臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第133號
原 告 沙淘宮
法定代理人 黃清輝
訴訟代理人 洪銘憲律師
被 告 吳美慧
訴訟代理人 黃紹文律師
被 告 林基章
訴訟代理人 林建助
被 告 張旭江
楊堤景
共 同
訴訟代理人 郭廷慶律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告主張略稱：
壹、聲明：
一、被告吳美慧應將坐落臺南市○○區○○段000地號土地(下稱
系爭土地)上如附圖所示編號Ａ部分面積87.62平方公尺之7樓
建物、編號Ａ'部分面積8.03平方公尺7樓建物後鐵皮增建拆
除，並將占用之編號Ａ、Ａ'部分之土地返還原告。
二、被告張旭江、楊堤景應將系爭土地上如附圖所示編號Ｂ部分
面積69.88平方公尺之鐵皮建物拆除，並將占用之編號Ｂ部分
之土地返還原告。
貳、陳述：
一、原告為系爭土地之所有權人，被告吳美慧在系爭土地上興建
1棟7層樓之建物，其與原告間為不定期租賃關係，原告於民
國111年10月18日以存證信函通知被告吳美慧，終止其等間
之租賃關係，惟被告吳美慧於終止租賃關係後，仍無權占有
系爭土地如附圖所示編號Ａ部分面積87.62平方公尺、編號Ａ'
部分面積8.03平方公尺，爰依民法第767條第1項前段、中段
及第455條之規定，請求被告吳美慧拆屋還地。
二、被告林基章在系爭土地上興建1間鐵皮建物，其與原告間為
不定期租賃關係，原告於111年10月18日以存證信函通知被
告林基章，終止其等間之租賃關係。
三、被告張旭江、楊堤景雖辯稱：被告林基章已於98年2月16日
將鐵皮建物之事實上處分權移轉給被告張旭江、楊堤景，惟
原告與被告林基章間並無租賃關係存在。且被證4提存書之
提存人為林基章，原告與被告林基章間已無租賃關係存在，
其提存租金是否生效？不無疑義。
四、既然原告與被告張旭江、楊堤景間並無租賃關係存在，被告
張旭江、楊堤景係無權占有系爭土地。又觀諸被告張旭江、
楊堤景提出之106年度重訴字第90號107年2月12日言詞辯論
筆錄第4頁，證人李百耀證稱：「當初之管委員有明確表示
租約不能過給張旭江。」，再者，被告張旭江、楊堤景提出
原告與被告林基章間之租賃契約第3約定：「……，應由原告
與受讓人依照本契約同樣換訂租約始生原告承認轉讓轉租之
效力，但被告林基章於出賣時應定10日之期間通知原告始可
。」，被告張旭江、楊堤景並未提出租賃契約，足證當初原
告管委會不同意或不承認轉粗之事。
五、107年2月12日言詞辯論筆錄第7頁，當時之原告訴訟代理人
陳稱：「所以沙淘宮認為林基章這樣是違約，所以後來不跟
他收租金，並終止租約。」，可知原告當時之管理委員已與
被告林基章終止租約，被告林基章將鐵皮建物讓與被告張旭
江、楊堤景，被告張旭江、楊堤景係無權占有系爭上地。
六、被告張旭江、楊堤景辯稱：其有給付租金云云。惟鐵皮建物
之事實上處分權已於98年2月16日讓與被告張旭江、楊堤景
，而其等提出被證4之108年及109年提存書提存人為「林基
章」，被告張旭江、楊堤景知悉被告林基章無識別能力後，
於110及111年以郭廷慶律師之名義寄發存證信函，此等作法
係在蒙蔽鐵皮建物之事實上處分權已移轉之事實，原告就其
曾與被告林基章訂立租賃契約，並無意見，惟被告林基章於
98年間將鐵皮建物轉讓給被告張旭江、楊堤景，原告並未同
意，原告未與被告張旭江、楊堤景簽訂租賃契約，被告張旭
江、楊堤景並無占有權源，若被告張旭江、楊堤景抗辯係被
告林基章與原告有租賃契約存在云云，原告依土地法第103
條第4款：「承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2
年以上時，出租人得收回土地」之規定，主張被告林基章已
長達2年未給付粗金，原告依法得終止租約。
七、民法第426條之1係於88年修法增訂，系爭契約係於67年間簽
訂，當時並無民法第426條之1規定，原告與吳韓碧蓮並無約
定租貿契約得否由繼承人繼承，由被告吳美慧提出之建物所
