臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度重訴字第11號
原 告 盧立蔓
盧立華
郭美珠
共 同
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
柯宏奇律師
被 告 曾國一
張小珍
共 同
訴訟代理人 陳慧芬律師
複代理人 楊榮富律師
訴訟代理人 李永然律師
盧孟蔚律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年9月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣109,060,000元，及被告乙○○自民國112年2月25日起；被告甲○○自民國112年2月24日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣36,360,000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣109,060,000元預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）被告乙○○與被告甲○○為夫妻(以下僅稱姓名)，乙○○與原告 3人(下稱原告)於民國97年3月26日簽訂土地買賣契約書( 下稱系爭契約書)，約定乙○○以新臺幣(下同)54,530,000 元(單價每坪5,223元)，向原告買受(合併、分割前)苗栗
縣三義鄉水美段689-1、689-2、689-7、689-8、694、695 、696、420-47、420-48、420-49、690-2、690-4地號土 地(以下段別省略，並稱系爭土地)。因乙○○當時表示購買 土地要興辦學校，而原告在系爭土地附近於97年間另有約 30萬坪土地，現亦尚有約18萬坪土地，期待乙○○興辦學校 提升周邊土地發展，故買賣雙方議定之價金低於當時每坪 約20,000元之市價，並在系爭契約書第6條特別約定：「 甲方(即乙○○）承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方必 須作為教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之用 ，並保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年 底以前正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本項 約定時應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違約 賠償金，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使因甲 方無法履行時則不在此限。」
（二）嗣兩造依約給付價金及完成系爭土地所有權移轉登記(部 分土地所有權移轉登記予乙○○指定之甲○○)，被告2人將系 爭土地合併、分割為689-7、689-16、689-18、689-19、6 89-20、694-18、696、696-4、696-7、696-8、696-9、69 6-11地號。
（三）乙○○未依系爭契約書第6條約定，於99年4月底之前開工 興建學校，更未於100年底以前正式招生。被告2人乃與原 告丙○○(下稱丙○○)再於103年6月13日簽定協議書，約定： 乙方(即被告2人)切結應於民國105年12月31日前依原契約 規定興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課(如附 件二：切結書），否則乙方應依原契約書第六條之規定支 付違約賠償金」等語。乙○○同時出具切結書，保證「定能 於民國105年12月31日前依契約規定興建教育、社福事業 並完成招生開課。」