臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度重訴字第6號
原 告 陳維家
訴訟代理人 古富昇
被 告 林孟瑩
周燈秋
共 同
訴訟代理人 羅永安律師
賴揚名律師
上列當事人間請求請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年10月3
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落苗栗縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000○000地 號土地及其上如附表所示地上物遷讓返還予原告。二、被告應給付原告新臺幣2,979,032元，並自民國111年8月27 日起至遷讓返還前開土地及如附表所示地上物之日止，按月 給付原告新臺幣50萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣17,362,600元供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣52,087,770元為原告預供擔保後，得免為 假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第l項定有明文。又合意 管轄之規定，於本法定有專屬管轄之訴訟，不適用之，同法 第26條亦有明定。次按當事人如係行使物上請求權，係屬因 不動產物權涉訟，應專屬於該不動產所在地之法院管轄（最 高法院71年台上字第280號裁判意旨參照）。查本件原告主 張其將苗栗縣○○鄉○○○段000○000○000○000○000○000地號土地 （下合稱系爭土地）及其上附表編號1至17所示地上物出租 予被告，因租約業已終止，故依民法第767條第1項前段請求 被告遷讓返還並給付積欠租金與不當得利等情，其中請求遷 讓返還部分為本於其所有權之請求，核屬民事訴訟法第10條 第1項所稱因不動產物權涉訟之事件，而專屬不動產所在地 之法院即本院管轄，另原告併訴請求給付積欠之租金、不當 得利部分，固非屬專屬管轄事件，惟專屬管轄事件與非專屬 管轄事件，如係基於同一原因事實者，仍應併由專屬管轄法 院審理，始符專屬管轄之公益性，並兼顧兩造之訴訟利益及
節省司法資源之公共利益。從而，本件遷讓系爭土地及地上 物部分既屬專屬管轄事件，而專屬本院管轄，則依民事訴訟 法第26條規定，合意管轄之約定已無適用餘地，故被告聲請 依兩造合意管轄約定將本件移轉管轄至臺灣臺中地方法院， 並無可採，合先敘明。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造於民國108年10月4日簽訂移轉協議書（下稱 系爭協議），約定原告如在本院106年度司執字第19716號強 制執行事件投標應買得標後，則原告可取得系爭土地及坐落 其上如附表編號1至17所示地上物（下合稱系爭地上物，就 附表編號1所示建物則下另稱「系爭建物」，又系爭地上物 與系爭土地則下合稱系爭不動產標的），且被告應將系爭不 動產標的作為經營「勻淨湖」民宿使用、餐廳、SPA館等全 部營業之所有權全數移轉予原告；另原告依系爭協議第6條 約定於取得系爭不動產標的與前開營業權利後，則出租予被 告繼續經營民宿，租賃期間自108年11月19日起至118年11月 18日止，第1、2年租金為每月新臺幣（下同）25萬元、第3 年租金為每月50萬元、第4、5年租金為每月60萬元、第6至1 0年租金為每月66萬元。詎原告於得標取得系爭不動產標的 後，即依約出租予被告使用，惟被告自111年5月起即未再給 付租金，迄今已積欠超過兩個月租金未付，且經原告數次催 告仍未獲置理，原告乃依民法第440條規定於111年8月26日 以存證信函向被告終止系爭協議之租約。而系爭協議之租約 既已終止，則原告自得依系爭協議第6條第3項約定請求被告 將系爭不動產標的遷讓返還予原告。又被告雖於111年8月30 日匯款150,000元有意達成續租之目的，惟原告反對續租並 將其匯款抵充積欠之租金，故被告尚須給付積欠之租金共計 2,979,032元；另被告自系爭協議之租約終止後即111年8月2 7日起至遷讓返還系爭不動產標的之日止，仍受有相當於租 金之不當得利，亦應按月給付原告50萬元。為此，爰依系爭 協議第6條第3項約定及民法第455條、第179條、第767條第1 項前段，提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭不動產標 的遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告2,979,032元，並自11 1年8月27日起至遷讓系爭不動產標的之日止，按月給付原告 50萬元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於起訴前應依系爭協議第7條第2項約定，先 行調解程序，調解未果方得向法院起訴，詎原告未履行調解 先行之程序，其起訴應不合法。又被告周燈秋雖於系爭協議 上簽名，惟其並非系爭不動產標的之所有權人，系爭協議所 稱之乙方應係被告林孟瑩，被告周燈秋僅係與被告林孟瑩共
