臺灣高等法院臺中分院民事判決
110年度上字第456號
上 訴 人 王介良
訴訟代理人 李昶欣律師
陳宗翰律師
被 上訴 人 洪秀珠
訴訟代理人 沈崇廉律師
馬啓峰律師
上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國110年9月
1日臺灣南投地方法院109年度訴字第350號第一審判決提起上訴
，本院於112年10月11日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：兩造於民國106年10月30日簽立土地買賣契約 書（下稱系爭契約），約定由伊以新臺幣（下同）5,600萬 元，向被上訴人購買坐落南投縣○○鎮○○段0000地號土地（下 稱系爭土地），及向南投縣政府申請之（105）投府建管（ 造）字第00516號建造執照（下稱系爭建照），伊已依約給 付簽約金310萬元。惟系爭建照於兩造訂約前之同年9月13日 已因被上訴人未依期開工而失效，系爭契約顯以不能之給付 為標的而無效；縱非無效，被上訴人於108年1月17日阻止受 伊委託之訴外人何宗照進入系爭土地施工，違反系爭契約第 8條第2項、第4項約定應配合讓伊在系爭土地上興建建物之 義務；復未依系爭契約第3條第2項之約定，於收受簽約金翌 日，提供系爭土地所有權狀、印鑑、印鑑證明等文件予伊向 金融機構辦理貸款，伊得不經催告，依系爭契約第10條第2 項約定，於同年1月21日以台中○○郵局存證號碼第71號存證 信函（下稱71號存證信函），向被上訴人為解除契約之意思 表示。系爭契約既因自始無效，或經伊合法解除失其效力， 被上訴人應依民法第179條或系爭契約第10條第2項、民法第 259條規定，返還伊已付之價金。爰求為命被上訴人給付310 萬元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（下 稱310萬元本息）之判決。
貳、被上訴人則以：系爭建照於106年8月25日開工，嗣經南投縣 政府准予竣工展延至108年1月23日，並無於系爭契約訂立前 已失效情形。又伊因何宗照未出示上訴人授權之證明，始於 108年1月17日阻止其進入系爭土地施工；且上訴人未依約給
付第2期起之價金，伊可行使同時履行抗辯權，拒絕上訴人 施工。又伊已將辦理貸款所需之土地所有權狀等文件交付地 政士，並多次要求上訴人儘速辦理貸款及給付第2期款；上 訴人已自承係因錯估貸款額度，始未能以系爭土地設定擔保 辦理貸款，益證伊並無違約情事，且上訴人亦未以71號存證 信函向伊為解除契約之意思表示，上訴人主張其已解除系爭 契約，並無理由。另上訴人未依約給付第2期起之價金，伊 已於108年1月9日以存證信函定期催告上訴人於10日內履行 ，上訴人逾期未給付，構成給付遲延；伊再於同年月25日解 除系爭契約，依系爭契約第10條第1項約定，自得沒收上訴 人已付310萬元價金，故上訴人請求返還，並無理由等語， 資為抗辯。
參、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，其 上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付 310萬元本息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則答 辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行 。
肆、本院之判斷：
一、上訴人主張兩造於106年10月30日簽立系爭契約，約定由其 以5,600萬元，向被上訴人購買系爭土地及系爭建照，其已 依約給付310萬元簽約金等情，業據提出土地買賣契約書為 證（見原審卷一第83至87頁），並有系爭建照附卷可稽（見 原審卷一第345頁），堪認上訴人此部分主張為真正。二、上訴人主張系爭建照開工期日雖經展延至106年9月13日，然 開工時須檢附消防審查合格證明，被上訴人之「建築物新建 暨室內消防設備圖說」卻於同年9月25日始經南投縣政府消 防局審查通過，依建築法第54條第2項規定，系爭建照已因 未於展期期限開工，而於展期屆滿之日即106年9月13日失效 ，系爭契約以不能之給付為標的，應屬無效等情，然為被上 訴人所否認，並抗辯系爭建照至108年1月23日始失效等語。 經查：