詎被告2人仍然遲誤105年12月31日之 期日，未於約定期限內履行在系爭土地上興辦教育事業之 義務，而系爭土地現況有廢棄房屋、道路及草木等，並無 任何學校坐落其上，足認被告2人違反系爭契約書第6條約 定，應依約支付買賣總價2倍即109,060,000元之違約金。（四）被告雖以原告出售予訴外人黃文潮(下稱黃文潮)分割前之 513地號土地，每坪不足13,000元，是系爭土地之價格並 非每坪20,000元等語。惟原告出售黃文潮分割前之513地 號土地，黃文潮再自行分割成513、513-1至-3地號土地， 而513地號土地北鄰墳墓，513-1至-3地號土地則地勢陡峭 ，無法開發，故其整體交易價值本就較低，因此賣給黃文 潮之價格也相對較低於市價，不能參照該交易條件，推論 系爭土地當時之市價不足每坪13,000元。
（五）系爭土地於97年間雖有部分遭訴外人王宏海、王寶釵、賴 科良占用，但占用位置在系爭土地邊緣，面積不到100坪 ，且該部分未納入申請興辦學校的基地內，所以原告原本 要將該部分分割出來不出售，是乙○○主動表示願意自行處 理才納入買賣範圍，故此事實對系爭買賣的交易條件並無 任何影響，原告並非因此才同意以較低於市價的條件出售 。
（六）原告實際上已依約提供通行權給乙○○，有乙○○出具之同意 書可證，且依系爭協議書、切結書可知，被告2人至103年 仍同意依照原買賣契約之約定履行興建學校之義務，完全 未提及通行權有受到阻礙之情事，足證系爭土地未因通行 權而妨礙乙○○興辦學校。
（七）並聲明：⑴被告應給付原告109,060,000元，及自起訴狀繕 本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵ 原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯略以：
（一）丙○○於97年11月間出售513-1至-3地號土地予黃文潮，每 坪價金約為13,000元至15,000元之間，上開土地雖坐落在 系爭土地附近，然雙邊臨路，其市價當然高於僅一邊臨路 之系爭土地。況乙○○係購買多筆土地，其價格自比僅單純 購買1、2筆土地優惠。又依系爭契約書第4條約定，系爭 土地之買賣以現狀為準，如有被占用或他人種植作物，由 乙○○自行處理。因此乙○○買受系爭土地時，尚需處理遭王 宏海、王寶釵、賴科良等人占用之事，其買賣契約當然較 一般市價為低，足認系爭土地每坪之市價應遠低於13,000 元，而非原告所稱之每坪市價20,000元。（二）系爭契約書第9條約定：乙方(即原告)負責提供自130縣道 至本買賣土地之道路使用權同意書以供甲方(乙○○)申請變 更特定目的事業用地之用。詎原告未提供上開道路之使用 同意書予乙○○，致乙○○需另行規劃其他道路做為興辦學校 所需之聯外道路。惟因乙○○規劃之聯外道路，經訴外人吳 照夫認係其私有，並非既成道路而阻擋道路通行，乙○○只 好另行規劃，並向裕隆公司購買726-53、726-54地號土地 ，及向國有財產署中區分署簽訂委託經營契約，取得三義 鄉子湖段887地號土地之通行權利，致使水保計畫於104 年2月16日始經苗栗縣政府核定，始能接續處理建校事宜 。
（三）原告雖主張其已依約提供土地道路使用同意書等語。然依 興辦事業計畫依法令規定，其興辦事業計畫基地須臨接建 築線，建築基地未臨接建築線，不得建築(參建築法第四
章建築界限第48條、苗栗縣建築管理自治條例第2條、第2 -1條規定)。而建築基地須接臨建築線之方式有二，⑴若建 築基地直接臨接市區道路、公路，以建築基地直接臨接公 告道路之境界線為建築線，則原告提供之「道路通行權同 意書」所列土地，須合併納入乙○○興建事業計畫範圍審核 ，原告不得再以同一土地申請其他興辦事業計畫「三義文 化產業藝術園區整體開發案」；⑵若建築基地未直接臨接 市區道路、公路，則原告提供之「道路通行權同意書」所 列土地，不願併入乙○○興辦事業計畫範圍送審，則以建築 基地臨接之「現有巷道」為指定建築線，但提供之道路同 意書所列土地，除須符合法令「現有巷道」規定外，道路 土地自130縣道至興辦事業基地間，需連續不得中斷。