臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1487號
上 訴 人 黃建平 住○○市○○區○○街00巷00號
訴訟代理人 余梅涓律師
被 上訴 人 曾玉靜
訴訟代理人 趙澤維律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國111
年9月29日臺灣士林地方法院110年度訴字第935號第一審判決提
起上訴，本院於112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
、被上訴人主張：伊於民國109年6月11日與上訴人簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同） 1,630萬元向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土 地應有部分24分之1，及其上同段498建號即門牌號碼臺北市 ○○區○○街000號2樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋，與坐落 土地合稱系爭房地），於109年8月13日交屋。詎伊於同年0 月間進行裝潢時，發現系爭房屋之傾斜度達1/99～1/115（下 稱系爭瑕疵），影響建築物安全及市場交易價值，顯有重大 瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，伊得依民法第359條前段 、第179條規定，請求減少價金194萬7,850元，求為命上訴 人如數給付，並加給自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利 息之判決。
、上訴人則以：系爭房屋於簽訂系爭買賣契約時並無傾斜，且 兩造嗣於109年8月12日與仲介即信義房屋股份有限公司（下 稱信義房屋）簽訂協議書（下稱三方協議書），約明系爭房 屋於交屋前所需修繕補強之處應以協議書約定為準，並有專 業技師出具建築物結構調查初勘表（下稱系爭初勘表）載明 未發現傾斜以致影響系爭房屋安全之情形。系爭房屋之傾斜 係點交後陸續發生地震所致，依民法第373條規定，應由被 上訴人負擔危險。況系爭房屋並無結構安全疑慮，縱有些微 破損或傾斜，亦非重要，不足認為有瑕疵等語，資為抗辯。、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴， 上訴聲明為：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及 假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。、查被上訴人於109年6月11日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以 總價1,630萬元向上訴人購買系爭房地，原約定於同年7月31
日點交，嗣於同年8月12日兩造與信義房屋簽訂三方協議書 ，變更交屋日為同月13日，系爭房屋滲漏水、壁癌及結構受 損屋況（指陽台裂縫）之修繕費用，由訴外人民榮工程行進 行估價（估價結果為16萬5,000元），於交屋後信義房屋退 還上訴人服務費16萬5,000元，上訴人同意信義房屋將該退 還服務費匯入被上訴人指定之臺灣土地銀行南港分行帳號00 0000000000號帳戶等情，為兩造所不爭執（見本院卷第230 至232頁），並有系爭買賣契約、標的物現況說明書、三方 協議書、工程估價單可證（見原審卷第20至29頁、本院卷第 29至33、102至158頁），堪以信實。、系爭房屋存在傾斜之系爭瑕疵：
㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依 通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、 效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上 字第1173號裁判先例意旨參照）。
㈡、被上訴人主張系爭房屋有傾斜之情形，業據提出臺北市土木 技師公會（下稱北市土木技師公會）110年3月3日北土技字 第1102000866號系爭房屋結構安全鑑定報告書（下稱土木技 師鑑定報告）、被上訴人與整平施工廠商間之LINE對話紀錄 為證（見原審卷第30至53頁、本院卷第171頁）。依土木技 師鑑定報告所載，系爭房屋於109年12月9日、110年1月5日 該公會技師前往現場會勘時所測得傾斜率介於1/94～1/2282 之間【換算至小數點第4位為：0.0106～0.0004】（見原審卷 第34頁）。經原審另行送請臺北市建築師公會（下稱北市建 築師公會）鑑定，該公會於110年12月29日前往會勘後，亦 認：系爭房屋有樓地板傾斜之瑕疵，高低差約為6.8公分； 因系爭房屋樓地板傾斜之現象為前高（前方客廳結構樓版頂 面較高）後低（後方臥室結構樓頂版頂面較低），研判係整 棟建築物後方有局部下陷6.8公分之情形，連帶造成系爭房 屋結構樓版局部下陷傾斜6.8公分，傾斜程度為1/99～1/115 【換算至小數點第4位為：0.0101～0.0008】等情（見外放鑑 定報告第2、4至5頁），堪認系爭房屋確有傾斜率介於1/99～ 1/115之傾斜情形無誤。