㈠系爭建照之起造人為被上訴人擔任負責人之「南投縣私立○○○ ○長期照顧中心（長期照護型）」，領照日期為105年12月14 日，起造人應於領照後6個月內開工，並於開工日起5個月內 竣工，嗣經南投縣政府核准將開工、竣工日期分別展延至10 6年9月13日、108年1月23日等情，除有系爭建照可證外，並 經本院向南投縣政府調取系爭建照建築許可卷查閱屬實。 ㈡按當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或 在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證；自認之撤銷， 除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者
，始得為之，民事訴訟法第279條第1項、第3項定有明文。 查上訴人於原審同意將「系爭建照已於108年1月23日失其效 力」乙節列為不爭執事項（見原審卷二第28頁），就上開事 實已生自認之法律效果，其於本院主張要撤銷上開自認，惟 被上訴人不同意（見本院卷二第172頁），依前揭規定，上 訴人自須舉證證明其自認與事實不符，否則法院仍應以前述 自認之事實作為裁判之基礎。
㈢次按行政程序法第111條規定：「行政處分有下列各款情形之 一者，無效︰一、不能由書面處分中得知處分機關者。二、 應以證書方式作成而未給予證書者。三、內容對任何人均屬 不能實現者。四、所要求或許可之行為構成犯罪者。五、內 容違背公共秩序、善良風俗者。六、未經授權而違背法規有 關專屬管轄之規定或缺乏事務權限者。七、其他具有重大明 顯之瑕疵者。」其中第1款至第6款爲例示規定，第7款「其 他具有重大明顯之瑕疵者」則用以補充前6款未及涵蓋無效 情形之概括規定。所謂無效之行政處分，指行政行為雖有行 政處分之形式，但其內容具有明顯、嚴重瑕疵而自始、當然 、確定不生效力。基於維護法律安定性、公益性，學說及各 國立法例皆認為行政處分是否無效，除法律定有明文之情形 外，宜從嚴認定。行政處分是否具有重大明顯瑕疵，非依當 事人之主觀見解，或依受法律專業訓練者之認識能力判斷， 而係依一般具有合理判斷能力者之認識能力決定之，其簡易 之標準即係普通社會一般人一望即知其瑕疵為判斷標準。如 行政處分之瑕疵未達到重大、明顯之程度，一般人對其違法 性的存在與否猶存懷疑，充其量僅屬違法得撤銷之原因。又 按行政處分未經撤銷、廢止，或未因其他事由而失效者，其 效力繼續存在，同法第110條第3項亦有明定。 ㈣查系爭建照於106年8月25日開工，於同年月28日放樣勘驗， 嗣雖准予竣工展延至108年1月23日，惟經南投縣政府於111 年2月9日現場勘查結果，認現況為空地，尚無實質動工，系 爭建照已逾期失效等情，有南投縣政府111年2月10日府建管 字第1110035907號函、107年5月9日府建管字第1070097742 號函附卷可稽（見本院卷一第91、257頁）；又系爭建照之 起造人會同承造人、監造人於107年4月10日向南投縣政府申 報於106年8月25日開工，已依法將開工日期連同姓名或名稱 、住址、證書字號及承造人施工計畫書，向南投縣政府申請 備查在案，其所提出之施工計畫書尚符合建築法第54條第3 項、南投縣建築管理自治條例第28條規定等情，亦有南投縣 政府111年4月18日府建管字第1110087189號函及所附建築工 程開工展期申報書、建築執照書表網路傳輸管理系統「檔案
上傳成功」畫面、准予備查函、建築工程開工申報書、開工 查報表、證明書、施工計畫書、紅火蟻防治自主檢查紀錄表 、現場圍籬照片、南投縣消防局106年9月25日投消預字第10 60016205號函、建築工程竣工展期申報書在卷可憑（見本院 卷一第141至165頁、第173頁），顯見系爭建照因未實質動 工，已於竣工展延期限屆滿之日即108年1月23日失其效力無 訛。