有權狀可知，其為111年9月15日始因繼承而取得建物所有權
，惟其是否有取得土地之租賃權，須視67年簽訂之契約或當
時之法律規定。原告當初以臺南市沙淘宮管理委員會與吳韓
碧蓮訂立之租賃契約，於吳韓碧蓮死亡後，即自然終止。雖
被告吳美慧現登記為系爭建物之所有權人，然其係無權占用
系爭土地。
八、系爭建物占用原告出租之系爭土地，房屋之一部出租予他人
時，係連帶將土地也轉予第三人使用，此即為轉租之情形。
因此，被告吳美慧有轉租之行為，原告對其終止租約，亦為
合法。被告吳美慧提出之被證3租賃契約第1條：「甲方將所
管理太子爺所有上地座落臺南市○區○○段○○段00地號內28.3
坪（93.553平方公尺）出租予乙方，惟依附圖所示，被告吳
美慧占用面積為87.62＋8.03平方公尺＝95.65平方公尺（約28
.93412坪），顯見被告吳美慧占用超出當初出租之28.3坪，
原告依土地法第103條第5款之規定，得收回土地。被告吳美
慧違反土地法第103條第3款及第5款之規定，原告自得請求
拆屋還地。
九、被告張旭江、楊堤景辯稱：被告林基章已於98年2月16日將
系爭建物事實上之處分權移轉給被告張旭江、楊堤景，被告
林基章已無給付租金之義務。被告張旭江、楊堤景提出110
年及111年之存證信函係由被告林基章委由郭廷慶律師代為
繳納租金，實為誤解給付租金之義務人。
十、系爭建物之所有權人已轉讓給被告張旭江、楊堤景，惟被告
張旭江、楊堤景並未提出其有繳納110年及111年租金之證明
，該2人已積欠租金長達2年以上，原告依土地法第103條第4
款之規定自得終止租約。若本院認為被告張旭江、楊堤景已
積欠租金長達2年以上，原告以民事準備二狀為終止租賃契
約之意思表示。
乙、被告吳美慧答辯略稱：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
貳、陳述：
一、臺南市○○區○○路○段000號1樓至7樓之建物係被告吳美慧之母
親即訴外人吳韓碧蓮於67年6月20日與原告簽訂租賃契約書
，約定由吳韓碧蓮承租系爭土地，由承租人為建築，除要求
承租人依期繳納租金外，並特別載明承租人於系爭土地上重
建、改建時，依當時之計算方法計算所得之150萬2,640元支
付與出租人即原告以使用系爭土地，之後承租人或承受人亦
得在同一範圍內以公告土地現值30％價格樂捐給原告，即得
再行重建或改達，改建後如遭天災地變時，須照原形重建，
原告同意無條件讓承租人建築房屋，足見其等間係租地建屋
關係，承租人於建物存續期間可使用系爭上地，於建物老舊
有重建及改建之必要時，租賃關係仍繼續存續。
二、吳韓碧蓮於其與原告訂立租賃契約後，以起造人之身分依法
申請建築執照而興建系爭建物，並於69年7月30日完工後，
取得使用執照。又土地法第103條規定係針對租地建屋之租
賃關係之特別規定，本件係租地建屋之租賃契約，原告不得
依民法第450條第2項之規定任意終止租賃契約。況依租賃契
約書，建物存續或改建、重建期間內，租賃關係應存續，出
租人不得任意終止，原告片面終止租賃契約，與上開土地法
之規定及租賃契約之約定不符，不生終止租約之效力。被告
吳美慧就系爭土地有租賃關係存在，並無無權占有之情事，
被告吳美慧為吳韓碧蓮之女兒，其因繼承而取得系爭建物之
所有權，原告不得請求拆屋還地。
三、租賃財產契約關係，依法得因繼承原因發生而由繼承人繼受
，民法或土地法並無租地建屋契約因承租人死亡而當然終止
之規定，原告主張租約終止並無理由。又被告吳美慧係出租
自己所有之系爭建物，屬自有房屋之管理行為，與租用他人
之物再予轉租，並不相同。
丙、被告林基章之訴訟代理人答辯略稱：同意原告之請求等語。
丁、被告張旭江、楊堤景答辯略稱：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，被告張旭江、楊堤景願供擔保，請准宣告免
為假執行。
貳、陳述：
一、被告林基章將臺南市○○區○○路○段000號之未保存登記鐵皮屋
登記在其女兒即訴外人林品惠名下，並於98年3月16日出售