㈢、依卷附臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（下稱北市 府鄰損鑑定手冊，由北市土木技師公會、臺北市結構工程工 業技師公會、臺北市建築師公會共同修訂，臺北市政府工務 局審定），其中第三章「施工損鄰鑑定」有關「標的物傾
斜之補償費用估算原則」之「工程性補償」部分，係規定： ⑴房屋傾斜率低於房屋傾斜率低於1/200者，應估列標的物損 害部分之修復費用而為修復；⑵房屋傾斜率介於1/200～1/40 之間，則應為結構安全影響評估及修復補強；⑶房屋傾斜率 大於1/40者，即應重建（見原審卷第61至62頁）。準此，系 爭房屋之傾斜率介於1/200～1/40之間，依上開手冊所定準則 ，屬須就結構安全影響為評估及進行修復補強之程度。㈣、上訴人雖抗辯：系爭房屋於67年5月9日建築完成，屋齡約43 年，就算傾斜率超過1/200，但未達結構安全疑慮，應認已 符合中古屋所具備之通常效用及價值云云。惟系爭房屋傾斜 程度，依前開北市府鄰損鑑定手冊之標準，須評估是否影響 結構安全，已屬非輕，依社會通常交易觀念，應可認為有減 損其通常效用及交換價值。上訴人所辯，並無可採。㈤、上訴人又抗辯：系爭房屋於三方協議書簽立前，即經專業技 師製作系爭初勘表，系爭房屋並無因傾斜以致影響結構安全 ，足見系爭瑕疵係因點交後陸續發生地震所致，應由被上訴 人自負危險云云，並提出賴尚賢土木結構技師出具之建築物 結構調查初勘表、初勘照片記錄（編號：NI13494）、中央 氣象局地震測報中心於109年9月至12月之地震資訊為證（見 本院卷第35至37、181至189頁）。依系爭初勘表所示，其中 評估項目編號⒎、「鄰棟建築物傾斜有影響本建築物安全」 ，固勾選「未發現」，惟依同表、「評估結果及處理方式 」之說明⒋記載：該份初勘表僅就可視結構部位進行調查評 估及處理建議，然因局部樓層評估不等同於整棟建築物結構 狀態，如有詳細評估或補強設計需求，仍應洽詢專業機構辦 理後續量化分析作業等語（見本院卷第35頁），洵見系爭初 勘表僅係初勘技師就系爭房屋可視結構部位所為概略評估， 而原審囑託北市建築師公會鑑定系爭房屋之傾斜情形及原因 ，經該公會會同兩造至現場會勘，並於室內施作水平測量， 於室外施作傾斜測量（見鑑定報告第3頁），其鑑定結果顯 較上開初勘表完整、精確，自為可採。至前開地震資訊僅足 認臺北市在109年9月30日、同年10月12日及26日、12月10日 及11日各有發生震度2至4級不等之地震，不能證明系爭瑕疵 係上開地震造成。況且，系爭房屋前於97年間即因相鄰建案 興建施工過程中受損，經送鑑定確認系爭房屋所在結構體之 主要樑柱有輕微受損，且其中特定施測點（編號Ｔ35）從施 工前之1/170傾斜率，增加為鑑定時之1/104傾斜率，增加量 為1/268乙情，有北市土木技師公會鄰房現況鑑定報告（摘 錄影本）、財團法人中華建築基金會建築物安全、損害之賠 償鑑定報告書（摘錄影本）在卷可稽（見本院卷第257至298
頁），並經本院調取本院104年度建上更㈡字第38號民事案卷 查核無誤，益見系爭房屋所在建物結構體確有傾斜情事，且 傾斜率與本件鑑定結果接近。是上訴人抗辯系爭瑕疵係因點 交後陸續發生多次地震所致，要非可採。
㈥、上訴人再抗辯：「三方協議書」已約明系爭房屋於交屋前所 需修繕補強之處係專以協議約定為準，被上訴人不得再請求 伊負物之瑕疵擔保責任云云。查兩造與信義房屋成立三方協 議書時，並未發現系爭房屋有傾斜率1/99～1/115之情形，此 為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），足見系爭瑕疵並非兩 造簽訂三方協議書時所已知悉且有意排除者。上訴人抗辯依 三方協議書，系爭瑕疵非屬須為補強修繕之範圍，仍無可取 。
、上訴人應就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任：
㈠、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。 次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。倘依通常之檢查不能發見之瑕疵而未通知者，即無怠於 通知瑕疵之情事（最高法院110年度台上字第2800號判決意 旨參照）。
㈡、系爭房屋因系爭瑕疵存在以致減損其通常效用及交換價值， 既如前、㈣所述，而依卷附上訴人所出具之標的物現況說明 書所載，關於系爭房屋是否有傾斜之狀況，係勾選「無」（ 見原審卷第28至29頁），且系爭初勘表未發現系爭瑕疵，亦 如前、㈤所述，堪認系爭瑕疵應屬依通常之檢查不能發見之 瑕疵。又被上訴人於109年8月13日點交後，於同年0月間進 行裝潢時經廠商告知地坪傾斜，於同年11月20日自費向土木 技師公會申請鑑定，並經該公會於110年3月3日作成土木技 師鑑定報告，至此始確定系爭房屋有傾斜之情形，再於同年 5月12日寄發存證信函，限期5日催告上訴人應就系爭瑕疵負 責，復於同年7月16日提起本件訴訟等情，亦有鑑定申請書 、110年1月15日會勘紀錄表、土木技師鑑定報告、現場照片 、存證信函及起訴狀在卷可參（見原審卷第33至57、12至16 頁）。足見被上訴人於000年0月間確認有系爭瑕疵存在後， 即從速通知上訴人處理，並於同年0月間起訴而為減少價金 之請求。依上開說明，被上訴人主張上訴人應就系爭瑕疵負 瑕疵擔保責任，應可憑採。