㈤上訴人雖主張系爭建照開工時須檢附消防審查合格證明，然 其「建築物新建暨室內消防設備圖說」於106年9月25日始經 南投縣政府消防局審查通過，自無可能於同年8月25日開工 ，系爭建照應於原開工期限屆滿之106年9月13日失其效力云 云，並提出南投縣消防局106年9月25日投消預字第10600162 05號函為證（見本院卷一第263頁）。然系爭建照業經南投 縣政府准予將竣工日期展延至108年1月23日，其性質為行政 處分，且該處分並無行政程序法第111條第1款至第6款所定 無效事由，縱有上訴人所主張不應展延竣工期日之情事，亦 須經實質審理後始能知悉，非普通社會一般人一望即知，揆 諸上開說明，自不符合同條第7款規定之重大明顯瑕疵，難 以逕認為無效之行政處分，則在上開行政處分未經行政機關 撤銷或行政法院判決確定撤銷前，自屬合法有效，民事法院 亦應受其拘束。
㈥準此，上訴人於原審自認系爭建照於108年1月23日失其效力 」，應與事實相符，上訴人既未能舉證證明前開自認與事實 不符，依民事訴訟法第279條第3項規定，自不生撤銷自認之 效力。是系爭建照於108年1月23日始失效一情，應堪認定。 ㈦按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者， 其契約無效，所稱不能之給付，係指依社會通常觀念，債務 人應為之給付，自始不能依債務本旨實現之謂（最高法院10 9年度台上字第2490號判決意旨參照）。查兩造於106年10月 30日訂立系爭契約，屬買賣標的之一之系爭建照至108年1月 23日始失效，已如前述，則系爭契約自無以不能之給付為契 約標的而無效之情形，上訴人主張系爭契約應為無效，並依 不當得利之法律關係請求返還已付價金，自無可採。三、上訴人又主張被上訴人違反系爭契約第8條第2項、第4項及 第3條第2項約定，其已依系爭契約第10條第2項，以71號存 證信函向被上訴人解除契約，得依同條項約定，請求返還已 付價金云云，然亦為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查 ：
㈠關於上訴人主張被上訴人違反系爭契約第3條第2項義務部分 ：
上訴人固主張被上訴人拒絕依系爭契約第3條第2項約定辦理 銀行貸款事宜，而違約情事云云，然為被上訴人所否認。查 系爭契約第3條第2項約定：「第二期款：新台幣貳仟伍佰萬 元正。賣方同意提供本買賣標的物土地作為擔保…」（見原 審卷一第83頁），而上訴人於本院審理時已自承其無法提出 證據證明曾要求被上訴人提供系爭土地作為貸款之擔保，但 遭被上訴人拒絕情事（見本院卷二第171頁）；且由被上訴 人提出經地政士曾淑貞簽收之系爭土地所有權狀影本（見原 審卷二第53頁）觀之，被上訴人抗辯已於106年10月30日將 系爭土地所有權狀交付兩造共同委任之地政士曾淑貞（見系 爭契約第7條第1項）保管，並無拒絕辦理之情，尚非無據。 上訴人既未能舉證證明被上訴人有違反系爭契約第3條第2項 義務情事，自難認其主張為可採。
㈡關於上訴人主張被上訴人違反系爭契約第8條第2項、第4項義 務部分：
⒈系爭契約第8條第2項、第4項約定：「自立約日起賣方（指被 上訴人，下同）同意配合、協助買方（指上訴人，下同）辦 理上述建照執照（應為建造執照之誤載，下同）建物建設完 成至取得使用執照所需各項手續，及設立『南投縣私立○○○○ 長期照顧中心』。賣方於本契約簽立後，另行委託買方簽立 上述建照建築工程契約書，全部建設營造及設立等相關費用 皆由買方負擔」、「雙方約定上述建物除因政府行政單位不 可抗力問題外，買方需於立約日起18個月內完成建築並開始 申請建物使用執照。…」（見原審卷一第85、86頁）。可知 被上訴人於系爭契約訂立後，即負有讓上訴人進入系爭土地 興建建物之義務無誤。
⒉上訴人主張被上訴人於108年1月17日阻止受其所託之何宗照 進入系爭土地施工等情，並提出現場照片為證（見原審卷一 第119頁），且為被上訴人所不爭執，固堪認定。惟被上訴 人以上訴人並未依約給付第2期價金，其自得行使同時履行 抗辯權等語置辯。經查：
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。查系爭契 約為買賣契約，上訴人對被上訴人有依約交付價金之義務， 被上訴人除對上訴人負有使其取得系爭土地所有權之義務外 ，因系爭建照亦屬買賣之標的，且建照復有建築期限之限制 ，是被上訴人併負有在上訴人取得系爭土地所有權前，容許 上訴人進入系爭土地興建建物之義務，堪認被上訴人所負上 開義務，均與上訴人給付價金義務，具有對價關係，倘其中 一方未為對待給付前，他方自得拒絕自己之給付。又若債務
