臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
112年度重小字第2293號
原 告 梁育榕
被 告 陳煜仁
訴訟代理人 陳盈潔
余青芸
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國112年10月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
壹、本訴部分：
一、原告之訴駁回。
二、本訴部分訴訟費用由原告負擔。
貳、反訴部分：
一、反訴被告應給付反訴原告新臺幣（下同）1,907元，及自民
國112年10月7日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、反訴原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000元由反訴被告負擔37元，餘由反訴原告負擔
。
四、本判決反訴原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
甲、程序部分：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告
及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如
專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者
，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有
明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連
關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩
者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所
主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言，即舉凡本訴標
的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標
的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法
律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標
的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間
有牽連關係（最高法院91年度台上字第262號判決參照）。
查本件被告對於原告提起反訴，其反訴標的與本訴標的均係
因同一租賃關係所生，兩訴訟顯有相牽連之關係，是被告於
本訴言詞辯論終結前，對原告提起反訴，自屬合法，應予准
許。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路○段00號7樓3室房屋
（下稱系爭房屋），租期自民國107年3月25日起至110年3月
24日止，租約期滿又另續約二次至112年3月24日，每月租金
30,000元，原告於簽約時給付押租金60,000元（下稱系爭押
租金）。原告已於租期屆滿時將系爭房屋返還被告，且無積
欠房租或違約之情事，被告依兩造所簽立之房屋租賃契約書
（下稱系爭租約）第4條第2項約定應有返還系爭押租金予原
告之義務，詎被告拒不返，並空言指謫原告有蓄意破壞係系
爭房屋行為，為此提起本件訴訟等語。
㈡聲明：
被告應給付原告60,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠原告對系爭押租金之債權應為被告對原告之損害賠償請求權
所抵銷而無剩餘：
⒈廚房系統櫃損壞部分：原告自行更換廚房濾水器濾芯，不慎
造成漏水導致廚房地板及系統櫃損害，係違反善良管理人注
意義務造成被告財產上損害，應依民法第432條第2項、第18
4條第1項前段規定，應負損害賠償責任，被告因系爭房屋廚
房系統櫃損壞支出查漏費用5,000元、修繕費用77,700元及
修繕系統櫃後之清潔費用12,000元，共計94,700元，被告以
此主張抵銷。且原告於點交返還系爭房屋過程中數次明確表
示欲以系爭押租金債權抵銷其應賠償被告之系統櫃修繕費用
。
⒉原告未將系爭房屋回復原狀部分：原告自行更換系爭大門門
鎖，且未於約定點交日將大門鑰匙交付被告，被告因此支出
⑴換鎖費用5,000元，且系爭房屋客廳牆壁有黑色油污等污損
情形，顯非住宅之自然耗損，被告應此支出⑵客廳油漆費用1
0,000元，原告應負損害賠償責任。
⒊原告未繳清之水、電及瓦斯費用如下：
⑴水費：336元。
⑵電費：429元。
⑶瓦斯費：697元。
㈡聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請宣告免為假執行。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠以本訴答辯主張之對原告損害賠償請求權、水電瓦斯費用及
回復原狀所需費用共111,162元抵銷反訴被告於本訴所主張
之系爭押租金60,000元後，原告尚額外支出51,162元，為此
另請求反訴被告返還等語。
㈡並聲明：
⒈反訴被告應另給付反訴原告51,162元，及自反訴起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
⒉反訴原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：
㈠沒有如反訴原告所述更換門鎖情形，而反訴原告所述系爭房
屋廚房系統櫃漏水情形，都有LINE對話紀錄，111年12月底
就已經告知反訴原告系爭房屋漏水情形，反訴原告所提估價
單可見裝潢師傅有做修繕，濾心我每年都更換，正常使用，
漏水可能原廠就有瑕疵，也可能是濾水器的問題等語。
㈡聲明：請求駁回反訴原告之訴。
參、本院之判斷：
一、兩造於107年3月4日就系爭房屋簽立系爭租約，租期自107年
3月25日起至110年3月24日止，租約期滿又另續約二次至112
年3月24日，每月租金30,000元，原告於簽約時給付被告押
租金60,000元。原告已於112年3月24日租期屆滿時將系爭房
屋點交返還予被告，但因就系爭系統櫃修繕價額有爭執，故
原告並未當場將系爭房屋相關所有鑰匙及冷氣遙控器交還被
告等事實，業據兩造提出系爭租約、點交過程錄影光碟等件