、被上訴人得請求減少價金之數額：
㈠、按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條 之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減
少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請 求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕 疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之 基準。倘買賣當時之價金與市價相當，即應以市價扣除瑕疵 物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額（ 最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。㈡、有關系爭房地因系爭瑕疵減損之價值，經原審送請台灣大華 不動產估價師聯合事務所鑑定結果認：如無系爭瑕疵，系爭 房地於109年6月11日之客觀交易價值為1,630萬2,360元；有 系爭瑕疵，系爭房地於同日之客觀交易價值為1,435萬4,228 元，有該所不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可稽， 並經鑑定人林震星於本院審理時證述：系爭房地有無發生傾 斜之情事，在市場上確會有價格的差異，但以伊為估價時所 評估之各項具體交易條件而言，系爭房地於交易當時所成立 之買賣價格並沒有賣方特別賣低或便宜賣的情形等語甚明（ 見本院卷第233至235頁），足見系爭房地買賣價金與當時市 價相當，其因系爭瑕疵而有194萬8,132元（計算式：16,302 ,360元－14,354,228元＝1,948,132元）之價值減損，洵堪認 定。上訴人雖抗辯：伊當時係以低於市價之標準出售系爭房 地，系爭鑑價告報告結論自有不當云云，惟系爭估價報告考 量一般因素、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因 素分析，並針對系爭房地採用比較法及收益法之直接資本化 法評估勘估標的無系爭瑕疵下之正常價格；及以比較法及折 現現金流量分析法以評估標的有系爭瑕疵之正常價格，再據 此評估瑕疵價值減損率及瑕疵情況價值，進而推認出系爭房 地於簽約時之推估市價，方法嚴謹，且林震星估價師係經不 動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、臺北市 不動產估價師公會會員證書及開業證書，亦有上開證書附於 系爭估價報告可參（見系爭估價報告伍、附件），該報告 信屬有據，足堪憑採。上訴人空言質疑系爭估價報告鑑定不 實，要非可取。
㈢、按買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人 主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人 所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其 減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，買受人對於因此 溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院 87年台簡上字第10號判例意旨參照）。系爭房地因系爭瑕疵 減損價值194萬8,132元，而本件上訴人已受領全部買賣價金 ，被上訴人就溢付之價金，依民法第179條規定，請求上訴 人返還194萬7,850元，自屬有據。
、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上 訴人給付194萬7,850元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110 年8月20日，見原審卷第76頁送達證書）起至清償日止，按 年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗 訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免為假執行，經 核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理 由，應予駁回。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附 此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 17 日 民事第三庭
審判長法 官 劉又菁
法 官 吳素勤
法 官 呂綺珍
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 書記官 蔡宜蓁
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