臺灣臺北地方法院民事判決
112年度簡上字第68號
上 訴 人 蕭秀滿
被 上訴人 王咪雅
訴訟代理人 江百易律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年11月4
日本院臺北簡易庭110年度北簡字第16420號民事判決提起上訴，
本院於112年10月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第一項及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判(除確定部分外)均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴意旨略以：上訴人前向被上訴人承租門牌號碼臺北市○○ 區○○○路00號7樓之67房屋(下稱系爭房屋)，雙方簽訂租約， 租期自民國106年1月1日起至108年12月31日止，每月租金不 含管理費用為新臺幣(下同)15,000元(下稱系爭租約)，然在 系爭租約租期屆滿前，上訴人為返家照顧父親，早告知被上 訴人不再租賃，礙於系爭租約未到期，同住者即訴外人蔡明 珊亦有繼續居住之需求，自000年0月間起，改由蔡明珊與被 上訴人聯絡租金支付、系爭房屋使用情形，但在系爭租約租 期屆滿前，上訴人仍盡責確認蔡明珊繳交房租之情形，並未 積欠房租，自109年起，因系爭租約租期屆滿，兩造已無租 賃關係存在，蔡明珊因使用系爭房屋於109年後積欠之租金 與管理費用，與上訴人無關，被上訴人應向蔡明珊請求給付 ，不應向上訴人請求，上訴人亦不負返還不當得利之義務， 被上訴人之請求並無理由。
二、被上訴人則略以：
㈠被上訴人起訴主張略以：系爭租約期滿後，上訴人繼續租用 ，雙方未再訂立租賃契約，但上訴人時常積欠租金，且自10 9年10月後未再繳納，經被上訴人催告未獲置理，被上訴人 已於110年2月4日通知上訴人終止系爭租約，並於110年2月8 日送達上訴人，系爭租約已於110年2月8日終止，嗣經被上 訴人以押金30,000元扣抵租金後，上訴人尚積欠109年1月至 同年9月租金共9,000元。上訴人又積欠109年10月至110年2 月4日之租金共62,000元。上訴人於110年9月22日調解時始 交還系爭房屋鑰匙，以該日作為上訴人返還房屋之日，自11 0年2月5日起至110年9月22日止，以每月15,000元、每日500
元計算，上訴人無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利共 計為113,000元。再者，每月管理費加清潔費用均應由上訴 人繳納，每月為1,150元，上訴人僅繳納至110年2月止，自1 10年3月起至同年8月之6個月管理費加清潔費共計6,900元， 均由被上訴人代墊，上訴人應返還。上訴人共積欠190,900 元(9,000+62,000+113,000+6,900=190,900)，爰依系爭租約 之約定及不當得利規定提起本件訴訟。並聲明：⒈上訴人應 給付被上訴人190,900元，及其中165,000元自110年9月23日 起至清償日止，暨其中25,900元自民事追加暨陳述意見狀送 達上訴人翌日起至清償日止，均按週年利率5%計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。
㈡上訴人將系爭房屋交由蔡明珊使用管理，蔡明珊係受上訴人 同意使用系爭房屋，系爭租約屆滿後有延續，上訴人於一審 時就繼續租用系爭房屋並不否認，惟其後卻否認，辯稱係由 蔡明珊承租系爭房屋，前後主張不一，上訴人之抗辯並不可 採，無論上訴人是否實際使用系爭房屋，上訴人於點交返還 系爭房屋鑰匙前，應給付不當得利。
三、原審就被上訴人之請求為部分勝訴之判決(命上訴人給付被 上訴人184,900元，及其中159,000元自110年9月23日起，25 ,900元自111年5月17日起，均至清償日止，按週年利率5%計 算之利息。)，上訴人不服就敗訴部分提起上訴，並上訴聲 明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則聲明 ：上訴駁回。(被上訴人就敗訴部分未上訴業已確定，不在 本件第二審審理範圍)
四、本件兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，由上訴人使用系爭房屋 ，並由被上訴人收取租金等情，有系爭租約在卷可憑，並為 兩造所不爭，堪以認定。本件應審究之爭點為：㈠系爭租約 租期屆滿後（即自109年1月1日起），兩造間是否存在不定 期限繼續性租賃契約關係？㈡被上訴人於系爭租約租期屆滿 後，得否向上訴人請求給付租金、管理清潔費用，並請求返 還110年2月8日（即被上訴人主張終止租約時）起之不當得 利?