是 依上開法令限制規定，原告依約提出之道路使用權同意書 所稱之道路土地需符合⑴具有道路之外觀。⑵需自興辦事業 計畫基地至聯外道路130縣道間連續不中斷。且符合苗栗 縣建築管理自治條例現有巷道之規定。然原告並未提出同 意書所載之「道路同意書(如背面影印本)」，致無法確認 係提供何地號土地供道路使用，顯然無法供乙○○申請設校 之用，否則乙○○嗣後無需大費周章四處規劃道路。（四）縱原告提供之420-74地號土地面積約88.46平方公尺之土 地使用同意書，然該土地並無法自130縣道連接至系爭興 辦學校之土地，未符合道路需連續不中斷之要件，原告亦 未履行系爭契約書第9條之約定。且依苗栗縣政府112年4 月25日函可知，420-88地號等18筆土地並無現有巷道套繪 紀錄，則原告有何履行提供自130縣道至系爭土地之道路 使用權同意書，以供乙○○申請變更特定目的事業用地使用 之義務。則乙○○當無法通過興辦事業計畫及水保計畫核可 等申請，自無法再繼續辦理特定目的事業用地之變更計畫 。
（五）乙○○興辦本件教育事業規劃托兒所與實驗學校等2項獨立 教育事業，申辦托兒所之主管機關原為苗栗縣政府社會處 (下稱社會處)，實驗學校之主管機關則為苗栗縣政府教育 處(下稱教育處)，因政府推行幼托整合政策後，托兒所之 性質變更為幼兒園，主管機關變更為教育處。依非都市土 地使用管制規則第11條第4項規定，雖屬同一申請人向目 的事業主管機關即教育處所提出之2個以上興辦事業計畫 申請之開發案件，然因申請開發範圍相鄰，經教育處認屬 同一興辦事業計畫，而需累計幼兒園與實驗學校之面積計 算。乙○○規劃幼兒園實驗學校之面積合計超過2公頃，依 上開規則第11條第1項第7款規定，即應辦理變更土地使用
分區為特定專用區，因辦理變更手續複雜耗時，乙○○僅能 重新規劃，將面積縮減為2公頃以下，致興辦學校作業之 時程再度延宕。
（六）乙○○學校興辦作業經教育處核給教育機構籌備許可函後， 教育處逕依教育部國民及學前教育署107年1月20日解釋函 文，表示本件興辦教育事業應先檢附建築使用執照，始能 申請籌設，故於108年7月3日撤銷上開籌備許可函。嗣經 教育部召開法令解釋會議，認定無需附建築物使用執照即 能申請籌設，乙○○又將實驗教育機構計畫書重新送請教育 處審議，而於109年1月10日由教育處再次核發實驗教育機 構籌設許可函，致興辦學校事業時程再次延宕。（七）又依高級中學以下教育階段非學校型態實驗教育實施條例 第14條規定，實驗教育機構之訂可籌設期間以一年為限， 期滿僅得延長一年，並以一次為限。因此實驗教育機構之 許可籌設期間最長為2年，2年期滿若未完成籌設即需重新 送審。乙○○就本件興辦事業之作業時程因上開道路問題、 幼托整合之教育政策改變、主管機關法令適用疑義造成審 查延誤等不可歸責於乙○○之因素致延宕多年，依上開規定 致乙○○多次無法於2年之期限完成，而需一再重新申請， 且乙○○於110年10月20日重新辦理送審程序，因苗栗縣政 府教育處承辦人員離職，未妥善交接而延滯至111年8月1 日始審核通過。足認前開延誤不可歸責於乙○○，被告並無 違約事由。
（八）系爭契約書第6條約定之違約事項，係指被告在興建學校 前出售系爭土地才構成違約，至今被告均未出售系爭土地 ，故不構成違約。
（九）查系爭土地上有數座私人墳墓，亦無聯外道路，且有王宏 海等人占用部分土地，須乙○○自行處理，自難謂其價值無 所貶損。再依系爭契約書第6條約定應屬賠償總額預定違 約金，然原告主張其尚有144筆土地是否均坐落在系爭土 地周圍尚有未明，縱認均在周圍，然上開土地於112年1月 公告之土地現值，每平方公尺已高達2,600元、3,000元、 3,300元、10.300元、10,500元間，與97年間每平方公尺5 80元相較，公告現值漲幅高達4.5倍，則上開土地顯未因 被告尚未完成興辦學校計畫，而有未上漲或停滯維持較低 之價值，造成原告受有何損害或所失利益。是被告縱有違 約，原告亦無損害，其請求違約金，顯無理由，縱有理由 ，其請求之違約金亦屬過高，應予酌減。