存卷為憑，復為兩造所不爭執，並於本院當庭點收系爭房屋
相關所有要鑰匙及遙控器（本院卷第206至207頁），堪信為
真實。
二、按前項擔保金（押金），除有第11條第3項、第4項、第12條
第3項、第4項及第16條第2項之情形外，出租人於租期屆滿
或租賃契約終止時，如承租人有將戶籍遷入本標的者，承租
應將戶籍遷出完成，並交還房屋時返還之，系爭租約第4條
第2項約有明文。次按押租金（即履約保證金）之主要目的
在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人
如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當
然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之
問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又
押租金依其性質與內容乃承租人為擔保其尚未發生之租金債
務與債務不履行損害賠償債務之目的，將一定數額之金錢或
其他代替物之所有權，依約移轉於出租人，出租人於租賃關
係終了、承租人無不履行其債務、且返還租賃物之停止條件
成就時，即負有將押租金全額返還承租人之義務。故於租賃
關係終了、承租人已返還租賃物後，出租人即被告即負有返
還承租人押租金之義務。如承租人租賃關係終了且返還租賃
物時，仍有欠租、相當租金之不當得利或有未償付之其他債
務不履行損害賠償等時，即應以該押租金當然抵充清償，而
返還餘額。而本件租約期滿後，依前揭說明，被告主張應以
下述費用抵銷扣除後，如有剩餘之押租保證金始應依法返還
原告。茲就被告所辯各項費用，有無理由，分述如下：
㈠承租期間之水電、瓦斯費用：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不
能返還，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定
有明文。經查，被告主張其為原告代墊租賃期間之水電瓦斯
費用，而支付系爭房屋於112年3月6日至4月6日止之電費429
元、及112年3月1日至30日止止之水費336元及112年3至4月
間之瓦斯費697元，共計1,462元，已由被告向台灣電力公司
、台灣自來水公司、新海瓦斯股份有限公司繳納之事實，業
據其提出繳費憑證為證（本院卷第177至181頁），且原告到
庭對此未提出爭執，堪信被告主張屬實。據此，被告得主張
抵銷之水電費應為1,462元，應認有據。
㈡系爭房屋之換鎖費用：
經查，本件原告雖已於112年3月24日將系爭房屋返還被告，
然因兩造於當日對於系爭房屋廚房系統櫃因漏水而需修繕之
費用價額及責任分擔發生爭議，原告並未將系爭房屋相關所
有鑰匙返還予被告之事實，為兩造所不爭執，則縱如原告所
辯並未自行更換大門鑰匙乙事屬實（僅係假設，非本院認定
之事實），然衡諸常情，原告於點交返還系爭房屋之際既未
同時返還系爭房屋大門鑰匙，則被告為點交後系爭房屋之住
宅安全，因此支出大門換鎖費用5,000元（本院卷第171頁）
，顯屬因原告所致之損害，被告以此主張抵銷系爭押租金，
即屬有據，應予准許。
㈢系爭房屋客廳之油漆費用：
按所謂回復原狀，除當事人有特別之約定外，係指承租人應
以合於契約之應有狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所
造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交
易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而
非回復租賃物之原有狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建
築物本身或其他之裝潢、設施（如牆面油漆、磁磚等），本
即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之原有
狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。經查，被
告主張系爭房屋客廳牆壁有黑色油污屋損，非自然耗損情形
，原告就此應負賠償責任等情，雖提出照片2張存卷為證（
本院卷第173至175頁），然本院衡以被告提出之前揭照片顯
示，客廳牆壁污損情形並不嚴重，部分僅係擺設家具後牆面
殘留之痕跡，縱變電箱下方確有黑色油污污損痕跡，然面積
亦不大，衡情亦無庸為此全室重新粉刷，僅需就該部分牆面
約略粉刷修補即可，本院參酌被告已證明受有部分損害，惟
不能證明其確切數額或證明顯有重大困難之情形，爰依民事
訴訟法第222條第2項規定，審酌相關一切情況後，依所得心
證，認所受損害以1,000元計算為合理（計算式：10,000元×
10％）。
㈣系爭房屋廚房系統櫃修繕費用：
⒈承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產
力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物
毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條定有明文。
是原告承租系爭房屋應以善良管理人之注意義務保管租賃物
，倘系爭房屋內之物品有所毀損，當應負損害賠償責任。而
善良管理人之注意義務，乃指有一般具有相當知識經驗且勤
勉負責之人，在相同之情況下是否能預見並避免或防止損害
結果之發生為準，如行為人不為謹慎理性之人在相同情況下
，所應為之行為，即構成注意義務之違反而有過失，其注意
之程度應視行為人之職業性質、社會交易習慣及法令規定等
情形而定（最高法院100年度台上字第328號判決意旨參照）
。經查，原告於本院審理中陳稱：於111年12月15日我告知
被告系爭房屋漏水，隔天被告要我找社區主委來看，...（
省略），111年12月30日水電師傅薛先生來檢查，發現流理
台邊緣滲水，需要補膠防滲，...（省略），112年4月4日薛
先生才就流理台補膠，補膠時他說濾水器有水漬，請我關閉
濾水器總開關，漏水事件才停止等語（本院卷第208頁）。
核與被告所提出原告、被告與水電師傅薛先生間之通訊軟體
對話內容認定系爭房屋廚房漏水原因為濾水器更換濾心未完
全鎖好導致系統櫃毀損等情相符（本院卷第127、129頁），
佐以原告亦於與被告及薛先生之通訊軟體對話中均自認其每
年都會自行更換濾水器之濾芯乙節（本卷第129、131頁），
而此前系爭房屋廚房並無滲漏水情形發生，綜上各情，並衡
以一般生活經驗法則，應足以推論系爭廚房漏水確因濾水器