同經營民宿，並非共同向原告承租系爭不動產標的之承租人 ，被告周燈秋與原告間無租賃關係存在，則原告請求將系爭 不動產標的遷讓返還，並給付積欠之租金與不當得利均屬無 據。另被告於簽訂系爭協議後於系爭建物上興建游泳池（如 附表編號2、3所示）支出600萬元，有增加租賃物之價值， 出租人即原告應於租賃關係終止時償還此費用，且系爭不動 產標的於承租期間有諸多應修繕部分，均由被告周燈秋先僱 工修繕，且倘認被告有給付租金之義務，其就租賃物所支出 之修繕費用及增加租賃物之價值均應予抵銷等語，資為抗辯 。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保請求宣告免為假執行。
三、本院為行集中審理，協同兩造協議並簡化爭點整理如下： ㈠兩造同意下列不爭執事項為真實，法院得逕採為判決基礎： ⒈系爭土地及系爭建物為原告所有。
⒉兩造於108年10月4日簽訂系爭協議，約定原告取得系爭不動 產標的後，依第6條約定出租系爭不動產標的予被告繼續經 營民宿使用，租賃期間自108年11月19日起至118年11月18日 止，租金為租期前2年每月25萬元、租期第3年每月50萬元、 租期第4至5年租金每月60萬元、租期第6至10年租金每月66 萬元（見本院卷第20頁）
⒊原告有以臺中向上郵局第284號存證信函催告被告於15日內給 付積欠之租金100萬元，該存證信函於111年4月25日送達被 告（見本院卷第41至44頁）。
⒋原告有以臺中向上郵局第421 號存證信函催告被告於15日內 給付積欠之租金150 萬元，經大湖郵局於111 年6 月29日開 立招領通知單通知被告領取該存證信函（見本院卷第45至50 頁）。
⒌原告有以臺中向上郵局第554號存證信函表示依民法第440條 規定向被告終止租約，經大湖郵局於111年8月26日開立招領 通知單通知被告領取該存證信函（見本院卷第51至56頁）。 ㈡兩造爭執事項：
⒈原告未經契約約定先行調解而逕行起訴是否合法？ ⒉兩造就系爭協議是否成立租賃契約？
⒊如是，原告請求遷讓系爭不動產標的有無理由？另請求積欠 之租金，及終止系爭協議後相當不當得利之租金，有無理由 （請求不當得利之金額以多少為當）？
⒋被告以租賃物增加價值及墊付修繕費用為抵銷抗辯，有無理 由？
四、得心證之理由：
㈠原告未依系爭協議約定先行調解而逕行起訴應屬合法：
按系爭協議第7條第2項約定：「因本協議履行過程中所衍生 之爭議，雙方應善意協商解決，如協商未果者，…，且起訴 前應先申請台中市西屯區調解委員會進行調解」，有系爭約 定可憑（見本院卷第21頁）。本件被告雖抗辯原告未依系爭 協議約定先行調解而逕行起訴，起訴不合法等語，惟查，原 告因被告有積欠租金之情事，前多次以存證信函催告被告給 付，嗣又以存證信函終止租約，數次未據被告所收受（見不 爭執事項⒊至⒌），並有原告所提之存證信函及招領信函在卷 可稽（見本院卷第41至44、45至50、51至56頁），可見被告 開始積欠原告租金後不但拒不領取存證信函，亦均未依系爭 協議出面與原告協商解決，足見縱原告先行調解程序，被告 亦難有調解之意願，可認原告已無從依系爭協議約定之程序 先行調解之實益。從而，兩造既已無調解之可能，則原告未 依系爭協議約定先行調解而逕行起訴，並未逸脫原約定之真 意，故原告對被告提起本件訴訟起訴自屬合法。 ㈡兩造就系爭協議應有成立租賃契約：
