臺灣雲林地方法院民事判決
112年度重訴字第7號
原 告
即反訴被告 黃水賓
訴訟代理人 吳信源
李佩珊律師
被 告
即反訴原告 楊一郎
訴訟代理人 沈崇廉律師
馬啓峰律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國112年9
月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認原告與被告間於民國111年9月24日簽立之第一建經不動 產買賣契約書價金信託履約保證之買賣契約不存在。二、訴訟費用由被告負擔。
三、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
四、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 事實及理由
甲、程序事項：
壹、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號判決意旨參照）。本件原告主張其就所有 雲林縣○○鄉○○段0000○000000○0000地號土地及同段147、148 建號（門牌號碼分別為雲林縣○○鄉○○路00號及35-1號，與前 開土地以下合稱系爭房地）於民國111年9月24日與被告簽立 之第一建經不動產買賣契約書價金信託履約保證之買賣契約 （下稱系爭買賣契約）關係不存在，為被告所否認，並要求 原告依約移轉系爭房地所有權，則兩造間就系爭房地是否存 有買賣法律關係即有不明確，致原告於私法上之地位有不安 之狀態存在，而此不安之狀態得以確認判決予以除去，故原 告提起本件訴訟具有確認利益。
貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起；反訴非與本訴得行同種之訴訟程序者，不得
提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項、第2項分別定有 明文。又按前開法條所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦 方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之 法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為 防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言；即 舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係 ，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利 ，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因 ，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均 可認兩者間有牽連關係（最高法院70年度臺抗字第522號裁 定意旨參照）。查原告主張被告未於期限內完成貸款須達新 臺幣(下同)500萬元之契約特別生效條件，兩造間系爭買賣 契約不存在，提起本件確認買賣關係不存在訴訟，惟經被告 否認，辯稱原告依系爭買賣契約有移轉系爭房地所有權之義 務，而於本訴言詞辯論終結前之民國112年5月22日以民事反 訴起訴狀提起反訴，聲明請求：㈠反訴被告應將系爭房地移 轉登記為反訴原告所有，並於反訴原告將500萬元匯入系爭 履保專戶之同時，一併將系爭房地交付反訴原告。㈡反訴被 告應自112年3月1日起至交付系爭房地之日止，按日給付反 訴原告1,080元。㈢反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。 本院審酌反訴與本訴均係基於系爭買賣契約所生之爭執，堪 認反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係相牽連，復無 民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情況，揆諸前揭說 明，被告提起反訴核無不合，應予准許。
乙、實體事項：