（十）並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、原告與乙○○有於97年3月26日簽訂系爭契約書，由乙○○向原 告購買系爭土地13筆，面積計34,512.96平方公尺，總價 金為54,530,000元。
２、原告推由丙○○與被告2人於103年6月13日，因系爭買賣契約 而簽訂協議書。
３、乙○○因系爭契約，於103年6月間簽立切結書交予原告。 ４、原告提出之系爭買賣契約書、協議書、切結書均為真正。 ５、原告除系爭土地外，尚有420-65地號等144筆土地，面積合 計597,317.75平方公尺。
６、被告迄今尚未在系爭土地上興建任何建物，亦未完成興辦 教育事業、社會福利事業，並完成招生開課。 （二）爭執事項：
１、被告有無違約？
２、被告如有違約，請求酌減違約金有無理由？ 四、得心證之理由：
（一）原告主張其等與乙○○有於97年3月26日簽訂系爭契約書， 由乙○○向原告購買系爭土地13筆，面積計34,512.96平方 公尺，總價金為54,530,000元。又原告推由丙○○與被告2 人於103年6月13日，因系爭買賣契約而簽訂協議書。乙○○ 因系爭買賣契約，於103年6月間簽立切結書交予原告，惟 被告迄今尚未完成興辦教育事業、社會福利事業，並完成 招生開課，有系爭契約書、地籍圖、協議書、切結書、現 場照片、系爭土地第一類土地登記謄本、異動索引等在卷 可稽(見本院卷一第23至27、75至81、113至207頁)。並為 被告所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。（二）被告有無違約？
１、被告以原告並未提供自130縣道至系爭土地之道路使用權給 被告申請變更特定目的事業用地。縱有提供，並未載明地 號且亦不符規定，致其興辦學校延滯，不可歸責於被告， 故被告並無違約等語置辯。惟查：
⑴系爭契約書第9條雖約定：乙方(即原告)負責提供自130縣 道至本買賣土地之道路使用權同意書以供甲方(即被告)申 請變更特定目的事業用地之用。惟本條約定原告僅有「提 供道路使用權同意書」以供乙○○申請變更特定目的事業用 地之用之義務，並無實際提供道路用地之義務。又原告業 已提供其所有之土地供作被告申請變更特定目的事業用地 之用，有乙○○出具之同意書在卷可按(見本院卷一第373頁 )。足認原告已提出供被告做為道路使用之同意書。
⑵乙○○提出之同意書記載：「台端等四人，於民國97年10月8 日簽立之道路使用權同意書(如背面影印本)僅供本人向政 府有關單位申請設立學校之用。但實際之道路使用仍以台 端原有之規劃為準。」被告雖以原告未提出「道路同意書 (如背面影印本)」，致其提供之土地地號不明等語。然上 開同意書既係乙○○所出具，則其豈有可能不知原告提供之 土地地號為何，況被告已自承原告提供之土地為420-74地 號土地，有言詞辯論意旨(一)狀在卷可憑(見本院卷三第8 4頁)。且系爭協議書已載明：『茲就甲方(即丙○○)所出具 之土地使用同意書(如附件一)，內容記載意旨：「提供苗 栗縣○○鄉○○段○000000地號部分土地面積約88.46平方公尺 ，做為教育事業道路通行使用」．．．』。堪認原告係同意提 供420-74地號土地供被告使用。又依地籍圖謄本觀之(見 本院卷三第31頁)，420-74地號土地東北側即有道路可供 通行，且南側緊鄰系爭土地，被告由420-74地號土地通行 至公路並無困難。
⑶被告再以420-74地號土地並非現有巷道，故不符建築法第 四章建築界限第48條、苗栗縣建築管理自治條例第2條、 第2-1條規定等語。惟原告既已提供420-74地號土地供被 告為道路通行使用，則被告即得在上開土地上開設道路， 其開設後即成為現行巷道，而得符合前開規定，是被告前 開所辯，並無可採。
