臺灣臺南地方法院民事判決
112年度簡上字第154號
上 訴 人 陳明士
被上訴人 全家福房屋仲介有限公司
法定代理人 謝彧森
上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於民國112年4月25
日本院柳營簡易庭112年度營簡字第148號第一審判決提起上訴，
本院於民國112年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣2,319元由上訴人負擔。 事實及理由
一、被上訴人主張：兩造於民國110年1月26日簽訂土地專任委託 銷售契約書（下稱系爭專任銷售契約），約定上訴人將其所 有坐落臺南市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)專任委 託被上訴人居間銷售，委託期間自110年3月1日起至110年9 月30日止，委託銷售價格為新臺幣(下同)225萬元。嗣兩造 於111年11月7日簽訂委託銷售/出租契約內容變更同意書， 約定委託銷售期間延長至112年3月30日止，並調整委託銷售 底價為220萬元。被上訴人為居間仲介銷售系爭土地，已尋 得買方即訴外人陳錢錦霞願以220萬元承買，於111年11月9 日與陳錢錦霞簽訂確認書、買賣議價委託書，且經上訴人於 同日在買賣議價委託書上親自簽名同意以該價格出售，上訴 人負有履行系爭專任銷售契約第5條第6項之義務，然上訴人 未依約於111年11月11日與陳錢錦霞簽訂書面買賣契約，被 上訴人於111年11月12日寄發存證信函，通知上訴人於111年 11月17日簽訂書面買賣契約，上訴人仍未到場，被上訴人致 電上訴人，上訴人拒不配合，惡意違約，影響被上訴人聲譽 ，依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款之約定，上訴人應 給付被上訴人按系爭土地委託銷售總價百分之6計算之違約 金，上訴人僅請求按百分之5計算之違約金，並無過高之情 事等語。
二、上訴人則以：上訴人已於111年11月10日、111年11月11日撥 打電話給系爭專任銷售契約經紀人員蘇子洋，告知終止系爭 專任銷售契約，上訴人未違反系爭專任銷售契約，無須負違 約責任，況系爭專任銷售契約第5條第6項為定型化契約條款 ，形同要求上訴人在被上訴人覓得符合底價之買方時，即負 有簽立買賣契約之義務或責任，顯係加重上訴人之責任，及
限制上訴人行使權利，對上訴人顯失公平，依民法第247條 之1規定，該約定應屬無效；縱上訴人應給付違約金，惟系 爭土地終究未售出，上訴人未取得買賣價金，被上訴人請求 違約金達11萬元，實屬過高，應酌減至3萬元始為適當等語 ，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人全部勝訴（即上訴人應給付被上訴人11萬 元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年1月21日起至清償日止 ，按年息百分之5計算之利息，併為假執行之宣告)，上訴人 不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡上開廢棄部分， 被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答 辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（本院卷66-67、92-93頁） ㈠上訴人於110年1月26日與被上訴人簽訂系爭專任銷售契約， 約定將其所有系爭土地專任委託被上訴人居間銷售，委託銷 售總價為225萬元，委託期間自110年3月1日起至110年9月30 日止。
㈡兩造於111年11月7日簽訂委託銷售契約內容變更同意書(調卷 第23頁)，變更委託銷售總價為220萬元，委託期間延長至11 2年11月30日止，並手寫記載「服務費4％，買賣代書費各半 ，此價格總價貳佰貳拾萬元到111年11月30日，賣方需整地 、鑑界給買方」等文字。
㈢訴外人陳錢錦霞向被上訴人表明願以220萬元購買系爭土地之 意願，並簽署買賣議價委託書及給付議價保證金3萬元予被 上訴人，經被上訴人通知上訴人，上訴人於111年11月9日在 該買賣議價委託書上簽名同意出售，並同意將議價保證金暫 由被上訴人代為保管。
㈣兩造原約定於111年11月11日前往被上訴人處簽訂不動產買賣 契約書，惟上訴人於111年11月10日上午11點54分、111年11 月11日上午10點27分撥打電話給被上訴人員工蘇子洋告知上 訴人不願出售系爭土地。
㈤被上訴人於111年11月12日寄發佳里郵局第192號存證信函予 上訴人，催請上訴人於111年11月17日上午9時至被上訴人處 與買方辦理簽約相關手續，上訴人於111年11月24日收受該 存證信函。
㈥上訴人於111年11月10日上午11點54分、111年11月11日上午1 0點27分撥打電話給被上訴人員工蘇子洋(即系爭委託銷售契 約之經紀人員) 。
五、本院之判斷：
㈠被上訴人已依約定完成仲介之義務，得請求上訴人給付違約 金：
⒈上訴人於110年1月26日與被上訴人簽訂系爭專任銷售契約， 約定委託被上訴人居間銷售系爭土地，委託銷售總價為225 萬元，委託期間自110年3月1日起至110年9月30日止。嗣兩 造於111年11月7日簽訂委託銷售契約內容變更同意書，變更 委託銷售總價為220萬元，委託期間延長至112年11月30日止 ，並以手寫記載「服務費4％，買賣代書費各半，此價格總價 貳佰貳拾萬元到111年11月30日，賣方需整地、鑑界給買方 」；訴外人陳錢錦霞向被上訴人表明願以220萬元購買系爭 土地之意願，並於111年11月9日簽署確認書及買賣議價委託 書，且給付議價保證金3萬元予被上訴人，經被上訴人通知 上訴人，上訴人於111年11月9日在買賣議價委託書上簽名同 意出售，並同意將議價保證金暫由被上訴人代為保管等情， 為兩造所不爭執(不爭執事項㈠㈡㈢)，並有系爭專任銷售契約 、委託銷售契約內容變更同意書、確認書及買賣議價委託書 在卷可憑(原審調解卷第17-19、23、25頁)，是上訴人委任 被上訴人專任居間銷售期間延長至112年11月30日，委任銷 售價格變更為220萬元，被上訴人在約定委任銷售期間，業 已覓得買方願以上訴人委任銷售價格220萬元承買系爭土地 ，且買方已於111年11月9日簽署確認書、買賣議價委託書， 並已給付議價保證金3萬元，上訴人則於111年11月9日在買 賣議價委託書上簽名同意出售，並同意將議價保證金暫由被 上訴人代為保管之事實，堪可認定。