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠系爭房地為原告所有，原告因欲清償系爭房地之二胎抵押債 務，遂委任證人即日昇房屋仲介社之仲介張淵洲居間買賣， 約定由被告以總價1,040萬元購買系爭房地，兩造遂於111年 9月24日在日昇房屋仲介社營業處簽訂系爭買賣契約暨履約 保證契約，付款分為第一期簽約款100萬元、第二期備證用 印款440萬元、無約定第三期款、第四期款即尾款500萬元， 各期價金應存入第一建築經理股份有限公司（下稱第一建經 公司）之第一商業銀行桃園分行戶名第一商業銀行受託信託 財產專戶00000000000000帳號之履約保證專戶（下稱系爭履 保專戶）。系爭買賣契約第12條特約事項約定：「買方(即 被告)貸款需達500萬元整，本買賣契約始生效力。買方並匯 款440萬元整至履約帳戶，若未達伍佰萬元整時，買賣契約 不生效力，買方所支付之價款賣方(即原告)無條件返還予買
方，所衍生之費用由買方負擔」。
㈡被告雖已依約將第一期款100萬元及第二期款440萬元匯入系 爭履保專戶，然依系爭買賣契約第12條特約事項，必須被告 向銀行貸得第四期款500萬元，買賣契約始生效力，不料證 人張淵洲於111年11月1日告知原告，因被告貸款不足無法支 付尾款，兩造至仲介社商討如何解決該事，原告當日委託訴 外人吳春枝前去處理，吳春枝當場表示依約若貸款不足則買 賣契約不生效力，但被告稱會再向其他銀行申貸或改買其中 一間房地，吳春枝並未允諾被告之提議。
㈢被告因貸款不足問題，再於111年11月20日邀同原告至仲介社 商議，原告又委任吳春枝前往，當日與會人員有吳春枝、訴 外人即原告之子吳信源、被告、證人張淵洲、證人李慧千。 被告表示貸款不足100萬元部分欲改以現金補足，但吳春枝 認為此方法與系爭買賣契約特約事項約定不符，因此拒絕被 告之提議，重申應依系爭買賣契約之約定即必須貸款足額50 0萬元，否則買賣契約不生效力，兩造應回復原狀。 ㈣證人張淵洲再於111年11月26日邀同兩造至仲介社商討被告貸 款不足問題，原告仍委託吳春枝處理，當日與會人員有吳春 枝、吳信源、被告、證人張淵洲 、證人李慧千。吳春枝仍 重申必須按系爭買賣契約之特約事項履行，並向被告表示第 四期款之給付期限將於111年11月30日屆滿。 ㈤第四期款之給付期限111年11月30日過後，證人李慧千於111 年12月2日透過LINE群組表示銀行已通過「被告及其女兒」 核貸500萬元，並要求原告提供對保及過戶所需之文件，然 系爭房地雖經核貸500萬元，但貸款之借款人並非被告1人， 而是增列被告女兒為共同借款人，即借款人為被告及其女兒 才通過貸款，被告以此取得500萬元貸款之方式已違反系爭 買賣契約第12條特約事項，易言之，系爭買賣契約停止條件 不成就，買賣契約不生效力。原告委請律師寄發存證信函告 知被告、證人張淵洲、第一建經公司上開貸款經過，並請求 回復原狀，被告收受上開存證信函後，反回函稱原告違約， 第一建經公司因此誤信證人李慧千所給予之資訊，而寄發存 證信函催告原告履行，原告遂又寄發臺中法院郵局第5號存 證信函給被告、證人張淵洲、第一建經公司，告知其等原告 將會提起確認買賣契約不存在訴訟以資解決。從而，兩造間 之系爭買賣契約是否存在不明確，得以本件確認判決將此不 明確之狀態予以除去，為此，提起本件確認訴訟。 ㈥並聲明：兩造間系爭買賣契約不存在。
二、被告則以：
㈠被告考量系爭房地為中古屋並非新成屋，擔心若金融行庫之
徵信及核貸金額未達500萬元，被告恐因現金不足產生履約 困難，故要求增列系爭買賣契約第12條之特約事項用以保障 被告。
㈡其後被告向雲林區漁會申貸，但只通過400萬元之額度，被告 馬上要求證人張淵洲、證人李慧千將貸款不足額一事轉知原 告，表示貸款額度雖未達500萬元，但願以現金補足不足額 ，然遭原告拒絕，原告堅稱貸款不足500萬元，契約即不生 效力。被告再表示被告可與子女共同貸款取得500萬元，原 告竟又認為500萬元貸款並非被告1人所貸得，系爭買賣契約 仍不生效力。然而系爭買賣契約第12條特約事項本係為保障 被告權益而設，與原告無涉，被告欲以貸款或用現金方式購 買，均無礙於原告之權益，縱算此特約事項為契約之強行約 定，但原告做此主張，顯然構成權利之濫用，違反民法第14 8條之誠信原則。
㈢被告之後已完全貸足給付第四期款所需之500萬元，意即停止 條件已成就，系爭買賣契約確定有效。縱使原告主張停止條 件之成就已逾第四期款111年11月30日之給付期限，然此至 多是課予被告遲延責任而已，本件又無民法第232條之情形 ，原告自不得拒絕被告所提出之給付。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