⑷被告雖以原告違反系爭契約書第5條約定，有給付遲延或給 付不能之情事等語置辯。惟系爭契約書第5條約定：如附 圖黃色部份為乙方(即原告)設置之道路應永久無償提供甲 方(即被告)使用不得任意變更或管制。但甲方如要在該路 邊設置學校硬質圍牆時應退縮3公尺以上，該退縮部分甲 方可做為綠化或臨時停車使用(見本院卷一第23頁)。然被 告並未舉證原告就該部分土地，原告有變更或管制之情事 。況兩造於協議書已載明『茲就甲方(即丙○○)所出具之土 地使用同意書(如附件一)，內容記載意旨：「提供苗栗縣 ○○鄉○○段○000000地號部分土地面積約88.46平方公尺，做 為教育事業道路通行使用」．．．雙方同意於乙方取得教育 事業使用執照後，始進行土地交換及道路開通作業』有系 爭協議書在卷可憑(見本院卷一第75頁)。顯見係於被告取 得教育事業使用執照後，原告始有進行土地交換，供被告 為道路開通作業之義務。又兩造再於105年1月9日簽訂道 路通行協議書，內容為：「緣吳照夫、李花香以二人共有 三義鄉水美段第702-1地號土地為供役不動產，經設定不 動產役權予甲方(即原告)，並以甲方所有同段第689-3地
號土地為不動產役權需役地在案。甲方與吳照夫間就前道 路(寬10米以上)，於二十餘年前曾訂有通行使用之協議， 乙方(即被告)亦依該協議與既成道路之現況，而向甲方購 置土地、興辦教育事業。乙方預計於近日進行教育事業水 保施工，甲方同意將水美段第689-3地號土地持分壹萬分 之壹無償讓予乙方(登記程序費用由乙方負擔)，使乙方取 得上述土地不動產通行役權，甲方並同意乙方得使用現有 10米以上路(即水美段第689-3、697-5、420-280、420-20 9、687-13等地號土地)連接至乙方水美段第694地號土地 之道路，俾利學校教職員生、家長及乙方先前向甲方購買 之所有土地均無償享有通行使用權。」有該道路通行協議 書在卷可憑(見本院卷三第515頁)。足認兩造已就原告提 供道路使用部分之內容有所更改，自應依系爭協議書及道 路通行協議書之內容履行，是被告主張原告有違系爭契約 書第5條約定，容有誤會。原告自無給付遲延或給付不能 之情事。
⑸況系爭契約書第9條雖有上開約定，然第6條係約定：甲方( 即乙○○)承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方必需作為 教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之用，並保 證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年底以前 正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本項約定時 應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違約賠償金 ，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使甲方無法履 行時則不在此限。系爭協議書載明：「雙方就本區域道路 通行使用及興辦教育事業、社會福利事業相關事宜，仍應 依民國97年3月26日土地買賣契約書第六條約定及民國100 年7月14日土地交換協議書內容履行；同時乙方切結應於 民國105年12月31日前依原契約規定興辦教育事業、社會 福利事業並完成招生開課(如附件二：切結書)，否則乙方 (即被告)應依原契約書第六條之規定支付違約賠償金；但 若係因教育及相關主管機關審查時程延誤、教育政策變動 、或天災地變等不可歸責於乙方之原因所造成之遲延者， 不負賠償責任。」則依前開系爭契約書第6條及協議書之 約定，僅有教育及相關主管機關審查時程延誤、教育政策 變動、或天災地變等情致被告延誤時，始可不負賠償責任 ，而原告有無提供土地供被告為道路使用，並不在但書排 除被告責任之範圍內，是被告前開抗辯，亦無可採。 ⑹綜上，原告已提供土地供被告興辦學校之道路使用，且原 告縱未提供土地供被告為道路使用，亦不在被告免責事由 之內，是被告前開所辯，尚無所據。
