臺灣高等法院高雄分院民事裁定
112年度抗字第207號
抗 告 人 林慶福
上列抗告人因債權人劉煌斌與債務人林富鴻間損害賠償等強制執
行事件，抗告人對於中華民國112年7月31日臺灣高雄地方法院11
1年度執事聲字第80號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：原法院民國111年度司執字第3185號強制執 行事件（下稱系爭執行事件），拍賣如原裁定附表所示不動 產（下稱系爭執行標的物），惟抗告人係其中高雄市○○區○○ 段000○號建物即門牌號碼高雄市○○區○○街00號房屋（下稱系 爭建物）之承租人，依土地法第104條及民法第426條之2第1 項規定，對系爭執行標的物自有優先承買權。又抗告人於10 5年8月間自系爭執行事件之債務人林富鴻處受讓系爭建物未 辦保存登記部分即系爭建物3樓之所有權，林富鴻並承諾系 爭標的物出售或拍賣時，抗告人為第一優先購買權人，抗告 人亦得主張優先承買。詎原法院民事執行處竟駁回抗告人優 先承買之聲請，抗告人不服提起異議，亦遭原裁定駁回。為 此爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定，並准抗告人優先承買 等語。
二、按民法第426條之2第1項規定租用基地建築房屋，出租人出 賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣 房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權，係為達使 用與所有合一以盡物之利用，參照土地法第104條規定而增 訂。而土地法第104條第1項規定，係指房屋與基地分屬不同 之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關 係存在之情形而言；如基地承租人於基地上未為房屋之建築 者，當無土地法該條規定之適用，民法第426條之2規定理應 同此解釋。是基地租賃之承租人依民法426條之2規定主張對 於出賣基地有優先承買權時，亦應於該基地建築房屋，並為 房屋之所有人始得為之（最高法院102年度台抗字第236號裁 定意旨參照）。查抗告人與訴外人林富鴻、王美慧就系爭建 物雖訂有租賃契約並經公證（見本院卷第25頁至第35頁）， 惟抗告人承租系爭建物並非租用基地建築房屋，僅屬一般住 宅使用之租賃契約，依上述規定及說明，自無從依民法第42 6條之2第1項及土地法第104條第1項規定，主張優先承買。 抗告人執此主張其有優先承買權云云，難認有憑。
三、抗告人雖再另主張其於105年8月間自林富鴻處受讓系爭建物 未辦保存登記部分即系爭建物3樓之所有權，且林富鴻承諾 於系爭標的物出售或拍賣時，抗告人為第一優先購買權人， 抗告人自得主張優先承買云云。惟系爭建物3樓無獨立出入 口，僅能由系爭建物1、2樓進出，不具使用及構造之獨立性 ，屬系爭建物之一部分，無法獨立為物權之客體等情，有查 封筆錄、系爭建物照片在卷可稽（見系爭執行事件卷第51頁 正反面、第90頁至第93頁），故抗告人無從因受讓而單獨取 得系爭建物3樓之所有權或事實上處分權，自無從依上述土 地法及民法規定，主張優先承買。至林富鴻承諾於系爭標的 物出售或拍賣時，抗告人為第一優先購買權人，縱認屬實， 亦係其與林富鴻之約定，原法院民事執行處並不受其拘束， 抗告人執此主張優先承買，亦難認有憑。
四、至抗告人雖再主張其與訴外人王美慧均係其系爭建物之共有 人，王美慧亦出具書狀表示願由抗告人單獨優先承買，依土 地法第34條之1規定，抗告人自有優先承買權等語，惟抗告 人係於原法院民事執行處111年10月20日裁定後，方於111年 11月9日登記為系爭建物之共有人，有系爭建物登記謄本及 異動索引在卷可稽（見本院卷第23頁、72頁至第73頁），故 抗告人是否能執此主張優先承買，顯尚未經系爭執行事件承 辦之司法事務官為准駁之判斷，應由系爭執行事件承辦之司 法事務官另為適法之處理，本院自無從於本件抗告程序為審 斷，併予敘明。
五、綜上所述，原法院民事執行處駁回抗告人優先承買之聲請， 原裁定駁回抗告人之聲明異議，均無違誤。抗告意旨指摘原 裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 民事第五庭
審判長法官 蘇姿月
法 官 郭宜芳
法 官 劉傑民
以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出再抗告狀（須按他造當事人之人數附繕本），並繳納再抗告費新臺幣1,000元。再為抗告僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並應委任律師為代理人。如委任律師提起再抗告者，應一併繳納再抗告費。中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 書 記 官 楊馥華
附註：
再抗告人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或再抗告人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審代理人。
再抗告人或其法定代理人具有律師資格者及前項情形，應於提起再抗告或委任時釋明之。