㈠反訴原告以總價1,040萬元向反訴被告購買系爭房地，並委託 第一建經公司辦理價金信託履約保證，價金應匯至系爭履保 專戶，價金分為第一期款100萬元、第二期款440萬元，無第 三期款、第四期款即尾款500萬元。反訴原告已依約將第一 期、第二期款匯至系爭履保專戶，並向雲林區漁會貸得500 萬元，刻由證人李慧千催促辦理過戶事宜及抵押登記程序， 然反訴被告竟寄發律師信函表示契約停止條件未成就，進而 主張系爭買賣契約無效，拒絕配合過戶及後續相關程序。 ㈡反訴原告在購買系爭房地時，考量是中古屋買賣，擔心雲林 區漁會之徵信及核貸金額若未達到500萬元，則反訴原告恐 因現金不足產生履約困難，故要求增列系爭買賣契約第12條 之特約事項，用以保障反訴原告。
㈢其後反訴原告向雲林區漁會申貸，但只通過400萬元之額度， 反訴原告馬上要求證人張淵洲、證人即代書李慧千將貸款不 足額一事轉知反訴被告，表示貸款額度雖未達500萬元，但 願以現金補足不足額，然遭反訴被告拒絕，堅稱貸款不足50 0萬元數額，契約就不生效力。反訴原告再提議可與訴外人 即反訴原告之繼女蔡幸娟共同貸款500萬元，之後也順利貸
得500萬元，反訴被告竟又認為500萬元貸款並非反訴原告1 人所貸得，堅持系爭買賣契約不生效力。
㈣系爭買賣契約第12條特約事項係為保障反訴原告而設，與反 訴被告無涉，至於反訴原告用貸款或現金方式購買，均無礙 於反訴被告任何權益。依民法第98條規定，該特約條款之真 意應為：「買方貸款若未達伍佰萬元整時，買方有權片面解 除契約，買方所支付之價款賣方無條件返還予買方，所衍生 之費用由買方負擔」。
㈤系爭買賣契約第12條特約事項並未約定一定要由買方本人貸 款，雲林區漁會之貸款案借款人為蔡幸娟、連帶保證人為反 訴原告，已完全貸足500萬元，即使特約事項為系爭買賣契 約之停止條件，目前停止條件也已成就，系爭買賣契約確定 有效。反訴原告既已依債之本旨提出給付，依民法第348條 第1項規定，反訴原告得請求反訴被告將系爭房地移轉登記 為反訴原告所有，並於反訴原告將500萬元匯入系爭履保專 戶之同時，一併將系爭房地交付反訴原告。
㈥反訴被告拒不提供過戶所需證件資料，發生違約情事，依系 爭買賣契約第7條第7項、第8條第1項約定，反訴被告應賠償 反訴原告違約金，並自兩造約定最後點交日之翌日即112年3 月1日起算，依已給付價金540萬元之萬分之二，即以1,080 元按日計算違約金。
㈦並聲明：
⒈反訴被告應將系爭房地移轉登記為反訴原告所有，並於反訴 原告將500萬元匯入系爭履保專戶之同時，一併將系爭房地 交付反訴原告。
⒉反訴被告應自112年3月1日起至交付系爭房地之日止，按日給 付反訴原告1,080元。
⒊反訴原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、反訴被告則以：答辯理由同本訴之主張，並聲明：反訴駁回 。
參、兩造不爭執事項(見本院卷第148-149、354-356頁)： ㈠被告即反訴原告（下稱楊一郎）前向原告即反訴被告（下稱 黃水賓）買受系爭房地，兩造並簽訂系爭買賣契約，約定買 賣總價為1,040萬元。
㈡兩造於111年9月24日簽訂系爭買賣契約，其上記載付款方式 為：「第一期款（簽約款）100萬元...第二期款（備證用印 款）440萬元...，尾款500萬元於111年11月30日給付，預定 點交日為111年12月9日。如買方(即楊一郎)須以買賣標的向 金融機構辦理貸款以支付尾款者，應於給付第三期款之同時 或賣方通知期限內，確認核貸額度並辦妥相關對保手續，自
移轉登記完成5日內，將核貸款項存匯入履保專戶，雙方並 同時辦理交屋。核貸額度不足支付尾款者，其差額買方應於 完稅前將差額匯入履保專戶。」由楊一郎按付款進度表階段 性給付價金，分期匯付至第一建經公司之系爭履保專戶。 ㈢系爭買賣契約第12條特約事項約定：「2.買方貸款需達500 萬元整，本買賣契約始生效力。買方並匯款440 萬元整至履 約帳戶，若未達500 萬元整時，買賣契約不生效力，買方所 支付之價款賣方（即黃水賓）無條件返還予買方，所衍生之 費用由買方負擔」。
㈣蔡幸娟於111年11月22日邀同楊一郎擔任連帶保證人向雲林區 漁會貸款，於111年12月2日經雲林區漁會准予核貸500萬元 ，惟因系爭房地抵押權設定尚未完成，致雲林區漁會無法貸 放款項。
㈤系爭買賣契約第7條第7項及第8條第1項分別規定：「買賣雙 方應於產權移轉登記完畢，並備妥相關之他項權利登記或塗 銷等作業無誤後5日內辦理點交，但雙方同意點交日最遲不 得逾112年2月28日」、「賣方違反本契約之義務時，每逾1 日按買方已付價款萬分之二計算違約金（自逾期之次日起至 完成給付日止）」。
㈥楊一郎已將第一期款即簽約款100萬元、第二期款即備證用印 款440萬元給付黃水賓。