２、被告再以係因教育主管機關政策變更、審查延誤等事由， 致其無法遵期完成興辦學校等語置辯。惟查：
⑴兩造係在97年3月26日簽訂系爭契約書，已約定乙○○於99年 4月底之前開工興建學校，在100年底前正式招生；再於協 議書約定被告得於105年12月31日前，依原契約規定興辦 教育事業，已如前述。是兩造於簽訂系爭契約書及協議書 時，原告已給予被告長達8年9月之時間興辦學校，而非於 簽訂系爭契約書時即要求被告立即興辦學校，顯見兩造已 考量被告興辦學校所需變更地目、申請水土保持、建造校 舍等所需花費之時間。
⑵被告雖以其規劃托兒所與實驗學校等2項獨立教育事業，因 政府推行幼托整合政策後，托兒所之性質變更為幼兒園， 主管機關由社會處變更為教育處，而依非都市土地使用管 制規則第11條第1項第7款及第4項規定，應變更土地使用 分區為特定專用區，致興辦學校作業之時程再度延宕等語 。然依被告提出之苗栗縣政府100年6月30日至105年6月23 日之函文(見本院卷一第293至315頁)，並無將幼兒園之主 管機關由社會處變更為教育處之相關函文。且非都市土地 使用管制規則第11條第1項第7款及第4項等規定，係於90 年3月26日即已修訂，有該條文歷次修法條文在卷可憑(見 本院卷三第92至94頁)。而乙○○向原告購買之系爭土地面 積達34,512.96平方公尺，且其亦自承本就要興辦幼兒園 及實驗學校，本有變更地目為特定目的事業用地之必要。 況兩造於訂立系爭契約書，上開條文即已存在，即無被告 所稱教育主管機關政策及法條變更之情事。
⑶被告以其學校興辦作業經教育處核給教育機構籌備許可函 後，竟逕依教育部國民及學前教育署107年11月20日解釋 函文，於108年7月3日撤銷上開籌備許可函。嗣經教育部 召開法令解釋會議認不需先檢附建築使用執照，即能申請 籌設後，乙○○又將實驗教育機構計畫書重新送請教育處審 議，而於109年1月10日由教育處再次核發實驗教育機構籌 設許可函，致興辦學事業時程再次延宕。且因籌備期間最 長2年，致乙○○多次無法於2年內完成，而需一再重新申請 ，並於110年10月20日重新辦理送審程序，至111年8月1日 始審核通過等語置辯。然被告依系爭協議書所載，其最後 履約期限為105年12月31日，有系爭協議書在卷可憑(見本 院卷一第75頁)。是教育處縱有依教育部國民及學前教育 署107年11月20日解釋函文，撤銷乙○○之教育機構籌備許 可，然被告前揭抗辯之事由，均係在其違約之後，自不得 以其違約後之事由據以主張其未違約。且依系爭契約書第
6條及協議書之約定，原告已給予被告長達8年9月之時間 興辦學校，而非於簽訂系爭契約書時即要求被告立即興辦 學校，已如前述。是被告抗辯因籌備期間最長2年，致乙○ ○多次無法於2年內完成，而需一再重新申請，以致延宕等 語，亦不得以此據為主張其未為違約之事由。
⑷綜上，本件並無因教育主管機關政策變更、審查延誤等事 由，致被告無法遵期完成興辦學校之情事，被告前開所辯 ，亦無可採。
３、被告又以其並未將系爭土地轉售他人，故依系爭契約書第6 條約定，並無違約等語置辯。惟查系爭契約書第6條約定 ：「甲方(即乙○○)承購本買賣土地，於附圖紅色部分甲方 必需作為教育事業(含學校，社會福利事業，文化事業)之 用，並保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100 年底以前正式招生止，絕不得轉售他人。甲方如有違反本 項約定時應支付本約總價的兩倍給付乙方(即原告)作為違 約賠償金，但如因教育政策改變或天災地變等問題致使甲 方無法履行時則不在此限。」(見本院卷一第23頁)由上開 文字觀之，雖於「保證於民國99年4月底之前開工興建學 校於民國100年底以前正式招生止」，之後接續載明「絕 不得轉售他人」，然其但書亦記載「但如因教育政策改變 或天災地變等問題致使甲方無法履行時則不在此限。」顯 見「保證於民國99年4月底之前開工興建學校於民國100年 底以前正式招生」與「絕不得轉售他人」係屬2個條件， 而非係保證開工興建學校並予招生，再加上不轉售他人為 合一條件。