給被告張旭江、楊堤景，且將承租之權利一併讓與給
被告張旭江、楊堤景。
二、被告林基章、張旭江、楊堤景與原告間有租賃關係，並非無
權占有。原告於106年間對被告林基章另案起訴時，主張被
告林基章未依租賃契約第3條約定，於出賣前10日知會原告
，致原告無法承買鐵厝，原告因而未與被告楊堤景簽訂租約
，自行認定被告林基章違約，而依租賃契約第9條約定終止
租約，請求拆屋還地云云。惟被告林基章當初欲出賣系爭土
地上之未保存登記建物時，有依租賃契約之約定，先行知會
原告，也有詢問原告是否優先承購，並詢問如依租賃契約第
3條之規定需要樂捐給原告多少油香錢。故被告林基章當初
並無違約之情事，其與原告間之租賃契約仍有效存在。原告
當初不願花錢優先承購鐵皮屋，事後再藉故刁難被告林基章
未遵守租約，且擅自終止租約，並拒收租金。被告林基章、
張旭江及楊堤景迄今仍依約給付租金，原告卻故意不收受租
金，再以其等無權占用系爭土地為由，提起本件訴訟，實無
理由。
三、原告與被告林基章訂立之租賃契約第3條約定：「乙方如出
賣該地上房屋時，應照其承租土地面積坪數，依出賣時之政
府公告土地現值10分之1計算之款額樂捐給甲方為油香錢，
並由甲方與受讓人依照本契約同樣換訂租約始生甲方承認轉
讓轉粗之效力，但乙方於出賣時應定10日之期間通知甲方始
可。」，並未禁止原承租人即被告林基章出賣鐵皮建物，被
告林基章於98年間欲出賣鐵皮建物時，有依上開約定，於出
賣10日前知會原告，並依約將油香錢交給原告。嗣原告違反
誠信，不與被告張旭江、楊堤景重新簽訂租賃契約，又逕自
認定被告林基章違約，而依租賃契約第9條之約定擅自終止
租約。原告當初不願花錢優先承購，事後再藉故終止租約、
拒收租金。又被告林基章於108年間有委託郭廷慶律師依約
按期陸續給付租金，並無土地法第103條第4款規定之事由。
四、被告林基章當初欲將鐵皮建物及使用系爭土地之權利出售時
，有先行知會原告管理委員會及主任委員張明南，租賃契約
第3條並未要求以書面通知。嗣原告以函通知被告林基章開
會，並表示原告有優先承買權。被告林基章與李百耀前去開
會，然原告開會後之結論認為出售價格過高，且未向被告林
基章表示原告願以同一價格優先承買。李百耀於另案亦證述
，原告不願依被告林基章出售之價格優先購買，故當初之買
賣過程，被告林基章與張旭江、楊堤景並未違反租約。嗣原
告於98年4月17日以存證信函知會被告林基章：「其優先權
絕不拋棄。」，但未提及其願以同一價格優先購買，被告
林基章、張旭江及楊堤景自無違反土地法第104條規定之情
事。
五、被告林基章於98年4月20日寄給原告之存證信函稱：「……，
欲將其該地上房屋轉讓時曾親自第一次拜訪貴宮之法定代理
人張明南先生詳細說明欲轉售價款及請教按照契約第3條所
定：乙方如出賣該地上房屋時，應照其承租土地面積坪數，
依出賣時之政府公告土地現值10分之1計算之款項，樂捐給
貴宮之香油錢，其係如何計算等云云……。然其所覆之：樂捐
10萬元即可，亦未告知本人貴宮有意承購，並於第二次拜訪
時曾其當面告知本人應以文件通知為核，本人遂即以書信寄
予貴宮。」，該存證信處內容之末段記載：「……其承租人為
排除一確誤會，誠心誠意非但依照其租賃契約第3條所定以
公告土地現值10分之1計算之款額樂捐給貴宮作為香油錢，
另再以30萬元恭獻太子爺，並虔誠恭祝貴宮神威顯赫、神佑
庶民。」，足證被告林基章曾多次表達要依租賃契約第3條
所定以公告土地現值10分之1計算之款額樂捐給原告作為香
油錢，更表示願提高樂捐之金額。原告謊稱其未收到被告林
基章欲出售鐵皮建物之通知，又故意不收受被告林基章依租
賃契約第3條所定以公告土地現值10分之1計算之款額樂捐給
原告作為香油錢，卻藉故主張被告林基章違反租約，擅自終
止租約，亦不願與被告張旭江、楊堤景訂立租賃契約，並拒
收租金，致其等僅能將歷年租金提存在法院或寄匯票給原告
，並以存證信函知會。
戊、經查：
壹、原告請求被告吳美慧拆屋還地之部分：
一、原告主張之上開事實雖提出508地號土地之所有權狀、土地
登記謄本、郵局存證信函、投遞記要、掛號郵件收件回執及
