轉，準用前項前段規定，免徵土地增值稅。但經變更為非 公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值 稅前之原規定地價或最近一次課徵土地增值稅時核定之申報 移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」 可知，公共設施保留地雖因存有被徵收之風險，因此立法者 賦予免課徵土地增值稅之待遇，然若嗣經變更為非公共設施 保留地再移轉時，後續將被課予較高之稅賦，是公共設施保 留地移轉同時，買賣雙方究應如何處理未來可能之稅賦，應 為買賣雙方就土地買賣契約可磋商之點，實屬契約自由之內 容，意即此類型土地，稅率應如何負擔，應交由買賣雙方商 討以契約約定之。
⒌原告陳稱被告未於簽訂本件契約前先行查詢本件土地使用分 區情形，致原告受有需另繳納23萬餘元土地增值稅之損失， 顯有過失，另被告自行撤回免予課稅之申報，亦違反原告指 示等語。然依本件契約第10條之約定，本件買賣係受兩造之 委任處理事務，非僅受原告委任，此與上開所述地政士法之 規定內容相同。
⒍而本件土地使用分區為何，乃致於後續稅務之負擔應如何分 配，此應由買賣雙方透過契約約定為之，且由本件土地之買 賣過程而言，本件土地之使用分區性質，應可認屬將影響雙 方是否締約之重要之點，而出賣人即原告身為本件土地之所 有權人，本應由原告自行善盡查詢義務與告知義務，進而與 買方討論如何處理稅務之負擔。自難僅以被告未為查詢，率 認被告有違反地政士法規範之注意義務，況且，依前揭地政 士法規定，其對於受託案件之查明義務，存在於登記標的物 之權利人或權利關係人，而被告身為專業地政士，猶在本件 契約簽定當日，查詢得知本件土地為公共設施用地，並以此
土地使用分區結果檢附證明文件，向桃園市政府地方稅務局 為初次不課徵土地增值稅之申報，此有相關申報文件在卷可 參，自難率認被告就本件土地使用分區之確認有何過失。 ⒎再者，公共設施保留地之稅費負擔應由買賣雙方協議決定， 已如前述，本件土地買賣雙方既於簽約時，明文約定就土地 增值稅部分以一般稅率申報，而有不動產買賣契約書於卷可 參（見本院卷第19頁），身為承辦地政士之被告，自應依據 上開不動產買賣契約書之內容拘束。因此經被告以初次申報 未依契約約定，且買受人亦不同意變更契約內容為由，撤回 違反契約約定之申報，而重為申報、送件，實與上開法律規 定相符，應無過失。易言之，被告承辦本件土地賣賣之處理 ，本質係同時受買賣雙方委任，應同時保護、照顧或防範雙 方發生損害，而今本件土地既為公共設施用地，稅費負擔有 得適用上開土地稅法，於移轉後經變更為非公共設施用地， 再為移轉將予課徵更高稅費之餘地，在買受人方拒絕更改稅 費負擔之約定內容，被告依契約約定內容申報，本無違地政 士法所規範之注意義務，自無故意或過失。
四、綜上所述，原告依民法侵權行為、委任契約之法律關係，及 地政士法第26條之規定，請求被告給付如訴之聲明，為無理 由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所 附麗，應併予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據均與本件之結論無礙，爰不另一一論述，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並職權認定如主 文第2項所示。
中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 中壢簡易庭 法 官 林莆晉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 11 月 21 日 書記官 陳香菱