臺灣臺北地方法院民事判決
112年度原訴字第32號
112年10月2日辯論終結
原 告 農業部農田水利署
法定代理人 蔡昇甫
訴訟代理人 張玲綺律師
黃捷琳律師
被 告 高瑞珠
許詳億
兼 共 同
訴訟代理人 許金炘
上三人共同
訴訟代理人 許訓豪
被 告 陳里鐘
葉世中
葉庭瑜
葉時麟
葉易潔
兼 上五人
訴訟代理人 陳鈺文
上列當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如下：
主 文
一、被告許金炘、高瑞珠、許詳億應將臺北市○○區○○○路0段00巷 0弄00○0號1樓房屋騰空返還原告。
二、被告許金炘、高瑞珠應自民國112年7月1日起至騰空返還前 項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣1,381元。三、被告陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔應 將臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號1樓房屋騰空返還原告。四、被告陳里鐘、葉世中應自民國112年7月1日起至騰空返還前 項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣1,341元。五、訴訟費用由被告許金炘、高瑞珠、許詳億負擔50％，由被告 陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔負擔50 ％。
六、本判決第1項於原告以新臺幣50萬元為被告供擔保後，得假 執行；但被告許金炘、高瑞珠、許詳億如以新臺幣150萬元 為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第2項已到期部分，於原告按期各以新臺幣460元為被 告許金炘、高瑞珠供擔保後，得假執行。但被告許金炘、高 瑞珠如按期各以新臺幣1,381元為原告預供擔保，得免為假 執行。
八、本判決第3項於原告以新臺幣45萬元為被告供擔保後，得假 執行；但被告陳里鐘、葉世中、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、 葉易潔如以新臺幣135萬元為原告預供擔保，得免為假執行 。
九、本判決第4項已到期部分，於原告按期各以新臺幣447元為被 告陳里鐘、葉世中供擔保後，得假執行。但被告陳里鐘、葉 世中如按期各以新臺幣1,341元為原告預供擔保，得免為假 執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、原告原名稱為「行政院農業委員會農田水利署」，嗣因行政 院組織改造，依民國112年8月1日施行之農業部組織法第1條 、第5條第6款、農業部農田水利署組織法第1條規定，行政 院農業委員會改制為農業部，農田水利署因而變更為「農業 部農田水利署」，法定代理人則未變更，有行政院112年7月 13日院授人組字第11220012673號函、院授人組字第1122001 2671號令、農業部農田水利署全球資訊網網頁資料可參（見 本院卷第233至235頁），足見原告前後權利主體同一，法定 代理人亦未變更，自無庸承受訴訟，合先敘明。二、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序；前項規 定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。 但法律別有規定者，依其規定，民事訴訟法第182條第1、2 項分別定有明文。被告雖以另案臺北市瑠公民生新邨自救委 員會（下稱瑠公自救會）對原告提起行政訴訟，經臺北高等 行政法院以112年度訴字第378號裁定移送本院審理，瑠公自 救會則向最高行政法院提起抗告為由，請求本院裁定停止訴 訟程序等語。查，瑠公自救會固於另案提起行政訴訟，請求 本件原告將包含本件所涉及之臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0 0○0號房屋（下稱A屋）、臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號 房屋（下稱B屋）繼續以相同租金出租予原承租戶，有行政 訴訟起訴狀及所附瑠公自救會臨時會議可參（見本院卷第27 5至277頁）。惟瑠公自救會是否具有一定事務所、獨立財產 ，而屬法人或非法人團體，已非無疑；況觀諸兩造所簽立之 房屋租賃契約書，原告就A、B屋之出租係單純代表國庫出租 公有財產，並非基於國家保護義務或社會救助制度而為，自