⒉依系爭專任銷售契約第8條第1項約定：「委託人簽認買方之 買賣議價委託書(或要約書)，或買方簽認買賣定金收款憑證 時，委託人同意授權受託人得代委託人與買方約定簽訂不動 產買賣契約書之時間地點。」；第8條2項約定：「買賣雙方 價金與條件一致時，委託人應與受託人所仲介成交之買方另 行簽訂『不動產買賣契約書』，並約定☑由受託人指定住商總 部簽約中心推薦之地政士，辦理所有權移轉登記及相關手續 。」，可知上訴人已同意授權被上訴人得代上訴人與買方約 定簽訂不動產買賣契約書之時間、地點，是兩造既已約定於 111年11月11日前往被上訴人處簽訂不動產買賣契約書（不 爭執事項㈣），上訴人自負有依約定時間與買方簽訂不動產 買賣契約書之義務。
⒊上訴人於111年11月10日上午11點54分、111年11月11日上午1 0點27分撥打電話給被上訴人員工蘇子洋告知上訴人不願出 售系爭土地(不爭執事項㈣)，且據證人蘇子洋到庭具結證稱 ：我是系爭專任銷售契約承辦人員，找到買方後，我就告訴 上訴人，並讓上訴人親自簽訂買賣議價委託書，我有與上訴 人約定簽約的日期及時間，但上訴人卻一改再改，最後就打
這兩通電話跟我說不賣了等語(本院卷第64-65頁)，由此堪 認，被上訴人覓得願以委託銷售總價之買方陳錢錦霞後，已 通知上訴人於111年11月11日前來簽訂不動產買賣契約書， 然上訴人於111年11月10日、11日表示拒絕簽立不動產買賣 契約之事實。
⒋依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款約定：「委託人違反 第5條第6項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂 不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託 人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之6計算之違約金， 並應全額一次付予委託人」，上訴人既負有依被上訴人與買 方約定之時間前來簽訂不動產買賣契約書之義務，卻拒絕履 行，依前開約定，即應視為被上訴人已完成仲介之義務，被 上訴人自得請求上訴人給付違約金。
㈡被上訴人請求之違約金額並無過高：
⒈被上訴人依據系爭專任銷售契約第10條第1項第3款之約定（ 該條款係約定按委託銷售總價百分之6計算之違約金），請 求按系爭土地委託銷售總價（即220萬元）百分之5計算之違 約金11萬元（計算式：220萬元×5％＝11萬元），本院審酌被 上訴人為居間銷售系爭土地，須投入相當時間、人事行銷費 用與成本，投入市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務 、差旅出勤，始能覓得合於委託條件之買方，惟上訴人於約 定之簽訂不動產買賣契約書期日，拒絕履行簽約之義務，如 上訴人與買方簽訂不動產買賣契約書，依系爭專任銷售契約 第4條第1項及變更同意書之約定，被上訴人得向上訴人收取 按實際成交價百分之4計算之服務報酬；另依陳錢錦霞與被 上訴人簽訂之確認書約定議價成功，被上訴人得取得總價百 分之1計算之服務費用（調解卷第25頁）；則上訴人拒絕與 買方簽訂不動產買賣契約書，致被上訴人受有服務報酬及商 譽損失，被上訴人請求按委託銷售總價5％計算之違約金11萬 元，尚屬合理適當。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法 第252條所明定，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證 資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判 斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之 違約金額是否有過高之事實，即未排除債務人就違約金過高 之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。又違約 金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方 於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約 時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平 等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過
高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是 否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正 義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以 尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意 指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履 行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平 ，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。本件上訴人雖主張 系爭土地最終未售出，其未取得任何買賣價金，違約金應予 酌減為3萬元云云。然查，上訴人為出賣系爭土地，與被上 訴人簽訂系爭專任銷售契約，其經濟地位及議約能力未必劣 於被上訴人，應可認定系爭專任銷售契約係上訴人本於自由 意識及平等地位自主決定締結，上訴人既未舉證證明依委託 銷售總價5％計算之違約金，與被上訴人所受損害間，有何相 差懸殊過高之不合理情事，則其本諸自由意識及平等地位而 簽訂系爭專任銷售契約，自應受系爭專任銷售契約之拘束， 倘認上訴人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高 而要求核減，無異將其不履行契約之不利益歸由被上訴人分 攤，不僅對被上訴人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法 秩序之維護，是以上訴人抗辯違約金過高，應予酌減，並非 有理。
