臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度訴字第352號
原 告 孫宏志
參 加 人 徐慶雲
共 同
訴訟代理人 徐員玢
被 告 張聰明
訴訟代理人 張秀鳳
張坤寶
上列當事人間請求給付價金事件，本院於112年10月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○段○○○○000地號土地(下稱系爭土地) 原為參加人與他人共有，為助原告取得農保身分，參加人將 其系爭土地應有部分263/3433贈與原告。嗣被告就系爭土地 向本院提起105年度訴字第230號分割共有物訴訟(下稱另案) ，因系爭土地為耕地，受限於分割宗數，原告、被告乃於10 6年9月20日簽立協議書(下稱系爭協議書)，同意就系爭土地 應有部分各263/3433、3521/20598於另案土地分割時合併共 同持有，並約定於另案經法院判決確定後，原告將其權利範 圍出賣給被告，雙方買賣契約另行簽訂，被告並協助參加人 將346-3地號土地登記給原告作為銜接農業保險使用，被告 並於同日給付原告新臺幣（下同）10萬元訂金，惟因當時另 案尚在審理中，判決確定後系爭土地位置及面積均可能與判 決前不同，原告權利範圍尚無法確定，依照系爭協議書約定 ，兩造間之買賣契約尚未成立。
㈡嗣另案判決後，訴外人即系爭土地共有人詹宏達不服提起上 訴，經臺灣高等法院臺中分院以107年度上字第83號判決駁 回上訴，又經最高法院以109年度台上字第1139號裁定駁回 上訴，而告確定。兩造遂就原告於合併分割後系爭土地之應 有部分即511-2地號土地應有部分1903/5000、511-9地號土 地應有部分83071/0000000、511-8地號土地應有部分301/25 00（下合稱系爭應有部分），約定價金為97萬7,832元，於1 10年10月1日簽訂所有權買賣移轉契約書(下稱甲買賣契約) ，並於110年11月22日將系爭應有部分移轉登記予被告。被
告雖提出原證5不動產買賣契約書（下稱乙買賣契約）主張 兩造約定之買賣價金為20萬元，惟乙買賣契約上雖有原告簽 名，卻無被告簽名蓋章，未押日期，形式上與一般不動產買 賣契約書之必要要件不符，應不發生不動產買賣契約之效力 ，且乙買賣契約與實情不符之處眾多，並不足採。 ㈢綜上，甲買賣契約蓋有兩造印信，足證所寫價格為兩造議定 之土地價款，因被告僅給付原告20萬元，尚欠77萬7,832元 餘款未給付，爰依甲買賣契約提起本訴，並聲明：⒈被告應 給付原告77萬7,832元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行 。
二、被告答辯：兩造約定之買賣價金為20萬元，有乙買賣契約可 證，被告於106年9月20日先行交付訂金10萬元予原告，原告 雖主張兩造談妥之購買金額應為甲買賣契約上所載之金額， 惟政府為杜絕賤賣土地，稅捐處有規定，應以公告現值乘以 面積所得之金額作為課徵土地稅之依據，俗稱公契，其上所 載之金額並非實際上雙方約定之價額，實際交易價格應仍以 私契即乙買賣契約所載之20萬元為準，此有證人詹昭富之證 詞可證。再者，被告已依實際買賣價額向苗栗縣主管機關申 報登錄土地實際成交價額共20萬元，有不動產成交案件實際 資訊申報書可證，足認本件之買賣價金為20萬元，是本件原 告之請求並無理由。並聲明：如主文第1項所示。三、參加人為輔助原告參加訴訟，陳述略以：意見同原告。四、本院為行集中審理協同兩造整理及協議簡化爭點如下(卷第2 43至244頁)：
㈠不爭執事項：
⒈兩造於106年9月20日簽立系爭協議書，原告、被告就511地號 土地應有部分各263/3433、3521/20598受限於分割宗數同意 於另案合併共同持有，於法院判決確定後原告權利範圍同意 出賣給被告，雙方買賣契約另行簽訂，被告並協助參加人將 346-3地號土地登記給原告作為銜接農業保險使用。被告並 於同日給付原告10萬元。
⒉依兩造向苗栗縣大湖地政事務所（下稱大湖地政）提出登記 申請之資料，原告以94萬5,893元將511-2地號土地應有部分 1903/5000、511-9地號土地應有部分83071/0000000出售被 告，另以3萬1,939元將511-8地號土地應有部分301/2500出 售被告，511-2地號土地應有部分1903/5000、511-9地號土 地應有部分83071/0000000已於110年11月9日移轉登記為被 告所有，511-8地號土地應有部分301/2500已於110年11月22 日移轉登記為被告所有。
⒊346-3地號土地原為參加人所有，業於111年11月29日以買賣 為原因移轉登記為原告所有。
㈡爭點：被告向原告購買系爭應有部分之買賣價金為何？五、法院之判斷