無涉公權力之行使，故原告是否繼續出租A、B屋，與公法契 約無關，非屬行政訴訟審判權範圍，不符合前開民事訴訟法 第182條第2項以行政爭訟程序確定法律關係是否成立之情形 。又瑠公自救會自承租賃契約係承租戶與原告簽立，聲明亦 係本件原告應將房屋繼續以相同租金出租予原承租戶（見本 院卷第275頁），足見瑠公自救會非訴訟標的法律關係之權 利主體，就該訴訟無訴訟實施權能，欠缺當事人適格，而有 民事訴訟法第249條第2項第1款之情事，故於瑠公自救會補 正當事人適格之欠缺前，本院亦無以他訴訟法律關係是否成 立為據之情形，自無庸裁定停止訴訟程序。
三、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項但書第3款規定甚明。再按，原告於判決確定前 ，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者， 應得其同意；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之 表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者， 自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者， 視為同意撤回，同法第262條第1、4項亦有明文。本件原告 起訴時，原請求被告許金炘、高瑞珠連帶給付原告新臺幣（ 下同）21萬元本息，及自112年6月1日起至騰空返還房屋日 止，按日連帶給付相當於租金之不當得利；暨請求被告陳里 鐘、葉世中連帶給付原告204,000元本息，及自112年6月1日 起至騰空返還房屋日止，按日連帶給付相當於租金之不當得 利（見本院卷第9至10頁），末於112年10月2日撤回請求許 金炘、高瑞珠連帶給付21萬元本息部分，以及撤回請求陳里 鐘、葉世中連帶給付204,000元本息部分，並均變更聲明為 請求許金炘及高瑞珠、陳里鐘及葉世中分別給付自112年7月 1日起算相當於租金之不當得利（見本院卷第373至374頁） ，經核原告所為分別係一部撤回及減縮應受判決事項之聲明 ，就撤回部分被告於期日到場未為同意與否之表示，自該期 日起10日內亦未提出異議，依上開規定，視為同意撤回，減 縮部分亦與上開規定相符，均應准許。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告所轄瑠公管理處前於111年1月11日與許 金炘簽立房屋租賃契約書（下稱A契約），約定原告瑠公管 理處出租A屋予許金炘作為住宅使用，租期自111年1月1日起 至同年12月31日止，1年租金252,000元，並由高瑞珠擔任連 帶保證人；另原告瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立 房屋租賃契約書（下稱B契約），約定原告瑠公管理處出租B 屋予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年1月1日起至同年12
月31日止，1年租金244,800元，並由葉世中擔任連帶保證人 。詎許金炘、陳里鐘於111年12月31日租賃期間屆滿後，迄 未返還A屋、B屋，許金炘、高瑞珠及被告許詳億（下稱許金 炘等3人）復均設籍於A屋，陳里鐘及被告陳鈺文、葉庭瑜、 葉時麟均設籍於B屋，葉易潔亦偶而返回B屋，A、B屋於109 年12月16日並登記為國有，由原告管理，爰依附表所示之請 求權基礎，請求許金炘等3人騰空返還A屋，陳里鐘、葉世中 、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔（下稱陳里鐘等6人） 騰空返還B屋，並請求許金炘等3人、陳里鐘等6人分別自112 年7月1日起至騰空返還A、B屋日止，連帶給付相當於租金之 不當得利等語，並聲明：㈠、許金炘等3人應將A屋騰空返還 原告；㈡、許金炘、高瑞珠應自112年7月1日起至騰空返還A 屋日止，按日連帶給付原告1,381元；㈢、陳里鐘等6人應將B 屋騰空返還原告；㈣、陳里鐘及葉世中應自112年7月1日起至 騰空返還B屋日止，按日連帶給付原告1,341元；㈤、願供擔 保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於60餘年間，向臺北市瑠公農田水利會承租 忠孝東路與復興南路口房屋，因政府欲將該房屋出租予太平 洋百貨，故要求被告於70年間搬至A、B屋安置，並向被告保 證居住超過50年以上，惟被告至去年底僅承租42年，原告未 提供社會住宅安置被告，亦未提供適當搬遷補助，即將被告 驅趕為無家可歸之人，違反憲法保障人民之居住權。