㈢系爭專任銷售契約第5條第6項之約定，並無民法第247條之1 第2、3、4款規定之情事：
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為免除或減輕預定契約條款之當事人之責任、加重他方當事 人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或其 他於他方當事人有重大不利益之約定，按其情形顯失公平者 ，該部分約定無效，固為民法第247條之1所明定，惟此乃係 一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘 地，始足當之。上開規定所稱「按其情形顯失公平者」，係 指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合 判斷，有顯失公平之情形而言。是以定型化契約是否為無效 ，仍應以該約定條款是否違反誠信原則，即應斟酌契約之性 質、締約目的，及是否為他方所不及知、或無磋商變更之餘 地者、以及依契約本質所生之主要權利義務、或按法律規定 加以綜合判斷，有無顯失公平之情形；及全部條款內容、交 易習慣、及當事人間之給付與對待給付是否顯不相當者、而 應負擔非當事人所能控制之危險、及違約時當事人應負擔顯 不相當之賠償責任者等情事綜合判斷之，並不能以定型化契 約均為無效論之，否則；將有違私法契約自治原則。因之； 定型化契約如無違反上開規定之顯失公平情事者，自屬有效
，當事人即應受其拘束。
⒉系爭專任銷售契約雖係由被上訴人預先擬定之定型化契約， 惟核該內容用語尚屬一般人可以理解之程度，並無艱澀難懂 之處，上訴人既在系爭專任銷售契約第1頁「契約審閱權」 欄位勾選「☑無需三日審閱期」處親自簽名確認，此觀系爭 專任銷售契約即明（見原審調解卷第17頁），顯見上訴人簽 署系爭專任銷售契約時，應已明瞭知悉該契約內容，否則其 應不會為此拋棄之簽署。而系爭專任銷售契約第5條第6項約 定「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託 人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約。」、第10條 第1項第3款約定「委託人如有下列情形之一者，視為受託人 已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價 百分之六計算之違約金，並應全額一次付予受託人：㈢委託 人違反第五條第六項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方 客戶簽定不動產買賣契約書者」，乃係規範受託人覓得買方 時，委託人即上訴人有簽立要約書及議價委託書之義務，並 規範違反此義務之法律效果。考其規範意旨，在於受託人為 完成尋找買受人、媒介買賣雙方締約機會、促成買賣交易成 立之契約義務，當須支出相當之行銷費用與成本，支出市場 調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用， 此觀系爭專任銷售契約第6條第3項之約定，即可查知。如任 令上訴人任意拒絕簽訂買賣契約，而無與買方締約之義務， 被上訴人不能請求服務報酬及違約金，則被上訴人所支出之 時間及勞務，將付諸流水，此損害將全由被上訴人一方承擔 ，對被上訴人顯屬不公平。因之，系爭專任銷售契約上開之 約定，一方面可避免被上訴人所投入心力付諸流水，另一方 面則藉以避免上訴人圖免給付服務報酬而拒絕訂約，合理分 配雙方應負之責任，並無顯失公平或不當限制一方之處。是 以，上訴人於簽署系爭專任銷售契約時，對於該約款之法律 效果已為可得預測，其並未因此負擔不能控制之風險，於其 享有被上訴人代為尋覓買方服勞務之同時，本於契約平等原 則，自應依約定內容履行義務，於違反時，被上訴人自得依 約行使權利，且買賣雙方就標的物及價金互相同意，買賣契 約依法即為成立，此為法律所明定，自無所謂加重上訴人責 任，或使上訴人拋棄、限制其行使權利，抑或對其有重大不 利益之可言，核與民法第247條之1第2款、第3款、第4款規 定不合，應屬有效。上訴人此部分之主張，並無可採。六、綜上所述，被上訴人依系爭專任銷售契約第10條第1項第3款 約定，請求上訴人給付違約金11萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日即112年1月21日(於112年1月10日寄存送達於被告住居
所之警察機關，依民事訴訟法第138條第2項之規定，於同年 月20日發生送達效力，送達證書見調解卷第39頁)起至清償 日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原審為 上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當， 求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔，民事訴訟法第87條第1項及第7 8條分別定有明文，本件上訴為無理由，第二審訴訟費用2,3 19元(包含第二審裁判費1,665元、證人日旅費654元)，應由 上訴人負擔，爰判決如主文第2項所示。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第463條、第78條、第87條第1項，判 決如主文。
中 華 民 國 112 年 10 月 18 日 臺灣臺南地方法院民事第五庭
審判長法 官 羅郁棣
法 官 田玉芬 法 官 張桂美以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中 華 民 國 112 年 10 月 20 日 書記官 林彥丞
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