濾心更換未完全鎖好，且為原告自行更換濾心所致，則依前
揭說明，應認原告就系爭廚房漏水導致系統櫃毀損之情形，
違反善良管理人之注意義務，而有過失無訛。
⒉次按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所
減少之價額，民法第196條定有明文。另按負損害賠償責任
者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發
生前之原狀，且債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，
以代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明定。又物
被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排
除民法第213條至第215條之適用，惟民法第196條之規定即
係第213條之法律另有規定，請求賠償物被毀損所減少之價
額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限，如以新
品更換被損害之舊品，計算損害賠償額時，自應將折舊部分
予以扣除（最高法院77年5月17日民事庭總會決議參照）。
經查，本件被告所提出之櫥櫃換修之估價單（本院卷第183
至187頁）與其實際支出之費用收據（本院卷第167頁，下稱
系爭收據）之價格及開立單位經核並不相符，且因被告另有
請求修繕後之清潔費用12,000元，堪認系爭收據所列之金額
均屬材料費用，自應將材料折舊部分予以扣除。依行政院所
頒固定資產耐用年數表及固定資產折舊率之規定，及台灣地
區住宅類工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10
年，依平均法計算其折舊結果（即以固定資產成本減除殘價
後之餘額，按固定資產耐用年數表規定之耐用年數平均分攤
，計算折舊額），每年折舊率為10分之1 ，並參酌營利事業
所得稅查核準則第95條第6項規定「 固定資產提列折舊採用
定率遞減法者，以1 為計算單位，其使用期間未滿1年者，
按實際使用之月數相當於全年之比例計算之，不滿1月者，
以1月計」，而被告之系爭房屋係於000年0月間出租予原告
，則足以推論系爭系統櫃自107年3月迄至原告返還系爭房屋
之時即000年0月間時，已使用4年0月，則零件扣除折舊後之
修復費用估定為49,445元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(
耐用年數＋1)即77,700÷(10+1)≒7,064（小數點以下四捨五入
）；2.折舊額 ＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用
年數）即(77,700－7,064) ×1/10×（4+0/12）≒28,255（小數
點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折
舊額）即77,700－28,255＝49,445】，故被告此部分所受之損
害應為49,445元。則被告逾此範圍之抵銷請求，自屬無據。
⒊而被告請求檢查漏水原因支出5,000元，業據其提出估價單（
本院卷第165頁）為據，核屬確認系爭房屋廚房漏水原因責
任歸屬之必要費用，既經確認系爭房屋廚房系統櫃因原告自
行更換濾水器濾心未完全鎖好之過失，導致滲水毀損，業如
前述，則此部分檢測費用，即應由原告負擔，被告主張以此
部分金額抵銷系爭押租金，應屬有據。
⒋至修繕系統櫃後之清潔費用12,000元部分，雖據被告提出估
價單（本院卷第169頁）為據，然而該估價單上之項目為「
全室簡易裝修後清潔」，而主要裝修項目為「全室壁面油漆
」，尚遽難認此部分清潔費用與廚房系統櫃修繕相關，被告
自無從以此抵銷系爭押租金。
⒌綜上各情，則被告得主張原告就系爭系統櫃損害賠償之金額
為54,445元【計算式：49,445元＋5,000元＝54,445元】
㈤從而，原告得請求返還之押租金計為0元【計算式：押租金60
,000元－水電瓦斯費用1,462元－換鎖費用5,000元－客廳局部
油漆費用1,000元－廚房系統櫃修繕費用54,445＝-1,907元】
。而被告即反訴原告主張其支出經與原告即反訴被告所主張
之系爭押租金抵銷後，得另主張原告即反訴被告損害賠償之
費用為1,907元。
肆、結論：
一、本訴部分：原告請求被告返還系爭押租金，然經被告主張代
墊水電瓦斯、回復原狀及損害賠償請求等費用予以抵銷後，
押租金已無餘額，故原告請求返還被告押租金60,000元，為
無理由，應予駁回。
二、反訴部分：反訴原告以前揭費用主張抵銷系爭押租金後，另
請求反訴被告給付1,907元部分，為有理由，應予准許，逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列。
陸、本件反訴原告勝訴部分係依民事訴訟法第436條之8適用小額
訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依同法第436條之20
之規定，依職權宣告假執行。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第436
條之19第1項。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴
書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當
事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載
上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回
上訴。
中 華 民 國 112 年 11 月 30 日
書記官 李采錡
附表
-----
折舊時間 金額
第1年折舊值 77,700×0.206=16,006
第1年折舊後價值 77,700-16,006=61,694
第2年折舊值 61,694×0.206=12,709
第2年折舊後價值 61,694-12,709=48,985
第3年折舊值 48,985×0.206=10,091
第3年折舊後價值 48,985-10,091=38,894
第4年折舊值 38,894×0.206=8,012
第4年折舊後價值 38,894-8,012=30,882
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