㈦黃水賓迄未依系爭買賣契約第4條第2項約定，將系爭房地產 權移轉所需文件（包含印鑑證明、印鑑章）交付予證人李慧 千，系爭房地之所有權狀黃水賓已交付證人李慧千保管。肆、兩造爭執事項（見本院卷第356、429頁）：一、本訴部分：
黃水賓主張依系爭買賣契約第12條約定，其與楊一郎間系爭 買賣契約不成立或不存在，有無理由？
二、反訴部分：
㈠楊一郎主張黃水賓應將系爭房地移轉登記為楊一郎所有，並 於楊一郎將500萬元匯入系爭履保專戶之同時，一併將系爭 房地交付楊一郎，有無理由？
㈡楊一郎依系爭買賣契約第7條第7項及第8條第1項約定，請求 黃水賓應自112年3月1日起至交付系爭房地與楊一郎之日止 ，按日給付違約金1,080元，有無理由？ 伍、本院之判斷
一、本訴部分：
㈠黃水賓主張依系爭買賣契約第12條約定，其與楊一郎間系爭 買賣契約不存在，有理由：
⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法
第99條第1項訂有明文。民法所謂條件，係當事人以將來客 觀上不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生 之一種附款（最高法院95年度台上字第2750號民事判決意旨 參照），易言之，停止條件乃限制法律行為發生效力之條件 ，附停止條件之法律行為，於條件成就時，始生效力，若該 停止條件已確定不成就時，則該法律行為即當然確定不發生 效力。次按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能 拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須 別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院10 5年度台上字第2070號判決意旨參照）。
⒉黃水賓主張楊一郎前向其買受系爭房地，兩造簽訂系爭買賣 契約，約定買賣總價為1,040萬元，楊一郎已將第一期簽約 款100萬元及第二期備證用印款440萬元匯入系爭履保專戶等 情，業據其提出系爭買賣契約暨履約保證契約書為憑（見本 院卷第23-57頁），且為被告所不爭執(見不爭執事項㈠、㈥) ，堪信黃水賓此部分之主張為真實。至黃水賓主張楊一郎增 列蔡幸娟為共同借款人始經雲林區漁會准予核貸500萬元， 此種貸款方式已違反系爭買賣契約第12條須由楊一郎單獨一 人申貸之特約事項，又尾款之給付期限於111年11月30日屆 滿，楊一郎逾期始告知已貸足500萬元，亦違反該特約事項 ，系爭買賣契約不生效力等語，為楊一郎否認。經查： ⑴兩造簽訂之系爭買賣契約第12條特約事項第2點約定：「買方 貸款需達500萬元整，本買賣契約始生效力。買方並匯款440 萬元整至履約帳戶，若未達500萬元整時，買賣契約不生效 力，買方所支付之價款賣方無條件返還予買方，所衍生之費 用由買方負擔。」(見本院卷第35頁，不爭執事項㈢)，觀諸 該特約條款文字，若買方貸款未達500萬元，其法律效果為 「系爭買賣契約不生效力」，可知兩造係以「買方貸款達50 0萬元」為系爭買賣契約之停止條件，已屬甚明。 ⑵參以證人張淵洲於本院審理時具結證稱：是我介紹被告向原 告購買系爭房地，大概是111年9月初的事，之後我跟屋主聯 繫，兩造在日昇房屋磋商，談定價金部分總價是1,040萬元 。當時買方擔心自己自備款不足，所以雙方談妥條件即系爭 買賣契約第12條特約事項，該特約是由買方提出。總價跟付 款方式談定之後，買方擔心若不足500萬元，其資金流動會 不方便，故約好要貸到500萬元，契約才會生效等語(見本院 卷第349-350頁)，核與證人李慧千具結證稱：買方害怕貸款 沒有貸到500萬元，就提出這樣的條款以保障自己，賣方也 同意等語相符(見本院卷第249-353頁)，益徵楊一郎與黃水 賓簽立系爭買賣契約時，係以楊一郎向金融機構申辦貸款達
500萬元，作為系爭買賣契約之生效要件，核屬附停止條件 之約定。
⑶又系爭買賣契約約定付款方式為於簽約時給付100萬元，111 年11月8日給付440萬元之備證用印款，於111年11月30日給 付尾款500萬元，有不動產買賣契約書在卷可稽(見本院卷第 29頁，不爭執事項㈡)，由楊一郎按付款進度表階段性給付價 金，分期匯付至第一建經公司之系爭履保專戶，且兩造均不 爭執須以貸款500萬元支付尾款(見本院卷第247頁)，再由 證人張淵洲具結證稱：111年11月1日買方曾經為了貸款不足 一事與賣方在日昇房屋協商，當時買方向賣方表示貸款金額 不足，不足的部分願以現金補足，賣方同意不足的部分到11 月30日補足就好，買賣合約繼續履行，尾款500萬元不變等 語(見本院卷第249-351頁)，足證系爭買賣契約第12條特約 事項約定買方需申辦貸款達500萬元之額度且約定須於111年 11月30日前達成，如貸款數額不足，應於期限內以現金補足 ，否則系爭買賣契約不生效力。