況原告 於租賃期限屆滿後，仍收受被告交付之租金，依民法第451 條規定，視為兩造成立不定期限租賃契約等語置辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實（見本院卷第192至193）：㈠、A、B屋登記為國有，並由原告管理（見本院卷第21至23頁） 。
㈡、原告瑠公管理處於111年1月11日與許金炘簽立A契約，約定原 告瑠公管理處出租A屋予許金炘作為住宅使用，租期自111年 1月1日起至同年12月31日止，1年租金252,000元，並由高瑞 珠擔任連帶保證人（見本院卷第29至32頁）。㈢、原告瑠公管理處於111年1月11日與陳里鐘簽立B契約，約定原 告瑠公管理處出租B屋予陳里鐘作為住宅使用，租期自111年 1月1日起至同年12月31日止，1年租金244,800元，並由葉世 中擔任連帶保證人（見本院卷第25至28頁）。㈣、許金炘等3人均設籍於A屋（見本院卷第33頁）。㈤、陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟均設籍於B屋（見本院卷第35頁）。㈥、許金炘於111年12月30日，存入現金252,000元予原告（見本 院卷第141頁）。
㈦、陳里鐘於111年12月30日，存入面額各為61,200元之票據4張 ，合計共244,800元至原告帳戶，目前可確認兌現第1張票據 （見本院卷第119 頁）。
四、本件爭點：
㈠、原告與許金炘、陳里鐘就A、B屋是否仍有租賃契約存在？㈡、原告得否請求許金炘等3人騰空返還A屋，請求陳里鐘等6人騰 空返還B屋？
㈢、原告得否請求被告給付相當於租金之損害及懲罰性違約金？
五、本院之判斷：
㈠、原告與許金炘、陳里鐘就A、B屋已無租賃契約： 1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條固有明文。惟於訂約之際，訂明期滿後絕不續租， 或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高 法院55年度台上字第276號判決參照）。稽之A、B契約第2條 第1項約明：「（租期）甲乙（即原告與許金炘、原告與陳 里鐘）雙方洽定為1年，自111年1月1日起至111年12月31日 止。租約期滿如無書面租約之續訂，視為雙方均無繼續租賃 之意思」，足認原告於A、B契約簽立時，即已約明續約應另 訂契約，則原告於111年12月31日租約期滿，如未與許金炘 、陳里鐘另行簽立書面租賃契約，雙方租賃契約關係即告消 滅。
2.又原告瑠公管理處於111年12月31日租賃期限屆至前，已分 別於111年3月1日、同年4月18日、同年7月28日、同年12月1 2日以函文明確告知許金炘、陳里鐘，因A、B房屋之建築物 耐震能力不足，考量生命財產公共安全，租期屆滿後將不再 辦理續約，有原告瑠公管理處111年3月1日農水瑠公字第111 6953101號函、111年4月18日農水瑠公字第1116953190號函 、111年7月28日農水瑠公字第1116953333號函、111年12月1 2日農水瑠公字第1116953574號函各1份可參（見本院卷第47 至62頁），原告於A、B契約租賃期限屆滿後，亦未與許金炘 、陳里鐘訂定新租賃契約，為兩造所不爭執，揆諸首開說明 ，原告與許金炘、陳里鐘之租賃契約，於111年12月31日屆 滿後即已消滅，縱許金炘、陳里鐘持續使用A、B屋，並存入 與租金數額相同之支票至原告帳戶，仍無民法第451條租賃 契約默示更新規定之適用。被告一再抗辯原告於租賃期限屆 滿後，仍收受被告交付之租金，視為雙方成立不期限租賃契 約云云，難認有據。
㈡、原告得請求許金炘等3人騰空返還A屋，請求陳里鐘等6人騰空