人享有同時履行抗辯權，並合法提出此抗辯權後，其遲延責 任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議參照 ）。
⑵系爭契約第3條第2、3項約定：「第二期款：新台幣貳仟伍佰 萬元正。…」、「第三期款：新台幣壹仟萬元正·於立約日起 四個月內交付。」（見原審卷一第83頁）。兩造既約定第三 期款應於訂約後4個月內給付，顯見上訴人給付第2期款之時 間，不得晚於訂約日起4個月無疑。而上訴人於給付簽約款3 10萬元後，就其餘價金分文未付等情，復為兩造所不爭執， 則至上訴人委請何宗照至系爭土地施工之108年1月17日止， 距系爭契約訂立已逾1年2月，被上訴人給付第2期2,500萬元 價金之履行期早己屆至，其遲未履行，已屬給付遲延，則被 上訴人依民法第264條規定行使同時履行抗辯權，拒絕讓上 訴人入內施工，即屬有據。
㈢綜上，上訴人主張被上訴人有違反系爭契約第3條第2項及第8 條第2、4項約定情事，並無可採，則其據此主張依系爭契約 第10條第2項約定，解除契約，請求被上訴人返還已付價金3 10萬元，洵非正當，難以憑採。
四、末按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有 規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之 ；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之， 民法第259條第1、2款定有明文。查系爭契約第10條第1項約 定：「…如買方反悔不買、不依約付款或契約所定其他各項 義務時，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行，則所付價金 由賣方沒收，同時本契約解除。」（見原審卷一第86頁）。 上訴人並未依約給付第2期以後之價金，而陷於給付遲延， 已如前述，被上訴人遂於108年1月9日以台中○○街郵局16號 存證信函定期催告上訴人於10日內依系爭契約第3條約定給 付第2期起之各期價金，上訴人已於同年月10日收受該函， 逾期仍未給付，被上訴人再於同年1月25日以同郵局75號存 證信函向上訴人為解除系爭契約之意思表示，經上訴人於同 年月28日收受等情，業據被上訴人提出上開存證信函、中華 郵政掛號郵件收件回執為證（見原審卷一第167至183頁、第 213、217頁），且為上訴人所不爭執。則上訴人於給付遲延 後，既經被上訴人定期催告，逾期仍不履行，被上訴人繼而 向上訴人行使解除權，解除系爭契約，自屬合法，應堪認定 。系爭契約既經被上訴人合法解除，則其主張依系爭契約第 10條第1項約定，沒收上訴人已付310萬元價金，即屬有據。 上訴人已付價金310萬元，既經被上訴人依上開約定予以沒 收，上訴人自無由依民法第259條規定，請求被上訴人返還
已付之310萬元，至為灼然。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條、第259條之規定、系爭契 約第10條第2項之約定，請求被上訴人給付310萬元本息，為 無理由，應予駁回。從而，原審為上訴人敗訴之判決，及駁 回其假執行之聲請，核無違誤，上訴意旨仍執陳詞，指摘原 判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，上訴人、被上訴人分別聲請訊問證人林 炎生、林淑觀（見本院卷一第259、260、339、353頁），核 無必要；兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列， 併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第四庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 郭玄義
法 官 郭妙俐正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 江丞晏
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日