⑷而楊一郎係於111年11月22日始由其擔任連帶保證人、以蔡幸 娟為借款人向雲林區漁會申請貸款，雲林區漁會則於111年1 2月2日准貸金額500萬元，此有雲林區漁會112年4月20日雲 漁信字第1120000499號函暨檢送申貸資料在卷可稽（本院卷 第235-243頁），且證人李慧千於核貸當日即111年12月2日 透過LINE群組通知黃水賓表示雲林區漁會已通過楊一郎核貸 500萬元一案，復有LINE對話紀錄在卷可參（見本院卷第59 頁）。是楊一郎未於111年11月30日以貸款或現金給付黃水 賓500萬元尾款，則系爭買賣契約所附之停止條件確定不能 成就，系爭買賣契約不能發生效力，應可認定。從而，楊一 郎辯稱其雖已逾尾款111年11月30日之給付期限，至多是課 予其遲延責任，黃水賓不得拒絕其所提出之給付等語，並不 可採。
⑸楊一郎固辯稱：系爭買賣契約第12條特約事項係為保障楊一 郎而設，與黃水賓無涉，該特約條款之真意應為：「買方貸 款若未達伍佰萬元整時，買方有權片面解除契約，買方所支 付之價款賣方無條件返還予買方，所衍生之費用由買方負擔 」等語。惟按契約解釋有其基本原則與標準，非當事人得恣 意擷取片段文字而為，如契約文字業已表示當事人真意，無 須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院8 6年台上字第3873號判決意旨參照)。楊一郎上開主張已逾越 特約事項「買方貸款需達500萬元整，本買賣契約始生效力 。…若未達500萬元整時，買賣契約不生效力」文義解釋之合 理範圍，其辯稱該約定係買方具有片面解除系爭買賣契約之
權利等語，自非可採。
⑹楊一郎再辯稱黃水賓拒不提供系爭房地辦理過戶所需證件資 料，而有違約情事等語。經查，黃水賓未依系爭買賣契約第 4條第2項約定，將系爭房地產權移轉所需文件（包含印鑑證 明、印鑑章）交付證人李慧千，僅將系爭房地之所有權狀交 付證人李慧千保管等情，固為兩造所不爭執(見不爭執事項㈦ )，惟黃水賓未依約將系爭房地產權移轉所需文件交付楊一 郎，與楊一郎未能於111年11月30日前給付黃水賓尾款500萬 元，並無關連，此由楊一郎以蔡幸娟為借款人向雲林區漁會 申貸，於111年12月2日始通過核貸一情可證。此外，就黃水 賓有無以不正當行為阻止系爭買賣契約所附之停止條件成就 一節，未據楊一郎提出其他事證加以證明，而系爭買賣契約 第12條所約定之停止條件確定無法成就，系爭買賣契約不生 效力，已如前述，是黃水賓主張其與楊一郎間就系爭房地所 為之系爭買賣契約不存在，即為有理由。
二、反訴部分：黃水賓與楊一郎間就系爭房地所為之系爭買賣契 約既不存在，則楊一郎主張黃水賓應依系爭買賣契約及民法 第348條規定將系爭房地移轉登記為楊一郎所有，並於楊一 郎將500萬元匯入系爭履保專戶之同時，一併將系爭房地交 付楊一郎，及依系爭買賣契約第7條第7項及第8條第1項約定 ，請求黃水賓應自112年3月1日起至交付系爭房地與楊一郎 之日止，按日給付違約金1,080元，均為無理由。陸、綜上所述，原告請求確認兩造間系爭買賣契約不存在，為有 理由，應予准許。又因系爭買賣契約已不存在，反訴原告請 求反訴被告將系爭房地移轉登記為反訴原告所有，並於反訴 原告將500萬元匯入系爭履保專戶之同時，一併將系爭房地 交付反訴原告，及反訴被告應自112年3月1日起至交付系爭 房地之日止，按日給付反訴原告1,080元，均為無理由，均 應予駁回。
柒、反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併 予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，故不予逐 一論述，併此敘明。
玖、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 10 月 4 日 民事第一庭 審判長法 官 蔡碧蓉
法 官 冷明珍
法 官 林珈文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 4 日 書記官 林可芯
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