返還B屋：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段規定甚明。參諸A、B契約第8條、第1 1條載明：「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即許金炘、 陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（ 即原告）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，…」、「乙 方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證 責任」，而高瑞珠、葉世中分別為許金炘、陳里鐘所簽立A 、B契約之連帶保證人，亦有A、B契約可考（見本院卷第28 、32頁）。
2.查，A、B契約均於111年12月31日租賃期限屆滿而消滅，業 如前述，被告復未爭執迄今仍未騰空返還A、B屋，且未舉證 有何其他占有A、B屋之正當權源，則原告依A契約第8條、第 11條約定請求許金炘及連帶保證人高瑞珠，以及依民法第76 7條第1項前段規定，請求許詳億騰空返還A屋；依B契約第8 條、第11條約定請求陳里鐘及連帶保證人葉世中，以及依民 法第767條第1項前段規定，請求陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、 葉易潔騰空返還B屋，為有理由，應予准許。
3.又經本院依職權查詢許金炘、陳里鐘111年度財產總歸戶資 料，查詢結果許金炘111年度財產資料有25筆田賦及土地、2 輛汽車，財產總額為1,960,208元；陳里鐘111年度所得資料 共13筆，給付總額為118,565元，財產資料共42筆，財產總 額為56,706,007元，其中包含1筆面積139.1平方公尺之臺北 市○○區○○○路000巷000號4樓房屋及應有部分4分之1之38平方 公尺臺北市○○區○○段0○段000地號土地，有稅務電子閘門財 產所得調件明細表2份可按（見個資卷），而許金炘為A屋承 租人，高瑞珠、許詳億分別為其妻、子，陳里鐘為B屋承租 人，陳鈺文、葉世中為其女、女婿，葉庭瑜、葉時麟、葉易 潔均為陳里鐘孫子女，亦有戶籍資料2份可考（見本院卷第3 3、35頁），堪信A、B契約之承租人許金炘、陳里鐘有一定 資力得在自由市場向他人承租其他房屋，陳里鐘自己在臺北 市松山區並有房地可供使用。
4.再按，社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定 財產標準以下之家庭或個人為限，住宅法第25條第1項規定 甚明。查，許金炘、陳里鐘有一定所得、財產，非中低收入 戶，有低收入戶、中低收入戶資料查詢結果為憑（見個資卷 ），陳里鐘在臺北市松山區復有自有住宅，已如前述，依上 開規定，許金炘、陳里鐘即不符合承租社會住宅之要件。況 A、B屋所在民生新村，經臺灣省土木技師公會就建築物耐震 能力詳細評估，結論與建議為前棟建築物現況Ap值為0.104g
、後棟建築物現況Ap值為0.107g，兩棟均未達AT值0.24g標 準，而因本棟建築物氯離子含量偏高、建築物耐震能力明顯 不足，補強量體過大，且已使用42年，建議應拆除重建等語 ，有民生新村建築物耐震能力詳細評估工作成果報告書在卷 可稽（見本院卷第41至45頁），故綜合上開被告資力、A、B 屋現況各節，原告請求許金炘等3人、陳里鐘等6人分別騰空 返還A、B屋，不僅未違反〈經濟社會文化權利國際公約（Int ernational Covenant on Economic, Social and Cultural Rights,簡稱ICESCR）〉第11條第1項所保障之適足住房權， 更使被告得依個人資力向他人承租或購買得安全居住之住宅 ，確保被告獲得適當生活水準之權利。被告抗辯原告未提供 社會住宅安置被告及提供適當搬遷補助，將被告驅趕為無家 可歸之人，違反憲法保障人民之居住權云云，殊難憑採。㈢、原告得請求被告給付相當於租金之損害及懲罰性違約金：
1.稽之A、B契約第8條、第11條載明：「於租期屆滿或提前終 止時，乙方（即許金炘、陳里鐘）應立即將租賃房屋騰空並 保持整齊清潔交還甲方（即原告）點收，不得藉詞推諉或請 求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原 租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲 方」、「乙方保證人（即高瑞珠、葉世中）就乙方依法及依 本約應負責之事項，願負連帶保證責任」。