經查，兩造就系爭不動產標的確有成立租賃契約，業為被告 所不爭執（見本院卷第331頁），且觀之兩造系爭協議第6條 約定：「第六條：標的權利移轉後租賃。第一項：甲方（即 原告）同意於取得移轉標的之權利後，於同等條件下優先將 標的以租賃或其他法律關係之方式，使乙方（即被告）或其 指定之人得繼續使用標的經營原有業務…。第三項：第一項 之租賃關係，經雙方合意，條件如下：租期10年自權利移轉 完成起至屆滿10週年止。租金：前2年為每月新台幣（下同 ）25萬元整。第3年為每月50萬元整。第4年及第5年為每月6 0萬元整。第6年至第10年為每月66萬元整…。」等語（見本 院卷第20頁），已就原告取得系爭不動產標的後，出租予被 告繼續經營民宿使用之租期及租金金額約定甚明。至被告周 燈秋雖又執詞否認而表示撤銷自認，然其未能證明其前開自 認與事實不符，亦未經原告同意，故其撤銷自認並無可採。 ㈢原告請求被告遷讓系爭不動產標的及積欠之租金，及請求相 當不當得利之租金，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條、第440條第1 、2項分別定有明文。又表意人將其意思表示以書面郵寄掛 號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而
製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀 上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表 意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際 領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定參照） 。本件原告主張被告自111年5月起即未再給付租金，迄今已 積欠超過兩個月租金共計2,979,032元未付，而原告於111年 6月24日以存證信函催告被告於15日內給付積欠之租金，經 大湖郵局於111 年6 月29日開立招領通知單通知被告領取該 存證信函，均未獲被告領取，嗣原告於111年8月23日再以存 證信函表示依民法第440條規定向被告終止租約，經大湖郵 局於111年8月26日開立招領通知單通知被告領取該存證信函 ，亦未獲被告領取等情，業據其提出催告及終止契約存證信 函共2紙及招領信封、租金明細表（見本院卷第45至56、153 頁），亦為被告所不爭執（見不爭執事項⒋、⒌），且經本院 函詢中華郵政股份有限公司苗栗郵局之函文在卷可稽（見本 院卷第169至175、203至213頁），故原告此部分主張，應屬 可採。又前開存證信函以郵寄掛號寄送至被告之住居所地， 因郵務機關不獲會晤被告，而製作招領通知單通知被告領取 ，被告復未證明其客觀上有不能領取之正當事由，依上開說 明，應認被告受招領通知時，原告催告及終止租約之意思表 示已到達被告而發生效力。則原告於存證信函中既已表明自 即日起終止租約，並請求遷出系爭不動產標的，該存證信函 應自大湖郵局於111年8月26日開立招領通知單通知被告領取 時合法送達被告，則兩造間之租賃契約應已於111年8月26日 經原告合法終止。
⒉又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條 前段、767條第1項前段定有明文；另依系爭協議第6條第3項 約定：「第一項之租賃關係，經雙方合意，條件如下：租期 10年自權利移轉完成起至屆滿10週年止。租金：前2年為每 月新台幣（下同）25萬元整。第3年為每月50萬元整。第4年 及第5年為每月60萬元整。第6年至第10年為每月66萬元整… 。」等語，有系爭協議在卷可憑（見本院卷第20頁）。查系 爭不動產標的為原告所有，現由被告占用作為經營民宿使用 等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項⒈，本院卷第330、34 2頁），並有本院勘驗筆錄、空照圖、現場照片及苗栗縣大 湖地政事務所複丈成果圖即附圖在卷可憑（見本院卷第277 至287、299至319頁），足見被告均為系爭不動產標的之直 接占有人。又兩造之租賃關係既已終止，被告則無繼續占有 系爭不動產標的之合法權源，是原告依前開規定請求被告停
止占用，將系爭不動產標的遷讓返還予己，自屬有據。另原 告主張被告自108年11月19日起至終止租約之日即111年8月2 6日止，尚積欠共計2,979,032元之租金未付，有其所提租金 明細表附卷可憑（見本院卷第153頁），亦未據被告所爭執 ，被告亦未舉證證明此部分租金已給付，故原告依系爭協議 第6條約定，請求被告給付積欠之租金共計2,979,032元，即 屬有據。
⒊按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179 條定有明文。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。故無權占用他人之房地，占有人應返還 之不當得利範圍，即為相當於租金之利益。本件租賃契約既 已於111年8月26日終止，則被告於租賃契約終止後即111年8 月27日，乃為無權占用系爭不動產標的，而為無法律上原因 而受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，復參以被告 仍占用系爭不動產標的經營民宿營利，爰以兩造約定之租金 即每月50萬元作為每月不當得利之損害，則原告依民法第17 9條規定，請求被告自111 年8 月27日起至遷讓系爭不動產 標的之日止，按月給付相當於租金50萬元之不當得利，應屬 有據。