此由系爭協議書記載「．．．同時乙方切結應於 民國105年12月31日前依原契約規定興辦教育事業、社會 福利事業並完成招生開課(如附件二：切結書)，否則乙方 (即被告)應依原契約書第六條之規定支付違約賠償金．．． 」(見本院卷一第75頁)；切結書記載「．．．今特此再切結 保證本人定能於民國105年12月31日前依原契約規定興建 教育、社福事業並完成招生開課，絕不食言。否則願依原 契約書第六條之規定支付 台端等人之所有違約賠償金．． ．」(見本院卷一第77頁)均未將「絕不得轉售他人」之事 由列入為違約之條件，更足以確認完成興建學校及招生， 係屬一獨立之違約條件。縱認係屬合一條件，然兩造於系 爭協議書及切結書，已將如未完成興建學校並予招生列為 單一之違約條件，則被告如有違反即屬違約。是被告抗辯 其未將系爭土地轉售他人即無違約，容有誤會。 ４、揆諸前揭說明，被告並未在系爭協議書所訂之105年12月31 日前完成興辦教育事業、社會福利事業並完成招生開課之
約定，且其未完成並非因教育及相關主管機關審查時程延 誤、教育政策變動或天災地變等不可歸責於被告之事由所 造成，是被告確有違約之情事甚明。
（三）被告如有違約，請求酌減違約金有無理由？ １、按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法252 條定有明文。而衡量違約金是否相當，即須依一般客觀事 實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標 準。是約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行 債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準。又按 違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及 自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神 及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定 之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約 金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原 則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度 台上字第1606號判決意旨參照）。 ２、被告未遵期在系爭土地上興建學校及完成招生，而有違約 情事，已如前述。是原告自得依系爭契約書第6條及協議 書之約定，請求被告給付違約金。
３、被告雖以原告尚有420-65地號等144筆土地，迄今已漲價高 達4.5倍，並無損失，故不得請求違約金等語置辯。惟查 ：
⑴原告除系爭土地外，尚有420-65地號等144筆土地，面積合 計597,317.75平方公尺，有土地登記第二類謄本在卷可稽 (見本院卷二第9至439頁)，並為被告所不爭執。又420-65 地號等144筆土地，係在系爭土地附近，亦有地籍圖在卷 可憑(見本院卷三第31、33頁)，堪信原告確尚有上開土地 ，並確係在系爭土地附近。
⑵原告雖未能舉證系爭土地於97年3月間出售予乙○○時，其市 價為每坪20,000元。惟原告另於同年11月間將513地號土 地出售予黃文潮，每坪13,000元，亦為被告所不爭執(見 本院卷一第221、223頁被告答辯一狀)。又513地號土地雖 二面臨路，然緊鄰公墓，有地籍圖在卷可按(見本院卷一 第369頁)，被告就此亦不曾爭執。可見513地號土地因緊 鄰公墓之嫌惡設施，其價值應低於系爭土地，是系爭土地 每坪之價值至少高於13,000元。