2.查，許金炘、陳里鐘前已分別交付原告自112年1月1日起至 同年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金252,000元 、244,800元，為兩造所不爭執，且有臺灣土地銀行代收/次 交票據彙總單、存摺類存款憑條各1份可證（見本院卷第119 、141頁），被告迄今既仍無權占有A、B屋，原告自得依A、 B契約第8條、第11條約定，請求許金炘及連帶保證人高瑞珠 、陳里鐘及連帶保證人葉世中自112年7月1日起至騰空返還A 、B屋日止，分別按日連帶給付原告1,381元（計算式：252, 000年租金÷365×2＝1,381，小數點以下四捨五入）、1,341元 （計算式：244,800年租金÷365×2＝1,341，小數點以下四捨 五入）。
3.參以A、B契約第6條明定原告因特殊歷史緣故給予許金炘、 陳里鐘特別優惠，租金較市面行情顯著為低，有A、B契約可 按（見本院卷第26、30頁），而A、B屋均位於1樓，面積分 別為35.29坪（計算式：【104.07＋12.59】×0.3025＝35.29， 小數點第二位以下四捨五入）、31.86坪（計算式：【100.1 8＋5.13】×0.3025＝31.86，小數點第二位以下四捨五入）， 亦有A、B屋建物登記第二類謄本可考（見本院卷第21、23頁
），以A、B契約約定之每年租金252,000元、244,800元換算 ，A、B屋每月租金為21,000元（252,000÷12＝21,000）、20, 400元（計算式：244,800÷12＝20,400），換算每坪月租金為 595元（計算式：21,000÷35.29＝595，小數點以下四捨五入 ）、640元（計算式：20,400÷31.86＝640，小數點以下四捨 五入）。而經本院依職權查詢內政部不動產交易實價查詢服 務網之臺北市松山區建物111年10月至112年10月之租賃查詢 資料，1樓店面（店鋪）每坪月租金為1,640元至4,717元不 等（見本院卷第379至397頁），顯見A、B契約遠低於市場行 情，則A、B契約約定以租金各1倍計算損害金及懲罰性違約 金，自無明顯不合理之情，本院即無庸依職權酌減違約金之 約定，併予指明。
六、結論：
原告分別依附表所示請求權基礎，請求許金炘等3人將A屋騰 空返還原告，陳里鐘等6人將B屋騰空返還原告；以及請求許 金炘、高瑞珠自112年7月1日起至騰空返還房屋日止，按日 連帶給付原告1,381元，請求陳里鐘、葉世中自112年7月1日 起至騰空返還房屋日止，按日連帶給付原告1,341元，為有 理由，應予准許。
七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法並無不合，爰 酌定相當之擔保金額准許之，並依民事訴訟法第392條第2項 規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 20 日 原住民法庭 法 官 吳佳樺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 10 月 20 日 書記官 黃湘茹
附表： 聲明 被告 請求權基礎 請求內容 請求項目 請求金額（新臺幣） 第一項 許金炘、高瑞珠 A契約第8條、第11條 將A屋騰空返還原告 許詳億 民法第767條 第二項 許金炘、高瑞珠 A契約第8條、第11條、民法第233條、第203條 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止相當於租金之損害及懲罰性違約金（共2倍） 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止，按日連帶給付原告1,381元（計算式：252,000÷365×2） 第三項 陳里鐘、 葉世中 B契約第8條、第11條 將B屋騰空返還原告 陳鈺文、葉庭瑜、葉時麟、葉易潔 民法第767條 第四項 陳里鐘、 葉世中 B契約第8條、第11條 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止相當於租金之損害及懲罰性違約金（共2倍） 自112年7月1日起至騰空返還房屋日止，按日連帶給付原告1,341元（計算式：244,800÷365×2，小數點以下四捨五入）