㈣被告以租賃物增加價值及墊付修繕費用為抵銷抗辯，應無理 由：
⒈按承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者， 如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時， 應償還其費用；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要， 應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕 ，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自 行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第 431條第1項前段、第430條分別定有明文。又當事人主張有 利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定 ，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條 定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號 判例參照）。
⒉經查，被告有自110年2月起至111年2月在附表編號1之系爭建 物頂樓興建泳池設備（即附表編號2、3）等情，為兩造所不 爭執（見本院卷第330頁）。而被告固係為租賃物支出上開
費用，惟泳池固可能提升民宿業績收入，然原告取回系爭建 物並非必然繼續作為民宿使用，是否為「有益」費用，亦非 無疑，再者，原告否認知悉被告興建泳池之情事，被告未能 提出證據證明此節，故其稱欲以有益費用抵銷積欠租金，即 屬無據。又被告雖提出租賃物有諸多玻璃自爆、漏水處之現 場照片（見本院卷第229至232頁），然據其所提之照片並無 法證明租賃物係於租賃期間損壞，且被告亦均未提出何修繕 費用支出之證據證明有修復損壞之處，故其主張以自行修繕 租賃物費用抵銷等情，亦無可採。
五、綜上所述，原告依系爭協議第6條第3項約定及民法第455條 、第179條、第767條第1項前段請求被告遷讓系爭不動產標 的及給付積欠租金2,979,032 元，及自111 年8 月27日起至 遷讓系爭不動產標的之日止，按月給付原告50萬元，為有理 由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保後，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定 相當擔保金額准許之。另被告陳明願供擔保聲請宣告免為假 執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審 酌後，於判決結果不生影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第一庭 法 官 黃思惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 洪雅琪
附表：
編號 地上物之種類 地上物占用之 苗栗縣大湖鄉新開南段 位置 如附圖即112年7月13日苗栗縣大湖地政事務所土地複丈成果圖所示 1 建物（門牌號碼為苗栗縣○○鄉○○村0000號） 910 A1 2 頂樓泳池 A2 3 木質構造物 A3 4 建物（無門牌） B1 5 水池 B2 6 建物 913 D 7 觀景涼亭 911 E1 8 廁所 911、912 E2 9 鐵製平台 911 E3 10 藍色頂面觀景涼亭 891 F1 11 樹 F2 12 植草磚-停車場兼車道 910 G 13 水泥路面 890、891、910、911、 912、913 H 14 草地停車場 891、911、912 I 15 水塔 890 J 16 步道至植草磚區域 890、891、910、911 K 17 樹 910 L1至L8
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