臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上易字第197號
上 訴 人 允瀚不動產經紀有限公司
法定代理人 董國良
訴訟代理人 劉家榮律師
陳映璇律師
被上訴人 嚴永和
上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國112
年5月19日臺灣橋頭地方法院112年度訴字第71號第一審判決提起
上訴，本院於112年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國111年6月24日就其所有坐落高 雄市仁武區豐禾段63-20（權利範圍全部）、63-23（權利範 圍11分之1）、63-34（權利範圍20分之1）地號土地及其上 同段1738建號即門牌編號高雄市○○區○○○街00巷00號建物（ 下稱系爭房地）與伊簽訂專任委託銷售契約（下稱系爭契約 ）以仲介銷售，約定服務報酬為成交價額4%，委託期間自11 1年6月24日起至12月31日止，底價新臺幣（下同）1,980萬 元，並訂被上訴人不得另行委託第三人居間仲介，否則即視 為已完成仲介工作（下稱系爭約定）。然被上訴人竟違約另 行委託他人居間仲介，依系爭契約第8條第3項第1款約定， 被上訴人即應支付服務報酬792,000元，爰依系爭契約約定 提起本件訴訟，聲明：被上訴人應給付上訴人792,000元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息。
二、被上訴人則以：上訴人於與伊簽約前即知伊早與住商不動產 簽署一般委託銷售契約，且委託期間至售出時為止，而其再 與伊簽約後，其仲介人員並未積極銷售，且未提供相關之實 價登錄資料及不動產說明書，又多次調整、取消原約定帶看 時間，致伊基於委託之信賴關係消失殆盡，伊始再與信義房 屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋）訂立一般委託銷售契 約以為銷售，但迄未仲介成交等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人792,000元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人曾於111年8月11日至同年11月11日間，委託信義房 屋銷售系爭房地，但並未仲介成交。
㈡系爭房地迄仍未出售，亦未經由上訴人或第三人居間仲介成 交。
五、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： ㈠按契約乃當事人間在對等性之基礎下本其自主之意思、自我 決定及自我拘束所成立之法律行為，基於私法自治及契約自 由之原則，契約不僅在當事人之紛爭事實上作為當事人之行 為規範，在訴訟中亦成為法院之裁判規範。因此，倘當事人 所訂立之契約真意發生疑義時，法院固應為闡明性之解釋， 即通觀契約全文，並斟酌立約當時之情形及其他一切證據資 料，就文義上及理論上詳為推求，以探求當事人締約時之真 意，俾作為判斷當事人間權利義務之依據。惟法院進行此項 闡明性之解釋（單純性之解釋），除依文義解釋（以契約文 義為基準）、體系解釋（綜觀契約全文）、歷史解釋（斟酌 訂約時之事實及資料）、目的解釋（考量契約之目的及經濟 價值）並參酌交易習慣與衡量誠信原則，加以判斷外，並應 兼顧其解釋之結果不能逸出契約中最大可能之文義。 ㈡上訴人主張被上訴人於111年6月24日與伊簽訂系爭契約，並 訂有系爭約定，而被上訴人於委託期間竟另委託信義房屋銷 售，已違反系爭約定，自應支付約定之服務報酬792,000元 ，而被上訴人除否認系爭約定得如上訴人之上開解釋外，餘 並不予爭執，應堪此部分之主張為真實。而查： ⑴系爭契約第8條第3項第1款後段雖為系爭約定，惟該款全文係 定以：「委託期間内，甲方（即被上訴人）自行將本契約不 動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介」，以其前段乃 定「自行..出售」之語，參之同條項第3、4、5款約定：「 甲方收受定金或乙方依約定代為收受定金後，因可歸責於甲 方之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣 契約書時」、「簽立書面買賣契約後，因可歸責於甲方之事 由而解除契約者」、「委託期間屆滿後贰個月内，甲方與乙 方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等内之親屬成交時」（原 審審訴卷第17頁），均係以仲介方已媒介成交後委託方不簽 約、解約，或委託方於期滿後與其所仲介之客戶自行成交， 致仲介方無法依其媒介成交而受取報酬而言。核此諸約定目 的顯係為保障仲介方之媒介勞費不致因委託方故為毀約或不 成交以避支付仲介報酬，故而設擬制成交之規定以為約束， 是同訂於該擬制成交規定範疇之系爭約定，於解釋上自亦應 同此精神而以委託方另行委託第三人居間仲介而「成交」者
為限，否則以專任委託銷售契約已保障該仲介方於委託期間 之獨占簽約權利，如其不盡心居間媒介，復不允委託方與他 人簽立一般委託銷售契約以增加成交機會，此將使其喪失有 利之成交時機而蒙受損失，且居間未媒介成功，本即無請求 委託方給付報酬之餘地，何有委託方僅單純另行委託第三人 居間仲介且未成交，仲介方反得擬制成交而請求給付報酬者 ，如此顯失公允。況對照該項本文後段乃定以「除第2款（ 委託期間內因可歸責於甲方之事由而片面終止委託契約關係 者）給付原約定服務報酬之半數外....」等語，以情節更嚴 重之委託方片面終止契約亦僅須給付半數報酬，何有僅另委 託第三人居間仲介且未成交之情形，卻要全額一次支付報酬 者，上訴人主張應屬無據。
⑵被上訴人於委託期間上訴人銷售期間固另委託信義房屋為居 間仲介，惟系爭房地並未因此而仲介成交，此為兩造所不爭 執，而系爭約定於解釋上應以「另行委託第三人居間仲介且 為成交」，始得視為仲介方已完成居間仲介義務，業如上述 ，則信義房屋既未仲介成交，上訴人以被上訴人於委託期間 另委由第三人仲介銷售，已違系爭約定而應給付服務報酬79 2,000元云云，自無理由。
六、綜上所述，上訴人依系爭契約約定請求被上訴人給付792,00 0元本息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決 ，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻 擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 10 月 11 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川
法 官 陳宛榆
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 11 日 書記官 梁美姿
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