⑶原告係以每坪5,223元(34512.96平方公尺×0.3025=10,440 坪；54,530,000元÷10,440坪=5,223元)之價額出售系爭土 地予乙○○，有系爭契約書在卷可按(見本院卷一第23頁)。
則原告出售系爭土地予乙○○時，以當時最低市價每坪13,0 00元計算，僅以市價之40%售予乙○○(5,223÷13,000=0.4) 。堪認原告確係為被告在系爭土地興建學校，其在系爭土 地附近之420-65地號等144筆土地，會因此而價值上漲， 才願意以市價40%之價額出售系爭土地予乙○○。是原告於 出售系爭土地時，確有減低價額之情事，造成其經濟上之 損失。
⑷被告雖以系爭土地上有數座私人墳墓，亦無聯外道路，且 有王宏海等人占用部分土地，須乙○○自行處理，自難謂其 價值無所貶損等語置辯。惟原告業已提供420-74地號之部 分土地，及協議以對702-1地號土地之地役權，供乙○○為 道路使用，已如前述。且王宏海等人占用系爭土地僅約10 0坪，且係占用在系爭土地之邊緣，業據原告陳明在卷， 被告就此部分亦不曾爭執。況系爭契約書第4條約定：本 約土地之買賣均以現狀為準，如有被占用或他人種植作物 均由甲方(即乙○○)自行處理。又如因他人佔用之部份不能 以農地過戶而需繳付增值稅時，其增值稅亦由甲方負擔， 於甲方付清全部價款時，乙方(即原告)應同時將土地交付 甲方管理使用(見本院卷一第23頁)。顯見乙○○於本件系爭 土地買賣時，即已考量系爭土地有部分遭他人占用之情事 ，並同意由其自行處理，自難以上開事由，再予主張系爭 土地之價值因前開事由，而有所貶損。是被告前開所辯， 亦無可採。
⑸綜上，被告抗辯原告並無損失，故不得請求違約金等語， 並無可採。
４、被告以原告請求之違約金過高，應予酌減等語置辯。惟查 ：
⑴被告向原告購買之系爭土地，於承買時之97年間，其公告 現值均為每平方公尺580元，而至112年3月間之公告現值 均為每平方公尺2,600元，有系爭土地之公告土地現值及 公告地價查詢、土地登記第一類謄本等在卷可憑(見本院 卷二第463至487頁、卷一第113至133頁)。是系爭土地自9 7年3月26日簽訂，至112年3月間，其公告現值之價額漲幅 高達4.48倍。
⑵又原告係以當時市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，而得 認原告確係為乙○○在系爭土地興建學校，其在系爭土地附 近之420-65地號等144筆土地，會因此而價值上漲，才願 意以市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，已如前述。再 被告已自承原告等所有在系爭土地附近之420-65地號等14 4筆土地，其自97年間迄今公告現值漲幅高達4.5倍等情(
見本院卷三第90頁言詞辯論意旨狀㈠)。是上開土地在其附 近未有設立大型幼兒園、實驗學校前，其漲幅已高達4.5 倍，則若在附近設有大型幼兒園、實驗學校，將帶動附近 生活機能，其漲幅更是得以預期更高。
⑶再系爭契約書第6條約定之違約金，為系爭土地買賣總價金 之2倍，有系爭契約書在卷可憑(見本院卷一第23頁)。而 原告僅以當時之市價40%之價額將系爭土地出售予乙○○， 且系爭土地自97年3月26日買賣迄至112年3月間，其公告 現值漲幅達4.48倍，原告所有在系爭土地附近之420-65地 號等144筆土地，漲幅達4.5倍，已如前述。本院審酌原告 僅以當時市價40%之價額出售系爭土地予乙○○，且原告在 系爭土地附近之420-65地號等144筆土地，如因乙○○按約 遵期履行興建幼兒園及實驗學校，並按期完成招生，所能 帶動系爭土地及附近土地之價值，及依系爭契約書第6條 約定之違約金雖為系爭土地總價金之2倍，然實際上僅為 系爭土地當時市價之20%(本件系爭土地之售價為當時市價 40%，違約金為2倍，即市價之80%，加計售價為120%，扣 除市價為20%)，則原告請求之違約金為系爭土地總價金之 2倍，即未過高，應屬適當。是被告請求酌減違約金，並 無可採。