㈠按出租人於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而 出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約， 民法第451條定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文亦有明 文。被上訴人主張系爭租約於租期屆滿後，上訴人仍繼續占 有使用收益系爭房屋，兩造間已成立不定期限繼續性租賃契 約，已經上訴人否認，被上訴人就兩造間自109年1月1日起
就系爭房屋成立不定期限繼續性租賃契約關係，應負舉證責 任。
㈡被上訴人主張上訴人於系爭租約租期屆滿後，仍繼續占有使 用系爭房屋，應成立不定期限繼續性租賃契約，係以上訴人 與蔡明珊同住於系爭房屋，蔡明珊並代理上訴人聯絡租約事 宜，系爭租約租期屆滿後，上訴人將系爭房屋交由蔡明珊使 用管理，蔡明珊係受上訴人同意使用系爭房屋，上訴人繼續 透過蔡明珊占有使用系爭房屋為其論據，已經上訴人否認， 被上訴人雖舉蔡明珊於原審之證詞為據，惟證人蔡明珊就系 爭房屋使用所生之租金償還、不當得利返還等責任，利害關 係與上訴人相對立，證詞明顯對上訴人不利，本難期待蔡明 珊能為公平客觀之證述，且證人蔡明珊證稱其與上訴人共同 承租，但證稱不記得系爭租約租期何時屆滿(見原審卷第230 頁)，其證詞顯與常情不符，亦難採信，況依被上訴人所提 被上訴人與蔡明珊自109年1月起之Line訊息對話內容觀之( 見原審卷第145至149頁)，均係被上訴人向蔡明珊催繳租金 之訊息內容，未提及上訴人，被上訴人係以蔡明珊為通知及 交涉對象，被上訴人與蔡明珊顯然立於出租人與承租人之立 場協商，就欠繳租金一事，除催促蔡明珊盡速繳納外，未提 及上訴人，足見於系爭租約租期屆滿後，被上訴人請求繳納 租金之對象為蔡明珊而非上訴人，被上訴人亦未提出系爭租 約期滿後曾聯絡上訴人繳納租金事宜之證據，難認系爭租約 屆滿後，兩造間成立不定期限之租賃契約關係。 ㈢況被上訴人並無法提出上訴人於系爭租約屆滿後繼續使用系 爭房屋之確實證據，亦無法提出系爭租約屆滿後，蔡明珊係 受上訴人同意或授權繼續使用系爭房屋之確實證據，被上訴 人既未提出上訴人於系爭租約屆滿後有繼續占有使用系爭房 屋之事實，自無從認兩造間於系爭租約屆滿後成立不定期限 租賃契約。至上訴人於原審提出系爭房屋自109年1月後之租 金繳納一覽表(見證據十，第151頁)，上訴人已於辯論時說 明該證據是表示蔡明珊應給付給被上訴人之租金數額（見本 院卷第82頁），自不能作為不利於上訴人之證據。 ㈣又依系爭租約第6條：「乙方（即上訴人）於租期屆滿時，除 經甲方（即被上訴人）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋 誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利 ，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租 金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方 ，決無異議。」（見本院110年度補字第629號卷第8頁）， 可見兩造已於系爭租約中約定除經被上訴人同意繼續出租外 ，上訴人應即將系爭房屋遷空交還，此種須經出租人同意始
繼續出租之情形，與續租應另訂契約之意並無二致，於出租 人並未表示同意之際，應足發生阻止續約之效力（最高法院 82年度台上字第1102號判決意旨參照），自已排除民法第45 1條之適用，本件系爭租約屆滿時，被上訴人並未表示同意 繼續出租之意思，兩造自無從成立不定期限繼續性租賃契約 ，兩造間租賃契約關係已經結束，被上訴人於系爭租約屆滿 後，仍向上訴人請求給付租金、管理清潔費用，並請求返還 不當得利，自屬無據。
五、綜上，被上訴人主張系爭租約屆滿後，兩造間仍有不定期限 租賃契約關係云云，自不可採。系爭租約既已於108年12月3 1日屆滿，兩造間自109年1月1日起已無租賃關係存在，被上 訴人向上訴人請求給付系爭租約屆期後之租金、管理清潔費 用及返還不當得利，均無理由，不應准許。原審為被上訴人 部分請求勝訴之判決，自有未洽，上訴意旨指摘原判決該部 分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判 ，並駁回被上訴人此部分之請求及假執行之聲請，如主文第 2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，經斟酌後， 認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 10 月 25 日 民事第四庭審判長法 官 溫祖明
法 官 杜慧玲
法 官 陳正昇
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。 中 華 民 國 112 年 10 月 25 日 書記官 翁挺育