建物照片等為證（參見本院卷第23頁至第36頁），惟被告吳
美慧辯稱：其母親吳韓碧蓮承租系爭土地之一部分，吳韓碧
蓮死亡後，依民法第1148條第1項前段，由其承受吳韓碧蓮
財產上之一切權利、義務，故其取得承租人之地位。
二、吳韓碧蓮與原告間之租賃契約係屬租地建築，若欲終止租約
，不適用民法第450條之規定，應適用土地法第103條之規定
。惟原告竟依民法第450條第2項「未定期限者，各當事人得
隨時終止契約」之規定以存證信函通知被告吳美慧終止租賃
契約（參見本院卷第27頁），因原告終止租賃契約之原因不
合法，自不生終止租賃契約之效力。又遍查法律，並無承租
人死亡，出租人得終止租賃契約之規定，原告自不得以吳韓
碧蓮死亡作為終止契約之原因，故吳韓碧蓮死亡後，應由被
告吳美慧承受系爭土地之承租人地位。又建物雖係坐落在土
地上，但二者係各自獨立之不動產，故建物之租賃並不包含
土地之租賃在內。雖被告吳美慧將建物之一部分出租他人，
但因未出租系爭土地，自無將系爭土地轉租他人之情形，原
告應不得以轉租系爭土地為由而終止租賃契約。
三、系爭租賃契約第1條及第4條第2款均約定吳韓碧蓮得使用系
爭土地之面積合計為29.3坪，並非僅有28.3坪（參見本院卷
第73頁、第77頁），系爭房屋使用系爭土地之面積並未違反
約定，原告應不得以被告吳美慧違反約定為由而終止租賃契
約。
四、被告吳美慧尚係承租人，在原告未依法終止租賃契約前，被
告吳美慧仍有使用土地之權利，其應非無權占有，原告不得
請求被告吳美慧拆屋還地。
貳、原告請求被告林基章拆屋還地之部分：
因被告林基章已將系爭房屋出賣給被告張旭江、楊堤景等情
，已為原告與被告張旭江、楊堤景所不爭執，且有移轉契約
書可憑（參見本院卷第209頁至第211頁），顯然被告林基章
已非系爭房屋之所有權人，其已未占用原告之土地，故原告
不得請求其拆屋還地。
參、原告請求被告張旭江、楊堤景拆屋還地之部分：
一、被告林基章與原告間之租賃契約係於67年3月17日即已簽訂
，而民法第426條之1係於88年4月21日始制定的，但民法債
編施行法第36條第2項規定「債編修正條文及本施行法修正
條文，除另定施行日期外，自公布日施行。」，被告張旭江
、楊堤景向被告林基章買受系爭房屋，應適用民法第426條
之1之規定，換言之，被告林基章與原告間之租地建築契約
對被告張旭江、楊堤景仍繼續存在。又被告林基章與原告間
之契約既係租地建築，若欲終止租約，不適用民法第450條
之規定，應適用土地法第103條之規定。惟原告竟依民法第4
50條第2項「未定期限者，各當事人得隨時終止契約」之規
定以存證信函通知被告林基章終止租賃契約（參見本院卷第
35頁）。又因原告終止租賃契約之原因不合法，自不生終止
租賃契約之效力。又因原告拒收租金，被告林基章始將99年
至109年之租金提存本院，嗣又經郭廷慶律師受託而將110年
及111年之租金以寄送郵政滙票之方式交付原告（參見本院
卷第381頁至第414頁），雖係以被告林基章之名義將租金提
存本院，此係因租賲契約所載之承租人係被告林基章，故以
其名義提存本院應屬妥適，並不影響原告受取之權利。因此
，被告張旭江、楊堤景並無租欠租金總額達2年以上之情形
，原告自不得以此作為終止租賃契約之原因。
二、被告張旭江、楊堤景尚係承租人，被告張旭江、楊堤景仍有
使用土地之權利，被告張旭江、楊堤景並非無權占有，在原
告未依法終止租賃契約前，原告不得請求被告張旭江、楊堤
景拆屋還地。
己、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不影響判決姞果
，故不逐一論逑。
庚、綜上所述，原告請求被告吳美慧、林基章、張旭江、楊堤景
拆屋還地均無有理由，均不應准許，均應駁回。又原告之訴
既經駁回，則其假執行之聲請亦應一併駁回，故判決如主文 。
中 華 民 國 112 年 10 月 16 日 民事第二庭 法 官 彭振湘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 16 日
書 記 官 楊雅惠