㈠原為原告所有系爭土地之所有權應有部分263/3433，於另案 判決確定後即分割成為系爭應有部分，並如不爭執事項⒉， 已以買賣為原因移轉登記為被告所有，而原告已收受被告給 付之買賣價金共計20萬元，此為兩造所不爭，並有大湖地政 110年大地資字第30840、30850號登記申請資料、511-8地號 土地土地建物查詢資料、異動索引查詢資料等在卷可稽（卷 第127至182、247至252頁），堪以認定。 ㈡「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立。」，民法第345條定有明文。又當事人間締 結不動產買賣之債權契約，並非要式行為，雙方對於價金及 標的物達成合意，買賣契約即為成立（最高法院106年度台 上字第2639號判決意旨參照）。查詹昭富於本院審理時結證 稱：是張秀鳳委託我去辦理土地所有權移轉登記之申請，我 把案件做好之後文件全部都交給張秀鳳，當初張秀鳳告訴我 徐慶雲跟孫宏志511-2、511-9、511-8地號土地應有部分之 買賣價金是20萬，原告主張的97萬應該有點誤解，因為我們 申報書一定是用稅捐處的規定，用公告現值乘以面積所得到 的金額，因為稅捐處不管你的買賣價金是多少錢，一定要用 謄本上的公告現值去乘以移轉的面積，然後用這個來課土增 稅，這個俗稱公契，實際上買賣價金是要以私契為準，公契 是報稅用的。本件買賣實價登錄之申報是由我辦理，是張秀 鳳委託我一起辦理，申報成交價格總計是20萬元，土地登記 申請書上所載之97萬多是公契的金額，是用公告現值去乘面 積得出來的金額，當然會比較高。兩造間之土地買賣價金應 該要用兩造間的私契為準才對，就是用實價登錄的金額，因 為政府規定實價登錄買賣多少錢，就要登錄多少錢。買賣價 金20萬是張秀鳳跟我說的，應該是交證件、要送件的時候跟 我說的，因為他們交證件給我的時候我要去申報的時候，我 就會問他們買賣價金是多少錢，因為她也有給我原告的身分 證影本跟印章，所以我想20萬應該是他們談妥的價格。是先 辦實價登錄，再去辦理土地登記，沒有照實呈報要罰代理人 （卷第291至294頁），另證稱：兩造都是我的客戶，徐慶雲 是農會理事，我是在農會上班，我沒有在執行代書業務，我 是幫他們報土地增值稅而已，沒有跟他們收錢，我是交給當 事人自己去送件（卷第291頁），詹昭富與兩造均認識，參
加人更為其上司，且係無償受託代為辦理所有權移轉登記及 實價登錄事宜，並已具結擔保其證言之可信性，應無甘冒偽 證罪處罰偏頗原告之動機，其證言應堪採信。且其證言亦與 被告所提2紙不動產成交案件實際資訊申報書記載交易總價 均為10萬元（卷第261、263頁），總計20萬元，及乙買賣契 約（卷第49頁）記載系爭土地之所有權應有部分263/3433買 賣價金為20萬元均相符，且原告承認乙買賣契約上原告之簽 名為真正（見卷第15頁民事起訴狀之記載），足認原告確曾 同意以20萬元出賣系爭土地之所有權應有部分263/3433。況 依其證言甲買賣契約上之買賣價金是其收受張秀鳳交付辦理 過戶之證件（含兩造之身分證影本與印章）後，方依土地面 積及公告現值計算得出，故原告主張兩造簽訂甲買賣契約後 ，原告才交付印鑑證明、土地所有權狀正本（卷第299頁民 事準備書狀），顯與詹昭富證述甲買賣契約是其收受相關證 件後才製作不符，應非可採。而依首揭說明，若兩造確曾就 買賣標的物及價金達成合意，買賣契約即為成立，並不因乙 買賣契約上並無被告簽名而有異，至原告據以主張之甲買賣 契約為公契，乃為辦理所有權移轉登記及核課土地增值稅使 用，並非兩造約定之買賣價金，此業經詹昭富證述明確，故 系爭應有部分之買賣價金自應以乙買賣契約所載之20萬元， 而非甲買賣契約所載之97萬7,832元，即堪認定。六、綜上所述，兩造就系爭應有部分約定之買賣價金應為私契即 乙買賣契約所載之20萬元而非公契即甲買賣契約所載之97萬 7,832元，且被告已依約給付20萬元完畢，則原告再訴請被 告給付77萬7,832元，即無理由，應予駁回。原告之訴既經 駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。七、本件事證已明，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結 果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第86條第1項前 段。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 民事第一庭 法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 10 月 31 日 書記官 劉家蕙